房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成

1、房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成一、土地及大配套費用二、前期費用三、建筑安裝工程費用四、市政基礎(chǔ)設(shè)施費五、公用配套設(shè)施六、不可預(yù)見費七、貸款利息八、銷售費用九、管理費用 十、營業(yè)稅十一、土地增值稅一、土地價款及大配套費1 1、 土地款土地款即招拍掛的成交綜合價金，其中已經(jīng)包括土地出讓 金、土地拆遷整治費用等，每平方米建筑面積應(yīng)分攤土地 款= =土地成交總價款十土地上對應(yīng)建筑面積2 2、 城市建設(shè)配套費按現(xiàn)規(guī)定重慶市主城區(qū)內(nèi)城市建設(shè)配套費為 140140 元/ /平方米 建筑面積， 主城外都市發(fā)達經(jīng)濟圈為 110110 元/ /平米， 各區(qū)縣 為 8080 元/ /平米 （經(jīng)開區(qū)優(yōu)惠政策 5555 元/ /平

2、方米，110-55110-55）、土地價款及大配套費3 3、土地契稅契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán) 承受人征收的一種財產(chǎn)稅，例如國有土地使用權(quán)出讓、土地 使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣等；土地契稅稅率為 3%3%即土地契稅 = =土地成交價格X3%3%每平方米建筑面積應(yīng)分攤土地契稅 = =土 地契稅總額十對應(yīng)的建筑面積4 4、土地使用稅：土地使用單位或個人由于使用土地每年需 要向國家繳納的稅費，土地使用稅= =稅費標準X總占地面積，目前重慶市的土地使用稅稅費標準約 0.2-60.2-6 元/ /平方米， 其隨著土地級別的增高而增加，我們一期項目的年土地使用 稅標準為 0.0.4 4

3、元/ /平方米占地面積。一、土地價款及大配套費5 5、 土地出讓金：土地價款中應(yīng)由歸國家所有的土地增值收益部分一般通過照拍掛方式取得的土地使用權(quán)在土地價款中已經(jīng)包 括土地出讓金，無需另外單獨繳納土地出讓金，只有在取得 的土地為劃撥用地時才按國家標準補交土地出讓金。拆遷安置、補償?shù)荣M用6 6、拆遷安置、補償?shù)荣M用由于現(xiàn)在實行的招拍掛土地交易程序，土地成交的綜合價金 中已經(jīng)包括拆遷安置、補償費用，開發(fā)商在獲取土地以后，由政府統(tǒng)一負責拆遷安置、補償，所需費用已經(jīng)包括在綜合 價金中。、前期費用1 1、 三通一平費用包括土地紅線內(nèi)外通水、電、路、土地平整及相關(guān)臨時 設(shè)施所需要的工程費用，具體費用數(shù)額需結(jié)

4、合項目本身 所處位置及填、挖方量的大小確定。2 2、 規(guī)劃設(shè)計費（1 1）咨詢費專家或者一些專業(yè)機構(gòu)在規(guī)劃設(shè)計前為開發(fā)商提供咨詢 服務(wù)所需要支付的相關(guān)費用，具體費用視項目實際情況 而定。二、前期費用（2 2） 規(guī)劃方案設(shè)計費支付給規(guī)劃設(shè)計單位的費用，無統(tǒng)一標準，一般 1 1 元/ /平方 米占地面積。（3 3） 建筑方案設(shè)計費支付給建筑方案設(shè)計單位的費用，一般 15-2015-20 元/ /平方米建 筑面積。（4 4） 規(guī)劃證照費在辦理規(guī)劃許可證時向政府部門繳納，規(guī)劃證照費 = =土建 綜合造價X建筑面積（大于 10001000 萬部分）X2 2 %o%o + + 土建綜合 造價x建筑面積（小

5、于 10001000 萬部分）X1.81.8 %。二、前期費用3 3、施工圖設(shè)計費完成建筑方案設(shè)計后進行施工圖設(shè)計所需要的費用，一般 多層10-1510-15 元/ /平方米建筑面積，高層 15-2015-20 元/ /平方米建筑 面積。4 4、環(huán)境方案設(shè)計費大概可以分為三個檔次，高檔的環(huán)境方案設(shè)計（包括方案 設(shè)計和施工圖設(shè)計）費約 2020-2525 元/ /平方米環(huán)境凈面積， 中檔 1515-2020 元/ /平方米，低檔 1010 元/ /平方米。、前期費用5 5、綜合管網(wǎng)設(shè)計費6 6、人防管理費具體標準不是很明確，約 0.50.5 元/ /平方米建筑面 積。二、前期費用7 7、 招投標

6、費(1)(1)、招標監(jiān)督服務(wù)費用及招標代理費支付給市招投標辦的監(jiān)督服務(wù)費用及招標代理公司的代理費用，市場價合計按總建筑面積X0.70.7 元/ /川計算(2)(2)、勞動定額測定費按施工單位中標額X1.41.4 %。計算。8 8、 墻改費對在建設(shè)工程中使用粘土磚的建設(shè)單位收取的費用， 目前一般都不存在使用粘土磚的情況，故一般無該項 費用。二、前期費用9 9、 地名費各區(qū)標準不一樣，一般費用比較低，約 1000010000 元/ /項目。1010、 施工圖審查費聘請設(shè)計院對施工圖進行審查所需要的費用，目前市場價約元/ /每平方米建筑面積。1111、 勘查放線費(1)、地質(zhì)勘察費對項目用地進行地質(zhì)

7、勘察所需要的費用，一般根據(jù)項目用地的 實際情況，以在地質(zhì)勘察過程中實際發(fā)生的鉆孔數(shù)量和工程量 大小來計算具體費用。(2)、測繪費聘請專業(yè)測繪機構(gòu)在平基前對地形進行詳細測量所需要的費 用，按測繪土地的面積收取，目前市場價約 1 1 元/ /平方米。0.70.7、前期費用1212、新建登記費房屋新建后向房管局辦理所有權(quán)新建登記時需向辦理機構(gòu)繳納的手續(xù)費，約 0.80.8 元/ /平方米建筑面積。1313、面積測量費在辦理預(yù)售時和竣工時需進行兩次面積測量，目前一 般市場價為；兩次共計 1.01.0 元/ /平方米，如果規(guī)模比較 大可以降低單價，如我們一期工程兩次測量費共計 0.40.4 元/ /平方

8、米。1414、產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費國家規(guī)定在商品房轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費應(yīng)由開 發(fā)商承擔， 標準為 3 3 元/ /平方米。二、前期費用1515、地籍地形圖、核地目前一般情況下成交的土地都具有完備的地籍地形圖，但 出于謹慎，一般情況下還會單獨聘請專業(yè)公司進行測量，費用標準視測量土地面積不等分為約 70007000、50005000、20002000 三 個檔次，如我們項目三千三百畝的費用為 70007000 元。1616、合同審查費屬于市建委進行工程承包合同審查的行政收費， 其中施工 單位和建設(shè)單位各承擔40%40%和60%60%， 建設(shè)單位應(yīng)交費用按 合同金額X0.50.5%X60%60%計算。

9、1717、水泥專項基金屬于國家為了發(fā)展散裝水泥的行政收費，按總建筑面積X0.80.8 元/ /itf計算。二、前期費用1818、 環(huán)境評估費聘請專業(yè)環(huán)境評估公司進行環(huán)境評估的費用， 具體標準視市 場行情和評估對象的規(guī)模而定，如我們整個 250250 萬方項目的環(huán) 境評估費用為1010 萬元。1919、 白蟻防治費聘請專業(yè)白蟻防治機構(gòu)進行白蟻防治處理的費用，目前市場 價約0.48-0.500.48-0.50 元/ /平方米建筑面積。2020、 防雷檢測費聘請專業(yè)防雷機構(gòu)-重慶市防雷辦進行防雷審查所需要的費用，目前費用標準約 1.51.5 元/ /平方米建筑面積。2121、 綜合服務(wù)費屬于市建筑委

10、行政收費，建設(shè)單位按中標金額X0.60.6 %。收取，施工單位按中標金額X2.22.2%。收取。三、建筑安裝工程費1 1、住宅土建、安裝成本該費用為住宅土建、安裝成本的預(yù)算價格，它隨著住宅 結(jié)構(gòu)、形式的變化而變化，但一般情況下同種類型同種 結(jié)構(gòu)的住宅土建、安裝成本差異不會很大。比如我們目 前一期花園洋房的土建安裝成本為881881 元/ /平方米。2 2、土建監(jiān)理費聘請專業(yè)監(jiān)理公司所需要的費用，費用市場標準約 5 5 元/ / 平方米建筑面積。3 3、質(zhì)量監(jiān)督費用國家規(guī)定建筑工程的業(yè)主單位需向質(zhì)監(jiān)站繳納的質(zhì)量監(jiān) 督費用，按建筑安裝造價的 2 2%。收取。三、建筑安裝工程費4 4、變更及簽證由于

11、在工程進行過程中發(fā)生工程設(shè)計變更和工程量簽 證與預(yù)算時的差異所引起的因?qū)嶋H工程量變化而應(yīng)該 在預(yù)算價格基礎(chǔ)上額外支付給施工單位的工程價款， 在考慮項目成本時可以根據(jù)經(jīng)驗預(yù)計該項費用。5 5、示范小區(qū)獎為上報獎項而單獨預(yù)先計提的費用。四、市政基礎(chǔ)設(shè)施費1 1、 供電包括電力工程費用和一戶一表費，電力工程費是指小區(qū)用電 安裝所需要的費用，它包括土建和設(shè)備兩大部分，土建主要 有電纜溝、管道的基礎(chǔ)、開閉所、配電房等，設(shè)備主要包 括電纜、變壓器等，這些設(shè)施和器材在小區(qū)入住后需交由 電力公司統(tǒng)一管理和維護。一戶一表費現(xiàn)行標準為400-400- 450450 元/ /戶，該費用應(yīng)由住戶承擔，開發(fā)商只是代收代

12、繳。2 2、 供水包括小區(qū)內(nèi)自來水管網(wǎng)的安裝費用和自來水一戶一表費， 其中小區(qū)內(nèi)自來水管網(wǎng)的安裝費用應(yīng)由開發(fā)商承擔，其中 自來水一戶一表費應(yīng)由住戶承擔，開發(fā)商只是代收代繳。四、市政基礎(chǔ)設(shè)施費3 3、 燃氣燃氣費用里主要包括燃氣工程費和一戶一表費，燃氣工程費 應(yīng)由開發(fā)商承擔算入項目成本，而一戶一表費則由住戶承 擔，開發(fā)商代收代繳。4 4、 通訊一般情況下不會發(fā)生通訊費用，因為通訊管網(wǎng)的鋪設(shè)都是有 通訊公司完成，無需開發(fā)商發(fā)生費用。5 5、 電視一般情況下不會發(fā)生電視線路安裝，因為電視線路的安裝都 是由有線電視公司完成，無需開發(fā)商發(fā)生費用。四、市政基礎(chǔ)設(shè)施費6 6、 智能化智能化費用主要是指智能化

13、設(shè)備、線路安裝和智能化設(shè)備 用房所發(fā)生的工程費用，一般情況下一個規(guī)模比較大的小 區(qū)智能化造價約 1515 元/ /平方米。7 7、 環(huán)境工程按環(huán)境工程的凈面積計算，高檔環(huán)境工程每平方米300300 元以上，中檔環(huán)境工程每平方米 200200 元左右，中低檔每平方 米 150150 元左右。8 8、 排水小區(qū)內(nèi)的排水工程費用，視小區(qū)規(guī)模及建筑物業(yè)形態(tài)而 定，如我們一期項目的排水工程費用約 2121 元/ /平方米。五、公用設(shè)施配套費1 1、 人防工程按規(guī)定自建人防工程面積必須達到小區(qū)總建筑面積的 2%2%，人防工程造價約 25002500 元/ /平方米，但可以作為租 用車庫產(chǎn)生一定的收益，而且

14、在結(jié)合地形時可以部分 降低建筑物基礎(chǔ)造價。人防工程也可以選擇異地建 設(shè)，人防異地建設(shè)費=30=30 元/ /平方米X小區(qū)總建筑面積2 2、 學校、物業(yè)用房等公共性建筑由于此類建筑物產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，因此其成本 應(yīng)該按整個小區(qū)總建筑面積攤?cè)腠椖砍杀?，費用大小 視公建規(guī)模而定。六、不可預(yù)見費對未來不確定的費用在預(yù)算時通過不可預(yù)見費加以反映，一般需要通過經(jīng)驗判斷。七、資金成本目前一年期年貸款年利率為 5.58%5.58%，具體資金多少與公 司對外來資金的依賴程度和公司操作速度有關(guān)，資金成 本= =貸款金額X（1+1+年利率）An n -1-1。）八、銷售費用項目在銷售過程中所產(chǎn)生的費用，包括廣告費、銷售外 賣場租金、銷售人員工資、獎金及銷售提成等，約占整 個項目成本的 2.5%2.5%。九、管理費用公司在整個項目運行過程中所產(chǎn)生的費用，如公司員工（除銷售） 工資、福利、差旅費及業(yè)務(wù)招待費等，約占整個項目成本的3%3%。十、營業(yè)稅按營業(yè)額（銷售額+ +各項代收費用）的 5%5%確定，另外需交納0.7%0.7%的城市維護建設(shè)稅