藤縣,宏拓中央城小區(qū)物業(yè)管理方案

1、 中央城商住小區(qū)物業(yè)管理方案為了搞好中央城商住區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實(shí)施方案：一、管理服務(wù)指導(dǎo)思想與目標(biāo)本公司在物業(yè)管理中以人為本，“以您為先，以您為尊”的服務(wù)理念，一切從業(yè)主的需要出發(fā)，對(duì)小區(qū)的房屋建筑、公共設(shè)施設(shè)備、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等實(shí)施全面的管理、維修、服務(wù)，努力營(yíng)造溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境;以 級(jí)企業(yè)一級(jí)管理為目標(biāo)，把中央城住宅區(qū)建成安全小區(qū)、文明小區(qū)，爭(zhēng)創(chuàng)市、區(qū)級(jí)優(yōu)秀示范住宅小區(qū)。二、物業(yè)管理服務(wù)基本要求1、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2、對(duì)住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)

2、真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。4、制訂完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。6、公示24小時(shí)服務(wù)熱線電話，專人接聽。急修1小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修和回訪記錄。7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，并公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定，及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況。9、按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。10、設(shè)立業(yè)主“意見箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺(tái)。每年至少

3、1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率要求達(dá)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)85以上。三、中央城小區(qū)物業(yè)管理范圍 中央城小區(qū)占地總面積25043.13平方米，總建筑面積258779.87平方米（其中住宅212761.89平方米；商業(yè)用房12000平方米）。四、中央城小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及具體要求1、房屋建筑管理維修（1）、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。（2）、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬急修范圍的搶修不超過(guò)24小時(shí)；屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根

4、據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。（未成立業(yè)主委員會(huì)的向開發(fā)商報(bào)告）（3）、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。（4）、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。（5）、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。（6）

5、、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各幢及樓層、門戶有明顯標(biāo)志。2、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)（1）、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。（2）、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。（3）、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確;操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。（4）、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織

6、維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會(huì)的向開發(fā)商報(bào)告）。（5）、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用;消防通道暢通。（6）、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。（7）、小區(qū)主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全。（8）、路燈、樓道燈完好率不低于90。（9）、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施;（10）制訂對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障應(yīng)急方案。3、維護(hù)小區(qū)公共安全秩序（1）、小區(qū)出入口24小時(shí)值勤、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查1次。（2）、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。（3）、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件制訂應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（6）、

7、對(duì)小區(qū)內(nèi)高空拋物墜物、臺(tái)風(fēng)、火患等公共安全隱患及時(shí)公示、警示注意事項(xiàng)，共同做好安全防范工作。（7）、對(duì)消監(jiān)控中心按責(zé)嚴(yán)密監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即發(fā)出預(yù)警報(bào)告，及時(shí)處理。日常攝像下載備份規(guī)定保留一周4、保潔服務(wù)（1）、在各棟樓宇負(fù)一樓和各門廳口設(shè)置垃圾桶、果殼箱，垃圾袋裝化，每日清理、集送1次，做到生活垃圾日產(chǎn)日清。（2）、小區(qū)道路、小區(qū)范圍內(nèi)綠化帶（及附屬物）廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等每日清掃1次;（3）門廳、樓道每日清掃1次，每周拖洗1次;（4）人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦2次;（5）共用部位門、窗、不銹鋼扶欄、公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抹擦1次；（6）二次供水水箱按規(guī)定半年清洗1次，定時(shí)巡查，

8、定時(shí)化驗(yàn)，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。（7）、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每2個(gè)月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。（8）、根據(jù)實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。5、綠化養(yǎng)護(hù)管理（1）、安排專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。（2）、對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。（4）、定期清除綠地雜草、雜物。（5）、適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。（6）、適時(shí)噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。五、管理目標(biāo)概要描述 我公司將把中央城住宅區(qū)管理成為藤縣本土最好服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域。我司的管理服務(wù)將采用港式物業(yè)的管理模式，以建設(shè)部全國(guó)物業(yè)管理示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分

9、細(xì)則為管理標(biāo)準(zhǔn)。具體物業(yè)管理過(guò)程的服務(wù)程序、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及考核評(píng)價(jià)管理執(zhí)行。1、使中央城住宅區(qū)的服務(wù)管理水準(zhǔn)達(dá)到區(qū)內(nèi)一流水平，達(dá)到“市物業(yè)管理優(yōu)秀示范物業(yè)管理”標(biāo)準(zhǔn)。2、 若獲公司領(lǐng)導(dǎo)委托，進(jìn)一步挖掘我司自身潛力，開展有償特約服務(wù)，為業(yè)主的商務(wù)、家居帶來(lái)更大方便的同時(shí)，也拓展公司的服務(wù)性創(chuàng)收項(xiàng)目。 管理的相關(guān)要點(diǎn)運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。 人性化的管理方針為業(yè)戶附加溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠(chéng)信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。 結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點(diǎn)，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，不斷摸索以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務(wù)”。 為實(shí)現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一

10、種模式、兩項(xiàng)承諾、三個(gè)重點(diǎn)、四項(xiàng)措施”的管理方針。一、一種模式 針對(duì)所轄物業(yè)的特點(diǎn)制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問(wèn)由本行業(yè)富有實(shí)際管理和操作經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評(píng)定，分分秒秒印證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶需求。 建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。 管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。 追求的目標(biāo)是：社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。 二、二項(xiàng)承諾 1、在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過(guò)“梧州市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”的評(píng)比。 2、在三年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過(guò)“自治區(qū)優(yōu)

11、秀物業(yè)管理小區(qū)”的評(píng)比。 三、三個(gè)重點(diǎn) 1、完善服務(wù)、誠(chéng)信待人 物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，以您為先，以您為尊”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時(shí)以周、月、季走訪溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過(guò)程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居住環(huán)境。 2、環(huán)境管理責(zé)任到人 小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的居?。üぷ鳎┉h(huán)境，是我們非常重視的問(wèn)題。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查

12、、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認(rèn)真地去做好每天的工作，樹立環(huán)保意識(shí)，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)，為小區(qū)所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。 3、安全、消防真抓實(shí)干 為確保業(yè)戶生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主、以本物業(yè)先進(jìn)的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊(duì)伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長(zhǎng)年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃易爆等危險(xiǎn)品進(jìn)入小區(qū)，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時(shí)間時(shí)力爭(zhēng)將損失降至最小程度

13、。 四、四項(xiàng)措施 1、據(jù)歷年來(lái)的管理經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)條件，在對(duì)其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運(yùn)用到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。 2、制定出詳盡的執(zhí)行手冊(cè)，使員工翻開手冊(cè)即可操作。如管理規(guī)章主度及操作規(guī)程、員工手冊(cè)等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。 3、時(shí)刻有這多方面的準(zhǔn)備，永不間歇地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目的創(chuàng)新，不斷提出建設(shè)性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。 4、將不間斷地充實(shí)管理隊(duì)伍。采用“培訓(xùn)上崗再培訓(xùn)再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。

14、第二章 擬采用的管理模式 一、物業(yè)管理架構(gòu) 物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。 1、物業(yè)中心（1）負(fù)責(zé)籌建、管理。 （2）負(fù)責(zé)會(huì)所及會(huì)議中心的管理。 （3）書寫給業(yè)戶的各類通知、通告。 （4）負(fù)責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。 （5）負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。 （6）負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作。 （7）協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。 （8）負(fù)責(zé)業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。 （9）負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的建立與管理工作。 （10）負(fù)責(zé)物業(yè)的一切節(jié)日慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的錢點(diǎn)活動(dòng)提供必要的幫助。 2、安管部 （1）

15、負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。 （2）與政府公安、消防部門保持良好的關(guān)系。 （3）成立義務(wù)消防隊(duì)，定期舉行消防演習(xí)。 （4）建立、健全、制定物業(yè)的各項(xiàng)安全規(guī)章制度。 （5）與業(yè)主簽訂“消防安全責(zé)任書”。 （6）負(fù)責(zé)物業(yè)大型活動(dòng)的警衛(wèi)布置。 （7）負(fù)責(zé)物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。 （8）負(fù)責(zé)地下停車場(chǎng)的安全秩序管理工作。 （9）負(fù)責(zé)監(jiān)工室管理工作。 （10）負(fù)責(zé)安全管理員的管理、培訓(xùn)、考核工作。 （11）總經(jīng)理指派的其他工作。 4、工程管理部 （1）負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 （2）負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作。 （3）制定長(zhǎng)期和日常的維修保

16、養(yǎng)計(jì)劃并付諸實(shí)施。 （4）負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)。 （5）負(fù)責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機(jī)房的值班和日常維修保養(yǎng)。 （6）負(fù)責(zé)綜合管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關(guān)的服務(wù)要求。 （7）協(xié)助綜合管理部、財(cái)務(wù)管理部做好小區(qū)工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購(gòu)、庫(kù)存和保管使用工作。 （8）負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。 （9）負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。 （10）總經(jīng)理指派的其他工作。 4、保潔部 （1）在各棟樓宇負(fù)一樓和各門廳口設(shè)置垃圾桶、生活垃圾日產(chǎn)日清。 （2）小區(qū)道路、小區(qū)范圍內(nèi)綠化帶（及附屬物）廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等每日清掃 （3）門廳、樓道、人行樓梯及扶手清掃 （4）二次供水水箱按規(guī)定半年清洗1次，定時(shí)巡查，定時(shí)化驗(yàn)，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。 （5）區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通 （6）根據(jù)實(shí)