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1、05 年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試題及答案一、問(wèn)答題(共 3題,每題 10分。請(qǐng)將答案寫(xiě)在答題紙對(duì)應(yīng)的 題號(hào)下)(一)甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營(yíng),租期 5 年。估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對(duì)該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià),酒樓業(yè)主不配合拆遷工作, 不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。 根據(jù)拆遷人提供的資料, 該酒樓 產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)屬證書(shū)齊全,用途合法,無(wú)違章搭建。請(qǐng)問(wèn): 針對(duì)該類(lèi)拆遷估價(jià),在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)? 裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定? 對(duì)已存在的租賃關(guān)系,估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理?(二)法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬拍賣(mài)的某辦公樓進(jìn)行估價(jià)。 經(jīng)調(diào)查, 該辦公樓是甲企業(yè)因無(wú)力償還銀行貸款而被依法處置的, 該辦公樓的 土地使用權(quán)為
2、劃撥方式取得。 該次拍賣(mài)的拍賣(mài)規(guī)則規(guī)定, 拍賣(mài)所得價(jià) 款處法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝猓?全部用于償還銀行貸款, 買(mǎi)受人承擔(dān) 全過(guò)程相關(guān)稅費(fèi)。請(qǐng)問(wèn): 估價(jià)機(jī)構(gòu)是否有異物將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么? 拍賣(mài)保留價(jià)應(yīng)由誰(shuí)確定?如何確定? 乙公司欲競(jìng)買(mǎi)該辦公樓,現(xiàn)向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢(xún)競(jìng)買(mǎi)價(jià)格。估價(jià)機(jī)構(gòu) 應(yīng)提示乙公司注意拍賣(mài)價(jià)款之外還可能發(fā)生哪些稅費(fèi)?三)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng),欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格?,F(xiàn)選擇 了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類(lèi)似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例, 測(cè)算估價(jià) 對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。 已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平 均年凈收益分別為 280 萬(wàn)元、 300萬(wàn)元和 350萬(wàn)元;依據(jù)最高最佳使 用原
3、則選取了 350 萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。請(qǐng)問(wèn):這樣的做法有哪些錯(cuò)誤? 若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變,具體可采用那些方法求取估價(jià) 對(duì)象的年凈收益?。二、單項(xiàng)選擇題(共 3大題, 10 小題,每小題 2分。每小題的備 選答案中只有一個(gè)最符合題意, 請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙 各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi))(一)估價(jià)對(duì)象為某三星級(jí)賓館,土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地1、業(yè)主委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該賓館的抵押價(jià)值。 下列關(guān)于房 地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的表述中,正確的是()A、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)造成市場(chǎng)價(jià)值下降形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。B、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場(chǎng)價(jià)值減損形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)C、抵押人不能履
4、行債務(wù)時(shí),因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成房地 產(chǎn)價(jià)形成耗損風(fēng)險(xiǎn)D、選用估價(jià)方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)2、如果該賓館的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類(lèi)賓館的客觀經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)收益,則在運(yùn)用收益法評(píng)估該賓館的價(jià)值時(shí)()A、該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤(rùn)可視作年凈收益B、按當(dāng)?shù)赝?lèi)賓館的正常經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)水平核算得到的該賓館的年 利潤(rùn)可視作年凈收益C、鈣賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤(rùn)減當(dāng)?shù)赝?lèi)賓館的正常商業(yè)利 潤(rùn)可視作年凈收益D、根據(jù)該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤(rùn)、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用, 并考慮未來(lái)變動(dòng)情況, 扣減當(dāng)?shù)赝?lèi)賓館的正常商業(yè)利潤(rùn)后的所得可 視作年凈收益3、若采用成本法估價(jià),下列表述中不正確的是()A、應(yīng)對(duì)房屋建筑物、房屋
5、裝修部分分別計(jì)算折舊B、無(wú)論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息C、在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出 讓金D、在最終積算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金4、 假如以投保火災(zāi)險(xiǎn)為估價(jià)目的評(píng)估該賓館的保險(xiǎn)價(jià)值, 估價(jià)結(jié) 果味 3500 萬(wàn)元,則()A、3500 萬(wàn)元是該賓館的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值B、3500 萬(wàn)元是該賓館房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值C、3500 萬(wàn)元是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值D、投保時(shí),保險(xiǎn)金額不能超過(guò) 3500萬(wàn)元(二)某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路 而被占用,該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價(jià)師咨詢(xún)房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng) 情況。5、若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房
6、地產(chǎn)整體價(jià)值發(fā)生減損, 其主要原因是( )道路擴(kuò)寬后,交通發(fā)生變化綠地率發(fā)生變化公共配套設(shè)施發(fā)生變化土地形狀發(fā)生變化6、若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值增值, 其主要原因是()噪聲和污染程度發(fā)生變化土地形狀發(fā)生變化人口密度發(fā)生變化出行便捷程度發(fā)生變化7、房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值變化額度的正確思路是() 由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化,按住宅用地采用基準(zhǔn)地價(jià)修正 法計(jì)算價(jià)值變化額度以減少的綠地的建設(shè)成本費(fèi)用作為價(jià)值變化額度 用市場(chǎng)法分別測(cè)算出城市道路擴(kuò)展后房地產(chǎn)的價(jià)值,相減得出房 地產(chǎn)價(jià)值變化額度用路線法測(cè)算臨街距離引起的房屋價(jià)值變化得出房地產(chǎn)價(jià)值變化 額外負(fù)擔(dān)度(三)某工廠有甲、
7、乙兩個(gè)廠區(qū),當(dāng)初兩個(gè)廠區(qū)的土地均勻劃撥 方式取得。其中甲廠區(qū)在于 20世紀(jì) 90 年代已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出 讓金,辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)?,F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險(xiǎn)房,乙廠區(qū)為 嚴(yán)重?fù)p壞房, 房地主行政主管部門(mén)已通知工廠停止使用。 該工廠為了 生存和發(fā)展,決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn),用籌得的資金在 乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后重新建造廠房。 現(xiàn)請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)同時(shí)對(duì)兩廠 區(qū)進(jìn)行估價(jià)。8、針對(duì)以上情況,在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ牵ǎ?將兩個(gè)廠區(qū)視為一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目一起估價(jià),出具一份估價(jià)報(bào)告 將兩個(gè)廠區(qū)視為兩個(gè)估價(jià)項(xiàng)目分別估價(jià),每個(gè)項(xiàng)目出具一份估價(jià) 報(bào)告兩個(gè)廠區(qū)分別估價(jià),出具一份估價(jià)報(bào)告視委托人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估
8、價(jià)報(bào)告9委托人要求估價(jià)機(jī)構(gòu)按照委托人的估價(jià)目的對(duì)甲、 乙兩個(gè)廠區(qū) 的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為()可以按委托人要求對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià) 只能對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的土地進(jìn)行估價(jià) 可以對(duì)甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià) 可以對(duì)乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià) 10對(duì)乙廠區(qū)的土地估價(jià)的思路應(yīng)當(dāng)是() 按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值 按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值,再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金用成本法估算土地公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值,再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出 讓金用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)、先估算其改造完成后的價(jià)值,再減去開(kāi)發(fā)成 本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和投資者 購(gòu)
9、買(mǎi)待開(kāi)發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)來(lái)源: 。三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤,請(qǐng)指明其 中的 13處(每指明一處錯(cuò)誤得 3 分,本題全對(duì)得 40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙 上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào), 未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)后面空格處 的不計(jì)分)XX在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告封面及目錄(略)致委托方函(略)估價(jià)師聲明(略)估價(jià)的假設(shè)與限制條件(略)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告委托方(略)估價(jià)方(略)估價(jià)對(duì)象1、區(qū)位狀況(略)2、實(shí)物狀況(略)3、權(quán)益狀況(略)四、估價(jià)目的為委托方以估價(jià)對(duì)象為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物市場(chǎng)價(jià)值參考。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2005年 4月 18日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)
10、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),即估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià) 時(shí)點(diǎn)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)的客觀合理價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)(略)八、估價(jià)方法估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘,通過(guò)認(rèn)真分析所掌握的資料,根據(jù)估 價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的, 選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、 成本法作為本次估價(jià)的 基礎(chǔ)方法,其中假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值采用市場(chǎng)法估價(jià)。九、估價(jià)結(jié)果經(jīng)測(cè)算,估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2005年 4月18日的客觀價(jià)值為人 民幣 4794.52 萬(wàn)元。大寫(xiě)人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬(wàn)伍仟貳佰元整。十、估價(jià)人員(略)十一、估價(jià)作業(yè)日期2005年 4月 16日至 2005年4月22日。十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)估價(jià)技術(shù)報(bào)告?zhèn)€別因素分析 (略)區(qū)域因素分析(略)最高
11、最佳使用分析(略)估價(jià)方法選用 估價(jià)對(duì)象在建工程。估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘。認(rèn)真分析所掌握 的資料,根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的,選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法 作為本次估價(jià)的基本方法,其估價(jià)技術(shù)路線如下:根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 ,“具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn) 的估價(jià),應(yīng)選取用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法 ”,因此選用 假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為估價(jià)方法之一進(jìn)行估價(jià)。 根據(jù)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的思路, 可 將預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值, 扣除預(yù)計(jì)的正常的開(kāi)發(fā)本、 管理 費(fèi)用、投資利息、 銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)以及購(gòu)買(mǎi)估價(jià)對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅 費(fèi),求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。估價(jià)對(duì)象為在建工程,有明確的工程進(jìn)度和費(fèi)用投入,
12、因此采用 成本法作為估價(jià)方法之一。 根據(jù)成本法的思路, 以建造估價(jià)對(duì)象房地 產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅金、正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之和,求取估 價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。來(lái)源:對(duì)以上兩種方法測(cè)算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理,最終求取估價(jià)對(duì)象的 總價(jià)值和單位價(jià)值。五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程假設(shè)開(kāi)發(fā)法分析測(cè)算過(guò)程 假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值,扣除預(yù)計(jì)的正常 開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等, 以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。采用的公式估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 -續(xù)建開(kāi)發(fā)成本 -管理費(fèi) 用 -投資利息 -銷(xiāo)售稅費(fèi)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算運(yùn)用市場(chǎng)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。市場(chǎng)法
13、是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn) 行比較。對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?以此估算估價(jià) 對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2 1采用的公式22 所選可比實(shí)例(見(jiàn)表一)可比實(shí)例情況表表一23 交易情況修正可比實(shí)例 A、B 、C 均屬正常交易,交易情況無(wú)需正,交易情況 修正系數(shù)均為 100/100。24 交易日期調(diào)整近期房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況穩(wěn)定,可比實(shí)例 A、B、C均屬近期交 易,交易日期無(wú)需調(diào)整,調(diào)整系數(shù)均為 100/100。25 房地產(chǎn)狀況調(diào)整因權(quán)益狀況相同,將房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為區(qū)域因素、個(gè)別因素調(diào) 整。251 區(qū)域因素調(diào)整根據(jù)可比實(shí)例的具體情況,可比實(shí)例 A、B 、C 的
14、區(qū)域因素略好 于估價(jià)對(duì)象。將區(qū)域因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較。 得到可比實(shí)例 A 、B 、C 區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)分別為: 100/101、100/102、 100/103(具體比較情誤解見(jiàn)表二) 。252 個(gè)別因素調(diào)整根據(jù)可比實(shí)例的具體情況,可比實(shí)例 A、B 、C 的個(gè)別因素略差 于估價(jià)對(duì)象,可比實(shí)例 C 的個(gè)別因素略?xún)?yōu)于估價(jià)對(duì)象。將個(gè)別因素 調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較,得到可比實(shí)例A 、B 、C個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)分別為 100/102、100/102、 100/97(具體比較情況 見(jiàn)表二)。26 比較修正計(jì)算市場(chǎng)法修正計(jì)算表表三從測(cè)算結(jié)果來(lái)看,三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格水平差異
15、不大,因此 采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果:(3009+2980+2963) /3=2984 (元 /m2)2.7 預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值估價(jià)對(duì)象規(guī)劃總建筑面積為47799.8m2,其中地下建筑面積 7979m2 作為設(shè) 備用 房等, 不能對(duì)外 銷(xiāo)售, 可銷(xiāo)售建 筑面積 為 39820.80m2故估價(jià)對(duì)象預(yù)計(jì)建成后的總價(jià)值為:2984 39820.80=11882.533. 繼建開(kāi)發(fā)成本的測(cè)算估價(jià)對(duì)象共4棟,其中編號(hào)第28棟總建筑面積為24578.00m2(含 地下建筑面積3998.00m2,第21、22、23棟總建筑面積23221.80m2含 地下建筑面積3981.00m2)。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查
16、勘,第28棟正在進(jìn)行地下混凝 土澆注工程,第 21、 22、 23棟正在進(jìn)行基礎(chǔ)灌注工程。3.1 續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)根據(jù)x市造價(jià)管理站關(guān)于發(fā)布XX市建筑安裝工程二00五年一 季度造成價(jià)指數(shù)的通知(XX建價(jià)字200510號(hào),鋼混高層住宅樓本 期建安造價(jià)指標(biāo)為873.18-970.2元/m2,本次評(píng)估取900元/m2。另外, 依據(jù)以上文件,樁基礎(chǔ)增長(zhǎng)率加值為80元/m2, 一般水電安裝增加值 為30元/m2消防設(shè)備及安裝增加值為10元/m2,電梯及安裝增加值 為50元/m2,則續(xù)建工程成本為:24578.00 X(900.00+30+10+50)+23221.80 (9X00+80+30+10+5
17、0)=4917.953.2室外道路管及綠化等工程費(fèi)根據(jù)類(lèi)似住宅的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),按用地面積取 30元/m2,估價(jià)對(duì) 象用地面積為 23667.00m2,則室外道路管及綠化等工程續(xù)建成本為:30X23667.00=71.00(萬(wàn) 元)3.3估價(jià)對(duì)象的續(xù)建成本合計(jì)4917.95+71.00=4988.95(萬(wàn)元)4、管理費(fèi)用主要包括工程續(xù)建過(guò)程中的管理人員工資等必要支出,按市場(chǎng)平 均水平取續(xù)建成本的 3%。4988.95 3%=149.67(萬(wàn)元)5、銷(xiāo)售稅費(fèi)包括廣告宣傳費(fèi)用及營(yíng)業(yè)稅等,依據(jù)類(lèi)似項(xiàng)目平均標(biāo)準(zhǔn),取開(kāi)發(fā) 完成后房地產(chǎn)價(jià)值的 8%。11882.53 8%=950.60(萬(wàn)元)6、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)置
18、業(yè)公司的投資直接成本利潤(rùn)率15%,續(xù)建成本為4988.95萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為:4988.95 15%=748.34(萬(wàn) 元)7、 投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 主要包含契稅及印花稅等,為:在建工程價(jià)值 4.1%8、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算結(jié)果 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算結(jié)果為:(11882.234988.95149.67950.60748.34)/(1+4.1%)=4846.27(萬(wàn)元)(二)成本法分析測(cè)算過(guò)程 成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格,扣除 折舊,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 本估價(jià)對(duì)像 為在建工程,折舊為零。采用的公式:估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成
19、本 +管理費(fèi)用 + 投資利息 +銷(xiāo) 售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn)土地取得成本 運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格,并測(cè)算相關(guān)稅費(fèi)。土地取得成本單價(jià)=1717.18(元/m2)(計(jì)算過(guò)程略)價(jià)對(duì)象用地面積為23667.00 m2則估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)為:1717.18 23667.00=4064.05萬(wàn)元)開(kāi)發(fā)成本2.1 勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)及開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)39.82萬(wàn)元(計(jì)算過(guò)程略)2.2基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)括所需的道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)狻?熱力等的建設(shè)費(fèi)。根據(jù)市近期公布的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn), 基礎(chǔ)設(shè) 施配套費(fèi)為80元/ m2(按建筑面積),則合計(jì)318.57萬(wàn)元。2.3 建
20、筑安裝工程費(fèi)估價(jià)對(duì)象已建部分建筑安裝工程費(fèi)為:196.62(萬(wàn)元)則估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)成本為:39.82+318.57+196.62=555.01(萬(wàn)元)管理費(fèi)用管理費(fèi)用包括開(kāi)發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。經(jīng)調(diào)查, 管理費(fèi)一般為開(kāi)發(fā)成本的 2%4%,本次評(píng)估取其中間值, 即按開(kāi)發(fā) 成本的 3%計(jì)取。555.01 8%=16.65(萬(wàn)元)投資利息按正常開(kāi)發(fā)進(jìn)度,整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為 1.5 年,假設(shè)資金在開(kāi)發(fā) 周期內(nèi)均勻投入。利率取一年期貸款利率 5.76%。555.01 (1+5.76%)1.5/2-1=23.81( 萬(wàn)元)銷(xiāo)售稅費(fèi)估價(jià)對(duì)象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷(xiāo)售階段,故不考慮銷(xiāo)售稅費(fèi)。6、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)經(jīng)調(diào)
21、查,X沛同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的直接成本平均利 潤(rùn)為 15%,本次評(píng)估取利潤(rùn)率 15%。555.01 15%=83.25 (萬(wàn)元)7、運(yùn)用成本法的估價(jià)結(jié)果4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77(萬(wàn)元)六、估價(jià)結(jié)果確定運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算的價(jià)格為 4846.27 萬(wàn)元,運(yùn)用成本法測(cè)算的 價(jià)格為 4742 . 77萬(wàn)元。根據(jù)估價(jià)目的,確定假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果權(quán)重 圍 50%,成本法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為 50%,則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為:4846.27 50%+4727.77 50%=4792.52(萬(wàn)元)則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為人民幣 4792.52 萬(wàn)元,答謝人民幣肆千
22、柒佰玖拾肆萬(wàn)伍千貳佰元整。附件(略)四、指出并改正下面股價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題 10 分。錯(cuò)處不 超過(guò) 4 個(gè),后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。 如將正確的內(nèi)容改錯(cuò), 則每改錯(cuò)一處倒扣 2.5 分。本題最多扣至零分 請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上做大,不得在試卷上改錯(cuò))對(duì)某新建成的寫(xiě)字樓進(jìn)行估價(jià),估價(jià)人員掌握了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的 相關(guān)資料(見(jiàn)下表),并用收益法評(píng)估該寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)測(cè)算如下(節(jié)選) :來(lái)源:。一、問(wèn)答題第一題1、程序問(wèn)題(1)需要現(xiàn)場(chǎng)勘查(2)三方簽字(3)如不簽字,要請(qǐng)第三方見(jiàn)證(4)公告2、裝修問(wèn)題(1)拆遷評(píng)估不包括裝修(2)裝修由拆遷雙方協(xié)商(3)協(xié)商不成評(píng)估3、租
23、賃問(wèn)題(1)拆遷人只對(duì)被拆遷人(所有權(quán)人)補(bǔ)償,不補(bǔ)償使用人(2)由被拆遷人對(duì)使用人進(jìn)行安置(3)雙方協(xié)商不成的,拆遷人實(shí)施產(chǎn)權(quán)調(diào)換,由被拆遷人和原租 賃人重新簽訂租賃協(xié)議第二題1、沒(méi)有義務(wù)告知,應(yīng)為委托人是法院。2、保留價(jià)由法院確定。確定方法:參照評(píng)估價(jià)或者市場(chǎng)價(jià)確定, 首次保留價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)或者市場(chǎng)價(jià)的 80,拍賣(mài)不成的,保留 價(jià)可下調(diào),幅度不超過(guò) 203、拍賣(mài)買(mǎi)受人的稅費(fèi)(1)拍賣(mài)傭金(2)土地出讓金(3)契稅(4)合同印花稅(5)權(quán)證印花稅第三題1、錯(cuò)誤在于(1)不應(yīng)選擇不同經(jīng)營(yíng)規(guī)模的(2)不應(yīng)選擇最高的 350,而應(yīng)是客觀收益2、年凈收益基本不變,哪些方法求年凈收益(懷疑題目錯(cuò),應(yīng)為 求估價(jià)對(duì)象價(jià)值,不過(guò)還是找了求凈收益的方法)(1)市場(chǎng)法:比較類(lèi)似房地產(chǎn)的年凈收益,調(diào)整后確定客觀的年 凈收益2)類(lèi)似“假設(shè)開(kāi)發(fā)法 ”:類(lèi)似房地產(chǎn)客觀的租金水平,扣除客觀的出租費(fèi)用,求取客觀的年凈收益(3)“報(bào)酬資本化法 ”倒推:利用比較法提取類(lèi)似房地產(chǎn)的報(bào)酬率, 利用房地產(chǎn)價(jià)值倒推年凈收益。二、選擇題1、A (關(guān)于抵押風(fēng)險(xiǎn)的,這個(gè)書(shū)上有,肯定正確)2、D (關(guān)于凈收益的,D為利潤(rùn)總額、折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用,再扣減 商業(yè)利潤(rùn))
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