土地一級開發(fā)流程

1、一、編寫項(xiàng)目申請報告這個需要有資質(zhì)的評估公司來寫二、辦理規(guī)劃意見函復(fù)（當(dāng)?shù)匾?guī)劃局綜合科）需要提供材料：xxx人民政府授權(quán)xxx前期開發(fā)主體的批復(fù) 規(guī)劃委員會關(guān)于*控制性詳細(xì)規(guī)劃深化方案意見 組織機(jī)構(gòu)代碼 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 法人身份證復(fù)印件 委托書 取得規(guī)劃局簽字蓋章的規(guī)劃意見函復(fù) 三、報發(fā)改委辦理征求意見函：（發(fā)改委固定資產(chǎn)投資科）需要提供材料：xxx人民政府授權(quán)xxx前期開發(fā)主體的批復(fù)規(guī)劃委員會關(guān)于*控制性詳細(xì)規(guī)劃深化方案意見組織機(jī)構(gòu)代碼營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件法人身份證復(fù)印件委托書情況說明 取得發(fā)改委征求意見函復(fù) 四、辦理環(huán)評意見（環(huán)保局管理科） 五、辦理交坪意見（當(dāng)?shù)亟煌ň郑?六、辦理土地預(yù)審 （土

2、地局土地科）需要提供材料：提供材料：1、1：2000地形圖 2、用地預(yù)審申請表（原件兩份） 3、用地預(yù)審申請報告（原件紅頭） 4、項(xiàng)目申請報告 5、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件蓋章）6、組織機(jī)構(gòu)代碼（復(fù)印件蓋章）7、法人身份證（復(fù)印件蓋章）8、委托書9、規(guī)劃圖（紅筆圈出位置） 10環(huán)保意見11發(fā)改委征求意見函復(fù)（原件）12規(guī)劃委員會關(guān)于*控制性詳細(xì)規(guī)劃深化方案意見13地塊四至、地塊坐標(biāo)七、發(fā)改委立項(xiàng)（發(fā)改委固定資產(chǎn)投資科）1、xx政府授權(quán)xx前期開發(fā)主體的批復(fù)（蓋章）2、項(xiàng)目申請報告3、建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案核準(zhǔn)申報表二份（蓋章） 4、招標(biāo)方案核準(zhǔn)的請示二份（蓋章） 5、固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能登記表二份（

3、蓋章） 6、公司章程 7、股份說明 8、銀行資信證明（該地塊總投資的35%） 9、法人身份證復(fù)印件 10、營業(yè)執(zhí)照和組織機(jī)構(gòu)代碼復(fù)印件11、規(guī)劃委員會關(guān)于*控制性詳細(xì)規(guī)劃深化方案意見12、情況說明13、該地塊的ppt 14、委托書15、發(fā)改委征求意見函復(fù)16、土地一級開發(fā)請示17、1：2000地形圖一張八、規(guī)劃意見書：規(guī)劃局規(guī)劃科1：2000地形圖（用地坐標(biāo)，3張）（蓋章）廠房平面圖（蓋章）情況說明發(fā)改委項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)（原件） 規(guī)劃意見函復(fù)（復(fù)印件）土地預(yù)審意見書（原件）建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其它事項(xiàng)申報表（蓋章） 委托書政府授權(quán)土地一級開發(fā)的批復(fù)（復(fù)印件蓋章）九、建設(shè)用地規(guī)劃許可證：1.發(fā)改委批復(fù)

4、（原件）2.土地局用地預(yù)審批復(fù)3.規(guī)劃意見書復(fù)印件41：2000地形圖 4份5.辦理建設(shè)用地規(guī)劃的請示6.委托書7.申請表8.政府授權(quán)批復(fù)十、定樁報告：1。定樁通知單準(zhǔn)備好錢，每個樁大概648元左右，加上導(dǎo)線錢。十一、地災(zāi)報告十二、壓覆礦床上述兩項(xiàng)咨詢當(dāng)?shù)赝恋鼐值氐V科十三、當(dāng)?shù)貒辆终鞯兀海ㄍ恋鼐滞恋乜疲?.發(fā)改委批復(fù)2.土地預(yù)審原件3.壓覆礦床批復(fù)4.規(guī)劃意見書5.規(guī)劃釘樁報告6.勘測定界報告7.村民代表會會議記錄8.征地合同8.村公告（照片）10.公示證明（5個工作日）辦理征地手續(xù)完畢之后得到一書四方案。征地結(jié)束后，填寫申請表，得到當(dāng)?shù)卣睾?，開始最后一個過程即上一級政府的批次征用地批復(fù)

5、手續(xù)：1.建設(shè)用地申請表2.發(fā)改委立項(xiàng)批復(fù)3.規(guī)劃意見書（附圖）4.釘樁報告5.壓覆礦床批復(fù)6.土地預(yù)審批復(fù)7.耕地補(bǔ)充方案8.本村征地協(xié)議9.村民代表會簽字（政府批復(fù)復(fù)印件）10.村內(nèi)征地公示11.公示照片12.村開具的征地公示情況的證明13.土地局出具的征地公示情況證明14.政府土地一級開發(fā)項(xiàng)目用地的函15.一書四方案16.土地局用地情況規(guī)劃圖17.土地局用地情況現(xiàn)狀圖18.土地局勘測定界技術(shù)報告書19.地質(zhì)災(zāi)害（在范圍內(nèi)的做）征地結(jié)束，就是你所謂的做熟，取得上一級政府征地批復(fù)和征地結(jié)案表，然后這塊地你就可以找下家，走招牌掛了。土地一級開發(fā)流程（一） 原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政

6、府或上級主管部門的同意后向市國土局提出土地開發(fā)申請。（二） 市國土局受理申請并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。（三） 通過土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲備開發(fā)實(shí)施方案，開發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。（四） 編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上市由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、交通、建設(shè)、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會。通過會審，對建設(shè)項(xiàng)目土地一級開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。（五） 通過聯(lián)審會的項(xiàng)目確定土地開發(fā)主體1. 土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)

7、實(shí)施土地開發(fā)的，由土儲機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。2. 通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。3. 通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。（六） 土地儲備開發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市政發(fā)展和改革委員會辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。（七） 若

8、果開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲備開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。（八） 在獲得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。（九） 組織驗(yàn)收。建設(shè)項(xiàng)目的土地一級開發(fā)完成后由市政國土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容：1. 審核土地一級開發(fā)成本2. 組織驗(yàn)收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求3. 根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)4. 納入市土地儲備庫土地一級開發(fā)成

9、本測算一 土地一級開發(fā)成本的概念：土地一級開發(fā)成本是指政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實(shí)施土地一級開發(fā)全過程的費(fèi)用。由項(xiàng)目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地招拍掛中的交易費(fèi)用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等構(gòu)成。二 土地一級開發(fā)成本測算的作用：土地一級開發(fā)項(xiàng)目所需資金量較為巨大，要求項(xiàng)目的投資者必須有很強(qiáng)的融資能力，以保證土地一級開發(fā)的資金需求。土地一級開發(fā)成本基本決定了土地一級開發(fā)的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據(jù)。土地一級開發(fā)從不同融資渠道籌集資金時，金融機(jī)構(gòu)在對項(xiàng)目進(jìn)行融資評價和決策的主要依據(jù)是

10、土地一級開發(fā)成本。三 土地一級開發(fā)成本是決定土地交易價格的依據(jù)：土地出讓交易價格是指讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷，土地開發(fā)程度為已完成宗地外七通一平或五通一平，可直接用于建設(shè)的土地價格。 土地出讓交易價格是由毛地價（土地出讓金、四源費(fèi)和大市政費(fèi)）和土地一級開發(fā)成本構(gòu)成。毛地價是在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上由專業(yè)評估機(jī)構(gòu)評估并報國土局審定，毛地價水平較為穩(wěn)定，對土地出讓交易價格的影響程度較小。四 土地一級開發(fā)成本組成（一） 項(xiàng)目前期組成1.立項(xiàng)報告、可研報告、土地一級開發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi)：立項(xiàng)報告、可研報告的編制費(fèi)，土地一級開發(fā)實(shí)施方案的編制費(fèi)，項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi)2.

11、委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用： 2001年國家計(jì)委關(guān)于放開和下放部分商品和服務(wù)價格的通知（計(jì)價格20011218號）中取消了1993年由建設(shè)部、國家物價局聯(lián)合頒布的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，放開了規(guī)劃設(shè)計(jì)市場。  2004年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計(jì)市場計(jì)費(fèi)，中國城市規(guī)劃協(xié)會在全國范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究，制定并發(fā)布了城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)指導(dǎo)意見，作為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)的參考依據(jù)。3.工程勘察、測繪、定樁費(fèi)用：2002年1月7日國家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價格200210號文發(fā)布了工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定，從2002年3月1日起執(zhí)行。應(yīng)根據(jù)該文件規(guī)定核算工程勘察費(fèi)用

12、。建筑用地?fù)艿囟叮宏P(guān)于測繪產(chǎn)品收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知4.環(huán)境影響評價分析費(fèi)用：2002年10月28日全國人大通過了中華人民共和國環(huán)境影響評價，規(guī)定：在中華人民共和國領(lǐng)域和中華人民共和國管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對環(huán)境有影響的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)境影響評價。隨后，國家計(jì)委、國家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布了關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知（及價格2002125號）。5.交通影響評價分析費(fèi)用：規(guī)定需要進(jìn)行交通影響評價的項(xiàng)目需由項(xiàng)目業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設(shè)計(jì)或咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行交通影響評價，并按照地方建設(shè)項(xiàng)目交通影響評價準(zhǔn)則和要求編制咨詢報告。進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目交通影響評價咨詢工作的機(jī)構(gòu)應(yīng)具有城市規(guī)劃和交通咨詢甲級資質(zhì)。但對委托編制交

13、通影響評價報告的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定，實(shí)踐中可以參照委托規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢的標(biāo)準(zhǔn)及市場行情協(xié)商（目前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通常在0.52元/平米不等）。6.地震影響評價分析費(fèi)用：2002年1月1日起施行、中華人民共和國國務(wù)院令（第323號）公布的地震安全性評價管理?xiàng)l例規(guī)定：新建、擴(kuò)建、改建建設(shè)工程，依照中華人民共和國防震減災(zāi)法和本條例的規(guī)定，需要進(jìn)行地震安全性評價的，必須嚴(yán)格執(zhí)行國家地震安全性評價的技術(shù)規(guī)范，確保地震安全性評價的質(zhì)量。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程的地震安全性評價業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的地震安全性評價單位。地震安全性評價單位對建設(shè)工程進(jìn)行地震安全性評價后，應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工程的地震安全性單位對建設(shè)工程進(jìn)行地

14、震安全性評價后，應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工程的地震安全性評價報告。目前，全國各省市對地震安全性平價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都有不同規(guī)定。7.地價評估費(fèi)用：1994年12月12日，國家計(jì)委和國家土地管理局聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于土地價格評估收費(fèi)的通知”，通知規(guī)定：“土地價格評估收費(fèi)是房地產(chǎn)市場重要的經(jīng)營性中介服務(wù)收費(fèi)行為，評估機(jī)構(gòu)要按照自愿委托、有償服務(wù)的原則與委托方簽訂合同，開展評估服務(wù)工作，收取合理費(fèi)用。凡具備土地估價資格并經(jīng)土地、物價部門確認(rèn)的單位，可接受土地所有者或使用者的委托，對土地價格進(jìn)行評估，并按本通知的規(guī)定收取土地評估費(fèi)?！狈康禺a(chǎn)價格評估收費(fèi)、土地價格評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照標(biāo)的總額采取差額定率分

15、檔累進(jìn)制。8.工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi)：工程設(shè)計(jì)費(fèi)的測算可依據(jù)2002年1月7日國家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價格200210號文發(fā)布的工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定中的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合實(shí)際情況測定。施工圖審查是目前基本建設(shè)程序中必須的環(huán)節(jié)。2004年8月23日，建設(shè)部門134號令發(fā)布的房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查管理辦法中再次明確規(guī)定“施工圖未經(jīng)審查合格的，不得使用”。但相應(yīng)的圖紙審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，國家沒有統(tǒng)一規(guī)定。9.招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)：原國家關(guān)于印發(fā)招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法的通知，計(jì)價格20021980號文中明確了招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。10.工程保險費(fèi)：建設(shè)部和中國保險監(jiān)督管理委員會于2

16、005年8月出臺了關(guān)于推進(jìn)建設(shè)工程質(zhì)量保險工作的意見建質(zhì)2005133號，指出：“建設(shè)工程質(zhì)量保險是一種轉(zhuǎn)移在工程建設(shè)和使用期間由可能的質(zhì)量缺陷引起的經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式，它由能夠轉(zhuǎn)移工程技術(shù)風(fēng)險、落實(shí)質(zhì)量責(zé)任的一系列保險產(chǎn)品組成，包括建筑工程一切險、安裝工程一切險、工程質(zhì)量保證保險和相關(guān)職業(yè)責(zé)任保險等。其中，工程質(zhì)量保證保險主要為工程竣工后一定期限內(nèi)出現(xiàn)的主體結(jié)構(gòu)問題和滲漏問題等提供風(fēng)險保障?！笨梢姡こ探ㄔO(shè)領(lǐng)域涉及到的保險品種主要有職工意外傷害險（雇主責(zé)任險）、設(shè)計(jì)責(zé)任險、工程質(zhì)量保修保險和建筑（安裝）工程一切險。但具體費(fèi)率，市場浮動較大，建設(shè)工程一切險一般為投保金額的1%左右，第三者責(zé)任險按比

17、例投保。但在項(xiàng)目前期階段，估算工程質(zhì)量保險費(fèi)非常困難，可以暫按建安工程造價的1%1%估算。（二）征地、拆遷費(fèi)用1.征地補(bǔ)償費(fèi)用根據(jù)土地所屬的不同區(qū)域及其被正用錢的不同用地性質(zhì)相應(yīng)發(fā)生不同的征地費(fèi)用。本市行政區(qū)域內(nèi)依法征用農(nóng)民集體所有土地的，地方建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法進(jìn)行補(bǔ)償安置。征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。青苗是指尚未收貨的農(nóng)作物。其他土地附著物包括房屋、水井、道路、管線、水渠等建筑物、構(gòu)筑物以及林木和其他經(jīng)濟(jì)作物等。征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地農(nóng)村村民的生活水平、農(nóng)業(yè)

18、產(chǎn)值、土地區(qū)位以及本辦法規(guī)定的人員安置費(fèi)用等綜合因素確定，報上級人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平適時調(diào)整。2.拆遷補(bǔ)償費(fèi)用根據(jù)房屋所屬的不同區(qū)域及其不同屬性相應(yīng)發(fā)生不同的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，計(jì)取依據(jù)亦不同。3.房屋拆遷評估費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi) 部分地方規(guī)定“因征用拆遷對房屋進(jìn)行價格評估的，按補(bǔ)償價款金額的11.5%向征用拆遷單位收取評估費(fèi)?！?.拆除工程費(fèi)用：拆除工程費(fèi)用應(yīng)按照工程實(shí)際需要估算拆除工程量，并套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額，充分考慮渣土運(yùn)輸、消納等因素進(jìn)行測算。5. 古樹保護(hù)及文物古建修護(hù)、還建費(fèi)用：根據(jù)古樹保護(hù)方案和文物古建的修護(hù)、還建方案，套用相關(guān)估算

19、指標(biāo)或概算定額，充分考慮修繕、保護(hù)、還原等因素進(jìn)行費(fèi)用測算。6. 其它：根據(jù)國家或地方政府要求在征地、拆遷過程中還需發(fā)生的各種費(fèi)用，如：耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、菜田基金、防洪費(fèi)、提前搬家獎、職員重點(diǎn)工程費(fèi)等等。（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用：應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。 （四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用：包括:綠化（花草、樹木的種植）、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等。 （五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用：包括：市政管理用房建設(shè)費(fèi)用；機(jī)動車停車場（庫）、非機(jī)動車停車設(shè)施建

20、設(shè)費(fèi)用；規(guī)劃中其他須納入土地一級開發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 1.工程監(jiān)理費(fèi) 根據(jù)地方工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施辦法規(guī)定：實(shí)行監(jiān)理的工程，監(jiān)理費(fèi)按工程的總造價百分比計(jì)取，用插入法計(jì)算。建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的0.10.2%計(jì)取。 2.竣工圖編制費(fèi) 2002年國家發(fā)展計(jì)劃委員會和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2002中工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.0.16條規(guī)定：編制工程施工圖預(yù)算的，按照該建設(shè)項(xiàng)目基本設(shè)計(jì)收費(fèi)的10%收取施工圖預(yù)算編制費(fèi)；編制工程

21、竣工圖的，按照該建設(shè)項(xiàng)目基本設(shè)計(jì)收費(fèi)的8%收取竣工圖編制費(fèi)。3.建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用：包括安保、環(huán)境保潔、臨時綠化、美化等費(fèi)用。這部分費(fèi)用在項(xiàng)目初期很難估算。不同的土地一級開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域的面積、基本狀況、區(qū)域周邊的環(huán)境一定后，即基本明確每年需要多少保安、保潔人員進(jìn)行公共區(qū)域的管理，需要做多少面積的臨時綠化，整個區(qū)域的建設(shè)期幾年等，再據(jù)以測算相應(yīng)費(fèi)用。4. 項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用：這部分費(fèi)用主要是由于目前土地一級開發(fā)項(xiàng)目完成后，形成了大量的資產(chǎn)，而這些資產(chǎn)的管理主體比較復(fù)雜，例如：道路、水、電、（天然）氣、熱、交通設(shè)施、園林景觀綠化設(shè)施等都分別歸屬不同的管理單位，產(chǎn)權(quán)移交尚未有規(guī)

22、范的模式和程序。這就造成在土地一級開發(fā)任務(wù)基本完成后，可能還會對資產(chǎn)進(jìn)行一段時間的照管，對有些項(xiàng)目還要從社會利益角度出發(fā)，進(jìn)行運(yùn)營。為此，土地一級開發(fā)主體還要支出一筆管理費(fèi)和運(yùn)營費(fèi)。這筆費(fèi)用根據(jù)不同一級開發(fā)項(xiàng)目的情況，千差萬別，不一而足，需慎重對待，認(rèn)真估算。5. 項(xiàng)目后評價費(fèi)用：指在土地一級開發(fā)工作完成后，由土地一級開發(fā)主體組織，委托專業(yè)咨詢公司從經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益出發(fā)對整個土地一級開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)過程進(jìn)行公正、客觀的評價。該費(fèi)用可參考國家有關(guān)工程咨詢的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算。6. 其他：指其他歸屬項(xiàng)目前期及其他費(fèi)用的項(xiàng)目。比如：委托代建的項(xiàng)目還會發(fā)生“代建工程管理費(fèi)”等。污染區(qū)域，還需要環(huán)境

23、整治費(fèi)用。（七）管理費(fèi)指土地一級開發(fā)主體在土地一級開發(fā)全過程中所發(fā)生的管理費(fèi)，包括土地一級開發(fā)的建設(shè)期和代政府進(jìn)行土地出讓的銷售期。該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和土地一級開發(fā)企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進(jìn)行核算。有關(guān)地方規(guī)定通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用指一級開發(fā)過程中所發(fā)生的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用其測算依企業(yè)（或項(xiàng)目）的資本機(jī)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資成本應(yīng)視具體情況分別測算。（九） 銷售

24、費(fèi)用：包括土地一級開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土地價值，吸引二級發(fā)商和最終用戶，完成土地出讓任務(wù)，盡快收回開發(fā)成本進(jìn)而進(jìn)行的策劃、推廣活動和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費(fèi)用。（十） 應(yīng)納稅費(fèi)土地一級開發(fā)設(shè)計(jì)的應(yīng)納稅主要有：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加、印花稅、進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅等，所得稅。 （十一）不可預(yù)見費(fèi)：包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)。 視不同階段的測算精度不同，而以開發(fā)成本為基數(shù)，適當(dāng)計(jì)取一定比例。土地一級開發(fā)項(xiàng)目工作流程（一） 基礎(chǔ)資料收集、調(diào)查、測算此項(xiàng)工作由開發(fā)部辦理，經(jīng)現(xiàn)場踏勘，地上物調(diào)查，收集與開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)資料，包括開發(fā)區(qū)域、周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施情況、地形圖等，調(diào)查分析后進(jìn)行測算。（二）

25、 編制土地一級開發(fā)實(shí)施方案1. 此項(xiàng)工作由開發(fā)部辦理，具體要求是：根據(jù)政府要求，依據(jù)控規(guī)及相關(guān)批復(fù)，確定開發(fā)區(qū)域。依據(jù)征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，分期計(jì)劃等，編制區(qū)域土地一級開發(fā)實(shí)施方案并取得相關(guān)批復(fù)文件。開發(fā)部簽訂各類委托合同后，報送計(jì)財(cái)部一份。拆遷部委托勘察定界及土地權(quán)屬確認(rèn)并取得成果后，移交開發(fā)部一份。（三） 土地聯(lián)席會1. 此項(xiàng)工作由開發(fā)部辦理，具體要求是根據(jù)政府要求，依據(jù)控規(guī)及相關(guān)批復(fù)，確定開發(fā)區(qū)域。依據(jù)征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，分期計(jì)劃等，編制區(qū)域土地一級開發(fā)實(shí)施方案并取得相關(guān)批復(fù)文件。（四） 建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件1. 此項(xiàng)工作由開發(fā)部辦理，具體要求是取得道路規(guī)劃方案批復(fù)根據(jù)道路定線及撥地定樁成果，申報

26、并區(qū)的規(guī)劃意見書。開發(fā)部簽訂各類合同后，報送計(jì)財(cái)部一份。（五） 取得土地一級開發(fā)授權(quán)將土地一級開發(fā)實(shí)施方案報專家會審批備齊相關(guān)資料申報聯(lián)席會，通過后取得聯(lián)席會會議紀(jì)要。申報土地一級開發(fā)授權(quán)，取得土地一級開發(fā)授權(quán)文件。（六） 取得立項(xiàng)批復(fù)1. 此項(xiàng)工作由開發(fā)部主辦，拆遷部協(xié)辦，具體要求是取得規(guī)劃意見書后，開發(fā)部辦理并取得可行性研究報告環(huán)評批復(fù)、交批，拆遷部辦理并取得土地預(yù)審批復(fù)。（若項(xiàng)目列如綠通，環(huán)評批復(fù)可后置，不作為取得立項(xiàng)的必要因素）開發(fā)部備齊相關(guān)資料，申報并取得立項(xiàng)批復(fù)。（七） 取得征地批復(fù)此項(xiàng)目由拆遷部辦理，主要要求是：取得勘察定界成果報告，地質(zhì)災(zāi)害評估報告，簽訂耕地占補(bǔ)平衡協(xié)議，征地補(bǔ)

27、償安置協(xié)議。備齊相關(guān)資料，協(xié)調(diào)區(qū)土地局提交一書四方案報區(qū)政府批示后，報送市國土局審核，取得征地批復(fù)。拆遷部簽訂各類合同后，報送計(jì)財(cái)部一份，并將征地批復(fù)復(fù)印件送開發(fā)部。（八） 取得項(xiàng)目房屋拆遷許可證此項(xiàng)工作由拆遷部主辦，計(jì)財(cái)部協(xié)辦，具體要求是：確定拆遷實(shí)施細(xì)則，申請張貼暫停事項(xiàng)公告。確定評估，服務(wù)及拆除公司，擬定拆遷計(jì)劃，拆遷實(shí)施方案。備齊相關(guān)資料，申報并取得房屋拆遷許可證。（九） 實(shí)施項(xiàng)目拆遷此項(xiàng)工作由拆遷部主辦，工程部、計(jì)財(cái)部協(xié)辦取得房屋拆遷許可證后，拆遷部組織實(shí)施房屋拆遷，土地移交施工單位。涉及私產(chǎn)拆遷的，組織回遷安置。實(shí)施線路遷移。拆遷工作結(jié)束后，拆遷部編寫完成征地，拆遷總結(jié)報告。市政基

28、礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（一） 辦理立項(xiàng)批復(fù)1、此項(xiàng)工作由開發(fā)部主辦、拆遷部、工程部協(xié)辦、具體要求是：開發(fā)部取得可行性研究報告后，辦理并取得環(huán)評批復(fù)，拆遷部辦理并取得土地預(yù)審批復(fù)。開發(fā)部備齊相關(guān)資料，申報并取得立項(xiàng)批復(fù)。2、部門之間接口開發(fā)部取得立項(xiàng)批復(fù)后，移交拆遷部、工程部各一份。開發(fā)部簽訂各類合同后，報送計(jì)財(cái)部一份。（二） 辦理規(guī)劃意見書1、 此項(xiàng)工作由開發(fā)部辦理（1） 項(xiàng)目提起后，去的規(guī)劃方案，據(jù)此同步進(jìn)行兩項(xiàng)工作取得規(guī)劃方案批復(fù)，取得道路定線條件及定線成果，取得道路設(shè)計(jì)方案及批復(fù)。取得管線項(xiàng)目綜合方案及批復(fù)，取得管線設(shè)計(jì)綜合方案及匯簽文件。（2） 備齊相關(guān)資料，申報并取得規(guī)劃意見書。2、 部門之間接口開發(fā)部取得立項(xiàng)批復(fù)后，移交