可行性研究案例

1、目錄 江北市某住宅開發(fā)投資項目 可行性研究 案例分析 目錄一、總論二、市場調研分析三、項目規(guī)模分析四、項目投資估算五、項目財務分析六、盈虧平衡和敏感性分析七、風險及其對策分析八、附表一、總論1、項目建設背景根據江北市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，騰飛 國際房地產有限公司已通過拍賣獲得住宅項目開發(fā)用地共畝。開發(fā)建設用地 手續(xù)由江北市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。2、項目概況（1）項目名稱：“騰飛國際”（2）建筑規(guī)模： 12-7F 、2-11F、2-12F（3）建設地點：沿江東路（4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè)（5）建設單位：騰飛房地產有限公司（6）經營類型：房地產經營、綜合技術服務員、咨

2、詢服務（ 7）工程概況：“騰飛國際”項目占地畝，約 60600 平方米，總建筑面積 109000 平方米。其中住宅 104640 平方米，高層住宅為 13920 平 方米，多層住宅為 90720 平方米，商鋪 4360 平方米；容 積率，綠化率 35%，建筑密度 25% 。（8）資金來源：本項目建設資金由騰飛國際房地產有限公司自籌和銀行貸款， 不足的投資通過預售房款來解決。3、可行性報告研究范圍 根據“騰飛國際”項目建議書批復和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析、建設規(guī)模，投資估算與資金籌措，項目經濟效益評價等。4、研究結論及建議根據市場研究以及本項目相關數據計算， 本項目稅后財務

3、內部收益率 IRR為？ %，稅后財務凈現(xiàn)值 NPV 為 1020 萬元。財務分析結果表明，項目經濟（另外，在此處要加上其他分析如盈虧平衡、敏感性、風險以及國名經 濟分析的結論）本項目屬住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產業(yè)政策，項目建 設規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分 由預售房款解決，現(xiàn)場建設條件已具備。針對商品房升級換代，住宅建設由 低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和江北市已有一部分收入較高的住宅消費群體，戶 型規(guī)劃為中高檔住宅。根據對江北市住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷 路。財務分析結果表明，項目經濟效益可行。從目前房地產市場分析，商品住宅結構性矛盾還很突出

4、，建議在下一步 方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再進一步的市場調研，尤其 是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據市場變化作出更為準確的市 場定位，調整戶型和面積，并做好工程建設規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低 開發(fā)建設成本，盡量減小項目風險。5、主要經濟技術指標表1： “騰飛國際”項目主要規(guī)劃設計技術指標序號項目名稱單位指標1總占地面積平方米606002總建筑面積平方米1090003容積率4綠化率%355建筑密度%256高層戶型平方米/戶 平方米/戶 平方米/戶 平方米/戶A戶型85平方米（兩房）B戶型125平方米（三房）C戶型135平方米（三房）D戶型140平方米（四房）7多層戶型

5、平方米/戶平方米/戶平方米/戶E戶型90平方米（兩房）F戶型110平方米（三房）G戶型120平方米（三房）8商鋪面積平方米43609總戶數戶94410車位數（地上）個300表2 :居住區(qū)用地平衡控制指標（%）序號用地構成居住區(qū)（%）用地面積（平方米）1民建用地（R01）25151502公建用地（R02）30181803道路用地（R03）1060604公共綠地（R04）35212105居住區(qū)用地（R）10060600二、市場調研分析（一）江北市房地產市場運行情況分析2009年以來，受金融危機的影響，我市房地產行業(yè)宏觀經濟快速發(fā)展大 背景下得到快速發(fā)展，在加快我市城市建設的同時拉動了我市的消費與投

6、資， 房地產行業(yè)成為我市的支柱產業(yè)。1、2008年房地產業(yè)市場運行情況（1）房地產業(yè)與國民經濟協(xié)調發(fā)展情況2008年江北市完成國內生產總值（GNP ）的636億元，較上年增長%， 增幅為歷年來之最；全社會固定資產投資預計完成 218億元，較上年增長% 全市預計完成房地產開發(fā)投資 56億元，較上年增長60%，占固定資產投資和 GDP的比重分別為26%和9%，較上年分別提高1個百分點和3個百分點。 表3:房地產投資與主要經濟指標情況表房地產開發(fā)投資額（億元）56同比增長（%）60固定資產投資額（億元）218同比增長（%）GDP （億元）636同比增長（%）房地產投資占固定資產投資比重（%）26房地

7、產投資占GDP比重（%）9今年以來，我市經濟發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動，而房地產開發(fā)投資作為固定資產投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年 每月完成的房地產投資均保持 50%以上的增長，占固定資產投資的比重 1/3 , 對經濟的拉動作用日漸增大，與國民經濟的發(fā)展基本同步。房地產投資快速 增長的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、擴大投資規(guī)模、加快基礎 設施建設”政策的推動，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。（2）新建商品房供求結構情況2008年全市市區(qū)核準預售商品房面積 335萬平方米，較上年增長142%， 其中商品住宅250萬平方米，較上年增長126% ;完成商品房交

8、易面積萬平 方米，同比增長%，其中商品住宅交易面積萬平方米，同比增長 %。表4:商品住宅供應量情況表價格供應量所占比例單套面積供應量所占比例（元/平方米）（萬平方米）（%）（平方米）（萬平方米）(%)2000以下95以下2000250095120250030001201503000以上150以上8534表5 :商品住宅銷售情況表價格銷售量所占比例單套面積銷售量所占比例（元/平方米）（萬平方米）(%)（平方米）（萬平方米）(%)2000以下95以下2000250095120250030001201503000以上150以上表4、表5顯示我市商品房市場結構性矛盾比較突出。 從商品住宅供應情 況看，

9、單價在每平方米2500元以上的供應量占總量的%，單套面積在120平 方米以上的總量是%;從銷售情況看，單價在每平方米2500元以上是占總量 銷售的%，單套建筑面積在95150平方米的占總銷售量是%。（3）商品房價格走勢2008年江北市市區(qū)商品房的均價為 2722元/平方米，較上年增長%，其 中商品住宅的均價為2438元/平方米，較上年增長%，全年各季商品住宅的均 價分別為第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327 元/平方米，第四季度2510元/平方米，價格走勢基本平穩(wěn)。表6 :商品房價格與同期居民可支配收入情況表商品房均價（元/平方米）2722增幅（%）商品住宅

10、均價（元/平方米）2438增幅（%）居民人均可支配收入（元）7650增幅（%）居民消費價格指數增幅（%）2008年，我市商品房的價格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結構性供 不應求外，還與土地拍賣，競爭激烈，建材上漲等因素有關。另外，一些樓 盤質量提升，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設成本，也促進了房價的上升。從房價漲 幅與居民人均可支配收入增幅比較，前者較后者高9個百分點，顯示房價漲幅較大，超出大部分居民承受能力，應引起注意。（4）新建商品房購買對象情況2008年全市交易量的萬平方米商品住宅中，本市居民的為萬平方米，比重達76% ;外地居民購買的為萬平方米，比重為 24% 表7:購買對象構成情況表商品住宅

11、交易量（萬平方米）按銷售對象劃分按購房目的分類本地居民所占比例76自住所占比例85外地居民所占比例24置業(yè)投資所占比例15近年來，隨著經濟的快速發(fā)展和花園城市建設步伐的加快，我市的居住 環(huán)境不斷改善，作為省會城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省 內其他地市的人士紛紛來我市購房置業(yè)，外地居民購房的比重逐年上升，由2007年的5%上升到2008年的24%。從購房的目的分析，以自住為主，但 置業(yè)投資的比重逐年上漲，由 2005年的2%上漲到2008年的15%。置業(yè)投 資的比重的增大，一方面說明投資者看好江北市的房地產市場，另一方面， 如投資購房比重增長過快，對我市房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展有一

12、定的跗面 影響，因為我市的房地產比重較大，市場監(jiān)管不力，容易出現(xiàn)投機或炒作， 使市場升溫過快，后勁不足，容易出現(xiàn)價格虛高。（5）商品房空置情況2008年全市商品房空置面積20萬平方米，較上年下降17%，其中商品 住宅空置16萬平方米，較上年下降11%。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大， 占60%。從時間看來看，我市空置的商品房大多為一年以下的待銷商品房， 所占比例超過80%，從空置原因分析，主要是交通不便、配套設施不全、設 計落后、戶型偏大等。表8:商品住宅空置結構情況表按區(qū)域劃分老城區(qū)萬平方米所占比例（%）40新城區(qū)萬平方米所占比例（%）60按單套建筑面積劃分90平方米以下所占比例（%）109

13、5平方米150平方米所占比例（%）20150平方米以上所占比例（%）70按單價劃分2000元以下所占比例（%）820003000 元所占比例（%）323000元以上所占比例（%）60（6）存量房交易情況2008年全市工完成存量房交易13335件（套），面積萬平方米，較上年 分別增長%，其中存量住宅12736套，面積萬平方米，分別較上年增長%和%， 房改房上市交易5700套，面積萬平方米，較上年分別增長 和%。2008年江北市存量房交易價格保持穩(wěn)中有升勢頭，其中上半年價格趨勢平穩(wěn)，下半年受江西省城市房屋拆遷貨幣化補償辦法出臺的影響，存量房平均價格有所上漲，升幅達 9% 左右。（7）房屋租賃市場情

14、況2008 年全市房屋租賃面積 380 萬平方米，其中住房 3 萬套，面積 240 萬平方米。房屋租金價格穩(wěn)中有升， 其中商業(yè)營業(yè)用房平均租金 60 元/平方米，較上 年上漲 20% ，寫字樓租金平均 40 元/平方米，較上年上漲 25% ，住房租金（市 場價）9 元/平方米，較上年上漲 10%。（8）房屋拆遷及舊城改造情況2008 年全市城區(qū)完成房屋拆遷面積萬平方米， 較上年減少 34% ，涉及被 拆遷戶 5366 戶。2005 年以來，我市實行了實物安置與貨幣安置相結合的房屋拆遷安置補 償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升， 2008 年達到 70% 左右。在貨幣化安置 的住戶中，有 50%左

15、右購買了二手房， 10% 左右購買了新建商品房。2、2009 年房地產市場發(fā)展預測（1）我市房地產發(fā)展有利條件1）、全市經濟持續(xù)高速增長態(tài)勢。 2008 年我市 GDP 增長 %，創(chuàng)下歷史 新高， 2009 年必將會沿著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進，江北市整體經濟環(huán)境 趨好，必然會帶動房地產業(yè)相應的快速發(fā)展。2）、城市化進程為房地產市場提供了廣闊的發(fā)展空間。根據江北市城市 總體規(guī)劃，到 2010 年，江北城市實際居住人口將由現(xiàn)在的 180 萬增加到 300 萬人，城市用地范圍由 165 平方公里增加到 300 平方公里。城市人口的增加 和城區(qū)范圍的擴大，必將加大住宅的需求量。3）江北市居民住房消費

16、潛力巨大。我市 2008 年底，人均住房建筑面積 約 23 平方米，按照江北市提出的到 2010 年人均住房建筑面積達到 30 平方 米的目標還有很發(fā)差距，按測算，我市每年需新建住宅約 250 萬平方米。另 外，根據抽樣調查，我市私房（含房改房）上市后再次購買商品房的比例為70% ，購買的戶均面積為 95 平方米，據此測算，每年用于改善性住房需求量 約 60 萬平方米。4）、刺激住房消費的政策將日益顯現(xiàn)。為促進房地產流通，近年來我市 出臺了一系列搞活房地產市場的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點在于降低 門檻、減免稅費、刺激消費，這一系列政策的刺激作用將于 2009 年進一步得 到顯現(xiàn)，房地產交易

17、量將進一步放大。（2）2009 年江北市房地產市場發(fā)展不利條件1）、信貸收緊，房地產開發(fā)企業(yè)面對嚴峻考驗。中國人民銀行發(fā)布關 于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知 （銀發(fā) 2008111 文件），對商業(yè)銀 行房地產開發(fā)信貸、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人 住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步的明確和規(guī)范。房 貸新政將對我市房地產市場帶來一定影響，即房地產貸款增勢將有所減緩， 貸款必將有所下降，部分房地產開發(fā)企業(yè)信貸融資難度增大。2）、房地產市場宏觀調控難度加大。如總量擴張與空置增加的矛盾、價 格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長與資金不足的矛盾以及消 費

18、者想購房與不敢購房、購不起房的矛盾，將制約房地產業(yè)的發(fā)展。3）、原材上漲，開發(fā)成本增加。從 2005 年至今，鋼材價格從 2400 元/ 噸上升到 3400 元/噸，混凝土則上漲了 50 元至 80 元/方，僅此兩項，房屋開 發(fā)成本就增加 100 多元 /平方米。開發(fā)商的開發(fā)壓力進一步增大，建材價格上 漲，必然對房價造成沖擊。（ 3）2009 年房地產市場基本走勢預測 根據帶動江北市房地產市場快速增長的主體因素和市場供求背景分析， 總體上看，我市房地產市場的發(fā)展尚屬理性，已進入最佳發(fā)展期。 2009 年， 我市房地產市場將會延續(xù)上年是發(fā)展勢頭，會有一個較大幅度的增幅。1）、房地產開發(fā)投資將持續(xù)

19、增長。由于外地開發(fā)商大批進入，以及紅谷 灘新區(qū)和舊城區(qū)改造進程的加快，加之上年房地產市場利好刺激，開發(fā)商普 遍會加大投資力度，全年房地產開發(fā)投資將增加 50% 以上。2）、住房消費需求日漸增大。隨著江北經濟快速發(fā)展和居住環(huán)境的日益 改善，江北市房地產市場將會加速由地域性市場變?yōu)槿⌒?、區(qū)域性市場， 外地人士的購買份額將會越來越大。另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā) 生的主動性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動性住房的需求量將顯著增 加。2008 年預計全市商品房的交易量將超過 300 萬平方米，較上年增長 20% 以上，存量房交易預計 160 萬平方米，較上年增長 30% 。3）、商品房價格將

20、會穩(wěn)中有升。 2005 年起，我市在對房地產開發(fā)總量驚 醒限量控制的同時，將逐步推行“熟地”出讓的方式，此舉必然提高土地的 出讓價格，加之建筑材料價格的上漲，直接拉動了開發(fā)成本的上升，將導致 房價繼續(xù)上漲。另一方面，隨著商品房供應結構的逐步改善，中、低價位商 品房的供應量將會有所增加，在一定程度上將平穩(wěn)房價是上漲，所以房價的 漲幅不會太大。4）、樓市變得更加成熟，競爭趨向激烈。競爭焦點將由樓盤之間的競爭 逐漸轉向板塊之間的競爭。市場分工的明確使開發(fā)商變得更加理智，這些樓 盤進入產品優(yōu)化的時期，高品質、有特色、有個性的樓盤將越來越多，而市 民消費將更趨向理性，消費者挑選的空間越來越大，工程質量、

21、環(huán)境等綜合 素質較好的產品將受到歡迎，反之，則被市場淘汰出局。三、項目規(guī)模分析（一）項目整體定位在規(guī)劃設計上，力求高綠化低密度；綜合服務配套設施齊全；體現(xiàn)小區(qū) 獨特的整體建筑風格；人車分流，動靜結合。在建筑設計上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面 積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。在價格定位上，以中高檔住宅為基準，結合市場和銷售情況，擬定相應 的價格策略。在戶型面積上，為考慮到消費者的接受程度，項目以中等戶型為主，降 低置業(yè)者的購買壓力。（二）項目規(guī)模規(guī)劃指標根據“騰飛國際”初步方案及建設規(guī)模，規(guī)劃指標見表9表9: “騰飛國際”項目建筑技術經濟指標序號項目指標備注1總

22、用地面積60600平方米2總建筑面積109000平方米多層住宅90720平方米可售面積12700平方米高層住宅13920平方米商鋪4360平方米3建筑層數多層住宅7層地上第一層做架空層高層住宅10層、11層商鋪1層4建筑層高多層住宅2.9米住宅標準層咼2.9米高層住宅2.5 米、2.9 米架空層2.5米商鋪4.5米表10 :小康住房城市示范小區(qū)住宅設計建議標準-一一-二二-三四套型面積系列標準 （平方米）使用面積4248536064717590建筑面積556570808590100120功能 空間 使用 面積 標準 （平方米）起居廳1825主臥室1216雙人次臥室1214單人臥室810廚房&g

23、t; 6餐廳> 8衛(wèi)生間46 （雙衛(wèi)可適當增加）門廳23儲藏24 （吊柜不計入）工作室68設施配套標準廚 房型I吊m 仆30m 池77 洗2 仆長 理延 調面 、作 臺剩 灶型 n吊 置擱m 仆30m 池77 洗2 仆長 理延 調面 、作 臺剩 灶衛(wèi)生間型I«) 風 箱 鏡 淋型 n、 個2 坐 濟(X; 浴兀 淋皿 和腑nu m杖 5 、 1a> z( 盆？I 浴洗設備標準量荷 負至 增 可 套 大A40O1 kO25組2室 居、組3 房 廚組3 間 生 衛(wèi)個一個、主 起臺21線 調 空口 接 帶 寬個一室 臣 個 每量 水 用口昔 空室內環(huán)境質量標準-光 S木離 距

24、內 室 與 r 照 光 空明 照動 活 般讀 閱 寫 書 宀企 臣T55 房 廚 管間6P 梯 樓境 環(huán) 聲聲聲 一 一 氣擊 空撞>dd 板66 樓55 «,上 戶板 分樓區(qū)SK 暖！ 采4非CC 0/1 0/1 T T 22 6 2季 夏002V境 環(huán) 生 衛(wèi)照 日時 小1表11 : “騰飛國際”項目住宅經濟指標表序號指標名稱單位指標1套內使用面積A戶型平方米/套68B戶型平方米/套100C戶型平方米/套108D戶型平方米/套112E戶型平方米/套F戶型G戶型平方米/套平方米/套1022住宅標準層總使用面積平方米872723住宅標準層總建筑面積平方米103420 （首層架空

25、1220平方米）4住宅標準層使用系數%80高層%85多層5套內建筑面積A戶型平方米/套85（ 20 套）B戶型平方米/套125（ 44 套）C戶型平方米/套135（ 20 套）D戶型平方米/套140（ 20 套）E戶型平方米/套90（ 168 套）F戶型平方米/套110（ 504 套）G戶型平方米/套120（ 168 套）6戶內平均居住人數人/戶7居住戶數戶9448居住人數人3304（三）價格定位1、住宅部分（1）市場比較法定價過程表12 :表樓盤調查統(tǒng)計表序號項目名稱建筑規(guī)模建筑面積（平方米）平均價格（元/平方米）銷售率（%）開盤日期A龍澤園6-7F28529260010003/01/28B

26、萊茵半島花園6+1F250000多層：2900未開盤12F高層：3300內部認購C新田綠洲9-6F、4-12F1-18F67872多層：2880咼層：35008003/06/15D船山廣場1-19F/2B2867931008003/10E水印都市2-14F、2-18F4746027509003/05/08注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替 A:龍澤園、B :萊茵半島花園、C :新田綠洲、D :船山廣場、E:水印都市。交易日期修正系數以本次市場調查的日期為基數 100，以本項目的預售 期為終點，2008年江北市商品住宅均價增長%，江北市該類住宅和商鋪價格 的變動呈上升趨勢，月平均變動+%，其他

27、條件見表11和表14。表13 :本項目住宅價格市場比較法系數修正表單位：元/平方米序號成交 價 格交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況修正比準價格交通配套環(huán)境小計交 房 標 準社 區(qū) 規(guī) 劃小計260109/10100/10100/10100/1269A00+3+1040+110082902950109/10100/10100/10100/11B3300+20+350+2200335092882900109/10100/10100/10100/13C3100+3+1+260+220035208300109/10100/10100/10100/1318D00+3+2050+1100627

28、5109/10100/10100/10100/1282E00+2+2+150+11006表14 :本項目住宅價格市場比較法銷售狀況權重系數修正表項目名稱比準價格（元/平方米）銷售狀況權重（銷售率）加權的相對價格（元/平方米）本項目住宅銷售價格（元/平方米）A2698100%2698B295133590%C2903352880%23222822D318680%2549E282690%2543合計多層：180%多層：5020多層：2789高層：250%咼層：7914高層：3166多層住宅銷售價格=5020元/平方米十180%=2789元/平方米高層住宅銷售價格=7914元/平方米十250%=316

29、6元/平方米（2）加權平均法定價過程表15 :本項目住宅價格加權平均價項目比準價格建筑面積共計名稱（元/平方米）（平方米）（萬元）A2698285297697B多層：2850咼層：33592500007125083975C多層：2903咼層：3528678721970323945D3186286799137E28264746013412多層住宅銷售價格=98650萬元十320701平方米X 10000元/萬元=3076元/平方米高層住宅銷售價格=130469萬元十394011平方米X 10000元/萬元=3311元/平方米故最后采用算術平均值確定本項目多層住宅單價為：2933元/平方米2、商鋪

30、部分（1）市場比較法定價過程目前江北市房地產市場商鋪多為租售并舉，且以出售為主。因此我們選 取兩個類比性比較強的項目作為比較實例。其中，水印都市項目的交易日期 是以本次調查時間為基準，錦和嘉園項目的交易日期是以2008年6月31日為基準，其價格變動情況同住宅相同。表16 :本項目商鋪價格市場比較法系數修正表單位：元/平方米項目名稱成交價格交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況修正比準價格交通繁華程度小計水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377錦和嘉園8000117/100-2-2100/96100/95100/1009561故最后采用算

31、術平均值確定本項目商鋪單價為：9969元/平方米（2）收益還原法定價過程目前江北市同類地段的市場租金在50元/月 m 70元/月 m左右，按60元/月 /卅估算商鋪的售價。PS=12NRS （總價等于 N年的收益）RS護S 2（ 2 X 10000 ）（月租大于月供）由、可推出N W（年）；K=1/N=% （年收益率）注：P為商鋪價格；S為商鋪面積；N為收益年限（按50年計算）;R為 市場租金；入為人民銀行10年期抵押貸款常數。PS=12RS1 - （1 + K）-n/KP=12R1 （1 + K）-50/K=12 X 601 （1 + %）-50- %= 10246元/平方米故最后采用算術平

32、均值確定本項目商鋪單價為：10107元/平方米3、車位銷售價格的確定根據江北市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價格為10萬元/個15萬元4、建議銷售價格綜合考慮了市場對定價的影響后，分析人員建議該項目個部分的銷售單 價為：多層住宅：2950元/平方米高層住宅：3250元/平方米商鋪：10000元/平方米車位：15萬元/個四、項目投資估算（一）項目實施進度安排本項目計劃在兩年（24個月）左右的時間內建成。建設進度計劃如下：2008年6月：2011年3月6月：2008年6月25日7月25日：2010年6月：2008年8月9月：項目建議書批復。2008 年 10 月：編制可行性研究報告并批復。2008

33、 年 10 月 11 月：建筑方案設計。2008 年 12 月：綜合管網設計。2009年1月：施工圖紙設計。2009年3月：報建、領取建設規(guī)劃許可證。2009年7月：工程開工，多層1#4#樓先施工。2009 年 10 月：完成投資額25%，開始預售多層1#4#樓2009 年 10 月 2009 年 12 月：多層5#8#樓開始施工。2009 年 11 月 2009 年 2 月：咼層4#樓開始施工。2009 年 12 月：多層1#4#樓主體工程完工。2010年1月3月：高層1#3#樓開始施工。2010年3月5月：1#4#樓設備安裝。2010年3月6月：1#4#樓室內外裝修。2010年6月：多層5

34、#8#樓主體工程完工。2010年6月9月：多層5#8#樓設備安裝。2010年7月9月：多層1#4#樓竣工驗收。2010 年 10 月 2011 年 1 月：多層5#8#樓室內外裝修。2010年8月2011年5月：高層4#主體完工。高層4#設備安裝。高層4#室內外裝修。多層5#8#樓竣工驗收。高層1#3#設備安裝。高層1#3#室內外裝修。高層4#樓竣工驗收。 公共設施配套工程。高層1#3#樓竣工驗收 正式全部入住。工程施工進度詳見附表12。（二）本項目物業(yè)銷售租賃價格根據工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產市場的趨勢預測， 考慮房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素，多層住宅每平方米2950元，高

35、層住宅每平方米 3250元；商鋪每平方米10000元；地 下車位每個15萬元；（三）銷售進度及付款回收計劃本項目計劃在2年半（30個月）左右內完成銷售，各年銷售計 劃見表17。表17 :本項目銷售計劃表（%）項目合計200820092010201120122013多層住宅10060%30%10%高層住宅10030%60%10%商業(yè)10080%20%停車位10060%40%由于銀行按揭的時限，所以 2009年和2010年銷售的房款 收入按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回， 2011年銷 售的房款收入，當年全部回收。車位銷售按分期付款形式實行，即第一年還50%，第二年還剩余50%?；乜钸M度

36、詳見表18。表18 :回款金額估算表單位：面積（平方米）銷售收入（萬兀）銷售期間項目2009201020112012面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入銷合計58242172953867215822120866633多層27216802990722676售計高層5443216057762024771270413劃商業(yè)381012382616261617441744車位3600270018001800百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額2多層0高層90%1445110%16060商業(yè)90%111410%1245車位收2多層90%722610%803款0高層90%2

37、22910%248計0商業(yè)90%235410%262劃6車位50%135050%13502多層100%26760高層100%41350%9000商業(yè)100%17447車位50%900小計15565148898396900注：車位面積未計算在內。（四）稅費率本報告采用的各種稅費率見表19表19 :稅費率表（%）稅費項目稅費率稅費項目稅費率營業(yè)稅5土地增值稅1城市維護建設稅7法定盈余公積金10教育費附加3公益金5企業(yè)所得稅33任意盈余公積金3管理費用5不可預見費2銷售費用房產稅（按租金）12（五）項目各種財務數據估算1、土地費用本項目用地共計畝，出讓單價200萬元/畝，出讓總金額為18180 萬元

38、，土地出讓金分兩次償還，2008年先付80%，即14544萬元; 剩余的土地出讓金在2009年付清，即3636萬元。2、前期工程費。本項目前期工程費估算見表20表20 :前期工程費估算表單位：萬元序號項目計算依據金額1規(guī)劃設計費建安工程費x %1262可行性研究費建安工程費X 5%0423水文地質勘探費建安工程費X 5%。424通水、通電、通路費建安工程費x 1%845場地平整費10元/平方米63合計3573、基礎設施建設費本項目基礎設施建設費估算見表 21表21 :基礎設施建設費估算表單位：萬兀序號項目計算依據金額1供電工程建安工程費X 3%2512供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程6通

39、訊工程7照明工程8排污工程9環(huán)衛(wèi)工程合計2514、建安工程費用本項目建安工程費用估算見表 22表22 :建安工程費用估算表單位：萬元序號項目單價計價數量金額1多層住宅700元/平方米90720平方米6350高層住宅1200元/平方米13920平方米16702商業(yè)800元/平方米4360平方米349合計83695、公共設施配套費本項目公共設施配套費估算見表 23表23 :公共設施配套費估算表單位：萬元序號項目單價計價數量金額1居委會100元/平方米134001342托兒所3公共廁所4停車場5健身設施合計1346、開發(fā)間接費用本項目開發(fā)間接費用估算見表 24表：24開發(fā)間接費用估算表單位：萬元序號

40、項目計算依據金額1分散建設市政公用設施建設費建安工程費X 5%4182建筑工程質量安全監(jiān)督費建安工程費X 4%。333供水管網補償費住宅住宅：人，600元/T住宅：59商業(yè)商業(yè)：人，600元/T商業(yè)：154供電用電負荷費住宅住宅：4KVA/戶，480 元/KVA住宅：181商業(yè)商業(yè)：8KVA/百川，480元/KVA商業(yè)：166其他建安工程費X 5%42合計7647、其他費用本項目其他費用估算見表25表25 :其他費用估算表單位：萬元序號項目計算依據金額1預算定額管理費建安工程費X 5%422竣工檔案保證金3報建手續(xù)費4工程合冋預算或標底審查費6其他合計42&不可預見費用本項目的不可預見

41、費用按項目17項和的2%估算，詳見附表22008年不可預見費用：310萬元；2009年不可預見費用：224萬元；2010年不可預見費用：27萬元；2011 年不可預見費用： 1 萬元；合計： 562 萬元。9、管理費用本項目的管理費用按項目 15 項和的 3%估算，詳見附表 2。2008 年管理費用： 465 萬元；2009 年管理費用： 336 萬元；2010 年管理費用： 40 萬元；2011 年管理費用： 2 萬元；合計： 843 萬元。10、銷售費用本項目的銷售費用按銷售收入的 %估算。包括銷售代理費，占銷 售收入的 %，即 596 萬元；廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的 1%，即

42、398 萬元。合計為 994 萬元。銷售收入見附表 3，銷售費用 見附表 2。11、財務費用 本項目的財務費用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產開發(fā)建設貸款的利率（r=%）估算，詳見附表10。2008 年財務費用： 167 萬元；2009 年財務費用： 391 萬元；2010 年財務費用： 446 萬元；2010 年財務費用： 223 萬元；合計： 1227 萬元。（六）資金籌措項目總投資 30931 萬元，其中項目資本金 2000 萬元，第一年 （ 2008 年）全部投入；商業(yè)性銀行貸款 8000 萬元，第一年（ 2008 年）貸款 6000 萬元，第二年（ 2009 ）貸款 2000 萬元；不足的部分

43、擬由預售房款解決。詳見附表 5。（七）貸款條件年利率 %，按單息計利每年支付，寬限期 2 年，第三年（ 2010 ） 等額還本，分 2 年還清。五、財務分析（一）盈利能力分析項目在計算期內經營收入為 39750 萬元，可獲利潤 5465 萬元， 扣除所得稅、資本公積后還有 3002 萬元可分配利潤。項目繳納的營 業(yè)稅金為 2165 萬元，所得稅為 1803 萬元，土地增值稅為 397 萬元， 合計繳納稅金 4365 萬元。和項目業(yè)主投入的資本金 2000 萬元相比， 在 4 年內項目盈利和繳納的稅金的絕對值是相當高的， 表明項目的盈 利能力是比較強的。項目全部投資內部收益率（所得稅前）為 %，

44、在預期可接納內部 收益率為 10% ，項目凈現(xiàn)值為 1020 萬元，項目投資回收期為年。資 本金內部收益率為 %，項目凈現(xiàn)值為 2390 萬元。詳見附表 7 和附表8。投資利潤率二利潤總額+總投資X 100%=5465 - 31723 X 100%=%資本金凈利潤率二稅后利潤+資本金X 100%=3662 - 2000 X 100%=%（二）償債能力分析按照項目的借款條件和還款計劃， 項目建設期不還本金，從 2010 年開始分 2 年等額償還本金， 每年還 4000 萬元；借款利息每年照付， 總計付利息 1227 萬元。詳見附表 10。（三）資金平衡分析和資產負債分析在項目計算期內， 各期資金

45、的來源與運用是平衡有余的。 資產負 債是比較低的，資產負債率最高是（第 3 年）僅 43% ，低于行業(yè)標 準。因此，從總體上看，項目的清償能力是比較強的。資金平衡分析和資產負債分析詳見附表 9和附表 11。六、盈虧平衡和敏感性分析（一）盈虧平衡臨界點分析本項目基本方案總體物業(yè)平均價格為 3647 元/平方米，收入為 39750 萬元。其中包括：高層住宅、 多層住宅、商鋪和車位四種物業(yè)。銷售面積為 109000 平方米，高層住宅 Q1：13920 平方米，多 層住宅 Q2 ： 90720 平方米，商鋪 Q3： 4360 平方米。各單位單方工程造價分別為高層 P1：1100 元/平方米，多層 P2

46、：650 元 /平方米，商鋪 P3： 800 元/平方米。項目的應繳稅金為 % 。經對財務數據的估算：Q ：可銷售總面積（平方米）；P：銷售均價（元/平方米）；A :工程建安成本（8369萬元）；口：利潤（萬元）收入R（萬元）:P*Q開發(fā)成本： 115%A19021開發(fā)費用： 3%A%P*Q1786各種稅金： %P*Q由以上可得：固定成本 FC （萬元）： 20807 萬元可變成本VC （萬元）：118%A + %P*Q稅金r （萬元）：Rn =R FC VC r=P*Q（118%A+%P*Q）20807%R=*Q1.18A20807當n =0時：銷售價格 P0=3096 元/平方米，項目收入

47、支出持平。n p =（P Po） + PX 100%=（3647 3093） -3647 X 100% =%當銷售價格制定在P=3647元/平方米時：完成銷售面積Qo=92527平方米就能使項目收支平衡。no=（Q -Qo）一 QX 100%=（109000 -92527） 一 109000 X 100% =%當銷售價格制定在P=3490元/平方米，銷售面積為109000平方米 時，追加投資：總投資（FC + VC）為37166萬元，項目的經濟利潤為0；上述計算結果表明：如果本項目的整體價格在 3096元/平方米以上時，項目有經濟利 潤，即本項目有的降價空間，保證經濟利潤。如果本項目的整體定價

48、在 3490元/平方米時，只需銷售92527 平方米，就可保證項目的經濟利潤有，有 的銷售控制空間。如果本項目整體定價在3490元/平方米，銷售面積預計達到100%，即109000平方米時，追加開發(fā)產品的投資，最高能達到37166萬元。表26 :臨界點分析表敏感因素基本方案臨界點計算內部收益率（%）%期望值10%開發(fā)產品投資（萬元）31723最高值37166銷售價格（元/平方米）3647最低值3093銷售面積（平方米）109000最低值92451（二）敏感性分析根據臨界點分析建立的數學模型，我們針對模型中的銷售價格、銷售面積、固定成本和可變成本四個自身變量因素進行分析。設變量變動幅度為-20%、-10%、0、10%、20%，預計利潤變動的結果。1、單一變量敏感性分析（1）、銷售價格變動，其他因素固定不變設價格變動幅度為-20%、-10%、0、10%、20%，預計利潤變動的結果為：表27 :單一變量靜態(tài)敏感分析表-20%-10%0+ 10%+20%銷售價格-176918485465908212699銷售面積20628355465809610724可變成本7440645354654