物業(yè)管理師考試題型

1、物業(yè)管理師考試題型一、 單項選擇題（每小題只有唯一正確答案，每小題1 分，共 60 分） 舉例：1、 城市規(guī)劃的法律體系是以（C ）為核心。A 憲法B.法律C 城市規(guī)劃法D.城市規(guī)劃編制辦法2、城市用地共分（D ）大類。A. 3B. 4C. 8D. 10二、 多項選擇題（每小題有 2 個或 2 個以上的答案，多選、少選均不得分，每小題20 分）舉例1、控制中心報警系統(tǒng)由（ABCD 等組成。A. 區(qū)域顯示器B. 火災(zāi)報警控制器C 火災(zāi)探測器D.消防控制設(shè)備2、綜合布線系統(tǒng)可劃分為（BCD 子系統(tǒng).A. 用戶區(qū)布線B. 水平布線C. 工作區(qū)布線D. 主干布線三、判斷題（對的打，錯的打?？蹋糠?，共

2、20 分）舉例：1、私人產(chǎn)權(quán)具有排他性（V）o2、 民事責(zé)任就是指違約責(zé)任（X ）。技能試題題型一、綜合題（含現(xiàn)場模擬綜合判斷題和論述題）（30 分）舉例：（一）現(xiàn)場模擬綜合判斷題下面是某物業(yè)公司在接管驗收和專項維修資金管理方面的一些做法和基本要求，請指出其 中錯誤或不規(guī)范之處，并說明理由。（15 分）對物業(yè)接管驗收中質(zhì)量及遺留問題的處理1 發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行 加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復(fù)驗。2發(fā)現(xiàn)影響相鄰房屋的安全問題，由施工單位負(fù)責(zé)處理；因施工原因造成的質(zhì)量問題，應(yīng) 由監(jiān)理單位1 分共負(fù)責(zé)，按照約定期限進(jìn)行加固補(bǔ)

3、強(qiáng)返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織 復(fù)驗。3對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)修繕， 或可采取費用補(bǔ)償?shù)霓k法，由物業(yè)管理企業(yè)處理。4房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)、設(shè)計、施 工等單位，共同分析情況，查明原因。如屬設(shè)計、施工、材料的原因由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理； 如屬使用不當(dāng)，管理不善造成，則由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)處理。5對資料遺留的問題，首先要登記確認(rèn)遺留問題：對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、 不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在接管驗收資料遺留問題登記表中 并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)

4、現(xiàn)的不合格等問題，接管驗 收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在接管驗收設(shè)備設(shè)施問題登記表中并請發(fā)展商相關(guān)人員簽 字確認(rèn)。然后，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時公司負(fù)責(zé)人協(xié)助進(jìn)行。 6對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)建設(shè)單位在兩周 內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)建設(shè)單位在三個月內(nèi)解決。必要時公司負(fù)責(zé) 人出面協(xié)商解決。7對于長期解決不了、勢必會影響后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)開展的問題，項目管理處應(yīng)當(dāng)以備忘 錄的形式將問題登記后交給建設(shè)單位備忘。8 接管驗收遺留問題登記表和備忘錄交項目管理處歸檔長期保存。專項維修資金的使用與管理 專項維修資金的使用嚴(yán)格按照物業(yè)公司定計

5、劃業(yè)主組織審查批準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)劃款這 一程序進(jìn)行，業(yè)主大會有權(quán)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使 用方面的規(guī)章制度。并且物業(yè)公司不定期向全體業(yè)主公布專項維修資金交納、使用、分?jǐn)?和結(jié)存的情況，接受業(yè)主代表組織和業(yè)主的核查。由于同一物業(yè)管理區(qū)域不同幢的樓宇維 修的情況可能有較大差別，所以專項維修資金專戶的開立按每一使用單元立賬，并分列每 幢的分賬，以方便每一位業(yè)主查詢，保證專項維修資金使用的透明性。（參考答案及評分標(biāo)準(zhǔn) : 指出 1 個錯誤點得 1.5 分，相應(yīng)說明規(guī)范做法或理由得 1.5 分，但 總得分不得超過 15 分錯誤 1：發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必

6、須約定期限由施工單位負(fù) 責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復(fù)驗。理 由：發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé) 進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復(fù)驗。錯誤 2：發(fā)現(xiàn)影響相鄰房屋的安全問題，由施工單位負(fù)責(zé)處理；理 由：發(fā)現(xiàn)影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理；錯誤 3：如屬使用不當(dāng)，管理不善造成，則由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)處理。理 由：如屬使用不當(dāng)，管理不善造成，則由接管單位負(fù)責(zé)處理。錯誤 4：重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)建設(shè)單位在三個月內(nèi)解決。必要時公司負(fù)責(zé) 人出面協(xié)商解決。理 由：重 大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)建設(shè)單

7、位在一個月內(nèi)解決。必要時公司負(fù)責(zé)人出面協(xié)商 解決。錯誤 5：物業(yè)公司不定期向全體業(yè)主公布專項維修資金交納、使用、分?jǐn)偤徒Y(jié)存的情況， 接受業(yè)主代表組織和業(yè)主的核查。理 由：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向全體業(yè)主公布專項維修資金交納、使用、分?jǐn)偤徒Y(jié)存的情 況，接受業(yè)主代表組織和業(yè)主的核查。錯誤 6：專項維修資金專戶的開立按每一使用單元立賬，并分列每幢的分賬，以方便每一 位業(yè)主查詢，保證專項維修資金使用的透明性。理 由：專項維修資金專戶的開立應(yīng)按幢立賬，并分列每一使用單元的分賬，以方便每一位 業(yè)主查詢，保證專項維修資金使用的透明性。（二）請結(jié)合工作實際，談?wù)勀銓?gòu)建房屋維修質(zhì)量保證體系的看法。（ 15 分）

8、（評分標(biāo)準(zhǔn) : 答中一要點得 2 分，展開論述 9 分，考評員應(yīng)根據(jù)考生論述內(nèi)容的正確性、合 理性進(jìn)行評分，不必拘泥于參考答案 ） 維修施工項目的質(zhì)量保證體系一般由思想工作體系、質(zhì)量形成過程的控制體系和組織保證 體系組成。1、思想工作體系。思想工作體系就是由維修項目負(fù)責(zé)人帶頭，責(zé)成各部門或班組負(fù)責(zé)人開 展的質(zhì)量教育活動。首先，對職工進(jìn)行為用戶服務(wù)、對用戶負(fù)責(zé)的質(zhì)量責(zé)任教育。在此基 礎(chǔ)上，再進(jìn)行全面質(zhì)量管理知識的教育，樹立“質(zhì)量第一”、“預(yù)防為主”的觀點，然后進(jìn) 行必要的技術(shù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。維修項目質(zhì)量管理是全員的管理，每個職工都要為保證質(zhì)量作出貢獻(xiàn)。維修質(zhì)量管理的要 求，要扎根在每個職工的思想中，落

9、實在他們的行動上。2、質(zhì)量控制體系。質(zhì)量控制，就是質(zhì)量事故的防患，是維修工程質(zhì)量工作的重點。維修項 目的質(zhì)量控制要貫穿于維修的全過程。包括：維修工程設(shè)計方案的質(zhì)量控制。維修準(zhǔn)備過程的質(zhì)量控制。材料、半成品的質(zhì)量控制。施工機(jī)械、設(shè)備的質(zhì)量保證。施工過程的質(zhì)量控制。使用過程的質(zhì)量控制。3、組織保證體系。搞好房屋維修工程的質(zhì)量管理工作，必須要有嚴(yán)密的組織保證體系。為 此，要設(shè)立相應(yīng)的機(jī)構(gòu)，配備稱職人員，明確劃分職責(zé)和權(quán)限。如果物業(yè)管理公司自行承 擔(dān)維修施工任務(wù)，則要以項目經(jīng)理為核心組建質(zhì)量管理部門，下設(shè)專業(yè)施工隊的專職質(zhì)檢 員，班組兼職質(zhì)檢員，并按班組建立質(zhì)量管理小組。質(zhì)量管理小組的工作是質(zhì)量管理的

10、基 礎(chǔ)。如果物業(yè)管理公司將維修施工任務(wù)承包給外部專業(yè)施工單位，則要以項目為對象組織 甲方的項目管理部，實行內(nèi)部維修施工項目監(jiān)理。二、 情景題（每題 58 分,共 4050 分）舉例：1 物業(yè)管理企業(yè)貫徹 IS09000,內(nèi)部質(zhì)量體系審核的具體步f考試大驟（5 分）參考答案 :（1）確定任務(wù)，編制審核計劃。（ 1 分）（2）審核準(zhǔn)備。 （1 分）（3）審核實施。 （1 分）（4）編寫審核報告。（1 分）（5）跟蹤糾正措施。（1 分）2、已知某房屋維修工程直接工程費為1000000 元。各種費率如下：間接費率13.55%，計劃利潤率 8%，稅率為 4%。試求以上各項費用及該工程造價。 （ 5 分）

11、 參考答案 :間接費=1000000?3.55%=135500（元）（1 分）計劃利潤 =（1000000 135500） ?%=90840（元）（1 分）稅金 =（1000000 135500 90840） ?%=49053.60（元）（ 1 分）工程造價 =1000000 135500 90840 49053.6=1275393.6（2 分）三、 案例分析題（ 2030 分）舉例：（一）一寫字樓物業(yè)管理公司告知所有的租戶，將對租戶的房屋裝修活動進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)督管 理。任何租戶裝修，必須提前提出申請，由物業(yè)管理公司審批，并且還規(guī)定，如有違反者，將對其處以 5005000 元不等的罰款。一家租戶在

12、裝修時，因沒有及時清運(yùn)垃圾，物業(yè)管理公司遂要按規(guī)定對其罰款 500 元。租戶堅決反對，雙方出現(xiàn)激烈爭執(zhí)。租戶認(rèn)為：裝修是其基本權(quán)利，物業(yè)管理公司無權(quán)對其f考試大裝修行為指三道四，更無 權(quán)對其罰款；公司認(rèn)為：自己受開發(fā)商 （業(yè)主）委托，對樓宇進(jìn)行物業(yè)管理，裝修管理是物業(yè)管理的基本 和重要管理內(nèi)容，租戶違反裝修管理規(guī)定，管理公司當(dāng)然有權(quán)進(jìn)行罰款。試對以上案例進(jìn)行分析： （ 10 分）（1） 物業(yè)管理公司是否有權(quán)監(jiān)管裝修？（2） 物業(yè)公司是否有權(quán)對租戶裝修進(jìn)行罰款？（3） 物業(yè)公司如何有效約束租戶的違章裝修行為？（評分標(biāo)準(zhǔn) : 考評員應(yīng)根據(jù)考生回答問題的正確性、合理性進(jìn)行評分，不必拘泥于參考答案）參考答案要點：參考答案 :（1） 對租戶的裝修活動進(jìn)行審批、管理、服務(wù)，是物業(yè)管理工作的一部分，物業(yè)管理公司是否有權(quán)監(jiān)管裝修。無論是建設(shè)部住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法還是國務(wù)院物業(yè)管理 條例都有相關(guān)條文規(guī)定。（2） 物業(yè)公司無權(quán)對租戶進(jìn)行罰款，因為罰款是一種行政處罰行為，設(shè)定和實施罰款行為必須以中華人民共和國行政處罰法為法律依據(jù)，并由行政