在租賃土地上建房的房屋所有權(quán)歸屬問題報(bào)告

1、在租賃土地上建房的房屋所有權(quán)歸屬問題依照租賃土地所在的土地市場(chǎng)來劃分，土地租賃可分為國(guó)有土地租賃與土地使用權(quán)的出租 前者屬于土地租賃一級(jí)土地市場(chǎng)，注意：國(guó)有土地租賃市場(chǎng)上的土地不僅僅包括原有的國(guó)有土地，還包括由政府征收或征用農(nóng)村集體用地而 將其轉(zhuǎn)為國(guó)有的土地。后者屬于二級(jí)或三級(jí)土地市場(chǎng)。原則上，依照我國(guó)法律規(guī) 定，目前土地租賃市場(chǎng)只有這兩種方式， 但是在實(shí)務(wù)操作中，經(jīng)常出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)組織直接承租農(nóng)村 集體土地或者國(guó)家劃撥用地的情況，為了明晰其中的法律關(guān)系及風(fēng)險(xiǎn)，下文也將對(duì)這種情況進(jìn) 行扼要討論。本文將以我公司為承租人，分三個(gè)部分三種情況討論租賃土地上建房的房屋所有權(quán)問題”第一部分將討論我公司直接租賃

2、國(guó)有土地使用權(quán)的情形，第二部分討論我公司承 租他人之土地使用權(quán)，第三部分討論我公司租賃農(nóng)村集體土地使用權(quán)或劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的 情形。一、國(guó)有土地租賃，土地租賃一級(jí)市場(chǎng)國(guó)有土地租賃即國(guó)有土地使用權(quán)的租賃。它作為國(guó)有土地有償使用方式之一于 1998年土 地管理法實(shí)施條例中得到確定，1998年土地管理法實(shí)施條例第二十九條國(guó)有土地有償使用的方式包括：（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓；（二）國(guó)有土地租賃；（三）國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股。具體指：國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與 縣級(jí)以上人民政府行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為” 規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見第一條國(guó)有土地租賃

3、所要解決的特定問題主要是城市大量原有行政劃撥用地如何擴(kuò)大到有償使用的范圍，多用于原劃撥用地發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的情 形。規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見第一條對(duì)原有建設(shè)用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實(shí)行有償使用，也不實(shí)行租賃。對(duì)因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實(shí)行租賃。對(duì)于新增建設(shè)用地，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國(guó)有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。公司通過租賃國(guó)有土地使用權(quán)的方式開展業(yè)務(wù)，可以省去如今買地的重

4、金投入，在期限 上也比買地靈活，可以為公司的投資降低不少風(fēng)險(xiǎn)。趙南，談推行國(guó)有土地租賃方式的優(yōu)越性”國(guó)土資源，2008年增刊1，P60-61在這種土地租賃形式下，國(guó)家當(dāng)然擁有土地所有權(quán)，土地使用者即承租人一直接從國(guó)家即出 租人手中租賃國(guó)有土地使用權(quán)，依法取得土地的占有、使用、收益及部分處分權(quán)（在城市用地的情形下，取得承租土地使用權(quán)最大的意義即在于取得建設(shè)用地使用權(quán)），且在程序上雙方不僅僅要簽訂土地租賃合同，還應(yīng)當(dāng)依法對(duì) 承租土地使用權(quán) 做登記（性質(zhì)為物權(quán)登記，雙方的關(guān) 系現(xiàn)在大多被視為一種物權(quán)化的債權(quán)關(guān)系）。2007年土地登記辦法第二十九條依法以國(guó)有土地租賃方式取得 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán) 的，當(dāng)

5、事人應(yīng)當(dāng)持 租賃合同和土地租金繳納憑證 等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。而又由于我國(guó)實(shí)行的是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán) 權(quán)利主體相一致的原則，2008年房屋登記辦法第八條辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。因此，只要手續(xù)齊全，我公司依照法定程序在已經(jīng)租賃取得國(guó)有土 地所有權(quán)的土地上建造房屋，房屋的所有權(quán)自然歸屬于我公司。額外風(fēng)險(xiǎn)提示：國(guó)家在租賃合同約定的使用年限屆滿前不可收回承租土地使用權(quán)，若因?yàn)樯鐣?huì)公共利益的需要需依照法律程序提前收回的，應(yīng)對(duì)承租人給予合理補(bǔ)償。意見第七條然而，違約、違法行使土地使用權(quán)的，土地主管部門可以無償收回承租

6、土地使用權(quán)，解除合同，要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu)筑物，并恢復(fù)土地原狀。意見第七條 1990年中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第二十八條因在國(guó)有土地租賃的形式下，土地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)連為一體，只需要履行相關(guān)手續(xù)，只要能無瑕疵租賃取得國(guó)有土地使用權(quán)，即可依法建房，通常不會(huì)違法建造建筑的問題。故在此不再討論。二、土地使用權(quán)的出租，土地租賃的二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)土地使用權(quán)的出租 是指：土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附 著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”0在這種情況下，出租人與承租人是完全的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。二者都受到雙方租賃合同的約束。 出

7、租人已經(jīng)通過出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓或租賃的方式向國(guó)家取得了土地使用權(quán)， 擁有相對(duì)完整的土 地處分權(quán)。而我公司通過租賃形式向出租人租賃土地，獲得的僅僅是土地的他項(xiàng)權(quán)利，1999年國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā) 規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見 的通知第六條承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建 立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。（所做登記為土地他項(xiàng)權(quán)利登記。）1995年國(guó)家土地管理局印發(fā) 國(guó)家土地管理局土地登記規(guī)則 的通知第二條本規(guī)則所稱土地他項(xiàng)權(quán)利，是指土地使用權(quán)和土地所有權(quán)以外的土地權(quán)利，包括抵押權(quán)、承租權(quán)以 及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利。在土地

8、的處分上有很多方面都要受到限制。 另，我公司依照己方規(guī)劃在租賃的土地上建造房屋進(jìn)行 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，由于我公司并未取得土地使用權(quán)， 再加上房隨地走的原則，即便是我方自己建造的 房屋，也無法從房屋登記部門取得房產(chǎn)證，無法獲得房屋所有權(quán)。出租土地使用權(quán)通常適用于經(jīng)濟(jì)組織無錢買地又很難直接租賃國(guó)有土地使用權(quán)的情形。 但 如果我公司采取這種土地租賃方式， 在實(shí)務(wù)操作中常常會(huì)面臨很多比較被動(dòng)的局面。 有可能補(bǔ) 救的方法：我公司經(jīng)過融資等方式獲得足夠資金后與出租人簽訂補(bǔ)充轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將出租人享有的 出讓國(guó)有土地使用權(quán)或承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓至我公司。（若出租人享有的是劃撥土地使 用權(quán)，那就需要依法將劃撥用地轉(zhuǎn)為有償使

9、用后進(jìn)行出讓。）如此，我公司可能因?yàn)槭?前自行建造違章建筑被政府收取一定的罰款，等我公司根據(jù)已經(jīng)取得的土地使用權(quán)證 申請(qǐng)到建設(shè)用地使用權(quán)證之后，我公司便可在房屋登記部門申請(qǐng)取得房屋所有權(quán)證。這樣，房屋所有權(quán)即可歸屬與我公司。目前常用的試用于有地?zé)o錢或有錢無地的經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人投資方法是簽訂聯(lián)建合同。 簽訂聯(lián)建 合同合作的方式有多種，其中就可以有一方出地，一方投資建房，而約定最終的房產(chǎn)權(quán)共歸雙 方所有的方式。 http:/chi na.fi ngdicha n/fan gdicha nlu nwe n/fdclw/2442.html，張洪濤，聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)若干法律問題”訪問日期2011年7月12日

10、。我公司可以予以參考。、租賃農(nóng)村集體土地使用權(quán)或劃撥國(guó)有土地使用權(quán)根據(jù)土地管理法的相關(guān)規(guī)定， 2004年土地管理法第五十九條鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照村莊和集 鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)；建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地 利用年度計(jì)劃，并依照本法第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村集體所有建設(shè)用地使用權(quán)根據(jù)用途有三類：農(nóng)村 住宅建設(shè)用地使用權(quán)（即宅基地使用權(quán)）；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施或公益 事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。且農(nóng)村集體所有的土地不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，即便要農(nóng)轉(zhuǎn)非，也要依

11、法履行相關(guān)手續(xù)由國(guó)家將農(nóng)用地征收或征用為國(guó)有土地才可由企業(yè)申請(qǐng)取得土地使用權(quán)。2004年土地管理法第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體 規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。這也就是說，農(nóng)村集體所有的土地不能直接由企業(yè)作為商業(yè)用途使用。如果鄉(xiāng)鎮(zhèn)村政府違反國(guó)家法律規(guī)定擅自將農(nóng)業(yè)建設(shè)用地出租給企業(yè)作為商業(yè)建設(shè)用途，而企業(yè)又在租賃的土地上建造房屋以作商用，那么，所建造的房屋必然為違章建筑。 現(xiàn)在國(guó)家對(duì)于違章建筑并非一味的 拆除，企業(yè)可以與政府協(xié)商，讓政府先對(duì)違章建筑進(jìn)行評(píng)估，如果通過審批等程序可以繼續(xù)留 用的，則企業(yè)可以補(bǔ)齊相關(guān)手續(xù)，使房屋建造程序合規(guī)，最后就能取得房屋所有權(quán)。當(dāng)然，這種情況，企業(yè)也會(huì)面臨一些罰款。如果不要求完全合規(guī)，企業(yè)就應(yīng)該做好準(zhǔn)備承擔(dān)違章建房下 可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，準(zhǔn)備好一切應(yīng)訴可能需要的材料，收集好相關(guān)證據(jù)，爭(zhēng)取不產(chǎn)生更大的損失。租賃劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的情形跟租賃農(nóng)村集體所有土地使用權(quán)的情形相似，在此不再贅述。四、結(jié)語(yǔ)我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)十分復(fù)雜， 雖然國(guó)家這幾年已經(jīng)出臺(tái)了很多相關(guān)的法律規(guī)范，但國(guó)家成立時(shí)間尚短，舊有土地遺留問題紛繁復(fù)雜，各種各樣的問題都無法在短時(shí)間