稅基評價講課提綱

1、稅基評估課前語稅基即“課稅基礎(chǔ)”，它是稅收課征的經(jīng)濟基礎(chǔ)和客觀依據(jù)，它包括質(zhì)的規(guī)定性和量的規(guī)定性雙重含義。稅基有廣義和狹義之分 。從廣義上說，稅基是指某種稅的經(jīng)濟基礎(chǔ)。狹義上的稅基，是指據(jù)以計算應(yīng) 納稅額的基數(shù)。包括實物量和價值量兩類。其質(zhì)的規(guī)定性 是指課稅的具體對象。其 量的規(guī)定性 是指課稅對象中有多少可以作為計算應(yīng)納稅額的基 數(shù)。它包括實物量與價值量兩類。稅基是課稅依據(jù)質(zhì)與量的統(tǒng)一。稅基又制約著稅率的具體形式和使用標(biāo)準(zhǔn)。稅基與征稅對象數(shù)量有聯(lián)系，也有區(qū)別。稅基評估既屬于資產(chǎn)評估范疇，又屬于稅收管理的范疇。稅基評估是資產(chǎn)評估范疇中的一個重要分支， 它的活動涉及稅收與資產(chǎn)評估兩個領(lǐng)域，其業(yè)務(wù)內(nèi)

2、容是由稅收活動與資產(chǎn)評估活動結(jié)合在一起的特殊評估 業(yè)務(wù)構(gòu)成。“評”是評定，“估”是估計、估算。評估是指專業(yè)人士（專家）根據(jù)所掌握的數(shù)據(jù)資料，對資產(chǎn)價值進(jìn)行定性、定量的說明和評價的過程估價和評估 一般可以通用。但科學(xué)地說，兩者涵義不同。估價相對于價值分析、測算和判斷活動，估 價的含義更加精準(zhǔn)、明確、具體，即對經(jīng)濟物品（我們通常說的商品、資產(chǎn)、財產(chǎn)等）的價值進(jìn)行評估。評 估的含義很寬泛，不只限于對價值進(jìn)行評估，還可以指查驗?zāi)橙?、某物或者某項活動、工作等，以判斷其?現(xiàn)、能力、質(zhì)量、效果、影響等。如教育評估、規(guī)劃實施情況評估、績效評估、風(fēng)險評估、節(jié)能評估、人才 評估等。資產(chǎn)（Asset ）是特定權(quán)利

3、主體擁有或控制的能以貨幣計量的，并能給特定權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟利益 的經(jīng)濟資源。資產(chǎn)的特征：依法取得財產(chǎn)權(quán)利是經(jīng)濟主體擁有并支配資產(chǎn)的前提條件；預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟效益； 從未來潛在能力來講，資產(chǎn)具有使用價值和交換價值；資產(chǎn)價值能以貨幣計量。資產(chǎn)的分類?存在形態(tài)：有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。?是否具有綜合獲利能力：單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。?能否獨立存在：可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)。?資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系：經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)。資產(chǎn)評估（Assets Valuation）是專業(yè)機構(gòu)和人員，按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運用科學(xué)方法，對資

4、產(chǎn)價值進(jìn)行分析、估算并發(fā) 表專業(yè)意見的行為和過程。資產(chǎn)評估的基本要素（10 個）=評估主體從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)和人員=評估客體被評估的資產(chǎn)=評估依據(jù)根據(jù)什么進(jìn)行資產(chǎn)評估（法規(guī)、行為、產(chǎn)權(quán)、取價依據(jù)）=評估目的資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途=評估原則資產(chǎn)評估的行為規(guī)范=評估程序評估工作順序一評估價值類型對資產(chǎn)價值的質(zhì)的規(guī)定一評估方法資產(chǎn)評估所運用的特定技術(shù)=評估基準(zhǔn)日=資產(chǎn)評估假設(shè)（交易、公開市場、持續(xù)經(jīng)營、清算）資產(chǎn)評估的目的一般目的：取得資產(chǎn)在評估時點的公允價值 特定目的：引起資產(chǎn)評估的特定行為資產(chǎn)評估的特定目的：（1 ）評估當(dāng)事人委托進(jìn)行資產(chǎn)評估的特定行為；（2 ）資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果的具體要求；（3

5、）資產(chǎn)評估有哪些特殊情況或適用于哪些場合。具體：資產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)變動、企業(yè)清算、融資服務(wù)、納稅服務(wù)、其他資產(chǎn)評估的特定目的實質(zhì)上是判斷特定條件下或具體條件下資產(chǎn)的公允價值。資產(chǎn)評估原則： 工作原則（獨立性、客觀公正、科學(xué)性）、經(jīng)濟技術(shù)原則（預(yù)期收益、供求、替代、貢獻(xiàn)、評估時點原則）評估價值類型。資產(chǎn)評估價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式，或資產(chǎn)評估價值的 質(zhì)的規(guī)定性。以資產(chǎn)評估的估價標(biāo)準(zhǔn)形式表述的價值類型，包括重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價（或變現(xiàn)價值）和 清算價格四種。從資產(chǎn)評估假設(shè)的角度來表述資產(chǎn)評估價值類型，包括繼續(xù)使用價值、公開市場價值和清 算價值三種。從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)來劃分資

6、產(chǎn)評估價值類型，包括抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價 值、清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等。以資產(chǎn) 評估所依據(jù)的市場條件，以及被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)來劃分資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型，包括市場價值和市 場價值以外的價值。資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見第五條指出，市場價值（Market Value ）是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額。第六 條指出，市場價值以外的價值類型包括投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等。中外合資資產(chǎn)評估抵押擔(dān)保典當(dāng)法律糾紛財產(chǎn)保險咨詢性評估以財務(wù)報告為

7、目的的評估風(fēng)險投資項目評估有形、無形單項、整體（機器、車船、房地產(chǎn)、 :源、金融、流動、珠寶、 文化、無形；企業(yè)）稅基評估Assets Evaluati on資產(chǎn)評估的功能是指資產(chǎn)評估本身所具有的某種效能，是開展資產(chǎn)評估工作所發(fā)揮的實際作用。?評值功能-評定和估算，為資產(chǎn)的交易行為提供價值尺度?評價功能一一對資產(chǎn)經(jīng)營的狀況和效果進(jìn)行評價，可以反映不同時間、地域、經(jīng)濟背景條件下的資產(chǎn)價值和運營績效的差異性，以此檢查、考核和評價企業(yè)的經(jīng)營狀況。公證功能-資產(chǎn)評估結(jié)果的真實性、公平性和合法性在法律上具有公證效力。證明資 產(chǎn)的存在以及資產(chǎn)的價值量?管理功能-是我國資產(chǎn)評估特有的功能資產(chǎn)評估的作用：咨詢

8、、管理、鑒證作用稅基評估帶有行政結(jié)論性質(zhì)從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)來劃分 資產(chǎn)評估的價值類型，具體包括：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等。課稅價值是指根據(jù)稅法中規(guī)定的與征納稅收相關(guān)的價值定義所確定的價值。現(xiàn)行稅種的稅基評估一、增值稅稅基評估（一）增值稅內(nèi)容回顧（二）增值稅稅基評估混合銷售行為、兼營、售價明顯偏低、視同銷售行為、進(jìn)口貨物（三）實務(wù)操作1. 某企業(yè)為增值稅一般納稅人，2010年5月生產(chǎn)加工一批新產(chǎn)品 450件，每件成本價 380元（無同類產(chǎn)品市場價格），全部售給本企業(yè)職工，取得不含稅銷售額171000元。

9、請評估增值稅的稅基。2. 某進(jìn)出口公司當(dāng)月進(jìn)口辦公設(shè)備500臺，每臺進(jìn)口完稅價格 1萬元，委托運輸公司將進(jìn)口辦公用品從海關(guān)運回本單位，支付運輸公司運輸費用9萬元，取得了運輸公司開具的貨運發(fā)票。當(dāng)月以每臺1.8萬元的含稅價格售出400臺，本公司自用20臺，為全國運動會捐贈 2臺。另支付銷貨運輸費 1.3萬元（有運輸發(fā) 票）。要求：計算該企業(yè)當(dāng)月應(yīng)納增值稅。（假設(shè)進(jìn)口關(guān)稅稅率為 15%）3. 綜合案例二、消費稅稅基評估（一）消費稅內(nèi)容回顧（二）消費稅稅基評估1. 卷煙某牌號規(guī)格卷煙消費稅計稅價格=該牌號規(guī)格卷煙市場零售價格+（1+45%沒有調(diào)撥價格的某牌號規(guī)格卷煙計稅價格=該牌號規(guī)格卷煙市場零售價

10、格+（1+35%2. 白酒3. 自產(chǎn)自用非應(yīng)稅消費品、其他方面：有，按同類；無，按組成計稅價格計稅。（從價定率）組成計稅價格=成本x（ 1+成本利潤率）十 （1 消費稅比例稅率 ）（復(fù)合計稅）組成計稅價格=（成本 + 利潤+自產(chǎn)自用數(shù)量X定額稅率）+ （1消費稅比例稅率 ）4. 委托加工一一委托加工的應(yīng)稅消費品，由受托方按受托方同類消費品銷售價格代收代繳消費稅；沒有受托方同類消費品銷售價格的，以組成計稅價格計稅：（從價定率）組成計稅價格=（材料成本+加工費）+ （ 1 消費稅比例稅率）（復(fù)合計稅）組成計稅價格=（材料成本+加工費+委托加工數(shù)量X定額稅率）+ （1比例稅率）5. 進(jìn)口環(huán)節(jié)（從價定

11、率）組成計稅價格=（關(guān)稅完稅價格+關(guān)稅）+ （ 1-消費稅率）（復(fù)合計稅）組成計稅價格=（關(guān)稅完稅價格+關(guān)稅+進(jìn)口數(shù)量X定額稅率）+ （ 1-比例稅率）進(jìn)口卷煙價格=（每條關(guān)稅完稅價格 +每條關(guān)稅+消費稅定額稅額0.6 ）*（ 1-消費稅稅率30% ）（三）稅基評估角度對公式的修正稅基形成的基礎(chǔ)：“價內(nèi)計稅”與“價外計稅”方式比較稅基存在的類型：“含稅價格”與“不含稅價格”內(nèi)涵分析稅基計算的特例：特殊納稅業(yè)務(wù)“組成計稅價格”的科學(xué)公平確認(rèn)1. 現(xiàn)行消費稅“組價”的缺陷分析2. 消費稅的“組價”構(gòu)成中應(yīng)該全面考慮稅金因素3. 消費稅的“組價”重組納稅人自產(chǎn)自用的應(yīng)稅消費品組價成本（什成本利潤率）

12、組價仁消費稅稅率（什城市維護(hù)建設(shè)稅稅率 什教育費附加率）什消費稅稅率 （什城市維護(hù)建設(shè)稅稅率 +教育費附加率）組價 成本+利潤+消費稅定 額稅（什城市維護(hù)建設(shè)稅稅率 +教育費附加率）材料成本+加工費（2）納稅人委托加工的應(yīng)稅消費品幺組價什消費稅稅率 （什城市維護(hù)建設(shè)稅稅率 +教育費附加率）仁消費稅稅率 （什城市維護(hù)建設(shè)稅稅率 +教育費附加率）組價材料成本+加工費+消費稅定額稅（什城市維護(hù)建設(shè)稅稅率+教育費附加率）關(guān)稅完稅價格+關(guān)稅納稅人進(jìn)口的應(yīng)稅消費品組價 仁消費稅稅率 （什城市維護(hù)建設(shè)稅稅率 +教育費附加率）組價 關(guān)稅完稅價格+關(guān)稅+ 消費稅定額稅（什城市維護(hù)建設(shè)稅稅率 +教育費附加率） 組

13、價什消費稅稅率（什城市維護(hù)建設(shè)稅稅率 +教育費附加率）（四）實務(wù)操作三、營業(yè)稅稅基評估（一）營業(yè)稅內(nèi)容回顧（二）營業(yè)稅稅基評估（三）實務(wù)操作四、關(guān)稅稅基評估（一）關(guān)稅內(nèi)容回顧按計征方式分類：從量關(guān)稅；從價關(guān)稅；復(fù)合關(guān)稅；選擇關(guān)稅；滑動關(guān)稅按征收目的分財政關(guān)稅、保護(hù)關(guān)稅按差別待遇分歧視關(guān)稅和優(yōu)惠關(guān)稅歧視關(guān)稅反補貼關(guān)稅（附加、保護(hù)）、反傾銷關(guān)稅（附加、保護(hù)）、報復(fù)關(guān)稅（附加）優(yōu)惠關(guān)稅-特惠稅、普通關(guān)稅、最惠國關(guān)稅進(jìn)口關(guān)稅率分為：最惠國稅率、協(xié)定稅率、特惠稅率、普通稅率、關(guān)稅配額稅率從價稅應(yīng)納稅額的計算關(guān)稅稅額=應(yīng)稅進(jìn)（出）口貨物數(shù)量X單位完稅價格X稅率從量稅應(yīng)納稅額的計算關(guān)稅稅額= 應(yīng)稅進(jìn)（出）口

14、貨物數(shù)量X單位貨物稅額復(fù)合稅應(yīng)納稅額的計算關(guān)稅稅額= 應(yīng)稅進(jìn)（出）口貨物數(shù)量X單位貨物稅額+應(yīng)稅進(jìn)（出）口貨物數(shù)量X單位完稅價格X稅率滑準(zhǔn)稅應(yīng)納稅額的計算關(guān)稅稅額=應(yīng)稅進(jìn)（出）口貨物數(shù)量X單位完稅價格X滑準(zhǔn)稅率（二）關(guān)稅稅基評估1. 進(jìn)口貨物完稅價格的確定進(jìn)口關(guān)稅的完稅價格是以進(jìn)口貨物的實際成交價格為基礎(chǔ)，由海關(guān)審定的計算關(guān)稅的價格。（1）一般進(jìn)口貨物完稅價格：以到岸價格為進(jìn)口貨物的完稅價格進(jìn)口貨物完稅價格=貨價+采購費用（包貨物運抵中國關(guān)境內(nèi)輸入地起卸前的運、保和其他勞務(wù)費用） 需要計入完稅價格的項目下列費用或者價值未包括在進(jìn)口貨物的實付或者應(yīng)付價格中，應(yīng)當(dāng)計入完稅價格： 買方負(fù)擔(dān)的除購貨傭

15、金以外的傭金和經(jīng)紀(jì)費。 由買方負(fù)擔(dān)的與該貨物視為一體的容器費用； 由買方負(fù)擔(dān)的包裝材料和包裝勞務(wù)費用；不需要計入完稅價格的項目下列費用，如能與該貨物實付或者應(yīng)付價格區(qū)分，不得計入完稅價格： 廠房、機械、設(shè)備等貨物進(jìn)口后的基建、安裝、裝配、維修和技術(shù)服務(wù)的費用； 貨物運抵境內(nèi)輸入地點之后的運輸費用； 進(jìn)口關(guān)稅及其他國內(nèi)稅。（2）特殊貿(mào)易方式進(jìn)口貨物完稅價格的確定1. 加工貿(mào)易進(jìn)口料件及其制成品時需征稅的進(jìn)料加工進(jìn)口料件，以該料件申報進(jìn)口時的價格估定2. 內(nèi)銷的進(jìn)料加工進(jìn)口料件或其制成品，以料件原件進(jìn)口時的價格估定。3保稅區(qū)內(nèi)的加工企業(yè)內(nèi)銷的進(jìn)口料件或其制成品，分別以料件或制成品申報內(nèi)銷時的價格估

16、定4. 運往境外修理的貨物。運往境外修理的機械器具、運輸工具或其他貨物，出境時已向海關(guān)報明，并在海 關(guān)規(guī)定期限內(nèi)復(fù)運進(jìn)境的，應(yīng)當(dāng)以海關(guān)審定的境外修理費和料件費為完稅價格5. 運往境外加工的貨物。運往境外加工的貨物，出境時已向海關(guān)報明，并在海關(guān)規(guī)定期限內(nèi)復(fù)運進(jìn)境的， 應(yīng)當(dāng)以海關(guān)審定的境外加工費和料件費以及該貨物復(fù)運進(jìn)境的運輸及其相關(guān)費用、保險費估定完稅價格。6. 暫時進(jìn)境貨物。對于經(jīng)海關(guān)批準(zhǔn)的暫時進(jìn)境的貨物，應(yīng)當(dāng)按照一般進(jìn)口貨物估價辦法的規(guī)定估定完稅價 格。7. 租賃方式進(jìn)口貨物。租賃方式進(jìn)口的貨物中，以租金方式對外支付的租賃貨物，在租賃期間以海關(guān)審定 的租金作為完稅價格；留購的租賃貨物，以海關(guān)

17、審定的留購價格作為完稅價格；承租人申請一次性繳納稅 款的，經(jīng)海關(guān)同意，按照一般進(jìn)口貨物估價辦法的規(guī)定估定完稅價格。8. 留購的進(jìn)口貨樣等。對于境內(nèi)留購的進(jìn)口貨樣、展覽品和廣告陳列品，以海關(guān)審定的留購價格作為完稅 價格。9. 予以補稅的減免稅貨物。減稅或免稅進(jìn)口的貨物需予補稅時，應(yīng)當(dāng)以海關(guān)審定的該貨物原進(jìn)口時的價格， 扣除折舊部分價值作為完稅價格，其計算公式如下：完稅價格=海關(guān)審定的該貨物原進(jìn)口時的價格X1 申請補稅時實際已使用的時間（月）+ （監(jiān)管年限X 12） （類似于按照凈值在征收關(guān)稅）2. 進(jìn)口貨物海關(guān)估價方法相同或類似貨物成交價格方法；倒扣價格方法；計算價格方法；其他合理方法 注意不得

18、使用的價格有：境內(nèi)生產(chǎn)的貨物在境內(nèi)的銷售價格；可供選擇的價格中較高的價格；貨物在出口地市場的銷售價格； 以計算價格方法規(guī)定的有關(guān)各項之外的價值或者費用計算的價格；出口到第三國或者地區(qū)的貨物的銷售價 格；最低限價或武斷虛構(gòu)的價格。3. 出口貨物完稅價格的確定（1）一般規(guī)定 出口貨物的完稅價格由海關(guān)以該貨物向境外銷售的成交價格為基礎(chǔ)審查確定，并應(yīng)包括貨物運至我國 境內(nèi)輸出地點裝載前的運輸及其相關(guān)費用、保險費，但其中包含的出口關(guān)稅稅額，應(yīng)當(dāng)扣除。完稅價格=離岸價格+（ I +出口關(guān)稅稅率）出口貨物成交價格中含有支付給國外的傭金， 如與貨物的離岸價格分列， 應(yīng)予扣除； 未分列則不予扣除。（2）售價中含

19、離境口岸至境外口岸之間的運費、保險費的，該運費、保險費可以扣除。4. 進(jìn)出口貨物完稅價格中運輸及相關(guān)費用、保險費計算（1）以一般陸、空、海運方式進(jìn)口貨物： 運費應(yīng)計算至卸貨口岸（海運），目的地口岸（空運、陸運）。 運費和保險費的實際支出費用計算。無法確定的應(yīng)估算，其中運費按運費率、保險費可按照“貨價 加運費”的3%。估算?！纠磕彻具M(jìn)口一批小轎車，價款 450 萬，運費無法確定，運費率是 2%， 【例】某公司從境外進(jìn)口小轎車 30 輛，每輛小轎車貨價 15 萬元，運抵我國海關(guān)前發(fā)生的運輸費用、 保險費用無法確定，經(jīng)海關(guān)查實其他運輸公司相同業(yè)務(wù)的運輸費用占貨價的比例為2%。（2）以其他方式進(jìn)口

20、貨物： 郵運進(jìn)口貨物，以郵費作為運輸、保險等相關(guān)費用；以境外邊境口岸價格條件成交的鐵路或公路運輸進(jìn)口貨物，按貨價的 1%計算運輸及相關(guān)費用、保險費。（三）實務(wù)操作【例】某市大型商貿(mào)公司為增值稅一般納稅人，兼營商品加工、批發(fā)、零售和進(jìn)出口業(yè)務(wù)，2011 年 12月相關(guān)經(jīng)營業(yè)務(wù)如下：（1）進(jìn)口化妝品一批，支付國外的買價 220萬元、國外的采購代理人傭金 6 萬元、國外的經(jīng)紀(jì)費 4萬 元；支付運抵我國海關(guān)地前的運輸費用 20萬元、裝卸費用和保險費用 11 萬元；支付海關(guān)地再運往商貿(mào)公 司的運輸費用8萬元、裝卸費用和保險費用 3萬元要求：計算該公司進(jìn)口環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的關(guān)稅、消費稅、增值稅； （關(guān)稅稅率為

21、20%，消費稅稅率 30%）五、企業(yè)所得稅稅基評估（一）企業(yè)所得稅內(nèi)容回顧（二）企業(yè)所得稅稅基評估企業(yè)所得稅稅基應(yīng)納稅所得額直接法應(yīng)納稅所得額 =收入總額一不征稅收入免稅收入各項扣除金額彌補虧損間接法應(yīng)納稅所得額 =會計利潤總額納稅調(diào)整項目金額（三）實務(wù)操作【例】某一業(yè)企業(yè)為居民企業(yè) ,2011 年經(jīng)營情況如下 :產(chǎn)品銷售收入為 560萬元,產(chǎn)品銷售成本 400萬元；其 他業(yè)務(wù)收入 80 萬元；其他業(yè)務(wù)成本 66 萬元；固定資產(chǎn)出租收入 6 萬元；非增值稅銷售稅金及附加 32.4 萬 元；當(dāng)期發(fā)生的管理費用 86 萬元，其中新技術(shù)的研究開發(fā)費用為 30萬元，業(yè)務(wù)招待費 35 萬元；財務(wù)費用 2

22、0萬元；取得直接投資其他居民企業(yè)的權(quán)益性投資收益 34萬元（已在投資方所在地按 15%的稅率繳納了所 得稅） ；營業(yè)外收入 10萬元；營業(yè)外支出 25萬元（其中含公益捐贈 6萬元）。要求 :確定該企業(yè)本年企業(yè)所 得稅稅基。稅基評估綜合實訓(xùn)實訓(xùn) 1某市卷煙生產(chǎn)企業(yè)為增值稅一般納稅人，2011 年 6 月有關(guān)經(jīng)營業(yè)務(wù)如下 :(1) 2 日向農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者收購煙葉一批，收購憑證上注明的價款 500 萬元，并向煙葉生產(chǎn)者支付了國家規(guī)定的 價外補貼；支付運輸費用 100 萬元，取得運輸公司開具的運輸發(fā)票，煙葉當(dāng)期驗收入庫；3日領(lǐng)用自產(chǎn)煙絲一批，生產(chǎn)A牌卷煙600標(biāo)準(zhǔn)箱；(3) 5 日從國外進(jìn)口 B 牌卷煙

23、400 標(biāo)準(zhǔn)箱，支付境外成交價折合人民幣 260 萬元、到達(dá)我國海關(guān)前的運輸費 用 10 萬元、保險費用 5 萬元；(4) 16日銷售A牌卷煙300標(biāo)準(zhǔn)箱，每箱不含稅售價1.35萬元，款項收吃；將 10標(biāo)準(zhǔn)箱A牌卷煙作為福利發(fā)給本企業(yè)職工；25日銷售進(jìn)口 B牌卷煙380標(biāo)準(zhǔn)箱，取得不含稅銷售收入720萬元；(6) 27 日購進(jìn)稅控收款機一批，取得增值稅專用發(fā)票注明價款 10萬元、增值稅 1.7 萬元；外購防偽稅控通 用設(shè)備，取得的增值稅專用發(fā)票注明價款 1 萬元、增值稅 0.17 萬元；(7) 30 日盤點，發(fā)現(xiàn)由于管理不善庫存的外購已稅煙絲 15萬元(含運輸費用 0.93 萬元)霉?fàn)€變質(zhì)。(

24、其他相關(guān)資料 :煙絲消費稅比例稅率30； 卷煙消費稅比例稅率 :每標(biāo)準(zhǔn)條調(diào)撥價格在 70元以上的(含 70 元，不含增值稅 )為 56，每標(biāo)準(zhǔn)條調(diào)撥價格在 70 元以下的為 36；卷煙消費稅定額稅率 : 每標(biāo) 準(zhǔn)箱(250標(biāo)準(zhǔn)條)150元；卷煙的進(jìn)口關(guān)稅稅率為20% ;相關(guān)票據(jù)已通過主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)證。)要求 :根據(jù)上述資料按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)：(l) 外購煙葉可以抵扣的進(jìn)項稅額；(2)進(jìn)口卷煙應(yīng)繳納的關(guān)稅；(3) 進(jìn)口卷煙應(yīng)繳納的消費稅； (4) 進(jìn)口卷煙應(yīng)繳納的增值稅；(5 ) 直接銷售和視同銷售卷煙的增值稅銷項稅額；(6) 購進(jìn)稅控收款機和防偽稅控通用設(shè)備可以抵扣的進(jìn)

25、項稅額；(7) 損失煙絲應(yīng)轉(zhuǎn)出的進(jìn)項稅額； (8) 企業(yè) 6月份國內(nèi)銷售應(yīng)繳納的增值稅；(9) 企業(yè) 6月份國內(nèi)銷售應(yīng)繳納的消費稅。實訓(xùn) 2某市一家居民企業(yè)為增值稅一般納稅人，主要生產(chǎn)銷售彩色電視機，假定2011 年度有關(guān)經(jīng)營業(yè)務(wù)如下 :(1) 銷售彩電取得不含稅收入 8600 萬元，與彩電配比的銷售成本 5660萬元；(2) 轉(zhuǎn)讓技術(shù)所有權(quán)取得收入 700 萬元，直接與技術(shù)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的成本和費用 100 萬元；(3) 出租設(shè)備取得租金收入 200 萬元，接受原材料捐贈取得增值稅專用發(fā)票注明材料金額50 萬元、增值稅進(jìn)項稅金 8.5 萬元，取得國債利息收入 30 萬元；(4) 購進(jìn)原材料共

26、計 3000 萬元，取得增值稅專用發(fā)票注明進(jìn)項稅額 510 萬元；支付購料運輸費用共計 230 萬元，取得運輸發(fā)票；(5) 銷售費用 1650萬元，其中廣告費 1400萬元；(6) 管理費用 850 萬元，其中業(yè)務(wù)招待費 90 萬元；(7) 財務(wù)費用 80 萬元，其中含向非金融企業(yè)借款 500萬元所支付的年利息 40 萬元(當(dāng)年金融企業(yè)貸款的年 利率為 5.8%)；(8) 計入成本、費用中的實發(fā)工資 540萬元，發(fā)生的工會經(jīng)費 15萬元、職工福利費 82萬元、職工教育經(jīng)費 18萬元；(9) 營業(yè)外支出 300萬元，其中包括通過公益性社會團(tuán)體向貧困地區(qū)的捐款 150萬元。(其他相關(guān)資料：上述銷售

27、費用、管理費用和財務(wù)費用不涉及技術(shù)轉(zhuǎn)讓費用；取得的相關(guān)票據(jù)均通過主 管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)證。 )要求：計算該企業(yè) 2011 年度應(yīng)納的增值稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加；確定2011 年度企業(yè)實現(xiàn)的會計利潤；確定 2011 年度企業(yè)所得稅稅基及稅額。實訓(xùn) 3某摩托車生產(chǎn)企業(yè)為增值稅一般納稅人，企業(yè)有固定資產(chǎn)價值 18000萬元(其中生產(chǎn)經(jīng)營使用的房產(chǎn)值為 12000 萬元），生產(chǎn)經(jīng)營占地面積 80000 平方米。 2011 年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：（1）全年生產(chǎn)兩輪摩托車200 000 輛，每輛生產(chǎn)成本 0.28 萬元、市場不含稅銷售價 0.46 萬元。全年銷售兩輪摩托車 190000 輛，銷售合同記載取得不

28、含稅銷售收入 87 400 萬元。由于部分摩托車由該生產(chǎn)企業(yè)直 接送貨，運輸合同記載取得送貨的運輸費收入 468 萬元并開具普通發(fā)票。（2）全年生產(chǎn)三輪摩托車30 000 輛，每輛生產(chǎn)成本 0.22 萬元、市場不含稅銷售價 0.36 萬元。全年銷售三輪摩托車 28000 輛，銷售合同記載取得不含稅銷售收入 10 080 萬元。（3）全年外購原材料均取得增值稅專用發(fā)票，購貨合同記載支付材料價款共計35 000 萬元、增值稅進(jìn)項稅額 5 950 萬元。運輸合同記載支付運輸公司的運輸費用 1 100 萬元，取得運輸公司開具的公路內(nèi)河運輸 發(fā)票。（4）全年發(fā)生管理費用 11 000 萬元（其中含業(yè)務(wù)招

29、待費用 900 萬元，新技術(shù)研究開發(fā)費用 800 萬元，支 付其他企業(yè)管理費 300萬元；不含印花稅和房產(chǎn)稅） 、銷售費用 7 600 萬元、財務(wù)費用 2 100 萬元。（5）全年發(fā)生營業(yè)外支出3 600 萬元（其中含通過公益性社會團(tuán)體向貧困山區(qū)捐贈 500 萬元；因管理不善庫存原材料損失 618.6 萬元，其中含運費成本 18.6 萬元）。（6）6 月 10 日，取得直接投資境內(nèi)居民企業(yè)分配的股息收入130萬元，已知境內(nèi)被投資企業(yè)適用的企業(yè)所得稅稅率為 15 。（7）8 月 20日，取得摩托車代銷商贊助的一批原材料并取得增值稅專用發(fā)票，注明材料金額30萬元、增值稅 5.1 萬元。（8）10月

30、 6日，該摩托車生產(chǎn)企業(yè)合并一家小型股份公司，股份公司全部資產(chǎn)公允價值為5 700萬元、全部負(fù)債為 3 200 萬元、未超過彌補年限的虧損額為 620 萬元。全并時摩托車生產(chǎn)企業(yè)給股份公司的無覓處 權(quán)支付額為 2 300 萬元、銀行存款 200 萬元。該合并業(yè)務(wù)符合企業(yè)重組特殊稅務(wù)處理的條件且選擇此方法 執(zhí)行。（9）12月 20日，取得到期的國債利息收入90萬元（假定當(dāng)年國家發(fā)行的最長期限的國債年利率為6）；取得直接投資境外公司分配的股息收入 170 萬元，已知該股息收入在境外承擔(dān)的總稅負(fù)為 15。（10）2001 年度，該摩托車生產(chǎn)企業(yè)自行計算的應(yīng)繳納的各種稅款如下： 增值稅=（87 400

31、+10 080 ）X 17%-5 950-1 100 X 7%=16 571.6-5 950-77=10 544.6 萬元 消費稅 =（87 400+10 080 ）X 10%=9 748萬元 城建稅、教育稅附加 =（10 544.6+9 748 ）X（ 7%+3% =2 029.26 萬元 城鎮(zhèn)土地使用稅 =80 000 X 4 - 10 000=32萬元 企業(yè)所得稅：應(yīng)納稅所得額 =87 400+468+10 080-190 000 X 0.28-28 000 X0.22-11 000-7 600-2 100-3 600+130+170+90-9 748-2 029.26=2 900.74

32、萬元企業(yè)所得稅 =（2 900.74-620 ） -7 600 X 25%=570.19萬元（說明：假定該企業(yè)適用增值稅稅率 17、兩輪摩托車和三輪摩托車消費稅稅率10、城市維護(hù)建設(shè)稅稅率 7%、教育費附加征收率 3、計算房產(chǎn)稅房產(chǎn)余值的扣除比例 20、城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米 4 元、 企業(yè)所得稅稅率 25。）要求：根據(jù)上述資料，回答下列問題（涉及計算的，請列出計算步驟） 。（ 1 ）分別指出企業(yè)自行計算繳納稅款 （企業(yè)所得稅除外） 的錯誤之處， 簡單說明理由， 并計算應(yīng)補 （退） 的各種稅款（企業(yè)所得稅除外） 。（2）計算企業(yè) 2011 年度實現(xiàn)的會計利潤總額。（ 3）分別指出企業(yè)所得稅計算

33、的錯誤之處，簡單說明理由，并計算應(yīng)補（退）的企業(yè)所得稅。物業(yè)稅理論與實踐一、物業(yè)稅名稱及涵義有關(guān)概念：房地產(chǎn)稅收財產(chǎn)稅不動產(chǎn)稅物業(yè)稅房地產(chǎn)稅收 是一個綜合性概念。即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅收都屬于房地產(chǎn)稅收， 在我國（12種）包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、 城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅。財產(chǎn)稅：通常是指“國家以自然人或法人的財產(chǎn)為征稅對象的稅”。財產(chǎn)稅是世界大多數(shù)國家普遍開征的稅，有的稱“不動產(chǎn)稅”，有的稱“財產(chǎn)稅”，有的稱“房產(chǎn)稅”，有的稱“物業(yè)稅”不動產(chǎn)稅具有廣義和狹義之分。狹義的不動產(chǎn)

34、課稅是指在不動產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)的課稅。廣義的不動產(chǎn)稅 是指與不動產(chǎn)相關(guān)的所有稅收的總稱。物業(yè)稅是指向土地、房屋等不動產(chǎn)的所有者或承租人定期征收的一種財產(chǎn)稅。二、世界各國的物業(yè)稅廣泛意義上的物業(yè)稅， 也稱財產(chǎn)稅（property tax）。物業(yè)稅在各國名稱不盡相同，有的稱“不動產(chǎn)稅”，如德、意、法、美、奧地利、波蘭、瑞典、西；有的稱“財產(chǎn)稅”，如韓國、日本、智利等；有的稱“地 方稅”，如新西蘭、英國、馬來西亞等，我國的香港、臺灣地區(qū)稱為“物業(yè)稅”。從本質(zhì)上來講，物業(yè)稅是房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅，屬于財產(chǎn)稅。世界上大多數(shù)發(fā)達(dá)國家都開征物業(yè)稅。物業(yè)稅并不是一個具體的稅種名稱，而是稅收分類中的一個類別，是按稅基

35、對稅收進(jìn)行分類中的一個 類別，其含義是對財產(chǎn)征稅。物業(yè)稅估價與一般估價的區(qū)別價值標(biāo)準(zhǔn)不同評估數(shù)量巨大空間分布不同評估的周期性委托單一性評估參數(shù)不同三、中國物業(yè)稅的提出及發(fā)展稅收改革的基本原則是：簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管。2003年10月十六屆三中全會通過的 中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定，決定提出，“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”。從2003年起，財政部和國家稅務(wù)總局先后批準(zhǔn)了北京、江蘇南京、遼寧丹東、甘肅寧夏、重慶、深圳 6個省市作為試點先行單位，進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評稅試點（空轉(zhuǎn)）。2007年又批準(zhǔn)河南、安徽、福建、大連

36、4個省、市的部分區(qū)域作為房地產(chǎn)模擬評稅擴大試點范圍。到2008年試點城市數(shù)量進(jìn)一步增加到10個。2007年10月1日起實施的物權(quán)法則為開征物業(yè)稅提供了法律保障。中國政府網(wǎng)2009年5月25日公布了國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知。意見提出，“加快研究鼓勵民間資本進(jìn)入石油、鐵路、電力、電信、市政公用設(shè)施等重要領(lǐng)域的相 關(guān)政策，帶動社會投資；要求財政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部四部委深化房地產(chǎn)稅制改革， 研究開征物業(yè)稅”?！把芯块_征物業(yè)稅”被寫入了國家發(fā)改委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見，物業(yè)稅作為新稅種，其設(shè)立和開征尚需要一定的法律支持，目前稅務(wù)總局

37、還是立足于研究，從技術(shù)上為物 業(yè)稅的開征做好準(zhǔn)備。房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、土地增值稅介紹我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費制度存在問題：收費過重、征稅偏輕；流通環(huán)節(jié)稅費過重，保有環(huán)節(jié)稅費偏輕； 經(jīng)營稅費偏重、居住稅費偏輕的特點。2000-2007年我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收收入及比重統(tǒng)計20002001200220032004200520062007城鎮(zhèn)土地使用稅64.966.276.891.6106.2137.3177.9358.5房產(chǎn)稅（含城市209.6228.6282.4323.9366.3435.9515.2575.5房地產(chǎn)稅）我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收收入274.5294.8359

38、.2415.5472.5573.2693.1961我國稅收收入12665.815165.516996.620466.12571830865.83763649442.7房地產(chǎn)保有稅收占比2.2%1.9%2.1%2.0%1.8%1.9%1.8%1.9%各地區(qū)物業(yè)稅香港1如房地產(chǎn)作出租用途，則該租金收入需要繳納 物業(yè)稅。每一個課稅年度按照土地或樓宇的應(yīng)評稅凈值，以標(biāo)準(zhǔn)稅率向在香 港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收，稅率為 15%。臺灣按我國臺灣物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)來看，144平方米以上的房源，每年收取的稅費將有可能在房屋總和0.8%-1.5%/年。新加坡由新加坡國內(nèi)稅務(wù)局對所有房產(chǎn)征收，自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是4%

39、，其他類型的房產(chǎn)的物業(yè)稅率是10%。日本日本財產(chǎn)稅主要是對房地產(chǎn)等不動產(chǎn)課征的不動產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、注冊執(zhí)照稅等，同時還有遺產(chǎn)繼承 稅與贈予稅。固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為 14%。韓國韓國的財產(chǎn)稅和綜合土地稅達(dá)到驚人的30%。而韓國在接下來的2年內(nèi)，還有可能進(jìn)一步調(diào)整房地產(chǎn)稅率。財產(chǎn)稅和土地 稅將會被整合為資本收益稅，稅率將增加為：第二套房產(chǎn)為50%，而第三套房產(chǎn)為60%。美國不動產(chǎn)稅，歸在財產(chǎn)稅項下，稅基是房地產(chǎn)評估值的一定比例。目前美國的50個州都征收這項稅收，各州和地方政府的不動產(chǎn)稅率不同，大約平均1%到3%。德國不動產(chǎn)稅：根據(jù)評估價值的1%-1.5%征收。法國不動產(chǎn)稅：持有

40、不動產(chǎn)者，每年按3%的公平市場價值（fair market value）納稅。公司將自己房產(chǎn)裝修后出租，按稅基的84%繳納15%-30%營業(yè)稅。稅基包括：公司房產(chǎn)的出租價值，或16%的公司所付出租金。瑞典不動產(chǎn)稅，征收額度為不動產(chǎn)稅務(wù)評估價值的 0.5-1%。自2001年起，對于單棟獨立家庭住房（相同于國內(nèi)別墅的那種住房）， 稅率為1%,對共同產(chǎn)權(quán)型的公寓住宅，稅率為 0.5%。商業(yè)物產(chǎn)不動產(chǎn)稅率為1%，工業(yè)物產(chǎn)稅率為0.5%。意大利不動產(chǎn)稅：按照稅務(wù)評估價值的0.4%-0.7%。西班牙不動產(chǎn)稅：按照稅務(wù)評估價值征收（一般低于市場價值的50%），稅率在3%。四、物業(yè)稅的實踐與房產(chǎn)稅試點我國物業(yè)

41、稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)化為保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一收取的物業(yè)稅（將現(xiàn)行 房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一收取的 物業(yè)稅）。物業(yè)稅在調(diào)節(jié)收入方面是個人所得稅的一種重要補充。物業(yè)稅開征的核心問題是稅基選擇與稅 基評估技術(shù)。改革房地產(chǎn)稅制面臨諸多問題：土地出讓金問題、產(chǎn)權(quán)問題、評估問題、房地產(chǎn)稅改革需要經(jīng) 過嚴(yán)肅的立法過程等等。物業(yè)稅的效果：沒有物業(yè)稅時只有一次性的支出（包括土地出讓金和各種一次性稅費）有物業(yè) 稅時除了一次性支出之外，以后每年還需要交稅。對這些稅務(wù)負(fù)擔(dān)的預(yù)期會降低消費者的購買意愿， 從而降低價格。物業(yè)稅的作用：提供穩(wěn)定的地方稅源；改

42、善地方治理；改善地方政府激勵；改善房地產(chǎn)市場； 加強宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定性；改善土地市場。上海重慶開征房產(chǎn)稅 2011.1.28財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部決定2011.1.28日正式開征。上海增量房按人均60平米起征，稅率因房價高低分別暫定為0.6%和0.4%，還規(guī)定了幾種退還、免征房產(chǎn)稅的情況。重慶主城九區(qū)內(nèi)存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房，將被征收房產(chǎn)稅，其稅率為0.5%-1.2%兩版房產(chǎn)稅方案差異上海重慶適用范圍及確定均價上海全市仃政區(qū)域，作為參 照的“新房成交均價”指上 海市上一年度新建商品住宅 成交均價。重慶市主城9個區(qū)，作為參照的 “新房成交均價”指

43、上兩個年度 主城新建商品住房建筑面積成交 均價的算術(shù)平均。存量房征收與否一律不征。存量獨棟商品住宅要征收?！靶沦徠胀ǚ俊笔欠裨诹斜臼絮雇ィ盒沦彽牡诙准?以上住房（包括新房和二手 房）；非本市家庭：新購住 房（不論是否第一套）。本市豕庭：獨棟商品住宅（無論存 量還是增量）；新購的高檔住房（指 價格比主城新房成交價咼 2倍）。 非本市家庭（冋時無戶籍、無企業(yè)、 無工作）的第二套住房。免稅面積（免征額）按“人均面積”算，人均 60 平方米（含）為免征額。按“戶面積”算，一個家庭只能對 一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。分每 戶100平方米和180平方米兩種起 征點。適用稅率分兩檔：0.4%和0.6%。分三

44、檔：0.5%、1%和 1.2%。稅款計算應(yīng)納稅額=新購住房應(yīng)稅面 積X新購住房單價X相應(yīng)稅 率 X 70%應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積X建筑面 積交易單價X對應(yīng)稅率。【上海方案】增量房人均60mi起征對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房價 高低分別暫定為 0.6%和0.4%。征稅對象：對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房免稅面積（免征額）：辦法對上海居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積（住房建筑面積）扣除。即：對居民家庭新購且屬于第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積人均不超過 60平方米（含60平方米）的，其新購的住房

45、暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。實行差別化稅率：即一般適用稅率暫定為 0.6%，但對應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于上年 度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率可暫減為 0.4%?！吧夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄?銷售價格”由統(tǒng)計部門每年公布。稅基：試點過程中應(yīng)稅住房計稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值。試點初 期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納。幾種退還、免征房產(chǎn)稅的情況 ：女口，上海居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭 原有唯一住房的，其新購住房

46、已按規(guī)定計算征收的房產(chǎn)稅，可予退還；上海居民家庭中的子女成年 后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；符 合國家和上海有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有上海居住證并在上海工作 生活的，其新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。另外，持有上海居住證滿 3年并在上海工作生活的購房人，其新購住房、且該住房屬于家庭唯 一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；持有上海居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅，持有上海居住證滿 3年并在上海工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。【重慶方案】存量增量別墅均征收重慶市市長

47、黃奇帆表示，重慶主城九區(qū)內(nèi)存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在 重慶購第二套房，將被征收房產(chǎn)稅，其稅率為0.5%-1.2%。重慶市房產(chǎn)稅改革試點采取分步實施，首批納入征收對象 的住房包括：個人擁有的獨棟商品住宅；個人新購的高檔住房，高檔住房是指建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交 建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房；在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第 二套（含第二套）以上的普通住房。未列入征稅范圍的個人高檔住房、多套普通住房，將適時納入 征稅范圍。房產(chǎn)稅稅率征收標(biāo)準(zhǔn)為:獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商 品住房成交建筑面積均價

48、3倍以下的住房，稅率為 0.5%; 3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1% 4 倍（含4倍）以上的稅率為1.2%;在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含第 二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。重慶新購住房是指房產(chǎn)稅改革試點暫行辦法施行之日起購買的住房（包括新建商品住房和存量 住房）。新建商品住房購買時間以簽訂購房合同并提交房屋所在地房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中心的時間 為準(zhǔn)，存量住房購買時間以辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時間為準(zhǔn)。國務(wù)院發(fā)展研究中心專家倪紅日所在的房地產(chǎn)稅費改革課題組，針對前期物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點 過程中出現(xiàn)的情況，總結(jié)出三大障礙：首先是評估能力的制約。其次是納稅人的抵

49、觸。第三是稅務(wù) 機關(guān)征收能力的制約。評估權(quán)之爭資產(chǎn)評估基本方法比較資產(chǎn)評估的市場法、收益法和成本法，以及由以上三條基本評估思路衍生出來的其他評估思路 共同構(gòu)成了資產(chǎn)評估的方法體系。這些評估方法都有各自的特征、適用范圍和操作規(guī)程，它們之間 既相互聯(lián)系又互為補充，對評估結(jié)果起著相互驗證的作用。各種評估方法的獨立存在又說明它們各 有特點。從國際看，資產(chǎn)評估主要有市場法、收益法和成本法三種基本方法。三大評估方法都是對評估對象在一定條件下的價值的描述，它們之間是有內(nèi)在聯(lián)系并可相互 替代的。（一）資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系評估方法是實現(xiàn)評估目的的手段。對于特定經(jīng)濟行為，在相同的市場條件下，對處在相同狀態(tài) 下的

50、同一資產(chǎn)進(jìn)行評估，采用不同評估方法其評估值應(yīng)該是客觀的。這個客觀的評估值不會因評估 人員所選用的評估方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結(jié)果。可以認(rèn)為正是評估基本目的決定了評估方法 間的內(nèi)在聯(lián)系。而這種內(nèi)在聯(lián)系為評估人員運用多種評估方法評估同一條件下的同一資產(chǎn)，并相互 驗證提供了理論根據(jù)。但需要指出的是，運用不同的評估方法評估同一資產(chǎn)，必須保證評估目的、評估前提、被評估對象狀態(tài)的一致，以及運用不同評估方法所選擇的經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)合理。由于資產(chǎn)評估工作基本目標(biāo)的一致性，在同一資產(chǎn)的評估中可以采用多種方法，如果使用這些 方法的前提條件同時具備，而且評估師也具備相應(yīng)的專業(yè)判斷能力，那么，多種方法得出的結(jié)果應(yīng) 該趨

51、同。如果采用多種方法得出的結(jié)果出現(xiàn)較大差異，可能的原因有：一是某些方法的應(yīng)用前提不 具備；二是分析過程有缺陷；三是結(jié)構(gòu)分析有問題；四是某些支撐評估結(jié)果的信息依據(jù)失真；五是 評估師的職業(yè)判斷有誤。建議評估師為不同評估方法建立邏輯分析框圖，通過對比分析，有利于問 題的發(fā)現(xiàn)。評估師在發(fā)現(xiàn)問題的基礎(chǔ)上，除了對評估方法做出取舍外，還應(yīng)該分析問題產(chǎn)生的原因, 并據(jù)此研究解決問題的對策，以便最后確定評估價值。（二）資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別種評估方法的比較差異市場法收益法成本法r評估原理根據(jù)替代原則，采用比 較和類比的思路，按所 選參照物的現(xiàn)行市場 價格通過與被估資產(chǎn) 比較差異并調(diào)整確定 被估資產(chǎn)的評估值從資產(chǎn)

52、獲利角度，服 從將利求本的思路， 采用資本化和折現(xiàn)的 方法將資產(chǎn)預(yù)期收益 還原、折現(xiàn)從資產(chǎn)供給角度，以重建或重 置思路在估測被評估資產(chǎn)重 置成本基礎(chǔ)上扣減各種貶損 因素，然后確定被評估資產(chǎn)價 值資產(chǎn)計價尺 度現(xiàn)行市價（在評估基準(zhǔn) 日與被估資產(chǎn)相同或 相似的市場價格）未來預(yù)期收益的現(xiàn)值重置成本（評估基準(zhǔn)日重新購 建功能完全相同全新被評估 資產(chǎn)所需的全部成本）前提條件有一個活躍的公開市 場；公開市場上有可比 的資產(chǎn)及其交易活動被評估資產(chǎn)的未來預(yù) 期收益、所承擔(dān)的風(fēng) 險、預(yù)期獲利年限可 以預(yù)測并可以用貨幣 衡量被估資產(chǎn)與假設(shè)的重置全新 資產(chǎn)有可比性、必須是可以再 生或可以復(fù)制的、必須是隨時 間推移具

53、有貶值的資產(chǎn)適用范圍以市場價值為基礎(chǔ)的 評估業(yè)務(wù)（參股、投資、 承包、企業(yè)兼并、轉(zhuǎn)讓、 保險、租賃等）企業(yè)價值評估或能獨 立計算收益額的單項 資產(chǎn)評估范圍廣：一切以資產(chǎn)重置、補 償為目的的資產(chǎn)業(yè)務(wù)優(yōu)點原理簡單，容易理解和 掌握；計算較簡單結(jié)果準(zhǔn)確；易被接受考慮因素全面，應(yīng)用廣泛缺點參照物難找，資料不易 搜尋，運用受限；差異 量化難度較大，影響評 估結(jié)果的準(zhǔn)確性適用范圍較?。粎?shù) 確定有難度操作難度較大；經(jīng)濟性貶值不 易全面計算；未與資產(chǎn)的使用 效益相聯(lián)系資產(chǎn)評估方法的選擇資產(chǎn)評估方法的多樣性，為評估人員選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法，有效完成評估任務(wù)提供了現(xiàn)實可能。為了簡捷、高效、相對準(zhǔn)確合理地評估資產(chǎn)的

54、價值，在選擇評估方法時，應(yīng)注意以下問題：1. 資產(chǎn)評估方法必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。評估方法的選擇要與評估目的、評估時的市 場條件、被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)以及由此所決定的資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。2. 資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。評估方法的選擇受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素 制約。3. 資產(chǎn)評估方法受可收集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。4. 評估方法的選擇要統(tǒng)籌考慮。單體評估方法已經(jīng)相當(dāng)成熟，主要有市場比較法、重置成本法、收益法，目前房地產(chǎn)評估業(yè)主要使用市場比較法， 而另外兩種方法作為補充和驗證。批量評估的目的是在評估過程中達(dá)到成本低、速度快的目標(biāo)，以求在較短時間內(nèi)對大量不動產(chǎn)進(jìn)行

55、評估并用于征稅。單體評估方法是批量評估的 基礎(chǔ)，批量評估實際上是在單體評估的基礎(chǔ)上應(yīng)用計算機技術(shù)進(jìn)行大批量的評估和修正。適用于中國的評估方法中國應(yīng)采取以市場比較法為主，其他方法作為補充的批量評估體系。市場比較法最適合中國進(jìn)行稅務(wù)目的的批量評估，這是因為：1. 目前東部地區(qū)的不動產(chǎn)市場已經(jīng)較為發(fā)達(dá)，可以滿足實施市場比較法的條件2. 租賃市場的監(jiān)控手段短期內(nèi)很難有質(zhì)的改變3. 計算機評估系統(tǒng)的建立有利于提升公共服務(wù)質(zhì)量稅基評估理論與方法稅基評估及其相關(guān)概念稅基是稅收課稅基礎(chǔ)的簡稱，它是指稅收課征的經(jīng)濟基礎(chǔ)和客觀依據(jù)，它包括質(zhì)的規(guī)定和量的規(guī)定雙重涵義。其質(zhì)的規(guī)定是指課稅的具體對象；其量的規(guī)定是指課稅對象中有多少可以作為計算 應(yīng)納稅額的基