實際工作中常見房產(chǎn)稅征免政策問題解答

1、、公司用于售樓的售樓部等臨時建筑物要繳房產(chǎn)稅嗎?問：我公司是房地產(chǎn)開發(fā)公司，有 400平方米用于售樓的售樓部等臨時性建筑物，請問這些臨時建筑物是否要繳房產(chǎn)稅？如果要繳，那么政策依據(jù)又是什么？答:1986年9月25日財政部稅務(wù)總局下發(fā)了財政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)關(guān) 于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定、關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解 釋和暫行規(guī)定的通知（財稅地19868號）第二條明確規(guī)定：“凡是在 基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、 汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企 業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建

2、工程結(jié)束以后，施工 企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次 月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。”第十九條還明確：“納稅人自建的房屋，自建成之 次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征 收房產(chǎn)稅?！弊屑?xì)分析這一規(guī)定，我們可以發(fā)現(xiàn)財稅地19868號文第二十一條規(guī)定不予征稅的臨時性建筑物必須同時滿足兩個條件：其一必須為基建工地服務(wù)， 其二必須處于施工期間。相反如果基建工程結(jié)束，臨時性建筑物歸基建單位使用， 則須從基建單位使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。你單位所擁有的400平方米售樓部等臨時建筑物顯然不是為基建工地服務(wù)，而是為售樓服務(wù)，因而不能滿足不征

3、房產(chǎn)稅的 兩個條件。如果這一臨時建筑物為施工單位所建，那么從你的提問中我們也可以看 出，這一臨時建筑物也已經(jīng)交與你單位了，并且你單位也已經(jīng)在實質(zhì)上使用了，因 而應(yīng)當(dāng)從你單位接受這些臨時建筑物的次月起繳納房產(chǎn)稅。如果這些臨時建筑物由 你單位自己建造，那么按照上述文件第十九條的規(guī)定，你單位也應(yīng)當(dāng)從該臨時建筑 物使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。也就是說無論你單位的這些臨時建筑物是哪一方建造 的，都須繳納房產(chǎn)稅?！締栴}】房地產(chǎn)開發(fā)公司臨時搭建的售樓處，在售樓結(jié)束后需要拆除的，請問， 此售樓處是否需要繳納房產(chǎn)稅？【解答】財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定（財稅地19873號）文件

4、第一條中對房產(chǎn)的解釋如下，房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的 財產(chǎn)。房屋是指有屋面和維護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們 在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或者儲藏物資的場所。財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（財稅地字19868號）文件第二十一條規(guī)定，凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工 棚、材料棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行 建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。 但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交換或者估價轉(zhuǎn)讓給 基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

5、根據(jù)上述規(guī)定，售樓處不論是永久性或臨時性的，若符合上述房產(chǎn)定義，均應(yīng) 按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅，但如果其符合財稅地字 19868號文件規(guī)定的免稅條件，則可 以免繳房產(chǎn)稅。、車棚和臨時倉庫等應(yīng)繳納房產(chǎn)稅嗎?【問題】車棚、污水處理站頂蓬、煤蓬、臨時簡易倉庫等，是否屬于建筑物, 免征房產(chǎn)稅？【解答】房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值或租金作為征收對象。在稅收管理中，對“房產(chǎn)”的界定，可根據(jù)財政部、稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋 與規(guī)定（財稅地19873號）關(guān)于“房產(chǎn)”的解釋規(guī)定，“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài) 表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可 供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛

6、樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜 窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不 屬于房產(chǎn)。財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于加油站罩棚房產(chǎn)稅問題的通知（財稅2008123號）規(guī)定，加油站罩棚不屬于房產(chǎn)，不征收房產(chǎn)稅。以前各地已做出稅收處理的， 不追溯調(diào)整。因此，對于貴公司所述的幾種構(gòu)筑物，我們認(rèn)為，不屬于稅法中所稱的“房產(chǎn)”， 無須繳納房產(chǎn)稅。三、在基建工地臨時性搭建的工棚要繳納房產(chǎn)稅嗎？根據(jù)財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（財稅地19868號）的規(guī)定，凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材

7、料棚、休息 棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是 由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如 果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定收征房產(chǎn)稅。四、關(guān)于企業(yè)搭建的簡易房屋和工棚征收房產(chǎn)稅問題的通知 滬稅政二 198719 號 1987-1-28企業(yè)搭建的簡易房屋和工棚要否征收房“稅問題，經(jīng)研究明確如下：企業(yè)房產(chǎn)凡記入固定資產(chǎn)科目房產(chǎn)原值的，不論結(jié)構(gòu)，形狀及用途如可，那應(yīng)按房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。未記入固定資產(chǎn)科目房產(chǎn)原值，而記入小型設(shè)施“等其他項或者以”待攤費

8、用“處理的，如果構(gòu)成房屋形狀的。（有屋頂和墻的），應(yīng)按規(guī) 定征收房產(chǎn)稅，未構(gòu)成房屋形狀的各種工棚不征房產(chǎn)稅。五、廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于明確地方稅若干業(yè)務(wù)問題的通知局屬各單位：為加強地方稅征管，根據(jù)地方稅有關(guān)法規(guī)規(guī)定，現(xiàn)對近期我市地方稅征管中遇到的一些問題明確如下：一、關(guān)于一方出地一方出資建造房屋確定房產(chǎn)稅 （城市房地產(chǎn)稅 ）納稅人的問題（一）對以一方出地一方出資形式建造的這類房產(chǎn)，在未取得國土房管部門核發(fā) 的房地產(chǎn)證前，以國土房管部門批出的建設(shè)用地批準(zhǔn)書記載的使用人為該 房產(chǎn)的房產(chǎn)稅 （城市房地產(chǎn)稅 ）納稅人。（二）對于不納入國土房管部門產(chǎn)權(quán)登記范圍的違章建筑和臨建房屋，視為產(chǎn)權(quán) 未明確的房產(chǎn)，

9、該房產(chǎn)的使用人為房產(chǎn)稅 （城市房地產(chǎn)稅 ）納稅人。本文下發(fā)之前已作出稅務(wù)處理的，不再作調(diào)整。綜上,我認(rèn)為上海市那個文件規(guī)定相對比較切合實際。我認(rèn)為無論什么工棚、車 棚、簡易倉庫、臨時辦公房等等，也無論是不是記入固定資產(chǎn)帳，也無論誰建誰使 用，只要具有完整的房屋形態(tài)，并且是用常用的房屋建筑材料建造，就應(yīng)該征收房 產(chǎn)稅，不具有完整的房屋形態(tài)（如工棚、車棚、加油站的罩棚等），或者雖具有房 屋形態(tài)，但不是用常規(guī)的房屋建筑材料建造的（如用鐵皮、油氈、石棉瓦等搭建的 臨時住人、儲藏東西用的簡易房屋），也不應(yīng)該征收房產(chǎn)稅。財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（財稅地 19868 號）的規(guī)定，

10、凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公 室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將 這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起， 依照規(guī)定收征房產(chǎn)稅。我認(rèn)為，對這種臨時房屋交還或轉(zhuǎn)讓給基建單位的，還不能 一概以征稅論，還應(yīng)該按上面說的那個原則加以區(qū)分算不算房屋，算房屋的征稅， 不算房屋的不征稅。實際工作中常見房產(chǎn)稅征免政策（二）裝修費裝修費是否計入固定資產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅？我公司于 2005 年對辦公樓進行裝修，所發(fā)生裝修費用計入“固定資產(chǎn)固 定資產(chǎn)裝修”，并單獨核算，房產(chǎn)稅仍按房屋原值繳納。地稅機關(guān)在對我公司進行

11、稅務(wù)檢查時，要求我公司將裝修費計入房屋原值一并繳納房產(chǎn)稅，請問稅務(wù)機關(guān)的 處理是否正確，我公司應(yīng)如何繳納房產(chǎn)稅？回復(fù)：對于房屋裝修費是否計入固定資產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，應(yīng)根據(jù)裝修涉及的 工程而定。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān) 問題的通知（國稅發(fā)2005173號）的規(guī)定：“為了維持和增加房屋的使用功能 或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施， 如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中 是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。對于更換房屋附屬設(shè)備和 配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣

12、減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對 附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原 值”。如果你公司在房屋裝修過程中更換了上述文件列明的房屋附屬設(shè)施和配套設(shè) 施，則無論會計上如何核算，都要并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。如果房屋裝修過程中不涉及上述列明的房屋附屬設(shè)施和配套設(shè)施的更換，僅是 裝飾性的普通裝修，根據(jù)財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行 規(guī)定（財稅地字19868號）中“房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬 簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價”的規(guī)定，這些費用是否計入房產(chǎn)價值應(yīng)根 據(jù)會計相關(guān)規(guī)定來判斷。根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則一固定資產(chǎn)的規(guī)定，固定資產(chǎn)的更 新改造、裝修

13、修理等后續(xù)支出，如果使可能流入企業(yè)的經(jīng)濟利益超過了原先估計， 如延長了固定資產(chǎn)的使用壽命，或者使產(chǎn)品質(zhì)量實質(zhì)性提高、產(chǎn)品成本實質(zhì)性降低， 則應(yīng)當(dāng)計入固定資產(chǎn)賬面價值。除此之外的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為當(dāng)期費用。企業(yè) 在核算時，應(yīng)依據(jù)上述原則判斷固定資產(chǎn)后續(xù)支出是否資本化，從而確定裝修費用 是否應(yīng)納入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。房屋裝修費是否應(yīng)計入固定資產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅?近日，某企業(yè)財務(wù)人員來電咨詢，所在公司對新建辦公樓進行裝修，所發(fā)生裝 修費用會計上計入了“固定資產(chǎn)一一固定資產(chǎn)裝修”，并單獨核算，咨詢對發(fā)生的裝修費是否應(yīng)計入房屋原值一并繳納房產(chǎn)稅？稅務(wù)機關(guān)解答：對于房屋裝修費是否應(yīng)計入固定資產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)

14、稅，應(yīng)根據(jù)裝修涉及的工程而定。國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2005173號）有明確規(guī)定：1、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及 智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值， 計征房產(chǎn)稅。2、對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的， 在將其價值計入房產(chǎn)原值時， 可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零 配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值”。因此，如果你公司在房屋裝修過程中更換了上述文件列明

15、的房屋附屬設(shè)施和配套設(shè)施，則無論會計上如何核算，都要并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅；如果房屋裝修過 程中不涉及上述列明的房屋附屬設(shè)施和配套設(shè)施的更換，僅是裝飾性的普通裝修， 根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定以及會計準(zhǔn)則的規(guī)定，不必計入固定資產(chǎn)賬面價值，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為 當(dāng)期費用。稅務(wù)機關(guān)建議，今后企業(yè)遇到類似問題核算時，應(yīng)依據(jù)判斷固定資產(chǎn)后 續(xù)支出是否資本化，從而確定裝修費用是否應(yīng)納入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。（王力生）納稅人發(fā)生的裝修費支出是否要作為房產(chǎn)稅的計稅基礎(chǔ)？咨詢內(nèi)容： 最近，我公司對職工衛(wèi)生間進行了重新裝修， 更換了所有的坐便器、 洗手盆等衛(wèi)生潔具以及瓷磚。對于裝修發(fā)生的十多萬元支出，我公司記入了長期待攤費用。稅務(wù)機

16、關(guān)在檢查時，提出我公司應(yīng)將此項支出并入固定資產(chǎn)原值，作為繳 納房產(chǎn)稅的計稅基礎(chǔ)。 我們認(rèn)為此項裝修費未記入固定資產(chǎn)原值， 不應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。 對此雙方意見不一。請問，裝修費是否應(yīng)作為房產(chǎn)稅的計稅基礎(chǔ)？專家回復(fù)內(nèi)容如下：財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān) 問題的通知（財稅 2008 152 號）規(guī)定：“對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論 是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原 價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算?！币虼耍袛嘌b修費是否作為房產(chǎn)稅的 計稅基礎(chǔ)， 要首先確定根據(jù)會計制度的規(guī)定， 裝修費是否應(yīng)計入固定資產(chǎn)賬面價值。企業(yè)會計制度 （財會字 20

17、00 第 025 號）第二十七條規(guī)定：“在原有固 定資產(chǎn)的基礎(chǔ)上進行改建、擴建的，按原固定資產(chǎn)的賬面價值，加上由于改建、擴 建而使該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的支出，減去改建、擴建過程中發(fā)生的 變價收入，作為入賬價值?！逼髽I(yè)會計準(zhǔn)則第 4 號固定資產(chǎn) （2006 ）第六條規(guī)定：“與固定資產(chǎn)有 關(guān)的后續(xù)支出，符合本準(zhǔn)則第四條規(guī)定的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計入固定資產(chǎn)成本；不 符合本準(zhǔn)則第四條規(guī)定的確認(rèn)條例的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。”其第四條的 確認(rèn)條件是：“（一）與該固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；（二）該固 定資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量?！绷硗馄髽I(yè)會計準(zhǔn)則第 4 號固定資產(chǎn)應(yīng)用 指南對固定

18、資產(chǎn)后續(xù)支出解釋為“固定資產(chǎn)在使用過程中發(fā)生的更新改造支出、修 理費用等”根據(jù)上述規(guī)定，貴公司裝修衛(wèi)生間，全部更換了衛(wèi)生潔具且支出額較大，應(yīng)屬 于固定資產(chǎn)后續(xù)支出中的更新改造支出，應(yīng)計入固定資產(chǎn)原值。雖然貴公司此項支 出沒有計入固定資產(chǎn)科目，而是計入了長期待攤費用科目，但是按照財稅 2008 152 號文的規(guī)定，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計 算繳納房產(chǎn)稅。房屋的裝修費是否計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅？問：我企業(yè)新購置一棟房產(chǎn)，進行房屋裝修發(fā)生的裝修費如何處理，是否計入 房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅？答：對新建房屋進行初次裝修，凡屬于與房屋不可分割的吊頂、高檔燈具、墻 飾、地磚、門窗

19、等投資，不論其帳務(wù)如何處理，一律并入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。對 舊房重新裝飾、裝修的投資額，按現(xiàn)行會計制度規(guī)定，凡計入固定資產(chǎn)科目、增加 房產(chǎn)原值的，征收房產(chǎn)稅，不增加房產(chǎn)原值的，不征收房產(chǎn)稅。我公司最新租了 2 層寫字樓，發(fā)生裝修費 300 萬元，不用繳納房產(chǎn)稅吧？【解答】財政部、國度稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通 知（財稅 2008152 號）規(guī)定，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會 計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)依照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。其中，房屋原價應(yīng)根 據(jù)國度有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算，納稅人未按國度會計制度規(guī)定核算并記載的， 應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。對于租入新房

20、屋的裝修支出，根據(jù)公司會計準(zhǔn)則和公司所得稅法有關(guān)精神，如 由承租人承擔(dān)有關(guān)裝修費用，作為承租公司的“長等待攤費用”，未計入出租方的 房屋原值，所發(fā)生的裝修支出不繳納房產(chǎn)稅。綜上：1、房屋改建、擴建支出應(yīng)該計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。2、新建房屋初次裝修費用應(yīng)計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。3、租入房屋由承租人承擔(dān)的裝修費用，所發(fā)生的裝修支出不繳納房產(chǎn)稅。4 、舊房重新裝修， 涉及國稅發(fā) 2005173 號列明的房屋附屬設(shè)施和配套設(shè)施的 更換，則無論會計上如何核算，都要并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅；如果房屋裝修過程 中不涉及上述列明的房屋附屬設(shè)施和配套設(shè)施的更換，僅是裝飾性的普通裝修，根 據(jù)相關(guān)文件規(guī)定以及會計準(zhǔn)

21、則的規(guī)定，看是否應(yīng)該資本化，資本化的并入房產(chǎn)原值 征稅，不資本化的不征稅。問題：對于舊房重新裝修的裝修費是否征收房產(chǎn)稅，說起來似乎很清楚了，主 要看是否應(yīng)該資本化，資本化的并入房產(chǎn)原值征稅，不資本化的不征稅。那么，裝 修費倒底是否應(yīng)該資本化呢？答案仍然很模糊，各家的解答也不一致。對納稅人最有利的是南京市地方稅務(wù)局的答復(fù)：如果房屋裝修過程中不涉及上 述列明的房屋附屬設(shè)施和配套設(shè)施的更換，僅是裝飾性的普通裝修，根據(jù)相關(guān)文件 規(guī)定以及會計準(zhǔn)則的規(guī)定，不必計入固定資產(chǎn)賬面價值，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為當(dāng)期費用。對納稅人最不利的是丹陽財經(jīng)網(wǎng)的答復(fù)：貴公司裝修衛(wèi)生間，全部更換了衛(wèi)生 潔具且支出額較大，應(yīng)屬于固定資產(chǎn)后續(xù)

22、支出中的更新改造支出，應(yīng)計入固定資產(chǎn) 原值。按丹陽市的解答，與固定資產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，都應(yīng)該資本化。所以，房屋 的裝修費用無論會計上是否計入房產(chǎn)原值，都應(yīng)該征收房產(chǎn)稅。比較適中的是 * 校的答復(fù)：固定資產(chǎn)的更新改造、裝修修理等后續(xù)支出，如果 使可能流入企業(yè)的經(jīng)濟利益超過了原先估計，如延長了固定資產(chǎn)的使用壽命，或者使產(chǎn)品質(zhì)量實質(zhì)性提高、產(chǎn)品成本實質(zhì)性降低，則應(yīng)當(dāng)計入固定資產(chǎn)賬面價值。除 此之外的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為當(dāng)期費用。網(wǎng)校對裝修費用是否資本化作了一個相 對明確的界定：使可能流入企業(yè)的經(jīng)濟利益超過了原先估計。但是，有兩個問題：1、怎么算使可能流入企業(yè)的經(jīng)濟利益超過了原先估計？答復(fù)中列舉了兩種

23、情 形：延長了固定資產(chǎn)的使用壽命，或者使產(chǎn)品質(zhì)量實質(zhì)性提高、產(chǎn)品成本實質(zhì)性降 低。一般性的房屋裝修是不是具備前面兩種情形呢？裝修費需不需要資本化呢？比 如，酒店、歌舞廳等場所裝修應(yīng)該是使服務(wù)質(zhì)量有實質(zhì)性提高， 會帶來生易的紅火。 對酒店、歌舞廳等裝修費用是不是就應(yīng)該征收房產(chǎn)稅呢？其他企業(yè)房屋裝修效果雖 不如酒店、歌舞廳明顯，但對改善企業(yè)形象，提升企業(yè)品位無疑也是大有好處，這 算不算使可能流入企業(yè)的經(jīng)濟利益超過了原先估計呢？2、按照國稅發(fā) 2005173 號文， 對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的， 在將其 價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施 中易損壞、需要經(jīng)

24、常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。比照這個規(guī)定，對 于房屋裝修，將新裝修費并入房產(chǎn)原值征稅的時候是否也可以扣除原裝修費用呢？我個人認(rèn)為，房產(chǎn)稅應(yīng)該立足于對財產(chǎn)征稅，裝飾、裝修只起一種短期性的、 美觀的作用，對房產(chǎn)價值不可能有實質(zhì)性的增加，所以，我傾向于南京市地方稅務(wù) 局的觀點：僅是裝飾性的普通裝修，不必計入固定資產(chǎn)賬面價值，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為當(dāng)期 費用。自然也不征收房產(chǎn)稅。實際工作中常見的房產(chǎn)稅征免政策（三）附屬設(shè)備和配套設(shè)施房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅最新政策解讀根據(jù)我國稅法規(guī)定，企業(yè)自用房產(chǎn)依照房產(chǎn)原值一次減除10 %30 %后的余值按 1.2 的稅率計算繳納房產(chǎn)稅。因此要正確征收房產(chǎn)稅

25、，需要對房產(chǎn)原值有清楚 的界定。有關(guān)房產(chǎn)原值的規(guī)定：根據(jù)國家稅務(wù)總局 86 財稅地字第 008 號文規(guī)定，“房 產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿固定資產(chǎn)'科目中記載的房屋原 價。”因此，凡按會計制度規(guī)定在賬簿中記載有房屋原價的，即應(yīng)以房屋原價按規(guī) 定減除一定比例后作為房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅； 沒有記載房屋原價的， 按照上述原則， 并參照同類房屋，確定房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。有關(guān)房屋附屬設(shè)備、配套設(shè)施：應(yīng) 計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅的附屬設(shè)備和配套設(shè)施包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè) 備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。而對于房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施如何界定，國家稅務(wù)總局曾下發(fā)了幾個文件予 以規(guī)

26、定， 1987 年 3 月國家稅務(wù)總局曾下發(fā)了財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船 使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定（財稅地 19873 號），其中第二條明確了應(yīng) 包含在房產(chǎn)原值中計征房產(chǎn)稅的房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的范圍。文件規(guī)定，應(yīng)計 入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅的附屬設(shè)備和配套設(shè)施包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備 或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。 主要有 :暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備； 各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線； 電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣 管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網(wǎng)、照明線從進線盒聯(lián)接管算起。

27、1987 年 11 月財政部、國家稅務(wù)總局又下發(fā)了財政部、稅務(wù)總局關(guān)于對房屋 中央空調(diào)是否計入房產(chǎn)原值等問題的批復(fù) （財稅地 198728 號），對中央空調(diào)有 關(guān)問題進行了明確：新建房屋交付使用時，如中央空調(diào)設(shè)備已計算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng) 包括中央空調(diào)設(shè)備；如中央空調(diào)設(shè)備作單項固定資產(chǎn)入賬，單獨核算并提取折舊， 則房產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備。關(guān)于舊房安裝空調(diào)設(shè)備，一般都作單項固定資 產(chǎn)入賬，不應(yīng)計入房產(chǎn)原值。但是.隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和房屋功能的不斷完善、多樣化，現(xiàn)實生活中，一些 新的設(shè)備和設(shè)施層出不窮，如給排水、采暖、消防、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，這 些在以前的文件中都沒有明確規(guī)定，

28、導(dǎo)致企業(yè)乃至稅務(wù)機關(guān)在實際計征房產(chǎn)稅時難 以界定是否納入房產(chǎn)原值進行征稅。 為此，國家稅務(wù)總局 2005 年 10 月下發(fā)了國 家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知 （國稅發(fā) 2005173 號），對上述問題進行了明確。主要內(nèi)容包括 ;1. 為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體， 不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及 智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值， 計征房產(chǎn)稅。這里要注意的是 ,新規(guī)定調(diào)整了財稅地 198728 號文件中明確的房屋附屬設(shè)備 和配套設(shè)施征收房

29、產(chǎn)稅的規(guī)定，調(diào)整為：無論在會計核算中是否單獨記賬與核算， 都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。財政部稅務(wù)總局關(guān)于對房屋中央空調(diào)是否計入 房產(chǎn)原值等問題的批復(fù) （87 財稅地字第 028 號）同時廢止。2. 對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減 原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零 配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。此條規(guī)定是以前規(guī)定中所沒有的,提醒納稅人注意掌握和運用。另外，對針對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅，其性質(zhì)和房產(chǎn)稅 類似，文件中也明確規(guī)定了要比照上述規(guī)定執(zhí)行，也就是說新規(guī)定適用于內(nèi)、外資 企業(yè)。本通知自 2006 年

30、 1 月 1 日起執(zhí)行。江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)局總局關(guān)于進一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知的通知 （蘇地稅發(fā) 200619 號） 各省轄市及蘇州工業(yè)園區(qū)地方稅務(wù)局， 常熟市地方稅務(wù)局， 省地方稅務(wù)局直屬分局：現(xiàn)將國家稅務(wù)局總局關(guān)于進一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知（國稅發(fā) 2005173 號）（以下簡稱“通知”）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并提 出如下補充意見，請一并貫徹執(zhí)行：一、納稅人更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施，需“扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價 值”的，應(yīng)由其在該納稅年度結(jié)束后 15 日前，隨同辦理房產(chǎn)稅納稅申報時申報， 提供房產(chǎn)稅扣減房屋附屬原設(shè)備和配套設(shè)施申報備案表（見附表）和原始發(fā)票 （或入帳決算書、審計決定書等）復(fù)印件，經(jīng)主管地稅機關(guān)審核后，方可予以扣減。同時，各主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)做好相關(guān)管理臺帳。二、“通知”中第二條所述“扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值”是指扣減原來 相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的帳面凈值。三、“通知”中第二條所述“零配件”是指單位價值標(biāo)準(zhǔn)為 2000 元以下（不包括 2000 元）的房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的相關(guān)配件。問：我司開發(fā)產(chǎn)品一商場出租，租金由房租及配套設(shè)施設(shè)備租金組成。配套設(shè) 施設(shè)備為電梯、發(fā)電機、空調(diào)、供電及市政等，其中供電原為 1000KW ，應(yīng)承租人 要求，增