房地產(chǎn)投資招商房地產(chǎn)開發(fā)的成本特點(diǎn)與投資風(fēng)險(xiǎn)

1、房地產(chǎn)開發(fā)的成本特點(diǎn)與投資風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)開發(fā)的成本特點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)的成本主要包括三部分：土地、土建、設(shè)備費(fèi)用，配 套及其他收費(fèi)支出，管理費(fèi)用和籌資成本。1、土地、土建、設(shè)備費(fèi)用這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的 80%。其中 最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是 否可行、是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 土地費(fèi)用主要包括土地 出讓金、置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用、拍賣傭金、契稅等。房產(chǎn) 商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面 積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地 成本（俗稱樓面地價(jià)），以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。所

2、以說，經(jīng)常看到報(bào)章雜志上報(bào)道的地王項(xiàng)目為什么會(huì)帶動(dòng)周邊 房?jī)r(jià)的上漲，就是因?yàn)橐陨鲜龇椒ㄓ?jì)算出的樓面地價(jià)已經(jīng)高于或至少 不低于周邊項(xiàng)目的銷售價(jià)格，而銷售價(jià)格是在樓面地價(jià)的基礎(chǔ)上， 再 考慮勘察設(shè)計(jì)成本、建安成本、企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本、資金使用成本、銷售 推廣成本和企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，那么其最終的銷售價(jià)格必然遠(yuǎn)高于樓面地 價(jià)?；谑袌?chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者定價(jià)和隨行就市定價(jià)的原則，周邊項(xiàng)目的價(jià)格會(huì)參照地王項(xiàng)目的可能價(jià)格進(jìn)行一定幅度的提升。2、配套及其他收費(fèi)支出主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費(fèi)。 學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。城市建設(shè)資金主要靠城建稅收、土地出讓金和城市建設(shè)配套費(fèi)三 部分

3、組成。城建配套費(fèi)用于城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 包含市政基礎(chǔ)設(shè)施、教育 基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施、社區(qū)公共文化設(shè)施的配套建設(shè)。具體而言 就是：城市主干道及其附屬的橋涵、立交、隧道等，水電氣管網(wǎng)、消 火栓、路燈、公共綠化、環(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施，公交停車港、軌道交通等 交通配套，義務(wù)教育學(xué)校和社區(qū)文體站點(diǎn)等。由誰支付城建配套費(fèi)是由開發(fā)商支付的，是開發(fā)成本的一部分。城建配套費(fèi)“取之于房，用之于宜居”，隨著城市建設(shè)發(fā)展，財(cái) 政支出也在增長(zhǎng)，城建配套費(fèi)可用于彌補(bǔ)城建資金的缺口， 將投入宜 居重慶、森林重慶、暢通重慶等方面的建設(shè)。但是對(duì)于開發(fā)商來說，省錢比賺錢更容易，在配套費(fèi)漲價(jià)的前夕， 開發(fā)商們都會(huì)盡最大努力的趕在配

4、套費(fèi)上漲之前， 獲得項(xiàng)目的施工設(shè) 計(jì)圖完成報(bào)建，以節(jié)約配套費(fèi)。所以我們的融匯溫泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì) 周期是如此之緊，就不難理解了。3、管理費(fèi)用和融資成本房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、 投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決 資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算 好，對(duì)合理控制開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果，將起到非常重要的作用。延伸閱讀：我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道1. 銀行貸款。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資向來是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā) 展的關(guān)鍵，目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源還是以銀行信貸為主導(dǎo)的 較為單一的融資渠道，造成房地產(chǎn)業(yè)潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)

5、。隨著政府對(duì)金 融調(diào)控的利劍頻頻出鞘，銀行信貸被逐步收緊，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨 前所未有的挑戰(zhàn)。因此,目前房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款門檻被大大抬高， 面對(duì)資金瓶頸，開發(fā)商亟待拓寬新的融資渠道。2上市融資。上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的一個(gè)較好渠 道，不僅可以化解金融風(fēng)險(xiǎn)，而且可以降低融資成本。但是，鑒于金融 安全的考慮，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市有著嚴(yán)格的審批。 因此,上市融資 的愿望對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，短時(shí)期內(nèi)還無法實(shí)現(xiàn)。3.海外房產(chǎn)基金。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施， 海外房地產(chǎn)投資基金卻加快了進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的步伐 ，像摩根士丹利、 SUN-RE盛陽地產(chǎn)基金、ING地產(chǎn)、美林投資銀行等著名國(guó)際

6、地產(chǎn)基 金采取多種渠道陸續(xù)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入,如 果控制好風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是有益的，一方面,可以緩解國(guó) 內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過度依賴，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展； 另一方面,融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的作用。 但由于目前我國(guó)尚未頒布房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī) ，海外地產(chǎn)基金 在中國(guó)投資還存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，再加上國(guó)內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī) 范。因此,海外房產(chǎn)基金在中國(guó)的發(fā)展還存在著一些障礙。4債券融資。房地產(chǎn)債券與一般債券相比收益較高，與股票相 比,又因可以按期收回本金和利息而有較高的安全性 ，并且具有一定 的流動(dòng)性，因此,在境外成為廣大投資者歡迎的金

7、融品種。 但由于目前 國(guó)家對(duì)發(fā)行債券的企業(yè)要求嚴(yán)格，只有國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩 個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格 ，并且對(duì)企業(yè)資產(chǎn) 負(fù)債率、資本金及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制。再加上相關(guān)的法律、法規(guī)不 健全、風(fēng)險(xiǎn)比較大等原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過債券融資的規(guī)模相當(dāng) 少。發(fā)展趨勢(shì)：1.房地產(chǎn)信托；2.房地產(chǎn)投資信托基金；3.房地產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)投資基金；4.商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)充滿不確定性和風(fēng)險(xiǎn)的領(lǐng)域，可以從以下幾個(gè) 方面來考察：1. 房地產(chǎn)開發(fā)所能獲得的收益是不確定的。2. 房地產(chǎn)開發(fā)一般都從市場(chǎng)分析開始來預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來的需求，因此 這個(gè)需求是

8、不確定的。3. 房地產(chǎn)開發(fā)的建筑成本是不確定的。建筑材料和人工成本將隨著 宏觀經(jīng)濟(jì)的變化而變化，而且通貨膨脹的趨勢(shì)長(zhǎng)期存在，工期越 長(zhǎng)，成本壓力越大。4. 房屋產(chǎn)品租金和投資收益是不確定的。房地產(chǎn)開發(fā)的最終產(chǎn)品包 含在一個(gè)特定的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，這個(gè)結(jié)構(gòu)決定著租金和投資 收益，而這個(gè)結(jié)構(gòu)完全是開發(fā)者不能控制的。而對(duì)于投資客來說， 房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值還在于其具備抵抗通貨膨脹和固定資產(chǎn)保值增 值的金融屬性，因此租金和投資收益對(duì)房屋產(chǎn)品的售價(jià)有重要的 參照作用。比如在金融危機(jī)中，失業(yè)率增加，勞動(dòng)者用于房租方 面的支出被迫壓縮，就會(huì)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)產(chǎn)生消極影響。而金融 危機(jī)帶來的房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，又會(huì)使投資

9、者遠(yuǎn)離房屋產(chǎn)品的投資 領(lǐng)域。反過來更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的危機(jī)。5. 由于時(shí)間的因素，增加了房地產(chǎn)開發(fā)過程中的不確定性：（1）利率的不確定性：利率的任何變化都會(huì)引起房地產(chǎn)開發(fā)成本 的變動(dòng)和最終產(chǎn)品的價(jià)值，還會(huì)影響到需求者購買力和消費(fèi) 偏好。（2）開發(fā)開始到完成之間的時(shí)間差使房地產(chǎn)開發(fā)過程蘊(yùn)藏著區(qū) 域經(jīng)濟(jì)興衰、社會(huì)狀況變化的不確定性。6. 正是由于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高、建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng) 程度高、不確定因素多，因此一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量 開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。而這種風(fēng) 險(xiǎn)又對(duì)應(yīng)著較高的收益率和利潤(rùn)率，從而吸引著投資者投身于房地產(chǎn) 開發(fā)行業(yè)。綜上所述，我

10、們可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)成本特點(diǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)都對(duì) 時(shí)效性有很高的要求。效率高的企業(yè)，可以在市場(chǎng)還未發(fā)生變化、政 策未產(chǎn)生改變時(shí)迅速達(dá)到銷售條件，快速回籠資金，提高資金周轉(zhuǎn)率， 從而降低在市場(chǎng)需求、建筑成本、產(chǎn)品價(jià)值、融資成本、利息利率、 區(qū)域經(jīng)濟(jì)等各個(gè)方面的不確定性，快速獲得投資收益。而縱觀行業(yè)內(nèi) 的領(lǐng)軍企業(yè)，絕大多數(shù)都有“當(dāng)年拿地、當(dāng)年開工、當(dāng)（次）年銷售、 后年交房”的本事，于是建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)和建筑施工企業(yè)所感受到的工 期壓力也就不難理解了。另一方面，如果開發(fā)企業(yè)通過市場(chǎng)反映或者 由于政策變化，發(fā)現(xiàn)最初的項(xiàng)目定位和策劃決策出現(xiàn)失誤， 也會(huì)對(duì)原 項(xiàng)目定位和方案設(shè)計(jì)迅速作出修正，并將其最新決策傳遞到

11、下游企 業(yè)，因此我們經(jīng)常能感受到甲方在方案修改和圖紙修改等方面對(duì)設(shè)計(jì) 單位施加的時(shí)效壓力也是非常大的。同時(shí)，我們也看出，成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要作用，而 設(shè) 計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)中成本管理的重點(diǎn)， 其對(duì)工程造價(jià)的影 響在75%以上，一般采用限額設(shè)計(jì)方式保證有效的成本管理。因此不少開發(fā)商要求限額設(shè)計(jì)也就順理成章了。三、知己知彼，有所作為。在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的成本特點(diǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)后有了一定的認(rèn)識(shí)后， 作 為立志要成為建筑設(shè)計(jì)行業(yè)內(nèi)的排頭兵和領(lǐng)航者，在認(rèn)真做好本職工 作之外，我們又應(yīng)該有一些什么樣的作為呢？首先，密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，及時(shí)了解房地產(chǎn)行業(yè)政策。這在 中國(guó)目前城市化方興未艾、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的當(dāng)前時(shí)期，將十分有助于 我們時(shí)刻保持對(duì)自身生存和發(fā)展環(huán)境的清醒認(rèn)識(shí)。國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金、規(guī)模、專業(yè)能力、誠信等各方面要求都越來越高，對(duì) 于環(huán)境保護(hù)、可持續(xù)發(fā)展方面也越來越嚴(yán)格。 要想獲得一線開發(fā)商的 建筑設(shè)計(jì)服務(wù)市場(chǎng)，就必須要提高對(duì)我們自身的要求，只有自身發(fā)展 越來越符合市場(chǎng)的需要，才能不斷立于不敗之地，正所謂“沒有金剛 鉆不攬瓷器活?！北热缰暗?0/90政策，現(xiàn)在的節(jié)能設(shè)計(jì)65%標(biāo)準(zhǔn) 和對(duì)陽臺(tái)進(jìn)深、面積占比的規(guī)定等，誰先適應(yīng)這些規(guī)則，做出及時(shí)反 應(yīng)和技術(shù)準(zhǔn)備，誰就能在市場(chǎng)上占領(lǐng)先機(jī)。其次，對(duì)于每個(gè)項(xiàng)目而言，要充分了解項(xiàng)目的發(fā)展背景。 這需要 我們不能被