房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅管理的策略

1、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅管理的策略一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收方法變化及影響由于房地產(chǎn)開發(fā)的成本項目繁多，房地產(chǎn)開發(fā)周期又長，核算起 來難度很大，因此土地增值稅的征收方式一直是每年按照房地產(chǎn)項目 的預(yù)計銷售收入預(yù)征，然后在項目竣工驗收后進(jìn)行清算。 但由于預(yù)征 率較低，預(yù)征的稅款只占清算稅款很小的比例， 大部分的土地增值稅 都是在清算階段繳納。隨著國稅總局頒布的關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知，土地增值稅進(jìn)入嚴(yán)格清算階段，這意味著以前繳納金額較小或者直接 免征的土地增值稅開始直接影響房地產(chǎn)的開發(fā)成本和盈利水平。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，計算復(fù)雜，對房地產(chǎn)行業(yè)的稅后利潤 和資金鏈都有很大的影響，

2、在土地增值稅嚴(yán)格清算的背景下，如何進(jìn) 行科學(xué)的管理，顯得尤為重要。二、在房地產(chǎn)開發(fā)周期主要環(huán)節(jié)中的土地增值稅關(guān)鍵管理點分析本文將房地產(chǎn)開發(fā)周期主要分為建設(shè)前建設(shè)中和完工后這三個環(huán)節(jié)，通過這三個環(huán)節(jié)，逐項分析影響土地增值稅的關(guān)鍵因素。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)前的土地增值稅管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)建設(shè)前，因為土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、 房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為，所以在立項環(huán)節(jié)要規(guī)劃開發(fā)建房方案。 因為土地增 值稅不得扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費，所以在可行性研究環(huán)節(jié)要進(jìn)行全面的分析論證和評價；因為企業(yè)籌建期和開發(fā) 項目人員管理中的開發(fā)間接費用和期間費用界限劃分容易模糊，所以 要 在建

3、設(shè) 前對 這 兩 個 環(huán)節(jié)進(jìn) 行 清 晰化 的 區(qū) 分 。 思 想?yún)R 報 /sixianghuibao/（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)中的土地增值稅管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié) 建設(shè)中， 如果核算環(huán)節(jié)上不符合要求， 將不能享受免稅或者優(yōu)惠 政策，所以核算上要選擇合適的增值額核算方式，否則，很可能會增 加不必要的土地增值稅支出。具體而言，在銷售定價環(huán)節(jié)，要考慮臨 界稅率帶來的節(jié)稅收益和繳稅成本； 為避免清算期稅后利潤大幅變動， 在會計實務(wù)處理環(huán)節(jié)要及時預(yù)提當(dāng)期稅金， 因為土地增值稅對扣除項 目稅前扣除的憑證要求嚴(yán)格， 所以在發(fā)票管理環(huán)節(jié)上要嚴(yán)格把關(guān)， 適 當(dāng)創(chuàng)新。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)后的土地增值稅管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

4、 竣工后對利息費用的處理方式會影響土地增值稅的扣除項目， 所 以在借款利息計算環(huán)節(jié)， 可以選擇合適的計算方式。 竣工后對開發(fā)房 產(chǎn)的處理方式會影響土地增值稅的計算， 因此，可以根據(jù)公司的發(fā)展 戰(zhàn)略進(jìn)行規(guī)劃； 另外，竣工后清算后繳納的土地增值稅往往大于預(yù)繳 的土地增值稅，所以可以適當(dāng)在清算時間上有所控制。三、如何充分利用土地增值稅管理提高效益（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)前的土地增值稅管理 首先，在籌建環(huán)節(jié)，企業(yè)可以充分利用加計扣除政策。內(nèi)部獨立 核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用可能由于 間接費用和期間費用的界限劃分不是很明確， 從而影響土地增值稅計 算結(jié)果。如果核算上計入開發(fā)間接費

5、用， 就可以在計算土地增值稅時 全額計入扣除項目， 享受 20%的加計扣除，如果核算上計入期間費用， 那么扣除的因素取決于房地產(chǎn)企業(yè)利息的來源和核算方式， 并且可能 會因為超出限額， 在計算土地增值稅時不能扣除。 筆者建議企業(yè)盡量 縮短企業(yè)籌建期， 并且為了更明確的區(qū)分總部人員和項目人員， 可以 通過成立項目公司的方式， 將公司人員列編為開發(fā)項目人員， 這樣在 會計賬務(wù)處理時盡量將這部分費用入賬到開發(fā)間接費用， 充分利用加 計扣 除政 策， 增加 扣 除 項目， 從 而降 低 增 值額 。 思 想?yún)R 報 /sixianghuibao/其次，企業(yè)必須進(jìn)行詳盡的可行性研究， 避免可行性研究不到位，

6、 沖動型拿地，某個環(huán)節(jié)一旦斷裂，容易形成爛尾樓，不但要繳納高額 的土地閑置費，還要繳納高額的土地增值稅。最后，在立項環(huán)節(jié)， 根據(jù)不同的情況進(jìn)行規(guī)劃可以實現(xiàn)減少土地 增值稅應(yīng)稅范圍的目的。本文提出三種不同的建房策略以供參考。第一采用代建的方式。 代建是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房屋建 設(shè)從中收取一定代建費用的行為。 代建行為屬于營業(yè)稅征稅范疇， 不 用繳納土地增值稅。筆者認(rèn)為，在實際工作中，由于代建要求事先確 定最終客戶，并且代建費用一般為總標(biāo)的的 2%，利潤比較低，采用 這種方式進(jìn)行商業(yè)開發(fā)的企業(yè)比較少， 如果在單位職工集資建房時候 采用代建方式則節(jié)稅效應(yīng)明顯。第二采用合作建房的方式。 合作建成

7、后按比例分房自用， 暫免征 收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，征收土地增值稅。筆者認(rèn)為匱缺資金 的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取這種方式，通過提供土地使用權(quán)的方式， 獲得合作方提供的建房資金， 合作建成后， 房地產(chǎn)企業(yè)和合作方按比 例分得自用的部分均免征土地增值稅， 房地產(chǎn)企業(yè)對自有的部分再次 轉(zhuǎn)讓時候，才需繳納土地增值稅，同時也獲得了貨幣的時間價值。第三采用企業(yè)分立和兼并的方式。 在企業(yè)兼并中， 對被兼并企業(yè) 將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。筆者認(rèn)為，這 種收購式投資， 不僅對房地產(chǎn)企業(yè)自身運營能力要求很高， 而且還要 有機會以較低的價格購入經(jīng)營不善但有提升潛力的物業(yè)， 機會往往是 &dq

8、uo;可遇不可求”的，所以這種模式難以持續(xù)快速擴張，但 是在業(yè)務(wù)擴張，城市更新時，可以爭取以合理成本獲取優(yōu)質(zhì)土地，搶 占城市資源。 開題報告 /html/lunwenzhidao/kaitibaogao/（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)中的土地增值稅管理 第一，在核算環(huán)節(jié)上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要選擇合適的增值額核算方 式，開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的， 應(yīng)分別計算增值 額，如果核算上不進(jìn)行區(qū)分，普通住宅將不能適用免稅條例。在實踐 中，對于同一項目中有不同類型房地產(chǎn)的， 很多企業(yè)采用不區(qū)分住宅 和商鋪，其建安開發(fā)成本合并核算，竣工結(jié)算時，按建筑面積分?jǐn)偂?如果不區(qū)分核算， 可能提高低增值率房產(chǎn)的適用稅率， 增加這部分房 產(chǎn)的稅負(fù)。筆者建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)前期細(xì)化財務(wù)核算管理工 作，將住宅和商鋪的開發(fā)成本按不同賬戶分別核算， 這種方法麻煩一 些，企業(yè)可以通過權(quán)衡節(jié)稅收益和繳稅成本，判斷是否選擇。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售定價環(huán)節(jié)， 制定的銷售價格使得增值 額在超過扣除項目金額