可行性實施報告案例

1、可行性研究報告案例 目錄第一章 項目開發(fā)背景 2第二章 項目規(guī)劃現(xiàn)狀 2第三章 項目周邊環(huán)境及競爭狀況分析 2第四章 產(chǎn)品設(shè)計建議 2第五章 營銷方案 2第六章 開發(fā)進(jìn)度 2第七章 財務(wù)分析及評價 2第八章 結(jié)論和建議 2第一章 項目開發(fā)背景1.1 行業(yè)發(fā)展背景從 1998 年起，國家為拉動經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大需，出臺了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn) 業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策， 房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了多年的低谷后， 終于迎來了黃金發(fā) 展時期。據(jù)國家統(tǒng)計局最新資料顯示， 2002 年上半年全國商品住宅銷售了6280 億元，比去年增長 22.5%，其中銷售給個人為 1445億元，比上 年增長 22.4%，個人購房所占比重為 89.9%。目

2、前我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積只有 13.6 平方米，與國外發(fā)達(dá)國家 人均居住面積 2030 平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地 產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。據(jù)世界銀行統(tǒng)計資料顯示，人均GDP達(dá)到600-800美元時，住宅產(chǎn)業(yè) 將進(jìn)入高速增長階段。2000年我國人均GDP為830美元，2002年更 是達(dá)到了 870 美元，住宅開發(fā)占房地產(chǎn)開發(fā)總量的 90%以上。因此， 未來幾年，隨著GDP勺進(jìn)一步增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一 個快速發(fā)展階段。從購買力分析， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 2002 年達(dá)到 6860 元，比去 年增長 8.5%；另外，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額已達(dá) 7.38 萬億元，比去

3、 年增長 14.7%。隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購房置業(yè)的 意識也在增強(qiáng)。從消費意向看，有 25%的人準(zhǔn)備今年買房。在準(zhǔn)備買房的居民中，有 34%的人是為了解決基本居住問題， 51%的人是為了擴(kuò)大居住面積和改 善居住條件， 5%的人用于保值投資， 10%的人用于經(jīng)營、出租等其它 方面的用途。這說明城鎮(zhèn)居民對住房的需求已開始從“有房住”向 “住好房”方向轉(zhuǎn)變。目前居民消費結(jié)構(gòu)升級是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的在驅(qū)動力， 也正是增加住房 消費的良機(jī)。另一方面，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，為國家的GDP曽長貢獻(xiàn)了1.9-2.5 個百分點。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅(qū)動力。 由此看來，住宅消費仍有

4、巨大的潛在市場。有關(guān)專家預(yù)測，我國房地 產(chǎn)熱潮可持續(xù) 20 年。1.2 市房地產(chǎn)現(xiàn)狀我市目前現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 600 余家，但實際進(jìn)行項目開發(fā)的只有100 多家。據(jù)悉，截至 2002 年 9 月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項存款余額為 1867.02 億元，比年初增加 87.70 億元，增長 4.93 。其中企業(yè)存款余額為 733.83 億元，比年初減少 6.86 億元；儲蓄存款余額為 877.88 億元， 比年初增加 75.79 億元。據(jù)了解，今年市上計劃開發(fā)竣工各類房產(chǎn) 505 萬平方米，完成投資 180 億元，而這 180 億元投資首先定位于中低收入居民，市上將引導(dǎo) 商品住房開發(fā)的重點向普通商品

5、房建設(shè)轉(zhuǎn)移， 通過經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的 組織和管理， 將這一定位轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的市場行為。 同時加快推進(jìn)住房 分配貨幣化， 全面落實住房補貼資金， 更多的將補貼發(fā)放到購房職工 手中，提高居民的購買力。 市上還將完善住房公積金的運行和管理監(jiān) 督機(jī)制，充分發(fā)揮住房公積金在解決職工住房問題上的作用。 在存量房方面， 對于去年或以前開發(fā)的那些彈性較大的空置戶型， 如 既可做寫字樓、又能當(dāng)住宅，既適合普通工薪階層、又適合貴族的房 子，開發(fā)商也都積極修改調(diào)整，滯銷局面得到了一定扭轉(zhuǎn)；以楓葉新 都市為代表的大戶型存量住宅，均采取了降價或變相降價的解套手 段，但效果甚微； 而純寫字間的空置率仍然保持持續(xù)增長的態(tài)勢，除

6、 高新開發(fā)區(qū)外， 其它區(qū)域?qū)懽珠g的銷售狀況仍然低迷， 市寫字間存量 （含在建待售）保守估計不低于 80 萬平方米，專家預(yù)言，至少需要 5 年的消化時間。市各類酒店（含招待所、旅社）共計 2000 余家，旅游旺季入住率為 85%,淡季為 40%左右。由于市的旅游城市優(yōu)勢，經(jīng)營相對較好，但淡 季的競爭激烈。1.3 市房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢預(yù)測 黨的“十六大”提出了全面建設(shè)小康社會的戰(zhàn)略目標(biāo)。根據(jù)“十六 大”精神，市提出到 2020 年全面實現(xiàn)小康社會的城市發(fā)展目標(biāo)。其 中，實現(xiàn)小康的一個重要指標(biāo)是， 到 2020 年人均住房面積達(dá)到 20-25。按此計算，考慮人口增長因素，住房缺口尚有8500萬川-

7、12500萬川，平均每年有450萬川-650萬川的住房需求，市場潛力巨大。 據(jù)專家分析市房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下走勢：。市場還將有2-3年的快速增長期。這一時期，市場需求旺盛，開發(fā) 商利潤豐厚。之后將進(jìn)入 10 至 20 年的穩(wěn)定增長期。各區(qū)域板塊之間的差距將會進(jìn)一步縮小。宏觀調(diào)控力度將會加強(qiáng)，市場將會發(fā)展得更為有序和規(guī)。住宅開發(fā)將向“郊區(qū)城市化”方向發(fā)展。概念炒作日益缺乏市場，消費者對開發(fā)商重視產(chǎn)品開發(fā)的理性回規(guī) 的呼聲將越來越高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的門檻將逐步提高，資金密集度和技術(shù)密集度要求 越來越高。開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩極分化，專業(yè)化、品牌化企業(yè)將主宰市場，弱者或 被迫形成企業(yè)聯(lián)盟，或被淘汰出局。房地產(chǎn)

8、行業(yè)相對較高的利潤空間，將使得越來越多的投資者進(jìn)入這 一行業(yè)，必將給現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)形成巨大的沖擊， 并會影響整個房地產(chǎn) 市場的格局。同時也將影響房地產(chǎn)價格穩(wěn)中趨降。差異化競爭、個性化經(jīng)營、產(chǎn)品創(chuàng)新，將成為房地產(chǎn)開發(fā)新軍和非品牌型企業(yè)制勝市場必由之路。消費者金字塔中部群體將成為未來市場的中流砥柱，商品房住宅單位面積向經(jīng)濟(jì)實用的中小套型轉(zhuǎn)變亦為大勢所趨。多個大盤的推出，將是多年來積聚的消費能量得到有效釋放，并將改變房地產(chǎn)市場格局，市場競爭也將空前激烈。1990-2002 年市房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)比較指標(biāo) 1990 年 2001 年 2002 年人均居住面積 6.1m2 10.37m2 10.9 m2房

9、地產(chǎn)投資 1.86 億元 66.9 億元億元房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量 省市兩級共 200 家 市注冊企業(yè) 600 余家 700 余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)性質(zhì) 國營占絕對主導(dǎo)地位 28.8%為國營 70%以上為 民營商品房開發(fā)面積 10 萬 m2 銷售面積 205.8 萬 m2 銷售面積 500 萬 m2 個人購房所占比例 不足 10% 93% 95% 以上是我們對于本項目開發(fā)宏觀環(huán)境和中觀環(huán)境的研判， 特別是寫字 樓物業(yè)的開發(fā)形勢不容樂觀，對于本項目的規(guī)劃、市場定位、營銷建 議等在此背景下展開。第二章 項目規(guī)劃概況2.1 基本情況 項目名稱：西寶花園 - 通宇大廈建設(shè)基址：市碑林區(qū)振興路中段 土地性質(zhì)：居

10、住用地。 （本策劃案按商品房開發(fā)用地為策劃依據(jù)）占地面積：6371.4 m2（ 9.56畝）總建筑面積：36264 m （方案1） 39864 m （方案2）住宅面積：7200 m （方案1） 10800 （方案2） 綜合樓面積：21776 m （不含地下室）層高：22層寫字間面積： 12096 m 層高： 3-14 層 共 12 層 酒店套房面積： 8064 m 層高： 15-22 層 共 8 層 附樓面積： 960 m 層高： 4 層寫字間酒店配套功能面積： 2175 m公建面積： 1608 m （ 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室 ） 地下停車場面積：4320 m （地下停車場的設(shè)計依

11、據(jù)在第四章詳述） 總戶數(shù)： 406（方案 1） 430 （方案 2）容積率： 5.97 （方案 1） 6.53 （方案 2）綠地率： 30%2.2 規(guī)劃建筑物：框剪結(jié)構(gòu)方案 1序號工程名稱建筑面積（m） 層數(shù)備注1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2 住宅 7200 12 不含地下部分3 地下停車場 4320 1 地下一層4 綜合樓附樓 960 4 會議室宴會廳及部分配套功能5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室 合計 36264方案 2序號工程名稱 建筑面積（川） 層數(shù)備注1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能

12、2 住宅 10800 18 不含地下部分3 地下停車場 4320 1 地下一層4 綜合樓附樓 960 4 會議室宴會廳及部分配套功能5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計 39864第三章 項目周邊環(huán)境及競爭狀況分析 本屆主要對本項目的微觀環(huán)境做調(diào)研分析。3.1 項目地塊價值分析3.1.1 概況本項目地塊屬于城南板塊， 位于城南板塊和城板塊的接合部， 交通便 利。作為寫字間、酒店、高層住宅，區(qū)域開發(fā)成熟，住宅與寫字樓人 氣僅次于西南板塊（西高新） 。面臨振興路城市支線道路，鬧中取靜， 適合于個性斂的企事業(yè)單位和人群。但作為寫字間、酒店，弱化了商 業(yè)價值，可以說是利弊參半。3

13、.1.2 商務(wù)用房價值與競爭狀況 從中觀環(huán)境看，目前市已建在建待售的寫字樓面積需要 5 年時間消 化，競爭壓力巨大；從微觀環(huán)境看，此區(qū)域距離城區(qū)、南郊、西高新 較近，交通便利， 周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域同類物業(yè)銷售經(jīng)營狀況良 好，如果能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品差異化，必然具有競爭優(yōu)勢；從宏觀環(huán)境看， 電視塔CB刖西高新CBD勺規(guī)劃對本項目的長期經(jīng)營效益會有一定影 響，短期尚不會形成壓力。周邊寫字樓調(diào)查表項目名稱 地址 層數(shù) 總面積（川） 售價（元/ m2）租價（元/ m2）售租率 備注海聯(lián)大廈 振興路北口西 9 5000 5500 50 50% 地下車位租金 300元/ 月精英大廈 振興路中段 8 3000

14、55 90%泛美大廈 南稍門什字 29 40000 5000 35 95% 租價不含各種服務(wù)費 偉業(yè)佳大廈 南關(guān)正街 21 36500 5500 55 90% 車位租金 100 元/ 月 調(diào)研分析：此區(qū)域?qū)懽謽侨胱÷柿己?，需求旺盛；售價普遍在 5000-5500元/ m,租價（均價）為50-55元/ mx月。市部分三星級酒店調(diào)查表酒店名稱 標(biāo)準(zhǔn)間折扣價（元/ mx天）套房數(shù) 地址隴海大酒店 220 308 解放路建苑大廈 260 177 五味什字鐘鼓樓大酒店 268 130 社會路延煉大廈 268 192 南二環(huán)東方大酒店 298 286 小寨西路城市酒店 208 南大街鴻業(yè)大酒店 198 2

15、58 含光北路 民航大廈 230 勞動南路金海大廈 210 蓮湖路文商酒店 218 騾馬市解放飯店 160 363 火車站萬達(dá)圣和酒店 150 友誼東路民生大酒店 258 143 南大街房地大廈 188 東五路鐘樓飯店 340 321 鐘樓從上表可見， 大部分三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間價格在 200-300 之間，客房數(shù) 差距較大，主要是建筑規(guī)模因素限制；全年平均住房率大致在 40%-60%。經(jīng)了解，酒店經(jīng)營風(fēng)險較大，客房數(shù)少了，經(jīng)營成本攤銷 大，客房數(shù)多了， 空置率風(fēng)險較大，因此建議本項目酒店客房數(shù)控制 在250-280之間，基準(zhǔn)價格為200元/川X天。本方案經(jīng)濟(jì)核算的住 房率基數(shù)為 50%。本項目的

16、長期經(jīng)營效益主要體現(xiàn)在酒店及配套功能的經(jīng)營上， 而從調(diào) 研的情況看， 經(jīng)營情況較好的三星級酒店， 如鐘樓飯店具備獨特的地 理位置和老字號品牌效應(yīng)； 民航大廈以商辦為主， 優(yōu)勢在于旅游資源 和旅游管理經(jīng)驗； 隴海大酒店除了良好的地理位置外， 更重要的是經(jīng) 營管理水平較好，以會議接待為主。另一方面，酒店客房收入受經(jīng)營管理成本、客房數(shù)量、淡旺季等綜合 因素的影響，收入有限，不可能有太大的突破。但相應(yīng)的配套服務(wù)功 能，如餐飲娛樂，由于利潤率較高， 較高的上座率對利潤的影響較大， 成為大多數(shù)酒店追求的目標(biāo)重點。因此我們建議， 本項目經(jīng)營以會議接待為主， 商務(wù)出租和旅游散客為 輔，以提高入住率為目標(biāo)， 特

17、別是以配套服務(wù)功能的經(jīng)營管理為重點。 酒店管理充分考慮自身經(jīng)營管理能力和資源， 建議引進(jìn)專業(yè)酒店管理 公司進(jìn)行經(jīng)營管理。3.1.3 住宅價值與競爭狀況 此區(qū)域周邊同類在售住宅樓盤較少， 可比性不強(qiáng)， 以高層高檔樓盤和 普通多層住宅為主， 兩者之間有一個明顯的價格空檔 （高檔樓盤價格 在4500元/川以上，名為住宅，實為商住；低端普通住宅為2500-2600 元/ m2）o這也是本項目產(chǎn)品差異化定位的最佳入市機(jī)會。 從以上調(diào)研分析可見， 本區(qū)域住宅、寫字樓、酒店物業(yè)微觀環(huán)境較好。 寫字樓需求較旺， 住宅建議采用差異化策略， 即切入高端與普通住宅 之間的中端市場。第四章 產(chǎn)品設(shè)計建議4.1 綜合樓

18、4.1.1 寫字間目前市各類物業(yè)中的寫字樓競爭最為激烈， 建議采用新技術(shù)、新材料， 打造在市適度超前的智能化、 生態(tài)化寫字樓。 智能化概念在新建寫字 樓中已經(jīng)得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為： 采光充足，通透性好，定時換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修 材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料， 降低有害物質(zhì)排放， 杜絕寫字樓綜合癥； 具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。綜合樓外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格， 切忌呆板，體現(xiàn)智能化、 生態(tài)化的主題。 樓層： 3-18 層面積：12096 m2戶數(shù)：12096+（ 100X 20%+15（X 30%+220+ 15487=300%每

19、年為 300% 50=6%7.2.1.2 盈虧平衡分析A、住宅銷售的平衡點是 (15487-8472)- 36264+1300X 3300=98%即出售掉 98%的面積才可以達(dá)到盈虧平衡點。 (其中假設(shè)部購買部分除建安成本和土地成本外，其余費用全部攤?cè)肫渌ㄖ?B、酒店經(jīng)營的平衡點200X 50%+ 15487=310%每年為310滄50=6.2%7.2.2.2 盈虧平衡分析（略）7.2.2.3 敏感性分析（略）7.2.3 方案 B+1即住宅 12 層 48 戶，寫字間全部出售（除自用部分外） ，酒店（及配 套功能）自營，停車場出售 100 個車位。7.2.3.1 財務(wù)盈利能力動態(tài)分析A、 營

20、業(yè)收入營業(yè)項目 營業(yè)收入（萬元） 計算依據(jù)住宅樓銷售1794部出售2330元/ ，公開銷售3300元/ m2寫字間出售4210 5200元/ m酒店客房營業(yè)收入 972/ 年 按 50%的住房率，平均按 2 床標(biāo)準(zhǔn)間 200 元/ m?X天配套功能營業(yè)收入335/年200元/ mx月，不含會議室停車場出售 600 6 萬元/ 個 合計 1307/ 年 未計銷售收入 6604 萬元B、營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本）營業(yè)項目 營業(yè)利潤（萬元） 計算依據(jù)及說明住宅樓銷售 1794 一次性收入寫字間出售 4210 一次性收入酒店客房營業(yè)收入 486/ 年 按 50%的利潤率計算 配套功能營業(yè)收入 168/

21、年 按 50%的利潤率計算，不含會議室 停車場出租 1000 一次性收入合計 654/ 年 未計住宅樓銷售利潤 6604 萬元C全部投資的現(xiàn)金流量表 單位：萬元時間項目 2003 2004 2005現(xiàn)金流入量 合計 9000 4818 -1576自有資金投入 1000主營業(yè)務(wù)收入 3000 3604 1307借入資金 5000現(xiàn)金流出量 合計 7786 7701 903土地費用 3000 1302前期費用 169建設(shè)配套費 847建安工程費 3000 5472室外工程費 100 220工程監(jiān)理費 40 45管理費 130 154利息 250 250 250歸還借款本金其他費用 250 258

22、653 現(xiàn)金凈流量 1214 -2883 -2479D投資回收期估算：單位：萬元現(xiàn)金流量 回收額 未回收額總投資 15487現(xiàn)金流入：第一年 3000 3000 12487第二年 3604 3604 8883第三年 654 654 5229654 654第十五年 654 654 381第十六年 654 651回收期=15+ (381-654) =15.6 年項目總投資的回收期為 15.6 年。E、投資回報率按 50 年經(jīng)營周期(不變價)，+ 15487=212% 每年為 212% 50=4.2%7.2.3.2 盈虧平衡分析(略)7.2.3.3 敏感性分析 本方案的敏感性主要表現(xiàn)在住宅及寫字樓、

23、停車場的價格及成本變 動。（詳表略）7.2.4 方案 B+2即住宅 18 層 72 戶，寫字間全部出售（除自用部分外） ，酒店（及配 套功能）自營，停車場出售 100 個車位。7.2.4.1 財務(wù)盈利能力動態(tài)分析A、 營業(yè)收入營業(yè)項目 營業(yè)收入（萬元） 計算依據(jù)住宅樓銷售3222部出售2330元/ ，公開銷售3300元/ m2寫字間出售4210 5200元/ m酒店客房營業(yè)收入 972/ 年 按 50%的住房率，平均按 2 床標(biāo)準(zhǔn)間 200元/ m?X天配套功能營業(yè)收入335/年200元/ mx月，不含會議室停車場出售 600 6 萬元 / 個合計 1307/ 年 未計銷售收入 8032 萬元

24、B、營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本）營業(yè)項目 營業(yè)利潤（萬元） 計算依據(jù)及說明住宅樓銷售 1794 一次性收入寫字間出售 4210 一次性收入酒店客房營業(yè)收入 486/ 年 按 50%的利潤率計算 配套功能營業(yè)收入 168/ 年 按 50%的利潤率計算，不含會議室停車場出租 1000 一次性收入 合計 654/ 年 未計住宅樓銷售利潤 8032 萬元 C全部投資的現(xiàn)金流量表 單位：萬元 時間項目 2003 2004 2005 現(xiàn)金流入量 合計 9000 6246 -844 自有資金投入 1000 主營業(yè)務(wù)收入 3000 5032 1307 借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計 7786 8397 903 土地費用 3000 1302 前期費用 169 建設(shè)配套費 847 建安工程費 3000 6168 室外工程費 100 220 工程監(jiān)理費 40 45 管理費 130 154 利息 250 250 250 歸還借款本金 其他費用 250 258 653 現(xiàn)金凈流量 1214 -2151 -1747D投資回收期估算：單位：萬元現(xiàn)金流量 回收額 未回收額總投資 16342現(xiàn)金流入：第一年 3000 3000 13342第二年 5032 5032 8310第三年 654 654 7656654 654第十四年 654 654 462第十