杭州濱康綜合體地塊開發(fā)可行性研究報(bào)告

1、杭州濱康綜合體（）地塊開發(fā)可行性研究報(bào)一、地理位置2二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2第二章項(xiàng)目市場研究3一、宏觀經(jīng)濟(jì)走勢分析3二、房地產(chǎn)市場走勢分析31、xx年杭州市房地產(chǎn)市場回顧32、xx年杭州市房地產(chǎn)市場展望53、結(jié)論6三、鄰近樓盤的市場走勢分析61、項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)分析62、購買對(duì)象及購買心理分析73、競爭對(duì)手樓盤分析8第三章項(xiàng)目環(huán)境分析8一、項(xiàng)目地塊環(huán)境條件101、土地性質(zhì)綜述102、周圍境觀 103、環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況104、周圍交通條件105、配套設(shè) 施10二、項(xiàng)目地塊的優(yōu)、劣勢分析111、優(yōu)勢分析112、劣勢分析113、機(jī)會(huì)分析114、威脅分析115、結(jié)論11第四章項(xiàng)目土地價(jià)值分析12、土

2、地使用權(quán)公開出讓文件121、土地使用權(quán)公開出讓公告122、掛牌出讓競買報(bào)名表133、掛牌出讓競買報(bào)價(jià)書14二、項(xiàng)目地價(jià)測算15三、結(jié)論16第一章項(xiàng)目概況一、地理位置本項(xiàng)目地塊位于杭州市濱江區(qū)和蕭山區(qū)交界處，屬于濱江區(qū)西興鎮(zhèn)，東至風(fēng)情大道，南至濱康路，西至西興 路，北至濱安路，毗鄰杭州汽車南站（在建）。地塊東側(cè)為地鐵 濱康站，杭州地鐵一號(hào)線、五號(hào)線將在此交匯。示意圖如下：圖1-1【圖片來源：谷歌地球】二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表1-1項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表建設(shè) 用地面積93779單位：平方米容積率4、0規(guī)劃用途住宅（設(shè)配套公建）用地、商業(yè)金融業(yè)用地綠 地率30%建筑密度50%第二章項(xiàng)目市場研究一、宏觀

3、經(jīng)濟(jì)走勢分析杭州市國民經(jīng)濟(jì)保持快速、健康發(fā)展。年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP） 5098、66億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長10、0%,連續(xù)19年保持兩位數(shù)增長。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值190、25億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值2434、89億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值2473、52億元，比上年分別增長3、2%、6、8%和13、9%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的3、7 :50、0 :46、3調(diào)整為3、7 :47、8 :48、5O全市按常住人口計(jì)算的人均GDP為63471元，按戶籍 人口計(jì)算的人均GDP為74924元，分別增長8、4%和9、1%。年一季度，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP） 1137、20億元，按可比價(jià)計(jì)算增長15、0

4、%,較去年全年和同期分別提高5和11、6個(gè)百分點(diǎn)，快于全國3、1個(gè)百分點(diǎn)。其中第一產(chǎn)業(yè)33、36億元，增長1、4%；第二產(chǎn)業(yè)561、26億元，增長17、8%,其中工業(yè)498、6億元，增長16、5%；第三產(chǎn)業(yè)542、58億元，增長13、1%。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的3、3：48、1：48、6調(diào)整為2、9：49、4：47、7O財(cái)政收入快速增長，政府可支配資金充裕。年全市完 成財(cái)政總收入1019、43億元，比上年增長12、0%,其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入520、79億元，比上年增長14、4%。人口增長平穩(wěn)，市區(qū)人口比例高。年末全市常住人 口達(dá)810萬人，比上年末增加13、4萬人。其中戶籍人口 683、38

5、萬人，比上年末增加5、74萬人。在戶籍人口中，農(nóng)業(yè)人口 328、9萬人，非農(nóng)業(yè)人口 354、48萬人。按公安部門統(tǒng)計(jì)的全市人口出生率為9、18%。，人口自然增長率為3、42%。二、房地產(chǎn)市場走勢分析1、XX年杭州市房地產(chǎn)市場回顧XX年，由于金融危機(jī)帶來的 影響，我國宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場都呈現(xiàn)V形走勢。在我國宏觀 經(jīng)濟(jì)快速企穩(wěn)后，伴隨著相關(guān)調(diào)控政策和優(yōu)惠措施的全面落實(shí)， 杭州房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的信心得以重新樹立，市場回暖速度和強(qiáng) 度均超乎預(yù)期。房地產(chǎn)資產(chǎn)投資回顧：xx,杭州全市投資規(guī)模增 長平穩(wěn)，全市共實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資累計(jì)達(dá)2250億元，累計(jì)同比增 幅15%。其中，09年在全部的固定資產(chǎn)投資當(dāng)中涉

6、及房地產(chǎn)行業(yè) 的投資達(dá)426、5億元，累計(jì)同比下降10%。此外，房地產(chǎn)開發(fā)投資額在 固定資產(chǎn)投資中所占的比重也呈較穩(wěn)定的發(fā)展趨勢。圖2-1【數(shù)據(jù)來源：杭州市統(tǒng)計(jì)局】房地產(chǎn)銷售狀況回顧：09年杭州全市商品房銷售面積累計(jì)達(dá)416、2萬平米，累計(jì)同比上升14、7%,在08年環(huán)比下降10、7%后,表明09年杭州市場中成交量明顯上升，成交狀況 大為好轉(zhuǎn)，與去年同期的差距進(jìn)一步縮小。圖2-2【數(shù)據(jù)來源：杭州市統(tǒng)計(jì)局】綜述：xx年二季度以來，杭州房地產(chǎn)市場的繁榮主要是因?yàn)?xx上半年杭州經(jīng)濟(jì)已見底回升，同時(shí)利好的宏觀政策面、開發(fā)商 讓利、充裕的流動(dòng)性、通脹預(yù)期和全國性的普漲行情這些積極因 素，都對(duì)杭州房地產(chǎn)

7、市場產(chǎn)生了利好影響，支撐行情持續(xù)走高。 供應(yīng)方面，全年共新推房源4、11萬套，同比小幅下降15、42%,供應(yīng)明顯不足；成交方面，全年杭州樓市成交量 保持高位運(yùn)行，累計(jì)成交5、42萬套，同比大幅上漲205%。其中，5月達(dá)到最高點(diǎn)， 月度成交套數(shù)逼近萬套大關(guān)；價(jià)格方面，全年商品住宅成交均價(jià) 為14507元/平方米，下半年樓市成交價(jià)格上漲明顯，年底樓市單 月成交均價(jià)突破20000元大關(guān)。2、xx年杭州市房地產(chǎn)市場展望xx年4月17 0,國務(wù)院下發(fā) 關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知標(biāo)志著新一輪的 房地產(chǎn)調(diào)控開始。在這項(xiàng)被稱為“新國條”的政策出臺(tái)后，各部 門的相關(guān)政策陸續(xù)跟進(jìn)，在新政出臺(tái)后的一個(gè)月

8、內(nèi)，17個(gè)重點(diǎn)城 市樓市周銷量平均下降幅度高達(dá)57、3% （數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計(jì)局）。此外，近期國稅總局發(fā)布 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知，要求各地從嚴(yán)清算土 地增值稅。同期住建部、中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出通 知，對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范。通知 明確，對(duì)于二套房的認(rèn)定不僅要以家庭為單位，同時(shí)執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn) 貸的嚴(yán)厲政策。最近出臺(tái)的這幾個(gè)政策一度讓市場產(chǎn)生了本輪調(diào) 控趨緊的預(yù)期。那么，在以上大經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景和政府宏觀政策 下，XX年杭州房地產(chǎn)市場又將如何呢？供給情況：由于企業(yè)資金 實(shí)力增強(qiáng)后加大供給成為自然選擇、國土資源部近期加大“囤 地”調(diào)查力度以及住建部及地方政府

9、將采用“窗口指導(dǎo)”方式督 促企業(yè)開工，杭州市住房短期內(nèi)仍面臨供給不足。根據(jù)XX年和 XX年的土地出讓情況，以及新盤的預(yù)告情況，粗略統(tǒng)計(jì)XX年杭 州住宅的新增供應(yīng)量約613萬平方米，供應(yīng)量比前幾年略有增 加。政府也曾指出，xx年下半年住宅供大于需已成定局。供需矛 盾的緩解，將從根本上“遏制”房價(jià)的上漲。需求情況：預(yù)計(jì)XX 年的一些區(qū)域交易量受高房價(jià)、供應(yīng)不足以及購房成本更高的房 貸政策影響會(huì)有所下降，但總體市場交易活躍程度仍會(huì)保持良好 水平，不同項(xiàng)目銷售表現(xiàn)將出現(xiàn)明顯分化。3、結(jié)論從全國市場來看，多數(shù)城市房價(jià)將維持高位并呈上升 態(tài)勢，但漲幅會(huì)趨緩。從杭州市場來看，一方面，購房者對(duì)住房 有保值增值

10、的預(yù)期，杭州市場總體供不應(yīng)求，切多數(shù)開發(fā)商資金 充裕。另一方面，嚴(yán)厲的調(diào)控政策使得投資投機(jī)購房成本大幅增 加、剛需購房者持幣觀望。兩相疊加，短中期看，隨著成交量的 大幅萎縮、調(diào)控政策的不斷出臺(tái)以及中央政府遏制房價(jià)過快上漲 的決心，杭州房價(jià)下降的概率增大，預(yù)計(jì)xx年杭州房價(jià)將維持高 位并呈小幅下降趨勢，部分成交量降幅較大的區(qū)域可能在XX年四 季度有所調(diào)整。長期看，房價(jià)回落至合理區(qū)間后，作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn) 業(yè)，杭州房地產(chǎn)行業(yè)仍將保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展。三、鄰近樓盤的市場走勢分析1、項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)分析本項(xiàng)目地塊位于濱江區(qū)西興鎮(zhèn)，在最新 一輪的杭州市城市總體規(guī)劃（20012020年）中，濱江區(qū)將形成 西

11、、北部沿錢塘江邊為公共服務(wù)設(shè)施、研發(fā)居住綜合帶，中部為 產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶，南部為研發(fā)居住帶和生態(tài)保護(hù)帶的城市形態(tài)，呈沿 錢塘江平行發(fā)展的城市空間形態(tài)，在用地布局上規(guī)劃形成“一 心、四軸、二區(qū)、六片、三基地”的布局結(jié)構(gòu)?！耙恍?、四軸、 二區(qū)、六片、三基地”的布局結(jié)構(gòu)如下：一個(gè)公共中心，即高新 開發(fā)區(qū)（濱江）東部的區(qū)級(jí)中心。四條發(fā)展軸，即沿錢塘江、中興 路、四季大道、彩虹大道四條發(fā)展軸線。二個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，即杭州 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之江園區(qū)，浦沿工業(yè)園區(qū)。九個(gè)居住片，即 本域內(nèi)的九大居住片。三個(gè)研發(fā)中心，即以現(xiàn)狀高新軟件園為基 礎(chǔ)的研發(fā)中心，東部公共中心南部研發(fā)中心，沿白馬湖西側(cè)研發(fā) 中心。城市道路交通布局

12、如下：快速路系統(tǒng)：中興路杭州蕭 山機(jī)場快速路、彩虹大道（東西向）；四季大道、風(fēng)情大道（南北 向）主干路系統(tǒng)：主干路：火炬大道、江暉路、中興路、濱康 路、濱興路次干路系統(tǒng)：聞濤路、東信大道、浦沿路、海納 路、信誠路、創(chuàng)業(yè)路、長河路、江虹路、西興路、濱寧路。公 共交通發(fā)展戰(zhàn)略：突出公共交通在城市交通中的優(yōu)先地位，建立 一個(gè)以軌道交通為骨干，公共汽電車為主體，其它公共交通方式 為補(bǔ)充的方便、快捷、布局合理、設(shè)施先進(jìn)、管理良好、環(huán)保舒 適的多層次現(xiàn)代化公共交通系統(tǒng)，逐步改善居民出行結(jié)構(gòu)。綜 述：項(xiàng)目所處位置為濱江區(qū)核心住宅區(qū)，公共交通便利，生活氣 息濃郁，離在建地鐵1號(hào)線濱康路站僅500米。從城市總體

13、發(fā)展 規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃可以發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目所在區(qū)域是未來濱江區(qū)城市發(fā)展 的重點(diǎn)方向，對(duì)項(xiàng)目的定位提供了必要的支撐。大量高檔商務(wù)辦 公的進(jìn)駐，將極大促進(jìn)區(qū)域商業(yè)、住宅需求的提升。2、購買對(duì)象及購買心理分析項(xiàng)目周邊已經(jīng)形成了樓盤集聚的 氛圍，隨著近幾年來主城區(qū)開發(fā)量的減少及可售房源的去化，住 在濱江成為人們廣泛認(rèn)同。而濱江區(qū)作為有著“天堂硅谷”之稱 的國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，其內(nèi)集聚了杭州市61%以上的高新技 術(shù)企業(yè)，80%以上的軟件企業(yè)，90%以上的服務(wù)外包企業(yè)。諸如 “阿里巴巴”這樣的大企業(yè)為濱江區(qū)帶來了大量的高薪白領(lǐng)群， 這些人的購房需求將直指中高端，但在另一方面，本項(xiàng)目處于濱 江區(qū)腹地，核心住宅區(qū)

14、范圍內(nèi)，該區(qū)域缺乏支撐高端產(chǎn)品定位的 自然景觀資源，周邊也沒有其他高端樓盤。基于以上調(diào)研分析結(jié) 論，本項(xiàng)目的目標(biāo)購買對(duì)象應(yīng)是：第一層面：服務(wù)于高新技術(shù)企 業(yè)的IT白領(lǐng)第二層面：杭州本地人第二層面：浙江省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá) 地區(qū)（溫州、臺(tái)州、寧波、金華、義烏）購買心理分析：對(duì)建 筑風(fēng)格無明顯傾向性，但具有相當(dāng)高的審美素質(zhì)，鑒于其年齡和 相對(duì)廣博的閱歷，一般而言傾向于認(rèn)同穩(wěn)重、大氣、典雅、精致 的建筑風(fēng)格。注重有利于身心健康的區(qū)域大環(huán)境環(huán)境、景觀在 高檔物業(yè)購買決策中的重要性較一般物業(yè)更高。目標(biāo)客戶群對(duì) 于產(chǎn)品的朝向要求較高，南向、南偏東是絕對(duì)主流選擇，同時(shí)考 慮戶外景觀的優(yōu)質(zhì)性，自然性。目標(biāo)客戶群多為二

15、次或以上置 業(yè)，以改善居住環(huán)境，長期持有物業(yè)保值增值為主要目的，相對(duì) 于大眾購房者而言，有能力購買而且偏愛較大面積戶型。目標(biāo) 客戶群體子女一般而言年齡較大，在設(shè)置配套時(shí)應(yīng)充分考慮這一 特性，使配套更為合理實(shí)用。有較豐厚的財(cái)富積累，對(duì)產(chǎn)品的 價(jià)格敏感度較低，對(duì)稀缺行、身份認(rèn)同和產(chǎn)品所綜合附加值的需 求是其購買需求的重要組成部分。3、競爭對(duì)手樓盤分析項(xiàng)目周邊樓盤情況統(tǒng)計(jì)：統(tǒng)計(jì)說明：本 報(bào)告首先選取了項(xiàng)目周邊典型的樓盤進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)，主要分析其 供應(yīng)的面積分布特點(diǎn)。其次，再根據(jù)在售項(xiàng)目的銷售情況，分析 消化各鄰近樓盤的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。主要包括樓盤有：星光國際廣場、 江南文苑、江南文苑、金盛曼城。表2-1項(xiàng)目

16、周邊典型樓盤概 況表樓盤名稱星光國際廣場江南文苑江南文苑金盛曼城物業(yè)地 址濱盛路以南，新月路以北，一號(hào)路以東，二號(hào)路以西濱文路以 南，新浦路以東，新浦河以西江陵路以西，江暉路以東，濱和路 以南，江漢路以北浦沿路以東，規(guī)劃支路以西，東冠路以南物業(yè) 類型商業(yè)，住宅住宅住宅住宅建筑形式高層高層高層小高層、高層 規(guī)劃指標(biāo)用地面積(m2)約50000約53860約146864未查詢到總建筑面積（nf）約300000約170000約410000未查詢到容積率 （%）4、32、282、3未查詢到綠化率（） 15%30%37%未查詢到主力戶型三 房兩廳；兩房一廳二房兩廳；三房兩廳兩房兩廳；三房兩廳三房 兩廳；

17、四房兩廳主力面積（m2）90-13590； 14089-105； 135136- 168； 68； 178 主要開盤時(shí)間 xx-5-9； xx-9-llxx-6-13； xx-1- 09xx-412； xx-4-16xx-725； xx-12-12 銷售均價(jià)（元/平方 米）18146 （一期）16349 （二期）8818 （一期）16740 （二期） 11447 （一期）26193 （二期）7863 （一期）14152 （二期）銷售情 況（截至xx-06-06） 一期已銷售083套，84%；二期已銷售74 套，74%?？備N售率為84%已銷售285套,銷售率14、3%o 一期：已銷售342套，9

18、7%；二期：已銷售115套 82%o周邊配套商場：暫無記錄休閑：區(qū)行政中心、區(qū)體育中心、 開放式休閑公園銀行：工商、招商、交通銀行餐飲：暫無記錄學(xué) 校：江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校商場：華潤超市、濱江美食城休閑：暫無記錄 銀行：暫無記錄餐飲：暫無記錄學(xué)校：北側(cè)規(guī)劃有45班初中，南 側(cè)規(guī)劃有48班小學(xué)商場：星光大道休閑：濱江體育中心、市民廣 場等銀行：暫無記錄餐飲：暫無記錄學(xué)校：江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校商場： 暫無記錄休閑：暫無記錄銀行：暫無記錄餐飲：暫無記錄學(xué)校： 暫無記錄【數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng)】第三章項(xiàng)目環(huán)境分析一、項(xiàng)目地塊環(huán)境條件1、土地性質(zhì)綜述地塊面積：凈用地面積93779平方米，容積 率4、0o 土地性質(zhì)：住宅（

19、設(shè)配套公建）用地、商業(yè)金融業(yè)用 地，詳見表1-1。2、周圍境觀本項(xiàng)目地塊位于位于杭州市濱江區(qū)區(qū)政府周邊核 心住宅區(qū)內(nèi)，東靠風(fēng)情大道，西鄰西興路，地塊東面的地鐵一號(hào) 線濱康站已經(jīng)在滋工建設(shè)，北面為一條小河。整個(gè)地塊較平整， 無丘陵，小山包。3、環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況本地塊總體來看屬于平原地區(qū)， 空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。依托杭州市每年在環(huán)境 治理上的巨額投入，濱江區(qū)整體上環(huán)境整潔、綠化面積大，社會(huì) 治安情況良好。4、周圍交通條件本項(xiàng)目地塊所處的位置是一個(gè)“黃金地 段”。通過江南大道至四橋約4、5公里，至三橋約3公里。地鐵1號(hào)線和遠(yuǎn)期地鐵5號(hào)線 將在這里交匯，杭州長途客運(yùn)南站搬遷至此，公

20、交車首末站也將 隨后進(jìn)駐。將來，濱康綜合體將實(shí)現(xiàn)地鐵、長途汽車、城市公 交、出租車等多種交通方式的“零換乘”。5、配套設(shè)施商業(yè)：星光大道商業(yè)街、易買得商場銀行：工商 銀行、建設(shè)銀行、交通銀行醫(yī)院：武警醫(yī)院、浙二醫(yī)院濱江分院（在建）學(xué)校：江南實(shí)驗(yàn)學(xué) 校、博文小學(xué)、西興二小、西興中學(xué)、中興小學(xué)、江三小學(xué)、長 河小學(xué)公共交通：目前附近街區(qū)有K501. 322、337、520路，軌道交通地鐵1號(hào)線及5號(hào)線（濱康路站）。二、項(xiàng)目地塊的優(yōu)、劣勢分析1、優(yōu)勢分析本項(xiàng)目地處濱江區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)內(nèi)，周邊 已交付樓盤的入住率較高，商業(yè)、娛樂、醫(yī)療、教育配套較為成 熟，交通規(guī)劃前景良好，相信隨著軌道交通的建成使

21、用，本項(xiàng)目 所居濱江區(qū)區(qū)域中心地位更將顯現(xiàn)。2、劣勢分析本項(xiàng)目周邊無可對(duì)房價(jià)形成重要支撐的自然景 觀優(yōu)勢，在產(chǎn)品營造上不宜過高定位。濱江市場小戶需求與中 高端定位的矛盾。3、機(jī)會(huì)分析目前，濱江區(qū)房地產(chǎn)整體開發(fā)水平相對(duì)中庸， 精裝修產(chǎn)品更是寥寥，品牌開發(fā)企業(yè)所打造的經(jīng)典樓盤屈指可 數(shù)，作為面向中高端白領(lǐng)客戶打造的精裝修項(xiàng)目，必將引起市場 的高度關(guān)注，實(shí)現(xiàn)政企雙贏。大戶型、精裝修的產(chǎn)品定位所產(chǎn) 生的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品差異化競爭是支撐銷售的關(guān)鍵；與主城區(qū)高端項(xiàng) 目所形成的合理價(jià)差也是吸引中端客戶在濱江置業(yè)的有力保障。4、威脅分析受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，房地產(chǎn)形勢嚴(yán)峻，雖 然09年有大勢復(fù)蘇的顯現(xiàn)，但中央政府不

22、斷出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政 策，后市前景尚未完全明朗，房價(jià)下跌的概率很大。受調(diào)控政策影響，目標(biāo)客戶群體的觀望氣氛較為濃厚，有 可能會(huì)延長本案的銷售周期，進(jìn)而影響本案的資金回籠和利潤的 實(shí)現(xiàn)。周邊中高端定位住宅項(xiàng)目的熱銷已搶占了部分市場，分 流了部分客戶，隨著區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目的集中放量，對(duì)于相對(duì)狹窄 的目標(biāo)客戶群體之爭奪將更為激烈。高地價(jià)、高建設(shè)投入對(duì)于 本項(xiàng)目的資金安排提出了很高的要求，融資壓力相當(dāng)大。5、結(jié)論區(qū)域優(yōu)勢，開發(fā)寶地濱江區(qū)作為杭州錢江南岸的核 心區(qū)域，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景優(yōu)越，區(qū)域市政配套、交通情況良 好，未來區(qū)域就業(yè)機(jī)會(huì)多，隨著城市建設(shè)的推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，區(qū) 域人口和人流大幅增加，可以預(yù)見城市購

23、買力和消費(fèi)力將集中在 本區(qū)域釋放，是房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。時(shí)間化解風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)調(diào) 控引起的房價(jià)下跌是本項(xiàng)目開發(fā)所面臨的最大考驗(yàn)，但是隨著濱 江區(qū)城市建設(shè)的推進(jìn)，軌道交通的建成通車，本項(xiàng)目所在居住地 先決條件都將逐步得以提升和優(yōu)化，本項(xiàng)目所在地的房產(chǎn)和土地 價(jià)格長期看，都有明顯的升值預(yù)期。而且，杭州市的土地成交價(jià) 格已有所回落，釋放了部分風(fēng)險(xiǎn)，故短期的房價(jià)下跌對(duì)本項(xiàng)目影 響有限。第四章項(xiàng)目土地價(jià)值分析一、土地使用權(quán)公開出讓文件1、土地使用權(quán)公開出讓公告杭政儲(chǔ)出xx26號(hào)國有建設(shè)用地 出讓日期：xx-05-10 00:00:00. 0根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī) 定，依據(jù)城市規(guī)劃，經(jīng)有權(quán)一級(jí)人民政府批準(zhǔn)

24、，杭州市國土資源 局對(duì)下列地塊采用掛牌方式出讓?，F(xiàn)將有關(guān)事宜公告如下：掛 牌出讓地塊位置及規(guī)劃指標(biāo)概況：地塊編號(hào)地塊坐落出讓面積 （M2）用途容積率綠地率建筑密度杭政儲(chǔ)出xx26號(hào)濱江區(qū)（濱 康綜合體（1）地塊），東至風(fēng)情大道，南至濱康路，西至西興 路，北至濱安路93779住宅（設(shè)配套公建）用地、商業(yè)金融業(yè)用 地4、030%50%注：地塊具體情況以掛牌出讓文件為準(zhǔn)掛 牌出讓土地受讓對(duì)象：凡符合掛牌出讓文件要求的競買人，可以 獨(dú)立競價(jià)，也可以聯(lián)合競價(jià)。競得者必須嚴(yán)格按照土地出讓合同 規(guī)定的條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)（每一幅地塊參加競價(jià)的條件和規(guī)劃條 件詳見各宗地掛牌文件）。本次掛牌出讓地點(diǎn)：本次土地掛牌

25、地點(diǎn)設(shè)在杭州市公共資源交易中心內(nèi)，詳細(xì)地址：杭州市東新路 155號(hào)（和平家俐城四樓）拍賣廳。掛牌地塊具體情況在拍賣廳電子 屏或公示欄中公示。咨詢電話：057185085448, 85085449, 88227623。本次掛牌報(bào)價(jià)時(shí)間自xx年5月10日上午8： 30起 至xx年5月20日下午2： 30時(shí)整止（工作日）。報(bào)名截止時(shí) 間：參加掛牌競買的競買人可在xx年5月7日至xx年5月17日 期間工作日上午8： 30至11： 30,下午1： 30至5： 00,提交掛 牌須知規(guī)定應(yīng)提交的有關(guān)文件，并填寫掛牌出讓報(bào)名表，向杭州 市國土資源局繳納保證金后，辦理掛牌申請(qǐng)手續(xù)。本次掛牌出 讓詳細(xì)資料請(qǐng)參閱掛

26、牌出讓文件。有關(guān)掛牌出讓文件資料可于XX 年4月23日起到杭州市公共資源交易中心（東新路155號(hào)和平家 俐城四樓）B53、54號(hào)土地交易窗口索取。 杭州市國土資源局、杭州市 公共資源交易中心二OO年四月七日2、掛牌出讓競買報(bào)名表表4-1掛牌出讓競買報(bào)名表競買人地 址法定代表人身份證號(hào)委托代理人身份證號(hào)聯(lián)系人聯(lián)系電話競買 地塊杭政儲(chǔ)出xx26號(hào)地塊競買保證金金 額支票號(hào)碼競買人愿遵 守杭州市土地掛牌出讓須知和土地出讓合同等文件規(guī)定的權(quán)利和 義務(wù)。競買人（或委托代理人）簽名：（單位公章）xx年 月 日注：本報(bào)名表由競買人按掛牌出讓 文件規(guī)定填寫，交杭州市國土資源局留存。3、掛牌出讓競買報(bào)價(jià)書表4-

27、2掛牌出讓競買報(bào)價(jià)書競買人競 買地塊杭政儲(chǔ)出xx26號(hào)地塊掛牌號(hào)競買報(bào)價(jià)大寫億仟佰拾 萬元小寫萬元杭州市國土資源局：在提交本報(bào)價(jià)書的同時(shí)，我（們）對(duì)本地塊及掛牌文件等均無異議，并已繳納了競買保證金 貳仟伍佰萬元人民幣?，F(xiàn)承諾已交的競買保證金的支票或匯票在 成交時(shí)即能全部兌現(xiàn)。如我（們）開出的轉(zhuǎn)帳支票或匯票在有效 期內(nèi)不能兌現(xiàn)，以及不能在規(guī)定的時(shí)間簽訂杭州市國有土地使 用權(quán)出讓合同書的，均被視為違約，貴局可取消我（們）的競 得資格，并沒收競買保證金；我（們）同意承擔(dān)貴局組織本次掛 牌出讓活動(dòng)的一切費(fèi)用；貴局有權(quán)另行出讓，如再次出讓該幅土 地價(jià)格低于本次競得價(jià)的，我（們）愿按實(shí)際差額支付賠償金。競買人（委托代理人）簽名：（單位公章）全文結(jié)束年 月 日午時(shí) 分注：本報(bào)價(jià)書 由競買人按掛牌出讓文件規(guī)定填寫，交杭州市國土資源局留存。二、項(xiàng)目地價(jià)測算指標(biāo)計(jì)算建筑面積：93779平方米*4、0（容積率）=375116平方米技術(shù)參數(shù)測算銷售均價(jià)估計(jì)： 考慮房價(jià)下跌預(yù)期，保守估計(jì)1、2萬元/平方米。銷售額=375116平方米*1、2萬元/平方米=450139、2萬元建造費(fèi)用：本項(xiàng)目定位為中高端住宅。建造費(fèi)用 估計(jì)3500元/平方米。建造費(fèi)用=3500元/平方米*375116平方米 =131290、6萬元顧問費(fèi)用：根據(jù)開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)，顧問及設(shè)計(jì)費(fèi)