商品房預(yù)售制度若干問題探討

1、如果對(duì)您有幫助！感謝評(píng)論與分享商品房預(yù)售制度若干問題探討導(dǎo)讀：本文商品房預(yù)售制度若干問題探討，僅供參考，如果覺得很不錯(cuò)，歡迎點(diǎn)評(píng)和分享。內(nèi)容概要隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的興起和快速發(fā)展，商品房預(yù)售作為一種新型房屋銷售制度應(yīng)運(yùn)而生。由于商品房銷售在我國屬于一種新鮮事物，立法中存在空擋，實(shí)踐中存在許多模糊認(rèn)識(shí)，理論界也對(duì)一些問題爭論不休。商品房銷售市場(chǎng)較為混亂，糾紛層出不窮，本文就商品房預(yù)售合同性質(zhì)、預(yù)售商品房抵押、轉(zhuǎn)賣和預(yù)售過程中常見的糾紛及其處理進(jìn)行簡單探討。本文作者從商品房預(yù)售合同的特點(diǎn)及其與承攬合同存在的區(qū)別進(jìn)行了分析，認(rèn)為是一種非即時(shí)交付的買賣合同，它不同于承攬合同和附期限合同；文章對(duì)預(yù)售商品

2、房設(shè)立抵押的三種情況進(jìn)行了分析，提出開發(fā)商設(shè)立抵押應(yīng)建立登記備案制度和設(shè)立嚴(yán)格的條件限制；同時(shí)作者認(rèn)為預(yù)售商品房可以轉(zhuǎn)賣并履行嚴(yán)格手續(xù)，并簡述商品房預(yù)售中常見的糾紛，針對(duì)不同情況提出了不同的處理意見。近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立與蓬勃發(fā)展，商品房買賣市場(chǎng)日益活躍，一種新型的房屋銷售制度-商品房預(yù)售應(yīng)運(yùn)而生。商品房預(yù)售俗稱“賣樓花”，是指房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給預(yù)購人，由預(yù)購人根據(jù)預(yù)售合同支付房款（既可一次付清，也可分期支付，視合同約定而為）并在房屋竣工驗(yàn)收合格后依法取得房屋所有權(quán)的一種房銷售形式?？梢姡鄬?duì)于一般的現(xiàn)房交易，該種銷售方式有利于房地產(chǎn)開發(fā)吸收資金，對(duì)于解決房

3、屋在開發(fā)建設(shè)中資金不足的問題起重要作用。但是，商品房的預(yù)售在我國還剛剛起步，現(xiàn)行立法尚不夠完善，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也還欠缺，對(duì)房屋預(yù)售中的一些基本問題還模糊不清。因此，有必要加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售制度的法律研究，澄清一些理論與實(shí)踐問題，使之能在房屋交易市場(chǎng)上發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)功能。一、預(yù)售合同的法律性質(zhì)我國城市商品房預(yù)售管理辦法第十條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企此應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30曰內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。依據(jù)該條，我國的商品房預(yù)售以當(dāng)事人雙方簽訂書面合同為形式要件。站在預(yù)防法學(xué)的觀點(diǎn)來看，就是先以“契約"

4、;的方法，將當(dāng)事人彼此的權(quán)義關(guān)系加以定位，俾減少因權(quán)義不明所生的爭執(zhí)或糾紛。另外，對(duì)該種契約的性質(zhì)也必須予以明確，這是對(duì)當(dāng)事人彼此權(quán)利義務(wù)具體定位的必然要求，也是保證法律能夠具體準(zhǔn)確地調(diào)整社會(huì)關(guān)系的客觀需求。（一）預(yù)售合同是買賣合同1、商品房預(yù)售合同符合買賣合同性質(zhì)。臺(tái)灣民法典第98條規(guī)定:"解釋意思表示應(yīng)探求當(dāng)事人之真意，不得拘泥于所用之辭句。"因此應(yīng)該從當(dāng)事人真實(shí)意志的角度去探求預(yù)售合同的法律性質(zhì)。房屋預(yù)售合同簽訂之時(shí)房屋尚未開工或正在施工，合同的標(biāo)的物并非現(xiàn)實(shí)物而是將來物，有一個(gè)"成長"過程。但雙方的意圖都在于房屋竣工后的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。預(yù)購人支付價(jià)款是

5、為了取得房屋所有權(quán)，開發(fā)商接受價(jià)款也自然負(fù)有了交付房屋的義務(wù)，這與買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的基本特性是相吻合的。預(yù)售合同實(shí)為房屋作為商品交換形式在法律上的必然表現(xiàn)，合同當(dāng)事人的行為在本質(zhì)上仍是買賣行為。預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利擔(dān)保、瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容也多與買賣合同相同，具有明顯的買賣合同性質(zhì)。2、商品房預(yù)售合同是非即時(shí)交付合同。商品房預(yù)售與成品房的買賣相比又具有自身的特殊性。主要表現(xiàn)在交易標(biāo)的物的非現(xiàn)實(shí)性、合同履行的非即時(shí)性。即合同成立時(shí)標(biāo)的物還不具備立即現(xiàn)實(shí)交付的條件，合同不能即時(shí)完全履行，仍需要一定時(shí)間，是一種遠(yuǎn)期交付合同。但這種遠(yuǎn)期交付

6、合同又不同于附期限合同，附期限合同是指期限到來時(shí)合同才生效，而預(yù)售合同成立時(shí)即已生效，只是履行期限的延后。3、 房屋預(yù)售合同不是承攬合同。在學(xué)理上，有人采"承攬契約說",將預(yù)售行為視為是房屋的加工承攬。承攬合同是承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，由定作人給付報(bào)酬的合同。合同的標(biāo)的是承攬人依定作人的要求最終完成并交付的工作成果，承攬合同簽訂時(shí)該標(biāo)的尚不存在，在這一點(diǎn)上與預(yù)售合同具有相似性。但預(yù)售合同與承攬合同的區(qū)別還是顯而易見的。（ 1） 、合同訂立的目的不同。預(yù)售合同旨在實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，由購買方取得房屋所有權(quán)，預(yù)售方獲得房屋價(jià)款而在承攬合同中，工作成果完成后

7、所有權(quán)是直接歸屬于定作人的，承攬人只是依約取得報(bào)酬而并非是工作成果的價(jià)款。（ 2） 、確定合同標(biāo)的具體狀況的主體不同。在實(shí)踐中，預(yù)售合同多為標(biāo)準(zhǔn)合同，通常由預(yù)售方單方面擬定，對(duì)于預(yù)售房屋的面積、地段、樓層朝向、房屋的結(jié)構(gòu)、裝修狀況、設(shè)備等基本情況都是由預(yù)售方依據(jù)房屋開發(fā)的總體規(guī)劃確定的。購買方只是在預(yù)購方己確定的范圍內(nèi)選擇欲購房屋，對(duì)房屋不能提出特殊要求。在承攬合同中，定作人對(duì)標(biāo)的物在種類、規(guī)格、質(zhì)量等方面往往有特殊要求，承攬人必須嚴(yán)格按照定作人的要求進(jìn)行加工制作。（ 3） 、違約后的救濟(jì)措施不同。在預(yù)售合同中，房屋竣工交付時(shí)，如果購買方未按合同約定付清價(jià)款，因?yàn)榇藭r(shí)房屋的所有權(quán)仍屬于預(yù)售方，

8、預(yù)售方完全可以拒絕轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。在承攬合同中，如果定作人不依約支付報(bào)酬，雖然承攬人占有完成的工作成果，但該工作成果的所有權(quán)人是定作人，承攬人只能對(duì)完成的工作成果行使留置權(quán)。4、預(yù)售合同不是分期付款買賣合同商品房預(yù)售的融資功能較為突出，實(shí)踐中的常規(guī)做法是，由預(yù)購方根據(jù)施工進(jìn)度分期交付房款，這種做法類似于分期付款買賣。分期付款買賣的特點(diǎn)在于標(biāo)的物交付給買受方后，價(jià)金尚有二期以上仍待支付。在價(jià)款的支付方式和付款完畢前標(biāo)的物所有權(quán)的歸屬上，預(yù)售房屋交易與分期付款買賣是相同的。但商品房預(yù)售行為在性質(zhì)上絕不是分期付款買賣。首先，分期付款買賣的標(biāo)的物在合同生效時(shí)就要交付給買受人，由買受人占有、使用、收益

9、。而在商品房預(yù)售中，標(biāo)的物是在建房屋，合同成立生效時(shí)，該標(biāo)的物還不存在，根本談不上再轉(zhuǎn)移給購買方占有。其次，分期付款買賣的標(biāo)的物在轉(zhuǎn)移占有后，必然還有二期以上的價(jià)款未支付。而商品房預(yù)售并非必須采取分期支付價(jià)款的履行方式，預(yù)售方和購買方完全可以在合同中約定由購買方一次性交付存款。而且實(shí)踐中，在交付房屋前，預(yù)售方通常是要求購買方以貸款繳清價(jià)金或以現(xiàn)金付清剩余房款。最后，分期付款買賣使買受人在經(jīng)濟(jì)能力較差，無力一次性付清標(biāo)的物價(jià)款的情況下仍可提前享受生活上所需的新商品，是賣方對(duì)買方的融資。而在商品房預(yù)售中，購買方先要支付房屋價(jià)款或至少支付部分房價(jià)，預(yù)售方將收到的這些資金投入到房屋建設(shè)中去，有利于解決

10、建房過程中的資金周轉(zhuǎn)問題，這實(shí)為買方向賣方的融資。二、預(yù)售商品房的抵押問題根據(jù)1997年我國建設(shè)部發(fā)布的城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的規(guī)定，土地使用權(quán)者可以以待建成在建的建筑物或其他附著物作抵押擔(dān)保，購房者也可以對(duì)依法獲準(zhǔn)建造的預(yù)購商品房設(shè)定抵押。但從實(shí)踐看來，預(yù)售商品房抵押存在三種形式：開發(fā)商設(shè)立的抵押；購房者設(shè)立的抵押；開發(fā)商和購房者設(shè)立的重復(fù)抵押。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)售商品房設(shè)立的抵押商品房預(yù)售合同是買賣合同，房屋竣工交付前的所有權(quán)人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所有權(quán)人對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)有完全的自主權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企如果對(duì)您有幫助！感謝評(píng)論與分享業(yè)當(dāng)然可以用在建的房屋進(jìn)行抵押。但這時(shí)就存在一個(gè)問題，如果預(yù)售