中小型商業(yè)地產(chǎn)項目財務(wù)成本管理措施分析

1、中小型商業(yè)地產(chǎn)工程財務(wù)本錢管理措施分析【摘 要】本文首先描繪了中小型商業(yè)地產(chǎn)工程運營及財務(wù)本錢管理現(xiàn)狀，然后分析了商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)本錢管理的主要內(nèi)容，闡述了加強對中小型商業(yè)地產(chǎn)工程財務(wù)本錢管理的現(xiàn)實意義，最后討論了中小型商業(yè)地產(chǎn)工程財務(wù)本錢管理的詳細(xì)措施，望引起重視。【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；中小型；財務(wù)；本錢管理伴隨著近年來國家對住宅房地產(chǎn)市場管控力度的逐漸加強，眾多閑置資本紛紛被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)市場，一時間各種商業(yè)地產(chǎn)工程如雨后春筍般蜂擁而起，僅筆者所在的三線城市，3年內(nèi)就新增商業(yè)工程近10個。相比較于住宅房地產(chǎn)而言，商業(yè)地產(chǎn)是在前者根底上開展起來的集辦公、購物、休閑、娛樂于一體的綜合型地產(chǎn)形態(tài)，對精

2、細(xì)化管控提出了更高的要求。而現(xiàn)實情況下，眾多中小型商業(yè)地產(chǎn)工程的投資者并沒有相應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)運營管理經(jīng)歷，在財務(wù)管理工作中還存在不少的缺陷，導(dǎo)致盲目投資，工程開發(fā)中止成為爛尾樓或者即使開發(fā)完成了也是經(jīng)營慘淡，門可羅雀等諸多問題。故而，中小型商業(yè)地產(chǎn)工程如何從財務(wù)管理的角度入手，加強對商業(yè)地產(chǎn)工程的財務(wù)管控，防止工程停擺值得引起關(guān)注。本文著重從財務(wù)本錢管理方面進展闡述。一、商業(yè)地產(chǎn)工程財務(wù)本錢管理內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)工程財務(wù)體系中的本錢主要包括兩個部分，第一是開發(fā)本錢；第二是其他相關(guān)費用支出。其中，開發(fā)本錢是指與商業(yè)地產(chǎn)工程實體直接相關(guān)的指標(biāo)，包括：土建、建筑安裝、園林配套、以及公共建立配套等本錢。其他相

3、關(guān)費用支出那么是指為展開實體建立，與消費、組織、管理相關(guān)的費用，包括：管理費用、財務(wù)費用、以及銷售費用等。需要注意的是：由于商業(yè)地產(chǎn)工程的整體規(guī)模大，屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，建立投資中必然會有一定部分來自于融資，故而在本錢管理中還需要將融資本錢納入分析范疇當(dāng)中。鑒于商業(yè)地產(chǎn)工程的特殊性，工程籌備過程中就需要財務(wù)人員全盤介入，從市場調(diào)研、工程定位、業(yè)態(tài)分布、規(guī)劃設(shè)計，再到建造全過程，最后到后期的日常運營管理，財務(wù)本錢管控是貫穿這個全過程始終的。作為工程管理的重要組成部分，財務(wù)本錢管理不僅親密關(guān)系到工程是否可以建成，還直接關(guān)系到民生平安。一個商業(yè)地產(chǎn)工程的失敗不光會造成巨額的資金浪費，還會引發(fā)嚴(yán)

4、重的社會問題。因此，加強財務(wù)本錢管理是促使商業(yè)地產(chǎn)工程實現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營、防范經(jīng)營風(fēng)險的必要條件。商業(yè)地產(chǎn)項，特別是中小型商業(yè)地產(chǎn)工程，在缺乏商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)歷，缺少強有力的財務(wù)體系支撐的情況下，應(yīng)根據(jù)自身的實際情況，運用科學(xué)手段來加強對財務(wù)本錢的監(jiān)視和管理，以確保財務(wù)本錢管理工作的順利進展，進而將經(jīng)營利益最大化，真正實現(xiàn)可持續(xù)開展這一目的。二、中小型商業(yè)地產(chǎn)工程財務(wù)本錢管理措施分析第一，在設(shè)計階段中，本錢管理的關(guān)鍵內(nèi)容是對工程工程造價的科學(xué)分析和合理控制。現(xiàn)階段，投資者對商業(yè)地產(chǎn)工程工程造價的控制還存在一定問題。詳細(xì)表如今：投資者罔顧商業(yè)地產(chǎn)的工程特點，不通過詳細(xì)市場考察和定位分析，即為通過政府

5、相關(guān)部門的審批而設(shè)計簡單的建筑布局方案，然后直接進入施工設(shè)計階段，根據(jù)施工圖進展造價計算。這樣的設(shè)計流程仍然是住宅房地產(chǎn)的思維，必然導(dǎo)致所得的本錢遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離于實際。為解決這一現(xiàn)象，在設(shè)計階段采取如下本錢管理方法：1.進步設(shè)計程度商業(yè)地產(chǎn)工程與住宅地產(chǎn)工程的最大區(qū)別即在于工程功能的多樣性和綜合性，一個商業(yè)工程的功能定位和業(yè)態(tài)的分布設(shè)計是整個設(shè)計工作中的重中之重。投資方應(yīng)中選擇具有較強專業(yè)性的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)人員，運用先進的分析方法和設(shè)計理念開展設(shè)計工作，嚴(yán)格按照設(shè)計流程完成設(shè)計。同時，還需要綜合對工藝、技術(shù)、材料等因素的考慮，運用合理的設(shè)計方案，實現(xiàn)最優(yōu)的工程造價測算結(jié)果。從而防止陷入建造過程中不斷調(diào)

6、整原有設(shè)計方案，不斷打破預(yù)算造價；建成后為實現(xiàn)某些功能還需要推倒重建的為難境地2.完善資料準(zhǔn)備商業(yè)地產(chǎn)工程是否可以成功運營，商業(yè)定位很重要，而定位是否準(zhǔn)確那么主要取決于前期的市場調(diào)研是否實在有效。實際工作中，一些投資方為了加快建立速度，節(jié)約前期投資資金，往往會采取減少為設(shè)計單位提供設(shè)計根底數(shù)據(jù)的做法跳過市場調(diào)研階段而直接開始設(shè)計施工，甚至還會出現(xiàn)壓縮設(shè)計時間、降低設(shè)計費用的做法，直接影響設(shè)計質(zhì)量。故而，投資方應(yīng)注重設(shè)計階段對原始數(shù)據(jù)的提供，準(zhǔn)備充足的根底數(shù)據(jù)與資料，以到達(dá)降低后期施工損耗，防止重復(fù)投入，從而到達(dá)實現(xiàn)本錢控制目的的目的。第二，建立施工階段。作為商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)本錢形成的最主要環(huán)節(jié)，施

7、工階段本質(zhì)上是對前面設(shè)計階段方案最終實現(xiàn)的過程。為了確保到達(dá)最初設(shè)置的本錢預(yù)算目的，投資公司必須嚴(yán)格對待在施工階段所出現(xiàn)的經(jīng)濟問題，將商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)本錢控制在合理范圍內(nèi)，以促進最大經(jīng)濟效益目的的實現(xiàn)。1.優(yōu)化施工方案投資方應(yīng)當(dāng)組織專家隊伍對施工方案展開詳細(xì)評審，調(diào)整其中不合理內(nèi)容，科學(xué)選擇施工工藝，并對施工工期進展詳細(xì)安排。假設(shè)遇到技術(shù)性難題，切不可武斷解決，必須與現(xiàn)場工程師進展商議，努力挖掘節(jié)約商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的潛力，從而實現(xiàn)對施工階段本錢工程的控制，獲取更高的經(jīng)濟利益。2.嚴(yán)格把握材料本錢據(jù)已有統(tǒng)計資料顯示，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中60%總本錢均為工程材料費用。因此，對材料費用的控制是節(jié)約本錢，進

8、步本錢控制程度的重要內(nèi)容。在本錢管理中，最關(guān)鍵性的內(nèi)容是設(shè)置專門的材料詢價制度，確保所購入的材料可以保證質(zhì)量，同時兼顧本錢合理。假設(shè)施工期間出現(xiàn)設(shè)計變更的問題，那么必須遵循“先算賬，后花錢的原那么，動態(tài)把握商業(yè)地產(chǎn)工程的開發(fā)費用額度，杜絕發(fā)生超預(yù)算的問題。在此根底之上，還需要做好對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工程的支付管控工作，防止因施工期間現(xiàn)金流缺口而導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險問題。第三，運營管理階段。對于商業(yè)地產(chǎn)工程來說，開業(yè)節(jié)點達(dá)成與否，并不能說明什么，開業(yè)后工程是否可以持續(xù)運營，才是商業(yè)地產(chǎn)工程成功與否的關(guān)鍵。在商業(yè)地產(chǎn)的日常運營過程中，建議采取以下措施。1.加強業(yè)態(tài)調(diào)整的本錢管理業(yè)態(tài)持續(xù)調(diào)整對商業(yè)工程持續(xù)運營非常

9、重要，一個安康的商業(yè)地產(chǎn)工程，其業(yè)態(tài)調(diào)整必然是持續(xù)發(fā)生的。這就要求財務(wù)管理人員必須時刻關(guān)注工程商戶的各項經(jīng)營數(shù)據(jù)，注意對經(jīng)營數(shù)據(jù)的搜集以及對租售比、租金坪效、銷售坪效、日客流等根底數(shù)據(jù)的分析，全程參與業(yè)態(tài)調(diào)整的決策和施行過程，加強對業(yè)態(tài)調(diào)整所產(chǎn)生的本錢的預(yù)算和管理，以維護財務(wù)本錢管理工作的正常開展。2.對重點業(yè)務(wù)加強本錢管控實際運營過程中，主要包括促銷活動管理以及租費收取等。商業(yè)工程在運營過程中，通常會舉辦很多場促銷活動，以保證商業(yè)工程人氣旺盛。首先，必須加強對促銷活動的預(yù)算管理，所有的促銷活動必須事先報批；其次，加強對促銷活動的過程監(jiān)管，嚴(yán)格控制本錢；最后，對促銷活動及其效果進展多維度分析，

10、從而為后續(xù)促銷活動提供指導(dǎo)。在租費管理中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)態(tài)情況、所約定的租金收取方式等，通過信息化系統(tǒng)設(shè)定好根本參數(shù)，由系統(tǒng)自動生成租金賬單和費用賬單，從源頭上躲避管控風(fēng)險，既提升了財務(wù)工作效率、減少出錯，還提升了租戶體驗。另外，還需要著重加強對應(yīng)收變更、提早解約、品牌變更、租金變更等特殊業(yè)務(wù)的實時監(jiān)控，從而對上述各種變更事項對財務(wù)管理的影響作為預(yù)判，并及時作出調(diào)整，防止因這些不確定項而出現(xiàn)財務(wù)本錢管理失控的現(xiàn)象。三、完畢語在社會經(jīng)濟調(diào)整開展的今天，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)所獲得的開展為世人所矚目，但現(xiàn)階段眾多中小型商業(yè)地產(chǎn)工程財務(wù)本錢管理仍然存在經(jīng)歷缺乏、思維僵化等眾多的問題，對本行業(yè)的開展造成了一定影響。通過對本錢管理措施的加強與完善，可以優(yōu)化中小型商業(yè)地產(chǎn)工程財務(wù)本錢管理體系，推動其經(jīng)濟利益的進步，從而到達(dá)促進商業(yè)地產(chǎn)工程良性開展的目的。本文即圍繞中小型商業(yè)地產(chǎn)工程財務(wù)本錢管理方面的問題展開討論，望可以引起同行關(guān)注與重視。參考文獻(xiàn)：1尹靜.論地產(chǎn)開發(fā)公司本錢精細(xì)化管理方