土地估價(jià)師歷年真題

1、一、判斷題（10題，題號(hào)| 10,共10分。請(qǐng)判斷各題說法正確或錯(cuò)誤，并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的符號(hào)涂黑，正確涂“、/"，錯(cuò)誤涂“X”。評(píng)分說明：每題1分，判斷錯(cuò)誤不得分并倒扣1分，最多扣至判斷題總分為O）1 . 土地還原利率大小與待估宗地的土地權(quán)利、土地用途相關(guān)。（）2 .采用市場(chǎng)比較法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，比準(zhǔn)案例應(yīng)處于同一供需圈，也就是“區(qū)域因素”所描述的范圍。 03 . 土地估價(jià)是為交易雙方進(jìn)行土地交易提供價(jià)值參考。（）4 .采用成本逼近法評(píng)估城鎮(zhèn)待拆遷國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，土地取得費(fèi)可按拆遷安置費(fèi)計(jì)算。拆遷安置費(fèi)主 要包括拆除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)。（）5,采用剩余法

2、估價(jià)時(shí)，應(yīng)該把握好最佳開發(fā)利用方式的分析、開發(fā)總價(jià)值的預(yù)測(cè)，以及開發(fā)成本、開發(fā)期、 利潤(rùn)等項(xiàng)的估算。06 . 土地評(píng)估價(jià)格的高低與土地估價(jià)人員的水平關(guān)系很大，估價(jià)師水平越高，評(píng)估價(jià)格越高。（）7 .在規(guī)劃限定的其他條件不變的情況下，單位地價(jià)與土地容積率呈正相關(guān)。（）8 .某待估宗地設(shè)定有他項(xiàng)權(quán)利后，會(huì)適當(dāng)提高該宗地的市場(chǎng)價(jià)值。（）9 .相對(duì)于土地面積、土地形狀等條件，交通條件對(duì)地價(jià)水平的影響最大。（）10 .在采用收益還原法計(jì)算附著有建筑物的土地價(jià)格時(shí)，需要遵循最有效使用原則，將土地收益從房地收益 中分離出來。0二、單項(xiàng)選擇題（45題，題號(hào)11 55,共45分。每題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，

3、其中只有一個(gè)最符合題 意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說明：每題1分，選錯(cuò)不得分，不倒扣分）11 .工業(yè)區(qū)位理論的核心就是對(duì)運(yùn)輸、勞力及（）相互作用的分析和計(jì)算。A.道路因素B.區(qū)位因素C.集聚因素D.資金因素1 2.某城市二級(jí)住宅用地平均容積率為2.0，以樓面地價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價(jià)為1200元/平方米?，F(xiàn)有一宗住宅 用地位于二級(jí)地，其容積率為4.0，除容積率外無須進(jìn)行其他修正，則該宗住宅用地樓面地價(jià)最可能為（）元/平方米。A. 950 B.1200 C.1300 D.150013 .某大型百貨商城臨街寬150米，進(jìn)深100米，采用路線價(jià)法評(píng)估其土地價(jià)格時(shí)必須進(jìn)行修正的內(nèi)容有 （

4、）。A.寬深比修正B.區(qū)位修正C用途修正D.出讓方式修正14 .全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布實(shí)施以來，對(duì)全國(guó)各地的工業(yè)地價(jià)有一定影響，這屬于影響土地 價(jià)格的（）。A.一般因素B.區(qū)域因素C個(gè)別因素D.環(huán)境因素15 .關(guān)于描述土地價(jià)格的主要特征，下面描述不正確的是（）。A. 土地價(jià)格是權(quán)益價(jià)格B. 土地價(jià)格由生產(chǎn)成本決定C.土地價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)D. 土地價(jià)格具有明顯的地域性16 .生地價(jià)格、熟地價(jià)格、毛地價(jià)格是按（）進(jìn)行分類的。A.權(quán)利類型B.價(jià)格形成方式C.價(jià)格表示方法D. 土地的存在形態(tài)17 .基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是（）在估價(jià)實(shí)踐中的具體運(yùn)用。A.合法原則B.預(yù)期收益原則C最有效使用原則D

5、.替代原則18 . 土地還原利率為7.0%，房屋還原利率為9.6%，則房地產(chǎn)綜合還原利率可能為（）。A. 6.5% B.7.0% C.8.5% D.9.6%19 .我國(guó)土地價(jià)格是（）和收益的購(gòu)買價(jià)格。A. 土地價(jià)值B. 土地所有權(quán)C.土地使用價(jià)值D. 土地權(quán)利20 .新古典主義地租模型中的代表阿蘭索的主要貢獻(xiàn)在于：將空間作為地租的一個(gè)核心問題進(jìn)行了考慮，首 次引入（）概念，解決了城市地租計(jì)算的理論方法。A.競(jìng)爭(zhēng)模式B.區(qū)位平衡C.邊際效益D.博弈占位21 .按行政原則確定的居民出行購(gòu)物距離比按市場(chǎng)原則確定的距離要（）A近B.完全相同C略有差異D.遠(yuǎn)22 .影響土地區(qū)位的行政因素有（）。A.城市

6、拆遷B.城市規(guī)劃C.用地審批D.規(guī)劃審批23 .某宗容積率為r（r>1）的宗地，樓層數(shù)為n層，每層建筑面積均相等，樓面地價(jià)為，地面地價(jià)為,建筑 覆蓋率為e，則下面描述錯(cuò)誤的是（）。24 .在城市土地定級(jí)時(shí)，要考慮主次干道對(duì)周圍土地的影響距離，該距離一般用以下（）方式確定。A.從道路中心到周邊可以到達(dá)該路的最遠(yuǎn)地塊的距離作為影響距離B建成區(qū)面積與所有主、次干道總長(zhǎng)度比值的一半C道路所在的級(jí)別范圍內(nèi)的道路總長(zhǎng)度與級(jí)別面積的比D.兩條道路之間的中心線到路中心線的距離25 .在建立路線價(jià)及其修正體系的基本程序中，首先是要（）。A.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度B.劃分地價(jià)區(qū)段C劃分地價(jià)等級(jí)D.劃分路線價(jià)調(diào)查區(qū)段2

7、6 .關(guān)于成本逼近法中求取有限年期土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，下列選項(xiàng)中描述錯(cuò)誤的是（）。A.當(dāng)土地增值收益是以有限年期市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，要進(jìn)行年期修正B.當(dāng)土地增值收益是以無限年期市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，需對(duì)土地增值收益進(jìn)行年期修正C當(dāng)土地增值收益是以無限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，需對(duì)成本價(jià)格進(jìn)行年期修正D.當(dāng)待估宗地為出讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余使用權(quán)年期修正27 .下列選項(xiàng)中說法錯(cuò)誤的是（）A.絕對(duì)地租是土地價(jià)格存在的根源B.級(jí)差地租的存在是決定土地價(jià)格高低的主要因素C.壟斷地租來自農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值D.礦山地租的決定方法和農(nóng)業(yè)地租一樣，都包含級(jí)差地租和絕對(duì)地租

8、28 .最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測(cè)原則和（）原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮后予以確定。A.需求與供給B報(bào)酬遞增遞減c最有效使用D.變動(dòng)29 .采用剩余法估價(jià)時(shí)，調(diào)查待估土地區(qū)位條件和利用狀況的主要目的是（）oA.計(jì)算建筑密度B.估算土地開發(fā)費(fèi)用C.估算建筑成本D.確定土地最佳利用方式30 .關(guān)于絕對(duì)地租描述，下列選項(xiàng)中不正確的是（）。A.絕對(duì)地租是平均利潤(rùn)的一部分B.絕對(duì)地租是農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格高于生產(chǎn)價(jià)格的余額C.絕對(duì)地租的實(shí)質(zhì)和來源是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值D. 土地所有權(quán)的壟斷是絕對(duì)地租形成的根本原因31 .下列選項(xiàng)中（）不屬于路線價(jià)估價(jià)法中深度修正的方法。A.四三二一法則B.蘇慕斯法

9、則C杉木正幸法則D.哈柏法則32 .根據(jù)土地報(bào)酬遞減的基本原理，下列選項(xiàng)中表述不正確的是（）。A.當(dāng)邊際報(bào)酬大于平均報(bào)酬時(shí)，平均報(bào)酬具有上升趨勢(shì)B.當(dāng)邊際報(bào)酬小于平均報(bào)酬時(shí)，平均報(bào)酬開始下降C.當(dāng)邊際報(bào)酬等于平均報(bào)酬時(shí)，平均報(bào)酬最低D.當(dāng)坐標(biāo)原點(diǎn)與總報(bào)酬曲線上某一點(diǎn)的連線恰好是總報(bào)酬曲線的切線時(shí)，平均報(bào)酬率最高33 .城市規(guī)劃限制條件往往會(huì)影響土地價(jià)格，下列選項(xiàng)中不屬于此類的是（）。A.宗地容積率B.宗地形狀C建筑密度D.宗地用途34 .某宗地土地使用者經(jīng)2年自行開發(fā)完成基礎(chǔ)設(shè)施配套，而所在區(qū)域土地開發(fā)期需要3年，如開發(fā)費(fèi)均勻投入，則采用成本逼近法估價(jià)時(shí)，土地開()年°發(fā)費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)

10、為A. 1 B.1.5C.2 D.335 .某住宅小區(qū)的平均月租金為21元/平方米，年總費(fèi)用為72元/平方米，房地產(chǎn)總價(jià)為3000元/平方米， 土地還原利率為4%，該小區(qū)土地樓面價(jià)格為900元/平方米，則建筑物還原利率為（）。A. 5.23% B.6.43% C.6.86% D.7.21%36 .建筑地段地租的一個(gè)顯著特點(diǎn)是（）占有顯著的優(yōu)勢(shì)。A.壟斷地租B.級(jí)差地租C.絕對(duì)地租D.相對(duì)地租37 .決定土地價(jià)格高低的主要因素是（）的存在。A.壟斷地租B.級(jí)差地租C.絕對(duì)地租D.相對(duì)地租38 .下列選項(xiàng)中，最適合采用成本逼近法進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的是（）。A.城市中心的商業(yè)用地B.公益設(shè)施用地C城市中心

11、的綜合用地D彳寺開發(fā)住宅小區(qū)用地39 .公式“還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值”的“安全利率” 一般可用（）代表。A.一年期定期存款利率B.一年期貸款利率C證券年平均收益利率D.期貨年收益利率40 .下列選項(xiàng)中，不屬于交易案例與待估宗地的相關(guān)性和替代性的描述是（）。A.用途應(yīng)相同B.同一供需圈內(nèi)C.兩年內(nèi)的交易案例D.交易案例的真實(shí)性41 .下列選項(xiàng)中，不適合用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估的是（）。A.工業(yè)區(qū)待出讓地塊B.市中心辦公樓的租金C二手房交易價(jià)格D.邊遠(yuǎn)地區(qū)辦公用地42 .基準(zhǔn)地價(jià)是城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)的（）和公示性價(jià)格，通過定期公布，向社會(huì)提供土地市場(chǎng)的有關(guān)地價(jià)水平及 其變動(dòng)趨勢(shì)。A.宏觀性B.微觀性

12、C指導(dǎo)性D.控制性43 .某宗工業(yè)用地，土地取得費(fèi)為100元/平方米，相關(guān)稅費(fèi)為50元/平方米，土地開發(fā)費(fèi)是200元/平方米， 利息為15元/平方米，投資利潤(rùn)率為25%，則土地投資利潤(rùn)為（）元/平方米。A. 86.00 B.87.50 C.88.00 D.91.2544 .某城市以2005年為基期，2006年、2007年、2008年的地價(jià)指數(shù)分別為110、115、123。某比較案例 2006年成交價(jià)為1200元/平方米，則2008年該比較案例價(jià)格為（）元/平方米。A. 1476 B.1342 C.1200 D.107345 .甲、乙、丙三宗土地的單價(jià)分別為1200元/平方米、860元/平方米、

13、800元/平方米，建筑容積率 分別為& 5、4.5,若其他條件相同，則購(gòu)買者會(huì)優(yōu)先選擇（）。A.甲宗地B.乙宗地C.乙宗地、丙宗地任選其一一D.甲宗地、乙宗地任選其一一46 .下表為某城市基于樓面地價(jià)的住宅容積率修正系數(shù)表。比較案例的容積率為2，樓面地價(jià)為2000元/平方米，待估宗地容積率為3.5，其地面地價(jià)為（）元/平方米。容積率1. S22,533. 5修止裹數(shù)1.000. 970§20B80. 9EA. 1753 B.5950 C.6134 D.798847 .現(xiàn)有一宗規(guī)劃為商住綜合的土地，其所在區(qū)域的商業(yè)用途價(jià)格為800元/平方米，商住混合用途價(jià)格為1000元/平方米

14、，則該宗土地的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為（）元/平方米。A. 800 B.900C.1000 D.180048 .某宗地的土地取得成本為1500萬元，土地開發(fā)成本為3000萬元，投資利息500萬元，銷售費(fèi)用400萬元，銷售稅費(fèi)600萬元，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 為9000萬元，則投資該宗地的收益率為（）。A. 55.6% B.50. 0% C.61.2% D.66.7%49 . 2006年某寫字樓出租，簽訂了 3年租賃合同，合同月租金50元/平方米，每年租金增長(zhǎng)率為10%,每年支 出總費(fèi)用為380元/平方米。2008年該寫字樓的房地純收益為（）元/平方米。A.220 B.346 C.592 D.70050

15、.某大型國(guó)有企業(yè)有一臨街商鋪，耐用年限50年，已經(jīng)使用2年，殘值率2%?，F(xiàn)上市需按作價(jià)人股方式 處置，評(píng)估時(shí)設(shè)定土地出讓年限40年，房屋重置價(jià)1200元/平方米。假設(shè)土地出讓年限到期后商鋪無償收為 國(guó)有，則年折舊費(fèi)為（）元/平方米。A. 24.00 B.28.57 C.30.00 D.31.5851 .某宗地的無限年期土地使用權(quán)價(jià)格為1000萬元，土地還原利率為6%，該宗地70年土地使用權(quán)價(jià) 格是（）萬元。A. 1017B.987C.983 D.91052 . 2004年某宗地土地開發(fā)費(fèi)用為1000萬元。2008年某評(píng)估公司對(duì)該宗地進(jìn)行評(píng)估，據(jù)調(diào)查，目前 該區(qū)域同等情況下土地開發(fā)費(fèi)用需 200

16、0萬元，年利息率為6%,采用成本逼近法評(píng)估時(shí)，土地開發(fā)費(fèi) 應(yīng)該?。ǎ┤f元。A. 1000 B.1124 C.2000 D.224753 .某工業(yè)開發(fā)區(qū)面積100萬平方米，開發(fā)區(qū)總地價(jià)為3億元，可出讓土地的比例為60%，現(xiàn)出讓一宗工業(yè) 用地，其土地出讓底價(jià)為（）元/平方米。A.300 B.400 C.500 D.60054 .某城市工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定土地開發(fā)程度為“五通一平”，其修正值如下表。現(xiàn)有一宗工業(yè)用 地坐落在四級(jí)地內(nèi)，達(dá)到“三通（通路、通上水、通電）一平”，則其土地開發(fā)程度修正值為（）元/平方 米。開發(fā)程度題路垃水通下水平整+酬開發(fā)費(fèi)用C元F平方和50T10530&15A.O

17、B. -5 C. -6 D. -1155 .某宗地內(nèi)建有一座建筑物，建筑層數(shù)為5層，各層建筑面積相等，建筑密度為50%，土地單價(jià)為2500元/平方米，則其樓面地價(jià)為（元/平方米。A. 2500 B.1250C.1000 D.500三、多項(xiàng)選擇題（15題，題號(hào)56 - 70,共30分。每題有A、B、C、D、E五個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有兩個(gè)符合 題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說明：每題2分，多選、有錯(cuò)誤選項(xiàng)的不得分，不倒扣分；少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0.5分）56 .關(guān)于重置價(jià)格與重建價(jià)格的區(qū)別，A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同C選用的建筑材料不同E采用的人工單價(jià)不同下列選項(xiàng)中說法錯(cuò)誤的有（）B

18、.建筑工藝不同D.建筑構(gòu)配件不同57 .適用于對(duì)大批量宗地進(jìn)行估價(jià)的方法有（.）A.路線價(jià)法B.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法CJ成本逼近法D.市場(chǎng)比較法E收益還原法58 .根據(jù)剩余法的基本原理，下列計(jì)算公式正確的有（）。A.地價(jià)=開發(fā)后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值一整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)成本一開發(fā)商正常利潤(rùn)B.地價(jià)=市場(chǎng)價(jià)格一正常成本一正常利潤(rùn)一不可預(yù)見費(fèi)C地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)一建筑開發(fā)費(fèi)一管理費(fèi)一維修費(fèi)一保險(xiǎn)費(fèi)一稅金一開發(fā)商利潤(rùn)D.地價(jià)=房地產(chǎn)預(yù)期售價(jià)一建筑總成本一銷售費(fèi)用一稅金一利息E地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)一建筑開發(fā)費(fèi)一專業(yè)費(fèi)一利息一稅金一開發(fā)商利潤(rùn)59.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)必須確定待估宗地的（）。A. 土地用途B. 土地

19、級(jí)別C. 土地使用者D.，土地開發(fā)程度E基準(zhǔn)地價(jià)60.下列選項(xiàng)中關(guān)于土地價(jià)格描述，正確的有（）0A.總體呈上升趨勢(shì)，上升速度較一般商品緩慢B.具有明顯個(gè)別性和地區(qū)性C. 土地價(jià)格高低決定了地租水平高低D. 土地價(jià)格由開發(fā)成本決定E. 土地價(jià)格高低與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)61.關(guān)于各種估價(jià)方法的適用范圍，下列選項(xiàng)中說法iE確的有。A.路線價(jià)法是僅適用于特大城市的估價(jià)方法B.成本逼近法適用于工業(yè)用地估價(jià)，對(duì)商業(yè)及住！c.市場(chǎng)比較法除了可以用于土地價(jià)格評(píng)估外，；姜暴惹髯孥票薔琴為產(chǎn)租金評(píng)估D.收益法只適用于有收益或有潛在收益的不動(dòng)琦E基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的適用范圍與市場(chǎng)發(fā)育程度無關(guān)62 .下列關(guān)于單位地價(jià)

20、、樓面地價(jià)描述正確的有（）。A.樓面地價(jià)：?jiǎn)挝坏貎r(jià)+容積率。B單位地價(jià)比樓面地價(jià)更能反映地價(jià)水平高低c.樓面地價(jià)：?jiǎn)挝坏貎r(jià)+建筑面積_D.單位地價(jià)：樓面地價(jià)+ 土地總面積5 1E.樓面地價(jià)：?jiǎn)挝坏貎r(jià)X 土地面積+建筑面積63 .根據(jù)房屋的承重構(gòu)件、建筑材料和建筑標(biāo)準(zhǔn)的不同，房屋的結(jié)構(gòu)分為（）。A.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)B. 土木結(jié)構(gòu)c.傳混結(jié)構(gòu)D.磚木結(jié)構(gòu)E簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)64 .我國(guó)現(xiàn)階段地租的具體表現(xiàn)形式包括（）A. 土地出讓金B(yǎng).青苗補(bǔ)償費(fèi)c. 土地承包費(fèi)D.房屋拆連補(bǔ)償費(fèi)E耕地占用稅:65 .根據(jù)馬爾薩斯的觀點(diǎn)，地租是總產(chǎn)品中的剩余部分，產(chǎn)生該剩余的原因有()A. 土地的性質(zhì)B. 土地的用途c.生活必

21、需品所特有的性質(zhì)D.肥沃土地的相對(duì)稀少性E. 土地空間分布不均66 .下圖是土地報(bào)酬曲線示意圖，下列選項(xiàng)中正確的有()JLA.L1、L2、L3分別為總報(bào)酬、平均報(bào)酬和邊際報(bào)酬B從計(jì)算過程來看，邊際報(bào)酬是總報(bào)酬的一階導(dǎo)數(shù)值C總報(bào)酬曲線中的轉(zhuǎn)向點(diǎn)為邊際報(bào)酬曲線的最高點(diǎn)D.第一階段為報(bào)酬增加最劇烈的階段，也是最合理的階段E總報(bào)酬為最大時(shí)，邊際報(bào)酬為零67 .估價(jià)人員根據(jù)國(guó)有土地使用證記載的事項(xiàng)，能夠了解到宗地的 ()等信息。A.四至B.面積C用途D.取得價(jià)格E權(quán)屬糾紛68 .在影響宗地價(jià)格的因素中，下列選項(xiàng)中屬于區(qū)域因素的有 ()。A.交通條件B.物價(jià)變動(dòng)C.繁華程度D.宗地臨街狀況E房地產(chǎn)投機(jī)69

22、 .建筑物折舊的類型包括（）。A.物理折舊B.經(jīng)濟(jì)折舊C.功能折舊D.材料折舊E環(huán)境性折舊70 .在區(qū)域因素修正中，衡量基本生活設(shè)施完善度的指標(biāo)有（）。A.設(shè)施類型是否吝備B.設(shè)施價(jià)格C.設(shè)施水平D.使用保證率E設(shè)施使用頻率四、情景分析題（3題，內(nèi)含15小題，題號(hào)71 85，共15分。每小題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中至 少有一個(gè)符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說明：每小題1分，多選、有錯(cuò)誤選項(xiàng)的不得分，不倒陽分；少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0. 25分），（一）某縣賓館建于20世紀(jì)80年代，以劃撥方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。1998年5月賓館領(lǐng)取了國(guó) 有土地使用證，土

23、地登記用途為招待所。賓館周圍為商服用地，道路以生活型主干道為主，電力設(shè)施骨干輸 電線路為雙回路10千伏，供水管徑300毫米，排水管徑500毫米，固定電話裝機(jī)容量為1000門。賓館內(nèi) 部道路、供電、供水、排水和通訊設(shè)施齊全?，F(xiàn)因賓館經(jīng)營(yíng)不善，縣人民政府批準(zhǔn)其在不改變用途的前提下 進(jìn)行整體改制。就上述內(nèi)容，回答71 - 75小題的問題。71 .下列選項(xiàng)中，關(guān)于劃撥用地使用權(quán)及其價(jià)格評(píng)估描述錯(cuò)誤的有（）。A.劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格B.企業(yè)改制時(shí)，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益，計(jì)人企業(yè)資產(chǎn)C.該賓館土地使用權(quán)以無償方式取得，土地資產(chǎn)

24、不應(yīng)計(jì)入其企業(yè)資產(chǎn)D.劃撥土地使用權(quán)價(jià)格不包含土地增值收益72 .根據(jù)土地利用現(xiàn)狀分類（GB/T 21010-2007），評(píng)估時(shí)可設(shè)定其土地用途為（）。A.批發(fā)零售用地B.住宿餐飲用地C.商務(wù)金融用地D.商服用地73 .若你為該賓館改制的土地估價(jià)師，優(yōu)先選擇的兩個(gè)估價(jià)方法為（）。A.市場(chǎng)比較法B.收益還原法C.成本逼近法D.剩余法74 .對(duì)該賓館進(jìn)行土地評(píng)估時(shí)，關(guān)于土地開發(fā)程度的描述，下列選項(xiàng)中正確的有（）。A.待估宗地設(shè)定開發(fā)程度為紅線內(nèi)外“五通”和內(nèi)部場(chǎng)地平整B.待估宗地因企業(yè)需要改制須重新設(shè)定開發(fā)程度C.待估宗地實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線內(nèi)外“五通”和紅線內(nèi)場(chǎng)地平整D.待估宗地必須按“五通一

25、平”進(jìn)行地價(jià)評(píng)估75 .該賓館改制時(shí)，關(guān)于土地資產(chǎn)處置方式的描述，下列選項(xiàng)中正確的有（）。A.補(bǔ)辦出讓手續(xù)B保留劃撥C作價(jià)出資（入股）D國(guó)有租賃（二）某企業(yè)因融資需要委托某土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)所屬某宗地2008年6月30日的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。待估 宗地位于市區(qū)綜合級(jí)別三級(jí)地、商業(yè)用地二級(jí)地、住宅用地三級(jí)地，宗地面積10000平方米，其中商業(yè)用地占20%,住宅用地占80%。城市基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日為2007年1月1日，綜合級(jí)別三級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)為3500元/平方米，商業(yè)用地二級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)為5000元/平方米，住宅用地三級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)為3000元/平方米。市國(guó)土資源局公布城市地價(jià)指數(shù)（以上季度為100）如下表。

26、就上述內(nèi)容，回答7680 小題的問題。2007.1. 13.312007.6.30£007. 9.3020071231Z003. 3.312008 6.30商業(yè)用地100. 00102.13103. 2B104. 55105,104.15101,20座二用地100 00103.35102. 02104.2510B.33103.6110276 .對(duì)待估宗地進(jìn)行評(píng)估時(shí)，估價(jià)人員需要進(jìn)一步掌握基準(zhǔn)地價(jià)的修正因素百（）A.定級(jí)類型B.開發(fā)程度C.容積率D.年期77 .該城市的土地定級(jí)類型有（）A.商業(yè)用地定級(jí)B.商住混合用地定級(jí)c.住宅用地定級(jí)D. 土地綜合定級(jí)78 . 2008年第二季度與2007年第二季度同比城市商業(yè)用地地價(jià)上升了（）。A. 115.36% B.116.21% C.15.36% D.16.21%79 .住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的期日修正系數(shù)應(yīng)該是（）。A. 1.28 B.1.25C.1.23 D.1.2080 .若待估宗地商業(yè)容積率修正系數(shù)為1.12，區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)為5.06%，年期修正系數(shù)為0.9942; 住宅容積率修正系數(shù)為1.08，區(qū)域和個(gè)別因兼修正系數(shù)為6. 01%，年期修正系數(shù)為0.9981，開發(fā)程度均不 需作修正，則該殺地總地價(jià)為（）萬元。A.7171 B.5721C.