簡述最佳收房流程及注意事項

1、簡述最佳收房流程及注意事項 收房注意六原則新房查驗三十六招兩小時查出新房毛病16 處 關(guān)注民間驗房師高級工程師教你新房驗收15 招隱蔽工程驗收不可馬虎怎樣避免入住糾紛改變舊觀念分清責(zé)權(quán)利 驗房很關(guān)鍵驗房細則一步步教你如何收房驗房網(wǎng)友原創(chuàng)：新房入伙驗收注意事項幾篇收房注意事項，貼出來供大家參考詳解交房時各項應(yīng)繳納費用詳解交房入住手續(xù)詳解收房程序：要堅持先驗房后辦理入住手續(xù)詳解驗房程序：做好七步八關(guān)注簡述最佳收房流程及注意事項核驗業(yè)主材料J業(yè)主領(lǐng)取竣工驗收備案表、房屋土地測繪技術(shù)報告書、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書并由開發(fā)商加以說明J交納剩余房款J業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書J業(yè)主做綜合驗收

2、J業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達成書面協(xié)議J根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15 日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達成書面協(xié)議J業(yè)主簽署入住交接單【提示】：開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的竣工驗收備案表、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書必須為 原件而不是復(fù)印件。收房注意事項馬上要到一年收房的高峰季節(jié)，總結(jié)幾大原則請業(yè)主注意。原則一：如期收房如果業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕收房，是要承擔(dān)違約責(zé)任的。特別提示：如果購房人因特殊情況不能如期辦理收房手續(xù)，可以書面形式委托親友或律師進行收房，也可及時與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時間。原則二：看不到“兩書一表”可拒收房目前

3、，開發(fā)商交付房屋應(yīng)提供兩書、一表，即住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書、竣工驗收備案表。特別提示：若開發(fā)商不能提供上述文件的，購房人有權(quán)拒絕收房。由此造成逾期交房的，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。原則三：“質(zhì)量問題單”業(yè)主要備份若收房過程中發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，應(yīng)與開發(fā)商交涉，限期維修。由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。特別提示：對所出現(xiàn)的質(zhì)量問題，雙方要以書面形式確認。“問題單”業(yè)主手中要有一份，上面同時要有開發(fā)商承諾的維修期限及開發(fā)商的簽字。原則四：開發(fā)商代收費用明確約定要點：代收費用要出具正式收據(jù)特別提示：法律政策均規(guī)定，如果合同中沒有明確約定，開發(fā)商不能將代收公共維修基金與契稅作為交房的條件

4、。即這兩項費用業(yè)主完全可以選擇自己交納至相關(guān)部門。原則五：正式用電改建費用由開發(fā)商承擔(dān)若開發(fā)商以將臨時用電改為正式用電為由收取改建費，業(yè)主可拒絕。特別提示：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商品房銷售價格已包括臨時用電設(shè)施的建設(shè)費用及居民用電設(shè)施工程的建設(shè)費用。原則六：產(chǎn)權(quán)代辦費不能強收如果沒有約定，開發(fā)商無權(quán)強行要求代辦產(chǎn)權(quán)證或收代辦費。特別提示：產(chǎn)權(quán)證可以由業(yè)主自行辦理，具體程序可到相關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)查詢。（家宜）新房查驗三十六招買房子，最重要的是所購房屋質(zhì)量要有保證，否則價格再便宜、朝向再理想，都會給自己生活帶來無窮的后患和煩惱，房屋內(nèi)在質(zhì)量如何檢查，這里綜合有關(guān)專家經(jīng)驗，附上3 6條驗查房屋質(zhì)量的簡易方法

5、，均是新樓容易發(fā)生的問題你不妨記住并逐條檢查看一看。關(guān)于門1 .門的開啟關(guān)閉是否順暢？2 .門插是否插入得太少，門間隙是否太大？（特別是門鎖的一邊）3 .門四邊是否緊貼門框，門開關(guān)時有無特別聲音？4 .大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊?關(guān)于窗5 .窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙。6 .開關(guān)窗戶是否太緊？開啟關(guān)閉是否順暢？7 .窗戶玻璃是否完好？8 .窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。關(guān)于地板9 .地板有無松動、爆裂、撞凹？行走時是否吱吱作響？1 0 .地板間隙是否太大？1 1 .柚木地板有無大片黑色水漬？1 2 .地腳線接口是否妥當(dāng)，有無松動

6、？1 3 .地面是否有裂縫，是否有起砂現(xiàn)象？關(guān)于頂棚1 4 .頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈4 5度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。1 5 .看頂部是否有麻點。這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點， 對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。1 6 .頂棚有無水漬、裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是 絕不能忘記的。1 7 .特別留意廁所頂棚有否

7、油漆脫落或長霉菌。1 8 .墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲？1 9 .墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方？2 0墻身、墻角接位有無水漬、裂痕？ 2 1 .內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點？關(guān)于廚廁2 2 .廁、浴具有無裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時細如毛發(fā)，要仔細觀察。2 3 .坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無漏水聲？2 4 .浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水是否妥當(dāng)？2 5 .廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空 鼓，必須砌實。2 6 .磚縫有無滲水現(xiàn)象？2 7 .廚

8、具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？2 8 .水池龍頭是否妥當(dāng)，下水是否順暢？2 9.衛(wèi)生、廚房內(nèi)有否地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內(nèi)。3 0.出水是否通暢，會不會出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？3 1 .您住的房間底下的鄰居家是否漏水？否則您家的日子也一定不好過。其他3 1 .廚柜柜身有無變形，壁柜門是否牢固周正，門能否順利開合？3 2 .試一下全部開關(guān)、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應(yīng)仔細了解。3 0%的火災(zāi)是由于電氣事故引起的，這與電氣線路 的設(shè)置有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。為了用電的安全和方便，國家出臺了住宅設(shè)計規(guī)范，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少

9、于5個。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災(zāi)事故的發(fā)生。3 3 .供水管的材質(zhì)？上海市建委發(fā)文禁止用鍍鋅管作住宅供水管，目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用5 0年。另一個無可比擬的優(yōu)點是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅可以抑制細菌生長，增長水中的銅含量，有益健康。3 4 .試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當(dāng)？35 .居室、客廳有否各種管線外露？是否有暖氣回水或其他管線穿過，因為有較多管線穿越居室，會造成裝修困難， 也會造成視覺上的障礙，影響整體感。3 6 .自來水水質(zhì)怎么樣？兩小時查出新房毛病16 處 關(guān)注民間驗房師看摸敲照一樣不漏和老王正談著，“篤篤篤”敲擊防盜門框的響聲傳入耳畔，驗房師使出“看摸敲照”

10、的本領(lǐng)，開始忙活了。防盜門“左右傾斜 1 厘米，沒有灌漿?！崩侠盍⒖陶页隽藛栴}，他說，傾斜時間長了防盜門就要變形無法關(guān)上；如果門框沒有灌漿，一方面沒承載力，另一方面輕飄飄的鐵皮根本經(jīng)不起撬，會給“婁阿鼠”們以可乘之機。地漏來到衛(wèi)生間，地面已蓄滿了水。“昨天上午，我們就在這放好水了。還在樓上樓下兩戶人家也放了水?！崩蟿⒄f，查衛(wèi)生間的問題，一看蓄水后自家的地坪是否漏水，天花板是否滲水；二是打開堵上的地漏后，瞧是不是因為四周地勢低，而出現(xiàn)倒返水現(xiàn)象；三是查水管有無滲漏。窗戶護欄“沒用鋼化玻璃?！敝钢白樱贤醺嬖V我們，這玻璃上沒有3c標記，敲一敲聲音清脆，肯定是普通玻璃。老王講按規(guī)定，高層使用的必須

11、是雙層中空鋼化玻璃。在陽臺上，老王接著找出了護欄上的問題：房產(chǎn)商沒有使用雙面夾膠鋼化玻璃，“安全玻璃碎裂后不會掉到樓下，但價格比普通的貴了50%?！笨展摹?95%的房子都會有空鼓現(xiàn)象?！崩侠钜贿呌缅N小心敲打著墻壁和地板，一邊側(cè)耳細聽。發(fā)現(xiàn)聲音有異，立刻用紅粉筆將出現(xiàn)空鼓的區(qū)域勾出。老李講，“空鼓不但會導(dǎo)致粉刷好的墻面開裂，而且在打沖擊鉆時，會造成整塊墻面脫落和地面塌陷?！狈鬯⒃诳蛷d、臥室，老劉發(fā)覺所有的墻壁都沒有用膩子抹平?！耙惶?100 多平方米的房子，房產(chǎn)商又能從你們這里刮到 2000 多元。”按照國家規(guī)定，內(nèi)墻除廚衛(wèi)外，應(yīng)全部用膩子抹平。“如果合同書上寫明是白水泥膩子的，我們就會用手摸，

12、掉粉的話那用的就是滑石粉，也可以要求整改?！彼苊簹夤芩苌辖涌跊]裝阻燃圈；煤氣管進氣口沒裝閥門在廚房一轉(zhuǎn)悠，老王就看出了兩處偷工減料的地方，“不安裝阻燃圈，萬一發(fā)生火災(zāi)，大火就會順著水管蔓延到樓上鄰居。說到底，房產(chǎn)商還是為多賺幾個錢，廚衛(wèi)一共要安裝3 個阻燃圈、再加閥門就是300 元?！比绾尉S權(quán)面授機宜2 個半小時， 2 張整改明細單上密密麻麻寫著16 處毛病，“你們把這個整理一下，一式兩份，一份簽字后交房產(chǎn)商，另一份要房產(chǎn)商簽字認可這些問題后交你們保存，按規(guī)定限他們15 天內(nèi)整改，否則就提出索賠。”聽完老王的話，業(yè)主小張滿臉無奈，“房產(chǎn)商臉皮才厚呢，要是拖著不改怎么辦？”這下，“零點先生”

13、老王又開出了幾帖良方。在和房產(chǎn)商較量中，業(yè)主要始終保持一種“冷處理”的狀態(tài)，只要房產(chǎn)商認可問題，就不要理他。15 天后沒有整改，就拿著照相機和攝像機全部拍下來?！罢夷阏動譀]法談，賠又不愿意，房產(chǎn)商肯定服軟?！薄耙欠慨a(chǎn)商否認這些問題呢？”小張問。“你就要求他在整改明細單上寫明業(yè)主所述問題概不存在，只要他落筆，哪怕只有一處問題屬實，法庭上就會判你贏。房子有毛病是明擺著的事，房產(chǎn)商怎么敢寫這話呢？到頭來也只能求你協(xié)商解決?！崩贤蹩隙ǖ卣f。高級工程師詳細講解：新房驗收 15 招1 招：看“備案”留“兩書”新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項目有關(guān)備案文書的復(fù)印件，以便確認該項目是合法建筑；同時，應(yīng)得到開發(fā)商提

14、供的住宅質(zhì)量保修書和住宅使用說明書。2 招：衛(wèi)生間不滲不存檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水， 24 小時后，到對應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因為安裝地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。3 招：門窗靈活嚴又亮試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門窗聽聽隔音效果

15、，同時也了解了它們的密封程度。不過，衛(wèi)生間的門不要求嚴絲合縫，為了防水，反而規(guī)定下方須離地面1.5厘米。門窗的油漆質(zhì)量主要看有無流墜 （油漆滴淌的痕跡），各個門的頂部那面都必須刷漆，衛(wèi)生間的門還要刷下邊那面。4招：輕敲各面聽空裂墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲 音，就是各面層與墻（地）面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。5招：頂層住戶查滲雨如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工要求，所交工的房屋要么經(jīng) 過兩場大雨的“考驗”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進行過雨淋實

16、驗。6招：陽臺裂縫危險大一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房 間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。7招：保溫不好墻滴水冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象（類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴），這個墻面的保溫層肯定有問題。8招：大開龍頭查漏堵上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水 壓，二來試試排水速度。9招：暖氣支管有坡度暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，

17、這個坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差 1%10招：供暖管道要套管供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管 （在管道與墻面或樓板交接處，管道再套上一小截管子），地面的套管應(yīng)高出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面 5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。11招：拉閘斷電不可少電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分 閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。12招：保險插座護幼童為防止幼童把手指頭伸進插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險裝置。13招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并

18、有防濺措施衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座洗手盆的上方不應(yīng)有插14招：廚衛(wèi)緊鄰?fù)L(fēng)道廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。15招：開關(guān)接口拉一拉檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)隱蔽工程驗收不可馬虎家庭裝修中的隱蔽工程是指隱蔽在裝飾表面內(nèi)部的管線工程和結(jié)構(gòu)工程值得注意的是，目前隱蔽工程的質(zhì)量問題普遍 存在，而且由于維修不便，留下很多隱患由此，有必要了解它的結(jié)構(gòu)和材料 家庭裝修中隱蔽工程主要包括： 吊頂驗收、電器管理驗收、給排水驗收、木門窗驗收、墻面驗收 其他注意事項還有： 墻與墻的交角防

19、止虛漏；導(dǎo)線線路要走好；排放線路必須嚴格；吊頂基礎(chǔ)；線管的走勢要合理；冷熱水管距離要分開； 線盒的安裝要仔細、安全是第一、頂部布線要規(guī)范、暗盒位置要一致。1-1. 吊頂驗收：吊頂?shù)脑O(shè)計標高，允許在水平面上偏差 5 mmo吊筋所用的鍍鋅鐵絲不的小于8號，且必須要膨脹螺栓作吊點。如采用木龍骨，其材料必須是無開裂、無扭曲的紅、白松木，主龍骨的規(guī)格不能小于50 mmX 70 mm。衛(wèi)生間的罩面板不能采用受潮易變形的石膏板、礦棉板、膠合板等，應(yīng)選用金屬和板或塑料板。罩面板與龍骨及龍骨架的各接點，必須連接緊密、無松動、安全可靠。1-2. 電器管線驗收：暗線應(yīng)鋪設(shè)在護套管中，最好采用PVC阻燃管或金屬管，導(dǎo)

20、線的接頭應(yīng)設(shè)在接線盒內(nèi)（萬萬不可簡單地用包布一包，就直接埋在墻里）。電源線、電話線和有線電視線不能穿在同一個護套管內(nèi)。應(yīng)采用安全型暗裝插座、暗裝開關(guān)，最好在加裝個漏電保護器。各類接線盒內(nèi)的線頭要預(yù)留 15 厘米以上，在封墻前應(yīng)仔細電檢查，電話線、有線電視線可用萬用表檢查。1-3. 給排水驗收：管道的安裝要做到橫平豎直，管道內(nèi)暢通無阻，各類閥門的安裝位置合理、便于日后維護及更換。如做暗管的話，完工后先通水、加壓，檢查所有接頭、閥門和各連接點是否滲水、漏水現(xiàn)象，檢查無誤后才能縫掉。安裝鏡箱、紙缸、皂缸、口杯架、毛巾桿、浴簾桿、浴缸拉手等必須安裝牢固（最好及膨脹螺栓）、無松動現(xiàn)象，位置及高度適宜，鍍

21、膜光潔無損、無污染，另外，水龍頭的遮罩要緊貼墻面，不能留有有任何縫隙。1-4. 木門窗驗收：門窗套的步框等處兩端高低相差不能大于2 mm,垂直度的偏差也需在 2 mm以內(nèi)，具體檢驗時可用線錘檢查，簡言之：橫平豎直是準則。護墻板的表面要平整、光滑，如做圖案的話，細木的寬窄要一致，緊貼護墻板，另外，要無錘印、無污染，不留釘帽，棱角要順直。油漆后應(yīng)無漏刷、砂粒、刷痕、污斑及流墜（滴淚）等現(xiàn)象，表面光潔、平整。建議在油漆前應(yīng)先檢查一遍為合格的地方應(yīng)及整改，細木制品有體現(xiàn)出精工細做，否則上漆后就難以查出某些砒疵了。1-5. 墻面驗收：吊頂?shù)脑O(shè)計標高，允許在水平面上偏差5mmo吊筋所用的鍍鋅鐵絲不得小于8

22、 號，且必須要膨脹螺栓作吊點。如采用木龍骨，其材料必須是無開裂、無扭曲的紅、白松木、主龍骨的規(guī)格不能小于50 mmX 70 mm。衛(wèi)生間的罩面板不能采用受潮易變形的石棉板、膠合板等，應(yīng)選用金屬扣板或塑料板。罩面板與龍骨及龍骨架的各接點，必須連接緊密、無松動、安全可靠。2-1. 墻與墻的交角防止虛漏：下水口和地面的交界處要做清根處理。由于大多數(shù)防水層漏水的原因都是出在邊邊角角，所以只要把邊邊角角的地方處理好，出現(xiàn)滲漏的可能性就很小了。30 厘米的距離。2-2. 導(dǎo)線線路要走好：電視天線同軸電線及電話線要單獨穿著，而且相鄰線管之間保持不少于線管管徑要保證穿線以后拉動自如。2-3. 排放線路必須嚴格

23、： 施工中線頭交接處必須安放在電氣盒中，接送必須擰緊采用后線頭用壓線帽擰緊。排放線路必須嚴格分色（紅、藍、黃及花線等）。2-4. 吊頂基礎(chǔ)： 吊頂采用龍牌輕鋼龍骨，這樣即保證吊頂平整牢固，又能避免今后使用中變形開裂。2-5. 線管的走勢要合理： 線管的走勢一定要橫平豎直地排放在墻壁中。這樣能有效地避免日后維修的麻煩。2-6. 冷熱水管距離要分開： 冷熱水管要選擇優(yōu)質(zhì)、耐用的水管兩者之間要隔開一定的距離。水管要檢查是否牢固，所有水路要不滴水不滲透。2-7. 線盒的安裝要仔細、安全是第一、頂部布線要規(guī)范、暗盒位置要一致。怎樣避免入住糾紛房地產(chǎn)商發(fā)出入住通知，購房人卻認為房子無法入住。房子交付總不能

24、公說公有理、婆說婆有理，房子是否能夠交 付，只能看房子有沒有達到合同約定的交房條件。因此，要避免入住糾紛，必須從簽好合同入手。交付條件要明確購房人在約定合同第八條交付期限時，最重要的是約定好交付條件。隨著北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法出臺，北京市對標準合同進行了修改，在合同第八條中將取得竣工驗收備案表和面積實測技術(shù)報告書作為了房地產(chǎn)商在交房期限前必須完成的工作，購房人簽約時千萬不要同意房地產(chǎn)商對此約定進行更改或附加變通條件?？⒐を炇諅浒副黼m是房地產(chǎn)商自己填寫，但要得到有關(guān)部門同意備案，是需要向備案部門提供規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城市建設(shè)檔案管理、人防等部門出具的認可文件或者準許使用文件的，購房人可

25、由此知道房地產(chǎn)商所交付的房屋是否符合原來規(guī)劃的要求。購房人收房時一定要看到備案表的正本，并檢查上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章。由于合同第五條約定了購房人在實測面積和合同約定面積誤差超過3%時可以選擇退房，而目前北京的法院在處理房地產(chǎn)糾紛案件時，通常把購房人收房視為購房人事實接受了房屋，放棄了要求退房的權(quán)利，因此購房人在收房前能看到面積實測技術(shù)報告書，是購房人能及時做出選擇的必要條件。在北京，目前沒有“商品住宅交付使用批準文件”，約定“經(jīng)分期綜合驗收合格”則往往會給房地產(chǎn)商鉆空子。建議購房人在約定第幾種條件時不要選這兩條，而是自己約定第5 種條件，即“達到合同第十三條和第十四條及補充協(xié)議

26、第幾條的約定要求”。別簽“開口”合同購房人特別要注意的是合同第八條可能會給房地產(chǎn)商留出的“后門”，房地產(chǎn)商如果在“如遇下列特殊原因”后面添寫了過多的免責(zé)條款，合同約定的期限將會變成沒有期限?！安豢煽沽Α笔侵覆荒茴A(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，我國民法通則、合同法上均有清楚的定義，購房人按照法律應(yīng)接受房地產(chǎn)商在出現(xiàn)“不可抗力”時的免責(zé)。如果房地產(chǎn)商在免責(zé)條款的空行中填寫其它免責(zé)條款，購房人則要多加小心了?！耙蛱鞖庠颉保合掠晗卵?，冬天氣溫低是房地產(chǎn)商事先應(yīng)預(yù)估到的，如果一定要寫上，就寫明大雨、大雪、氣溫低于多少度的天數(shù)超過多少天（ 以國家氣象部門確認的為準） 。“因配套工程影響”：如果土地已

27、做好“七通一平”，這種影響基本不存在。如果需先做“七通一平”，房地產(chǎn)商也應(yīng)把時間事先算進去，最多給一個規(guī)定的寬限期，而避免敞口，并要求相關(guān)的市政部門提供具體影響時間的證明。“因施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決”：這話怎么解釋都行，而且這是房地產(chǎn)商自己的問題，“沒有金剛鉆、別攬瓷器活兒”，購房人要避免房地產(chǎn)商寫上這條免責(zé)理由?！耙虿牧瞎?yīng)延誤”：這屬于房地產(chǎn)商向材料供應(yīng)商索賠的問題，責(zé)任不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁給購房人來承擔(dān)?！耙蛘吒淖兌鴰淼难诱`”：什么叫“政府政策改變”，房地產(chǎn)商認為申請變更規(guī)劃可以批準，而實際政府有關(guān)部門沒有批準或批了很長時間叫不叫政策變化？如果約定這個免責(zé)條款，最好寫明

28、以哪個部門出具的證明為準。最后想提醒購房人的是：在房地產(chǎn)商逾期交房免責(zé)問題上，不管您接受了房地產(chǎn)商加上的哪一條，都要跟上一條：房地產(chǎn)商在免責(zé)條件發(fā)生之日起多少天內(nèi)用什么具體方式告知購房人，防止房地產(chǎn)商在不能按時交房時花錢買關(guān)系搞假證明。有可能的話最好爭取在“但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期”后面加上“但不得超過（） 天”。避免“得不償失”如果購房人能在合同第八條將房地產(chǎn)商的免責(zé)時間封口，在約定合同第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任時，可以按標準合同的第1 種方式進行約定，如果能將逾期時間分段，賠償金額逐段提高（ 逾期第 2 個月比逾期第1 個月的賠償高）

29、就更好了，同時要避免約定的違約金的比率比第七條約定得低。購房人要注意該條違約金的比例是以購房人已付房款為基數(shù)的，同樣條款對不同方式付款的購房人的賠償是不同的，購房人可以參考最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十七條：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定?！彼阋幌伦约焊犊罘绞较碌倪`約金比例是否合適。貸款買房的人要注意在合同中約定的房地產(chǎn)商逾期交付使用房屋的違約金至少要高于自己要付的貸

30、款利息。筆者在此提醒購房人，一旦出現(xiàn)購房人可以選擇退房的情況，如果房地產(chǎn)商只賠償利息，顯然無法彌補購房人的損失，至少會賠進合同印花稅和辦理貸款時發(fā)生的律師費、保險費等費用。因此建議購房人最好能在約定中加上一句話：“買受人的實際經(jīng)濟損失超過出賣人支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由出賣人據(jù)實賠償。”如果購房人不能在合同第八條將房地產(chǎn)商的免責(zé)時間封口，最好自行約定第 2 種方式，在借鑒上述方法約定房地產(chǎn)商逾期交房違約責(zé)任的同時，明確即使出現(xiàn)了合同第八條所說的房地產(chǎn)商逾期交房可以免責(zé)的情況，超過合同約定的交房時間多少日，購房人也可選擇退房，退房的具體方式可參照標準合同第九條第1 種方式進

31、行約定。改變舊觀念 分清責(zé)權(quán)利 驗房很關(guān)鍵一 . 收房 前的合同履行過程在收房之前，有一個雙方履行合同的過程。期房的合同履行過程與現(xiàn)房的合同履行過程大不一樣。在現(xiàn)房的合同履行過程里，購房人支付購房款一般是分期進行的，如果購房人發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有可能不能按期交房、或者已經(jīng)出現(xiàn)開發(fā)商未履行合同義務(wù)或者開發(fā)商履行合同義務(wù)不符合合同約定的情形，購房人有權(quán)不支付購房款來制約開發(fā)商 （ 購房人的這一權(quán)利在合同法上被稱為“不安抗辯權(quán)”或“后履行抗辯權(quán)” ） 。期房銷售都是有按揭貸款支持的，而且，按揭貸款在購房人支付首付款后就由銀行一次付清。在收房之前，購房人的主要義務(wù)支付購房款的義務(wù)已經(jīng)履行完畢，開發(fā)商的義務(wù)尚未

32、履行，如果購房人發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有可能不能按期交房、或者已經(jīng)出現(xiàn)開發(fā)商未履行合同義務(wù)、或者開發(fā)商履行合同義務(wù)不符合合同約定的情形，購房人沒有任何可以通過自己的行為制約開發(fā)商的手段。二 . 開發(fā)商不交房是根本性違約如果開發(fā)商通知你收房了，那么，你房財兩空的風(fēng)險幾乎沒有了。收房的過程開始于開發(fā)商交房。交房時，開發(fā)商應(yīng)向購房人交付哪些物品和文件，前面一章已經(jīng)做了闡述，這里不再重復(fù)。開發(fā)商交房時一般都要求購房人在拿鑰匙之前先向其或物業(yè)管理公司交納以下幾項費用：契稅、維修基金、物業(yè)管理費、燃氣初裝費、有線電視初裝費、供暖費等等。這幾項費用，都不是購房合同約定的購房人在交房前履行的義務(wù)。無論開發(fā)商或物業(yè)管理公司

33、要求你交納這幾項費用中的哪一項或哪幾項，居律師都建議你堅決拒絕。如果開發(fā)商因為你未向其交納其要求交納的費用而拒絕交房，就是開發(fā)商根本違約行為，你就有權(quán)根據(jù)合同法的規(guī)定選擇退房（ 即解除合同 ） 。三 . 購房人不 收房 不屬于違約行為很多購房人擔(dān)心不收房會對開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，居律師要告訴你：“收房”是購房人的權(quán)利，不是購房人的義務(wù)。即使合同中約定了購房人不收房應(yīng)承擔(dān)何種法律責(zé)任，也是無效的，購房人不會因為不收房而承擔(dān)任何違約責(zé)任。根據(jù)合同法，在購房人不收房的情況下，開發(fā)商惟一的權(quán)利是將房屋提存（ 所謂“提存”，是指：買方不按合同收取貨物，賣方便有權(quán)將貨物存放在某個地方，并找人做證明，同時告知

34、買方貨物已經(jīng)于何時存放在何地，自此，貨物失滅的風(fēng)險由買方承擔(dān)） 。購房人因為不收房所承擔(dān)的惟一法律后果是：開發(fā)商將房屋提存后，房屋滅失的風(fēng)險由購房人承擔(dān)。房屋滅失的風(fēng)險概率是微乎其微的，所以，開發(fā)商一般也不會將房屋提存。四 . “檢驗”是收房 過程中最重要的環(huán)節(jié)收房的過程中最重要的環(huán)節(jié)是對房屋的檢驗。如果“補充協(xié)議”里已經(jīng)約定了檢驗期限，你就應(yīng)該在檢驗期限內(nèi)完成對房屋的檢驗；如果沒有約定檢驗期限，你應(yīng)盡快完成對房屋的檢驗。如果房屋經(jīng)檢驗在面積和質(zhì)量上均符合合同約定，你就可以向開發(fā)商表示接收房屋；如果房屋的面積或者質(zhì)量不符合合同約定，你應(yīng)在檢驗期間內(nèi)或盡可能短的期限內(nèi)（ 最長不能超過交房后的兩年

35、以內(nèi) ）將房屋的面積或質(zhì)量不符合合同約定的情形通知開發(fā)商，并明確表示拒收房屋。如果你沒有在檢驗期間內(nèi)或交房后的兩年以內(nèi)將房屋的面積或質(zhì)量不符合合同約定的情形通知開發(fā)商，后果是：無論房屋的面積多少或質(zhì)量如何，你都將喪失追究開發(fā)商違約責(zé)任的權(quán)利。對房屋面積的檢驗包括對套內(nèi)面積的檢驗和對公攤面積的檢驗。對房屋面積進行檢驗的惟一準確方法是按照設(shè)計圖紙上的數(shù)據(jù)進行計算。如果開發(fā)商拒絕提供設(shè)計圖紙，你有權(quán)拒絕接受開發(fā)商交房，并可以根據(jù)合同法第一百三十六條向法院起訴要求開發(fā)商提供設(shè)計圖紙。如果你不愿意起訴，你就只好帶上皮尺自己去量。自己量只能粗略地量出套內(nèi)面積，公攤面積是量不出來的，而開發(fā)商的“虛秤”一般只

36、出現(xiàn)在公攤面積的數(shù)據(jù)上。對房屋質(zhì)量的檢驗應(yīng)包括：對房屋建筑質(zhì)量、房屋附屬物質(zhì)量的檢驗和房屋是否符合綜合驗收條件的檢驗。1. 對房屋建筑質(zhì)量的檢驗?zāi)阕詈谜堃粋€建筑方面的專家?guī)湍銠z驗。建筑方面的專家在建筑公司里可以找到。不要被某個人的職稱、頭銜所迷惑，真正工作在第一線的才是真正的專家。2. 對房屋附屬物的質(zhì)量的檢驗對房屋附屬物的質(zhì)量的檢驗主要是對墻面、地面、房頂、門窗、線路、管道等的檢驗。有裝飾裝修經(jīng)驗的工人就能夠勝任這一工作，裝飾、裝修公司里可以很容易請到他們。如果你購買的房屋包含了裝飾、裝修，那么，對房屋附屬物的質(zhì)量的檢驗中就包含一項很重要的檢驗項目：那就是對室內(nèi)污染物的檢測。室內(nèi)污染物的主要

37、檢測指標是甲醛、苯、氨、氡、可吸入顆粒物、一氧化碳、二氧化碳、二氧化硫、揮發(fā)性有機化合物等污染物含量和放射性元素的比活度。據(jù)非權(quán)威機構(gòu)估計，全國每年因室內(nèi)污染而致死亡的人數(shù)在十一萬以上，致人體器官功能喪失或降低、其他疾病、新生兒畸形或智力障礙的人數(shù)在三千萬左右，故對室內(nèi)污染物的檢測不可大意?？h級以上地方各級政府的質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫部門或環(huán)衛(wèi)部門都有下屬的室內(nèi)污染物檢測機構(gòu)。這些檢測機構(gòu)都是有償服務(wù)的，你可以選擇一家機構(gòu)談好價格后委托其檢測。但你應(yīng)記?。禾峁z測服務(wù)的機構(gòu)都必須經(jīng)過省級以上政府計量行政部門的計量認證（即CMA）其檢測報告才具有法律效力。檢測機構(gòu)是根據(jù)國家標準進行檢測的。迄今為止，有

38、關(guān)室內(nèi)污染物控制指標的國家標準有三個，分別是：室內(nèi)空氣質(zhì)量標準、民用建筑室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范和室內(nèi)裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量。你應(yīng)在這三個標準中選定你要求檢測機構(gòu)檢測的范圍。選定的檢測范圍不同，你支付的價格也就不同。3. 對房屋是否符合綜合驗收條件的檢驗對房屋是否符合綜合驗收條件檢驗必須依據(jù)各地政府或政府部門的規(guī)范性文件規(guī)定的綜合驗收應(yīng)具備的條件。建設(shè)部制定了一部城市住宅小區(qū)綜合驗收管理辦法，但這個辦法沒有規(guī)定綜合驗收應(yīng)具備的條件，所以，綜合驗收應(yīng)具備的條件就留給各地方政府或地方政府部門根據(jù)各地的具體情況做出規(guī)定。廣州市人民政府在2001 年出臺了一部規(guī)章廣州市商品住宅建設(shè)項目驗收管理辦法。這份

39、規(guī)章對綜合驗收應(yīng)具備的條件規(guī)定得比較全面，具體而且嚴格。這份規(guī)章要求綜合驗收必須具備下列條件：. 建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格；. 消防工程驗收合格；. 人防工程驗收合格；. 有永久供水證明，有永久供電證明；. 煤氣工程驗收合格；. 有單項 ( 單位 ) 工程 ( 電信管線 ) 竣工驗收證書；. 道路和排水工程驗收合格；. 居住區(qū)綠化驗收合格；. 有通郵申報表；. 有環(huán)衛(wèi)化糞池報建批復(fù)表等等。這份規(guī)章是居律師所見到的同類規(guī)章中最好的。有這樣一部規(guī)章，購房人入住無憂。如果你在廣州市買了房，你就對照廣州市商品住宅建設(shè)項目驗收管理辦法中規(guī)定的條件逐一檢驗吧。北京市有一個1995 年出臺的北京市居住小區(qū)接管綜

40、合驗收辦法，但不是北京市人民政府制定的，是北京市市政管理委員會制定的。這個辦法規(guī)定了綜合驗收應(yīng)具備的四個條件：(1) 所有建設(shè)項目嚴格按照批準的規(guī)劃、設(shè)計和有關(guān)專業(yè)管理部門的要求建設(shè)完畢；(2) 各專業(yè)主管部門對歸口管理的建設(shè)工程質(zhì)量驗收合格，驗收資料齊全；(3) 建筑渣土、施工機具和各類臨時建筑等全部拆除清運完畢，達到場清地凈；(4) 具備實行封閉式物業(yè)管理的基本要求。如果你在北京買了房，你就對照這四個條件檢驗吧。你就別對照了。這四個條件對你入住沒有什么實際意義，甚至不能解決你對水、電、氣等生活所必需的條件的要求。有這樣一個綜合驗收標準存在，北京市的某些小區(qū)采自地下的生活用水有害物質(zhì)嚴重超標

41、從入住至今已三年依然解決無望也就不足為奇了。五 . 收房 過程中購房人易犯的錯誤很多購房人在開發(fā)商交房后未進行檢驗就急不可耐地搬進去住，甚至在開發(fā)商正式交房前就開始對房屋進行裝修。這種做法極不可取。這么做很可能被法官理解成你已經(jīng)以自己的行為表示對開發(fā)商交付的房屋的接受，你以房屋面積或質(zhì)量不符合合同約定為由要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請求會遭到駁回。有些開發(fā)商的交房人員將包含有購房人同意接受房屋或?qū)Ψ课菝娣e、質(zhì)量沒有異議的意思的文件隱藏在其他文件( 比如：三書一證兩表 ) 中，趁購房人進入新房時的興奮讓購房人一并簽字。你千萬不要為開發(fā)商交房人員的甜言蜜語和賭咒發(fā)誓所動搖，稀里糊涂就在文件上簽字。

42、對開發(fā)商的交房人員讓你簽字的文件，每一頁你都要認認真真地看，看不明白就不要簽。有些購房人相約集體收房。集體收房可以共攤成本、相互證明、聯(lián)手行動，并可以為以后小區(qū)的物業(yè)管理培養(yǎng)公共意識。居律師十分贊成這種做法。驗房細則業(yè)主需要帶的資料有：1. 身份證正本及復(fù)印件2. 購房合同3. 已付房款及稅費收據(jù)或發(fā)票4. 改動裝修費用收據(jù)5. 供樓存折，并請打印至最近的供款期6. 人民幣(入伙費用必須用人民幣交納)或磁卡若干，交必要的費用，切記要正式發(fā)票及物價局批號7. 彩色照片(2 張)8. 收樓通知書( 上面開發(fā)商注明了要業(yè)主帶齊的資料)9. 驗樓工具驗房前準備的工具：(1) 試電筆、帶二相三相插頭和電

43、源顯示開關(guān)的插座(小臺燈亦可)(2) 鋼卷尺(3) 小錘子(4) 電筒(5) 抹布(6) 盛水器具 / 乒乓球(7) 計算器( 筆(9) 紙(10) 易貼便條一疊(11) 小鏡子 : 用于觀察難以看到的地方，如門底有否上油漆(12) 紙巾: 檢查馬桶排水功能，喉管有否滲水(13) 鋁梯(14) 報紙，塑料袋 : 做閉水試驗(15) 收過房的朋友正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3 個鐘頭，建議早晨8 ： 30 去或下午 2 ： 30 去。過程1)去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：A、房屋的住宅質(zhì)量保證書-可帶走屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間、外墻面的防滲漏為 5 年；電氣

44、管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為 2 年；墻面、頂棚抹灰層脫落為1 年；地面空鼓開裂、大面積起砂為 1 年；門窗翹裂、五金件損壞為1 年；管道堵塞為2 個月；衛(wèi)生潔具為1 年；燈器、電器開關(guān)為 6 個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的住宅交付用戶使用之日起計算，以上保修期限應(yīng)在住宅質(zhì)量保證書中明確約定。B、住宅使用說明書-可帶走要對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和下水、電、燃氣等設(shè)施的類型、性能和標準做出說明，并提出裝飾、裝修及設(shè)施、設(shè)備使用的注意事項。G竣工驗收備案表(蓋章原件)有此表方能說明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門驗收合格?？⒐を炇諅浒副砩?/p>

45、的每一項都必須報主管部門備案，缺少一項都不能入住的。您驗房時不能只看發(fā)展商有沒有這張表，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設(shè)施等D面積實測表(可為復(fù)印件但要有章)E、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))-可帶走水電線路圖，撐重墻，保溫墻及其厚度。有線電視，電話，網(wǎng)線布線F、建筑工程質(zhì)量認定書和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證如不能提供要在相關(guān)文件中寫明如果房產(chǎn)商準備充分的話，一般10 分鐘即可查看完資料。注意： 1. 對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細在驗樓單商予以注明。如果確實屬于不能收樓的。要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字，蓋章。2) 核實面積、合同及價錢多退少補問題。確認售樓

46、合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。 ( 先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%， 3%之內(nèi)不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為 2%誤差，但是不超過5%比較好) 以雙方簽定合同為準。一般這個時間因人而變，時間為30-40 分鐘3) 驗收房子1門：(1) 看門身內(nèi)、外、頂面是否油漆，且平滑無磕碰。(2) 目測門四邊是否平行且緊貼門框，間隙是否太大(特別是門鎖的一邊)。(3) 試門是否運作自如、開關(guān)時有無特別聲音。(4) 試門鎖是否運作自如；看門鎖是否安裝牢固；看門匙與門鎖是否封口；看門插是否插入太少或太長或太緊

47、。不上鎖是否會自動關(guān)上或者打開。(5) 關(guān)門聽隔音效果并了解密封程度。(6) 衛(wèi)生間的門下方須油漆，且離地1.5 厘米。(7) 直角接合部是否嚴密。(8) 四角是否呈直角(9) 是否與墻在一個平面上2窗：(1) 看窗的油漆質(zhì)量有無流墜、漏刷和磕碰，色澤是否一致。(2) 目測窗四邊是否平行且緊貼窗框；框墻接縫處是否密實無縫隙。(3) 看窗戶玻璃是否完好。(4) 試窗是否開關(guān)或推拉靈活自如。(5) 看關(guān)窗后窗體是否變形，密封膠條是否完好。(6) 試鎖銷是否運作自如，是否插入太少或太長或太緊。(7) 看窗臺下面有無水漬，如有則可能是窗戶漏水。(8) 留意窗臺云石是否崩裂，可用手輕觸窗臺，以不刮手為原

48、則。(9) 外窗框處理是否粗糙3墻壁、天花：(1) 目測墻身、頂棚是否橫平豎直(無裂縫、凹凸、傾斜。與房間橫梁平行的裂縫屬質(zhì)量通病，基本不礙使用；與墻角呈 45 度甚至垂直狀態(tài)的裂縫，說明房屋沉降嚴重，有嚴重的結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題)。(2) 環(huán)視墻面或用手觸摸，看是否平整滑凈(抹灰表面應(yīng)平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷；油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象；墻身、墻角接位有無水漬和裂痕)。(3) 用木棍輕敲墻壁聽有無空聲(“空空”的聲音說明面層與墻面有縫隙需返工；沉悶的碰擊聲表明接觸良好。)。(4) 墻面是否有結(jié)露現(xiàn)象(有則說明保溫層有問題)。(5) 房間與陽臺的連接處有無裂縫(陽臺斷裂

49、先兆，危險！)，陽臺應(yīng)比室內(nèi)略低。(6) 看頂棚天花有無滲水、裂痕 , 麻點(石灰爆點，石灰水沒有足夠熟化所致，對室內(nèi)裝潢有不利影響)。(7) 陰陽角是否平直4廚房、衛(wèi)生間：(1) 龍頭是否出水流暢(大開龍頭觀察水壓及排水速度查漏、堵)。(2) 面盆表面有無劃痕。(3) 地漏排水是否通暢(沖水做試驗)，地漏的篦子低于地面5 毫米(坯房除外)。(4) 地磚是否粘貼牢固無破損。防水是否有效(廚、衛(wèi)生間泡24 小時以上檢驗防水層；不可行的話只能詢問并記錄)。(5) 試排風(fēng)扇。(6) 浴缸、花灑、馬桶、瓷磚、臺面、廚設(shè)等略。5電源插座、電源開關(guān)、電閘：(1) 試用所有的電源開關(guān)、插座和電閘(帶一個有顯

50、示燈的插頭，電筆不合適)。(2) 檢查閘具及戶表能否有效控制(總閘拉閘后完全斷電，分閘拉閘后分路斷電)。(3) 空調(diào)插座應(yīng)與其他線路分開。(4) 離地 30 厘米高的插座必須帶保險裝置(保護幼童)。(5) 廚、廁插座應(yīng)就近通風(fēng)道安裝；洗手盆上方不應(yīng)有插座。(6) 衛(wèi)生間內(nèi)插座應(yīng)是防潮插座且防濺(待蓋)，照明燈座必須是磁口安全燈座。(7) 有可能的話打開電話和電視面板，用力拉一拉看是否虛設(shè)。(8)詢問電力線(2.5平方)、空調(diào)線()4平方)、電話線、電視線等規(guī)格，一概記錄如下：“據(jù)工程人員介紹線 路規(guī)格為”。6管道(1) 各種管道表面鍍層是否完好無破損。(2) 過墻線是否有導(dǎo)管，導(dǎo)管連接是否緊密

51、(3) 彎頭、閥門處用手摸摸是否潮濕(滲漏)。(4) 排水管道尤其是陽臺排污口是否堵塞(器具盛水倒入排水管道，看排水是否流暢)。(5) 看排污管是否有蓄水防臭彎頭以及防臭地漏。(6) 放空調(diào)外飄小臺是否做好地漏及防水(潑水實驗 )(7) 地面如是已鋪磚地面，要看地面磚灰縫大小是否均勻；看地面磚拼接線的曲、直程度，拼接線要整齊筆直；另外，還要看每塊地面磚是否粘牢，地板下是否空心。具體辦法是用一小錘輕敲地面磚，如出現(xiàn)空聲響，說明下面水泥砂漿未抹均勻或 用量不夠，地面磚下面虛空。(8) 水表a. 是否安裝b. 是否有水表空走c. 閥門關(guān)閉不嚴d. 閥門脫絲，連接件滴水e. 截止閥生銹影響水質(zhì)(9)

52、電表a. 是否安裝 b, 使用數(shù)目 10其它(1) 測量室內(nèi)使用面積尺寸。(2) 目測大致地平。(3) 測量層高，與售房合同比較。(4) 查問客廳、南、北臥室的空調(diào)機位和孔洞(要記錄！你要不給我留，就別怪我瞎打亂 掛了！)(5) 有無專用垃圾道，其有無堵塞。(6) 驗收合格后抄電表、水表、煤氣表數(shù)值。11. 在您查看了房產(chǎn)后并準備簽收房屋驗收單之前，您一定先簽收物業(yè)管理條約，做一個事先約定，避免日后 起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費，保安費，綠化費怎么核定，做到明明白白。同事， 考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您所要求的管理標準后記在房屋接管驗收中

53、發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可根據(jù)其對房屋不同的影響程度分別處理：1)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負責(zé)進行加固補強維修，直至合格。影響相鄰 房屋的安全問題，由建設(shè)單位負責(zé)處理 2)如果發(fā)現(xiàn)不影響房屋及設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負責(zé)維修，也可采取費用補償?shù)姆椒ǎ?接管單位處理3) 如果發(fā)現(xiàn)問題至少要在收樓文件上注明”室內(nèi)情況尚不清楚”或”樓房狀況未明”等字樣。一步步教你如何收房驗房一、收房日期和形式已經(jīng)買過房人可能有過這樣的遭遇：如期接到收房通知單后，全家人興沖沖地趕到新居現(xiàn)場，卻發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場已經(jīng)是非常熱鬧，人來人往。也許你早上8 點多鐘就來現(xiàn)場了，卻要排到中

54、午甚至下午才能驗收房子。面對這種情況，你要有絕對的耐心。既不要被現(xiàn)場熱鬧的氣氛感染，急著交錢收房，也不要失去耐心，沖工作人員發(fā)起脾氣，甚至在驗房的時候“找碴兒”，一定要本著“新生活開始第一天”的心態(tài)，和開發(fā)商、物業(yè)公司配合好，要知道，從此，這就是你的新家園。我們建議，大家在接到開發(fā)商驗房通知后(不論是否分批接到)，請及時聯(lián)系各樓棟的牽頭人，盡量分批集中統(tǒng)一前往，人多力量大嘛！如果收(驗)房通知單的寄達日期超過了契約的規(guī)定日期，應(yīng)屬延誤了交房時間，大家看契約規(guī)定的賠償條例是如何規(guī)定的，要向開發(fā)商提出。驗房時，一定要先驗收，檢查過房屋沒了問題，或所有的問題都已得到圓滿解決后，再簽字。千萬不能同意先

55、簽字再拿鑰匙看房驗收。只要業(yè)主簽署了房屋交接單，辦理了入住手續(xù)，那么開發(fā)商就會以“業(yè)主已經(jīng)認可”為由，對質(zhì)量問題拒絕賠償。所以，在房屋交付時，鄰居們弄清楚該房屋是否已經(jīng)具備交付條件十分重要。前往驗收房屋，并不意味著一定要最終簽署房屋交接單和辦理入住手續(xù)。業(yè)主相應(yīng)義務(wù)的履行，首先要存在前提，即開發(fā)商交付的房屋除了具備房屋交付的法律文件外，該房屋的實際質(zhì)量也應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定。切記 ! 到時大家分批集體驗收。人多、眼多、智慧多！如果開發(fā)商不同意，有問題找組織- 臨時業(yè)主委員會，聯(lián)合起來 抵制開發(fā)商、物業(yè)公司的各種侵權(quán)行為。臨時業(yè)主委員會應(yīng)該設(shè)驗房專題，將驗房中出現(xiàn)問題及時發(fā)布，提醒大家隨時 關(guān)注。、需要準備的驗收工具1、 房驗小錘：用來檢查墻面、地面、窗臺空鼓。2、 稍大一點的水桶：用來檢查地漏、排水管是否通暢。3、 卷尺：用來檢查房屋凈高等。4、 驗電插頭：用來檢查插座有無脫線、不通。5、 網(wǎng)球：用來檢查排污管道有無障礙物。有顯示日期功能的相機（帶閃光燈），律師建議最好用光學(xué)相機用于房屋有問題時留影取證。正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3 個鐘頭，建議早晨8 ： 30 去或下午 2 ： 00 去。有條件的可請專業(yè)人員幫你驗房。三、驗收過