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文檔簡介

1、合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中-未與施 工方簽訂施工合同的一方當事人是否承擔支付工程款的責任合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中,未與施工方簽訂施工合同的一方當事人是否應承擔向施工方支付工程款的責任問題的提出:一方以土地使用權出資、另一方以投入建設的資金出資,雙方 共同合作開發(fā)房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中,往往由投入建設資金的一方與 施工方簽訂施工合同,當施工方向合作開發(fā)房地產(chǎn)的各方當事人主張承擔支付工 程款的責任時,未簽訂合同的一方當事人是否應當承擔支付工程款的責任?律師評析:要確定未與施工方簽訂施工合同的合作開發(fā)房地產(chǎn)的一方當事人是否應承 擔支付工程款的責任,就要對合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中支付工程款的特點有所了 解,

2、根據(jù)相關法律法規(guī)的規(guī)定,綜合分析、研究法院在司法審判實務中的各種觀 點,結合自身辦案過程中的心得體會進行梳理、提煉,方能得出結論。一、合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中支付工程款的特點最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的 解釋第十四條規(guī)定:“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同,是指當事人訂立以 提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資,共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地 產(chǎn)為基本內容等協(xié)議”根據(jù)上述規(guī)定,筆者認為,所謂合作開發(fā)房地產(chǎn),是指 兩方或兩方以上的主體,提供出讓的土地使用權、資金等款物作為出資,對房地 產(chǎn)項目進行開發(fā)建設,并以共享利潤、共擔風險的方式對房地產(chǎn)項目進行利益分 配的行為

3、。合作開發(fā)房地產(chǎn)具有以出讓土地使用權、 資金共同投資,對建成的房 地產(chǎn)項目共享利潤、共擔風險的特征。在合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中,往往由提供資金一方與施工方簽訂施工合同。 進 行到施工階段,提供資金的一方為了保障自有資金的安全, 直接向施工方支付工 程款。提供出讓土地使用權的一方認為應由提供資金一方承擔支付工程款的責 任,自身不用向施工方支付工程款。所以,在合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中,支付工程 款往往具有“由簽訂合同、提供資金一方當事人向施工方直接支付工程款”的特 點。、司法審判實務中的觀點司法審判實務當中,對合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中,沒有簽訂合同的一方當事人 是否應當承擔向施工方支付工程款的責任有不同的觀點

4、。 筆者在威科先行網(wǎng)站輸 入關鍵詞“合作開發(fā)房地產(chǎn)支付工程款”進行搜索,搜索到最高人民法院的裁判 文書三十三篇,除了不適合在本文討論的案例外, 筆者發(fā)現(xiàn),在最高人民法院的 司法審判實務當中,對于未簽訂施工合同一方當事人是否應承擔支付工程款的責 任主要有兩種不同的觀點,一種觀點認為,應承擔連帶支付工程款的責任;另一 種觀點認為,不應承擔支付工程款的責任。地方法院大多認同未簽訂施工合同的 一方應承擔連帶支付工程款的責任的觀點?,F(xiàn)分述如下:(一)未簽訂施工合同的一方當事人應承擔連帶支付工程款的責任在最高人民法院審理的深圳市京圳投資公司與四川朗業(yè)建筑公司、四川嘉益房地產(chǎn)公司建設工程施工合同糾紛再審一案

5、案號為:(2014)民提字第173號中, 法院查明:深圳市京圳投資公司與四川嘉益房地產(chǎn)公司簽訂協(xié)議書,約定雙 方合作開發(fā)房地產(chǎn)項目。隨后,四川朗業(yè)建筑公司與四川嘉益房地產(chǎn)公司簽訂 施 工合同,由四川朗業(yè)建筑公司承包涉案工程。工程竣工后,四川嘉益房地產(chǎn)公 司拖欠四川朗業(yè)建筑公司工程款。最高人民法院維持了四川高院關于“四川嘉益 公司向四川朗業(yè)公司支付工程欠款及利息”的判決。四川高院的觀點認為,未簽訂施工合同的一方當事人應承擔連帶支付工程款 的責任。其理由為:根據(jù)最高人民法院關于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的 解答第五條第一款“組成法人型聯(lián)營體或者合伙型聯(lián)營體的一方或者數(shù)方在聯(lián) 營期間中途退出聯(lián)營的

6、,如果聯(lián)營體并不因此解散,應當清退退出方作為出資投 入的財產(chǎn)。原物存在的,返還原物;原物已不存在或者返還確有困難的,折價償 還。退出方對于退出前聯(lián)營所得的盈利和發(fā)生的債務,應當按照聯(lián)營合同的約定 或者出資比例分享和分擔。合伙型聯(lián)營體的退出方還應對退出前聯(lián)營的全部債務 承擔連帶清償責任?!钡囊?guī)定,深圳市京圳投資公司與四川嘉益房地產(chǎn)公司合作 開發(fā)房地產(chǎn)的行為屬于合伙型聯(lián)營,聯(lián)營各方應對聯(lián)營期間的全部債務承擔連帶 清償責任。(二)未簽訂施工合同的一方當事人不應承擔支付工程款的責任在最高人民法院審理的大連渤海建筑公司與大連金世紀公司、大連寶玉集團公司、大連寶玉公司建設工程施工合同上訴糾紛一案中案號為:

7、(2007)民一終 字第39號,法院查明:大連寶玉集團公司與大連金世紀公司簽訂聯(lián)合建房協(xié) 議書,約定合作開發(fā)房地產(chǎn)項目。隨后,大連渤海建筑公司與大連寶玉集團公 司簽訂建設工程施工合同,約定大連渤海建筑公司承建大連寶玉集團公司發(fā) 包的房地產(chǎn)項目。大連寶玉集團公司又成立了大連寶玉公司, 大連寶玉集團公司 與大連寶玉公司兩方共同履行施工合同的義務。 遼寧高院認為,未簽訂施工合同 的一方應承擔支付工程款的責任,判決“大連金世紀公司對本判決第一項中大連 寶玉集團公司與大連寶玉公司支付尚欠工程款中的部分款項承擔連帶支付責 任?!弊罡呷嗣穹ㄔ赫J為,未簽訂施工合同的一方當事人不應承擔支付工程款的責 任。其理由

8、為:根據(jù)民法通則第八十四條第一款規(guī)定:“債是按照合同的約 定或者依照法律的規(guī)定,在當事人之間產(chǎn)生的特定的權利和義務關系。”第二款 規(guī)定:“債權人有權要求債務人按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定履行義務。”根據(jù)上述規(guī)定,“特定的”含義就是講只有合同當事人才受合同權利義務內容的約 束。債權人要求債務人履行義務的基礎是合同約定或法律規(guī)定。本案大連渤海公司主張大連金世紀公司就寶玉集團、 寶玉公司償還工程欠款承擔連帶責任, 因當 事人之間不存在“特定的”債的關系,突破合同相對性也沒有法律依據(jù),大連渤海 公司主張金世紀公司對還款承擔連帶責任的上訴請求,于法無據(jù)。撤銷了遼寧高院關于“大連金世紀公司對本判決第一

9、項中大連寶玉集團公司與大連寶玉公司支 付尚欠工程款中的部分款項承擔連帶支付責任?!钡呐袥Q。(三)部分地方法院的觀點北京、廣東、江蘇三個高院對未簽訂合同的一方當事人是否應當承擔支付工 程款的責任的觀點是一致的,均認為:“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中的一方當事人作 為發(fā)包人與承包人簽訂建設工程施工合同, 承包人要求合作各方當事人對欠付的 工程款承擔連帶責任的,人民法院應予支持?!保ㄕ越K高院關于審理建設 工程施工合同糾紛案件若干問題的意見(蘇高法審委200826號)也就是說,上述地方高院的觀點均一致認為未簽訂施工合同的一方當事人應承擔連帶支 付工程款的責任。在北京高院審理的中國藍星公司與晟元集團公司、

10、北京德懋威投資公司因建 設工程施工合同糾紛上訴一案案號為:(2014)高民終字第698號中,法院查明:晟元集團公司與北京德懋威投資公司因協(xié)議書, 約定晟元集團公司承包北京德懋 威投資公司發(fā)包的工程。工程竣工后,北京德懋威投資公司因拖欠晟元集團公司 工程款。中國藍星公司與北京德懋威投資公司系合作開發(fā)房地產(chǎn)的法律關系。北京高院認為,未簽訂施工合同的一方應承擔支付工程款的責任,維持了北京二中 院作出關于“北京德懋威公司、中國藍星公司支付晟元公司工程款“的判決。三、結論筆者贊同在合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中,未簽訂施工合同的一方當事人應承擔連 帶支付工程款的責任的觀點。其理由為:首先,合作開發(fā)房地產(chǎn)的行為屬于

11、合伙型聯(lián)營的法律行為,根據(jù)最高人民法 院關于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答第五條、第九條的規(guī)定,合作 開發(fā)房地產(chǎn)的各方當事人均應承擔連帶支付工程款的責任。其次,合作開發(fā)房地產(chǎn)的各方當事人均在建成的工程當中獲取利益,根據(jù)權利義務相對等的原則,合作開發(fā)房地產(chǎn)的各方當事人均應承擔連帶支付工程款的 責任。第三,因法律上規(guī)定建筑工程屬于提供出讓土地使用權的一方當事人所有, 如提供出讓土地使用權、未簽訂施工合同的一方當事人不用承擔支付工程款的責 任,法律賦予施工方的工程價款優(yōu)先受償權將無法實現(xiàn)。筆者曾代理崇左中院辦理的某建筑公司與某房地產(chǎn)公司、某教育投資公司、 某職業(yè)學院建設工程施工合同糾紛上訴一案案

12、號為:(2017)桂14民終178號, 法院查明:某房地產(chǎn)公司與某教育投資公司系合作開發(fā)房地產(chǎn)的關系。某教育投資公司對教學樓工程進行公開招標,某建筑公司參加招標并中標。中標之后,某 教育投資公司與某建筑公司簽訂了施工合同。同日,某房地產(chǎn)公司與某建筑公司 又另行簽訂一份施工合同。后一份施工合同除簽訂合同的甲方改為某房地產(chǎn)公司 外,合同的所有內容與前一份合同的內容完全一致。 合同簽訂后,某建筑公司進 場施工。工程竣工后,某建筑公司向某房地產(chǎn)公司遞交了結算報告及資料。某房地產(chǎn)公司接到某建筑公司遞交的結算報告后,在建設方蓋章。但未按合同約定的 時間送審定方進行審定(合同約定有未按約定時間送審定部門審定

13、視為認可送審 工程造價的條款)。某建筑公司向某房地產(chǎn)公司主張支付剩余工程款未果, 委托筆者向一審法院 提起訴訟。筆者以某教育投資公司、某房地產(chǎn)公司、某職業(yè)學院拖欠工程款為由 向法院提起訴訟,主張上述各方當事人共同承擔支付工程款的責任。一審法院采信了筆者的觀點。一審法院認為,某教育投資公司與某房地產(chǎn)公司為一方負責提 供土地、一方負責提供資金建設,共同合作建設涉案工程,所以,某教育投資公 司與某房地產(chǎn)公司應連帶承擔支付工程款的責任。某投資公司對該項判決不服, 向崇左中院提起上訴,崇左中院維持了該項判決。四、建議筆者認為,雖然主流觀點認為未簽訂施工合同的合作開發(fā)房地產(chǎn)的一方當事 人應承擔支付工程款的責任。但在司法審判實務當中,卻有不同觀點,甚至出現(xiàn) 同一法院作出截然相反的判決。可見,對未簽訂合同的一方當事人是否承擔支付 工程款的責任意見不一致。為防

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