購房合同說明

1、建議購房者在補充協(xié)議中對無法取得銀行貸款的情況下，對房款支付的具體方式 或賦予購房者解約權作出補充，以免因銀行貸款不能取得而給自己造成巨大的經 濟壓力或引致不必要的糾紛。建議購房者在補充協(xié)議中明確約定取得房屋產權證的具體時間，并規(guī)定相應的違 約責任，以督促開發(fā)商加快辦理，降低風險購房者如未能將廣告宣傳或樓書中的注明事項添加到補充協(xié)議中，使之成為合同 的一部分，在購房者發(fā)現(xiàn)不符之處時，該等注明事項將不會對開發(fā)商形成法律上 的約束力購房者簽訂合同時，一定要耐心看完全文，遇到空白處應填上自己應有權益的內 容。如無需填寫時，也應劃上橫線，防止對方在空白處私自填上對其有利的內容 合同中所指的不可抗力事件

2、是指：火災、地震、水災、戰(zhàn)爭等人力不能抗拒的事 件。此類事件的發(fā)生，須有市政府主管部門出具的證明文件，并且與預售商品樓 宇的延遲交付之間，存在直接和必然的因果關系。補充協(xié)議是對合同的補充和修訂。所以按照合同法的規(guī)定，當補充協(xié)議的條 款與合同正文有抵觸時，以補充協(xié)議中約定的條款為準發(fā)展商交付房屋的日期一定要寫明確，應明確到某年某月某日交屋，而不應用模 棱兩可的措詞來表達，因為這里涉及到逾期交房的違約問題。對于購置房屋的面積要明確銷售面積（含分攤的公用面積）是多少。如面積誤差 率超過約定范圍，客戶有權要求退房或追繳利息損失。目前，有些城市如上海， 甚至規(guī)定發(fā)展商實測面積大于客戶購置面積時客戶將不必

3、追補面積款，而實測面 積小于購置面積，發(fā)展商還要退款 所以， 在合約上應注明氣源通氣的準確時間或注明如入住率不夠不能按時通氣時 發(fā)展商采取的應急辦法。應在合同中明確提出產權證發(fā)放到手中的準確時間。目前由于各方面的因素，產 權證發(fā)放比較慢，但也應限定適合的日期，發(fā)展商不能無限制地拖發(fā)產權證。購房者在接收房子入住前應請開發(fā)商出示三個證明：1、經建設工程質量監(jiān)督機 構核驗合格的建筑工程合格證書。2、具備廣州市新建住宅交付使用許可證。3、開發(fā)商已辦理房地產初始登記手續(xù)，并取得新建商品房的房地產權證。最好做到三證齊全，否則以后的事夜長夢多，極有可能留下后遺癥。當然，購房者在 簽訂預售合同時應當注明上述三

4、個內容，并寫明一旦違約之后的賠償責任。第一招：文本合同中的空白部分應是開發(fā)商和購房人雙方真實意思的表示，需要 雙方共同協(xié)商簽定，因此，你完全有理由拒絕發(fā)展商的“越俎代庖”； 第二招：在簽約過程中，有些項目由于銷售火爆或開發(fā)商對后期開發(fā)沒有信心， 拒不讓購房人簽補充協(xié)議，對此，購房人應有清醒認識：簽署補充協(xié)議是開發(fā)商 和購房人雙方的權利；另外，凡是不讓簽補充協(xié)議的大多是因為開發(fā)商無法或沒 有足夠信心兌現(xiàn)承諾，對此，購房人應事先明悉，不該事后抱怨； 第三招：將售樓廣告中或銷售過程中開發(fā)商口頭承諾的內容 （當然最好能有規(guī)劃文 件的復印件 ）簽進合同， 如開發(fā)商不配合， 也一定要盡量爭取將你在意的幾點

5、事項， 如“涉外租賃權”、“產權證辦理”、“學校建成日期”、“樓下的綠地”、“車 位”等特別給予書面約定；第四招：為避免公攤面積增大、戶內面積減小，而面積增加值又在誤差范圍 內的情況發(fā)生，對于面積差異的處理宜選用合同文本第二項，雙方最好就此協(xié)商 好解決辦法，如“公攤面積超過多大比例開發(fā)商不得再要求購房人付款”，“戶 內面積縮小多少比例開發(fā)商要給予補償，如何補償”等；第五招：詳細約定交房條件，如提供竣工驗收備案表、小區(qū)道路暢通、社區(qū) 環(huán)境良好、水電開通等等；第六招：開發(fā)商約定的違約賠償標準一般較低，多為銀行存款利率，建議購 房人要求改為“按個人住房商業(yè)貸款利率”，以示公平；第七招：將“不可抗力約

6、定”條款中“包括但不限于”的“但不限于”刪去, 并最好約定“當確因市政原因延誤交房時，應提交有關部門的證明文件”；第八招：開發(fā)商是無權就物業(yè)管理作出承諾的，所以，在合同中約定物業(yè)管 理費的意義并不大重要的是，要在簽定購房合同的同時要求開發(fā)商出示經小區(qū)辦 備案的物業(yè)管理公約；第九招：先別急著簽合同，把開發(fā)商提供的合同復印件拿回家仔細研究，如有 條件最好聘請專業(yè)人士幫忙，至少自己要按條款逐一試算、試想一一當每一項條 款開發(fā)商執(zhí)行不利時，合同中是否已約定處理辦法，約定的內容、賠償是否讓你 滿意，而千萬不能只約定“不能怎樣”、“應該怎樣”，卻沒有約定處理及賠償 細則。有時“先小人后君子”是非常必要的一

7、一這招是絕招 一、關于基本情況條款，需要注意以下幾個方面的內容：1、證照齊全、主體統(tǒng)一。2、證照與買賣標的統(tǒng)一。3、其他情況如建筑物名稱一般應是經過上海市地名委員會許可的名稱。二、關于面積條款，一般應注意以下幾個方面：1、房屋坐落要按由房屋所在地派出所出具的編制門牌號批復填寫，另外，如所處 幢、層、室也要詳細準確填寫。2、除購買房屋的總建筑面積外，套內建筑面積和公用建筑面積也必須填寫，建筑 面積要精確到小數點后兩位。3、在規(guī)定暫測面積與實測面積差異處理時，購房者應堅持按合同文本中約定方式填寫，如可以填寫雙方可接受的誤差范圍。4、有時，開發(fā)商為吸引購房者而夸大得房率，為避免這種情況發(fā)生，購房者有

8、、 還應對套內建筑面積的差異處理做出約定，防止出現(xiàn)總建筑面積差異與合同約定 相符，但套內實測建筑面積大大低于暫測面積的情況。三、關于價格條款，總價款的具體內涵主要包括：1、合同文本中已確定，乙方購買該房屋的總價款是指該房屋所有權和該房屋占有 范圍內的土地使用權的總價格。2 、購房者與開發(fā)商應明確，購房者除總房價款外，不再另外支付該房屋設備、設施和公用設備、設施費用。或者對電話、電視 線路費、電子防盜門費用、電表、煤氣表、水表費用、小區(qū)智能化管理系統(tǒng)費用、 停車庫等公用設施的建設費用等等作出明確規(guī)定，以免購房者在入住時被強迫肴 繳納各種名目的費用。四、關于付款方式條款 合同文本第六條規(guī)定了購房者

9、的付款方式。通常付款方式有一次性付款、按時間 分期付款、按建設工程進度分期付款、抵押貸款等幾種方式。五、關于設計變更條款，購房者應注意以下幾個方面：1. 購房者為保護自己的權益， 一定要堅持填寫些條， 即開發(fā)商不得擅自變更該房屋 的建筑設計。2. 如果開發(fā)商沒有得到購房者的同意改變了所購房屋的建筑設計，也未簽訂合同變更協(xié)議，購房者有權退房。3. 開發(fā)商一般會對這一條款中的房屋建筑設計概念作有利于己方的解釋，通常會以預售合同附件中“房屋平面圖和 （或）建筑結構裝修及設備標準規(guī)定的設計方案” 作為標準。六、關于房屋交付條款，購房者應注意以下幾個方面：1. 合同文本中的第一個條件是“經本市建設工程質

10、量監(jiān)督機構核驗合格”，一般購房者在接收時應驗看交付房屋的建設工程質量核驗證明書。2. 第二個條件是“辦理房地產初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產權證”，3. 房屋交付時間。房屋交付時間應明確，要具體到日。4. 在確定給予開發(fā)商延期交房的免責權時要非常慎重， 不能同意開發(fā)商任意擴大免 責范圍。如以下免責條款就不能接受：（ 1 ）非開發(fā)商所能控制的原因，如市政配套不能及時提供； （2）該房屋建設工地鄰近的工程建設使房屋的建造施工不得不 停止；（ 3 ）在建造該房屋時，非開發(fā)商所能控制的原因導致未能或未能及時采購到合同規(guī)定的建材設備等。七、關于不可抗力條款一般合同中所說的“不可抗力”是指當事人雙方在

11、訂立合同時不能預見、對其發(fā)生和后果不能避免并不能克服的客觀事件。不可抗力發(fā)生后，受影響一方應采取措施減少損失；如未采取措施或采取措施不當，致使損失擴大的，則擴大部分不屬于免責范圍。這里一定要注意開發(fā)商不能控制的事項并不都是不可抗力。八、關于違約條款，實際簽訂時購房者應注意：1. 購房者對第七條第 2 項中的“實際經濟損失”應加以明確，如用“可購見的經濟損失”，或要求開發(fā)商盡合理的、謹慎的義務以減少損失；因開發(fā)商原因使損失擴大的，擴大部分損失不在賠償之列。作出這些限定可防止開發(fā)商到時漫天要價。2. 為了避免非購房者過錯導致的逾期付款， 購房者還可在合同中說明， “如因甲方或甲方委托的收款人（銀行

12、）的過錯，或乙方不能控制的原因（如不可抗力）導致乙方逾期付款或不能付款的，乙方不承擔違約責任?！?. 第十一條規(guī)定了如果開發(fā)商未按合同約定期限內將該房屋交付給購房者，購房者有權按已支付的房價款向開發(fā)商追索逾期利息，并由開發(fā)商承擔違約責任。4. 購房者在第十一條中還可以約定開發(fā)商逾期交付房屋對自己造成哪些損失，如被迫在外租房、多次搬遷的費用等，由此確定開發(fā)商應賠償的數額。九、關于權益轉讓條款1. 第十九條的約定明確了購房者準備在期房階段轉讓合同項下的權益。2. 第二十一條約定“乙方在取得房地產權證后，可依法轉讓、抵押、出租。如發(fā)生 上述事實，本合同及其附件中的一切約定對乙方之受讓人或繼承人或其他

13、權利人 具有同等效力。乙方之受讓人、繼承人或其他權利人均應無條件接受本合同及其 附件所有的各項規(guī)定、條文及管理規(guī)定的約束?！?. 第二十二條主要是約定購房者轉讓、 抵押、出租房屋的善后義務， 不需要也不應 改動。十、關于爭議解決條款 發(fā)生爭議時，雙方應盡量協(xié)商解決。如果協(xié)商不能解決的，可以選擇申請仲裁或 提起訴訟。申請仲裁和提起訴訟利弊不一，購房者應慎重選擇。1. 申請仲裁要依糾紛的情形而定， 通常應根據申請解決的問題不同， 仲裁的管轄機 關也不同，在預售商品房合同中可填寫上海市或國家、其他地方仲裁委員會。2. 當協(xié)商調解失敗，購房當事人又沒有選擇仲裁，或者仲裁裁決被撤銷的情況下， 符合起訴條

14、件的，可以依法提起訴訟。有時可以是行政訴訟。提起訴訟時，首先 要注意訴訟時效。其次，要收集進行訴訟的相關證據，必要時向人民法院申請證 據保全。再次，最好聘請專業(yè)的律師代理，非專業(yè)人士在訴訟中容易忽略重要的 細節(jié)。十一、關于補充條款 在補充條款中通常約定的內容有：1. 付款方式。如定金條款、公積金貸款、按揭貸款等。2. 藍印戶口的約定。 如購房者需申辦藍印戶口， 則需要開發(fā)商承諾， 購買該房屋可 以按政策規(guī)定申辦藍印戶口；否則購房者有權退房，要求賠償全部損失。3. 雙方約定的其他事項。如開發(fā)商在廣告中的各種承諾。4. 通知的方式和地址。如快遞、掛號是投遞生效還是送到生效。十二、關于附件條款合同文

15、本中的附件主要有房屋平面圖、建筑結構、裝修及設備標準、相關情況、房屋使用公約或有關承諾書。這些附件與正文具有同等的法律效力，主要是對不便在合同正文說明的部分在此詳細說明，簽約時應對之細致、準確地填寫。1. 在房屋平面圖上應用紅線把所購單元（套）勾出，標出室（座）號。2. 在關于建筑結構、 裝修及設備標準附件中， 購房者應核對其中的內容與開發(fā)商的 承諾是否一致。3. 在相關情況附件中，主要是說明轉讓、抵押、租賃、相鄰關系的基本情況。違約金是指一方當事人由于過錯不履行或不完全履行合同，應當依照合同的約定或由法律的規(guī)定，支付給另一方一定數量的貨幣；賠償金則是指合同當事人一 方違反合同約定，而給對方造

16、成損失的，應給予一定數量貨幣進行賠償 開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照、房地產開發(fā)企業(yè)資質證書。2、一證兩書：商品房預售 / 銷售許可證、商品住宅質量保證書、住宅 使用說明書一、所購房屋的建筑面積、套內建筑面積、土地分攤面積、套內房屋的層高、房 屋分隔、朝向、房屋所在整幢房屋的有關情況、整個小區(qū)的布局和配套設施、車 位數量以及車位租售情況。二、所購房屋實測面積的測繪單位和測繪方法。三、購房時房屋的建設進度和資金的落實情況。四、購房人有權知道預付樓款是否確實被用于所購房屋的建設。五、房產公司對房屋的建筑設計變更，應事先征得購房人的承認或確認，否則購 房者有權退房。六、購房人有權知道所購房屋質量驗收具體由誰負責，

17、并在此前 提下明確驗收人的責任和驗收不當所承擔的法律后果等。七、設定房屋及各部位維修的最低保修年限及責任人。八、房產公司應當告知購房人，房屋交付的標志是權利交付而不僅僅是實物交付。 購房人有權知道房產公司辦出大、小產證的進程和期限，并據此設定雙方的權利 義務以及房產公司不能按時辦妥房屋產權證應當承擔的相應法律責任第一，在合約書中，應注明與發(fā)展商談定的付款方式與價位，是按揭付款還是工 程期分期付款。如是分期付款，每期款的繳款時間應注明。第二，發(fā)展商交付房屋的日期一定要寫明確，應明確到某年某月某日交屋，而不 應用模棱兩可的措詞來表達，因為這里涉及到逾期交房的違約問題。第三，對于購置房屋的面積要明確

18、銷售面積（含分攤的公用面積）是多少。如面 積誤差率超過約定范圍，客戶有權要求退房或追繳利息損失。目前，有些城市如 上海，甚至規(guī)定發(fā)展商實測面積大于客戶購置面積時客戶將不必追補面積款，而實測面積小于購置面積，發(fā)展商還要退款。第四，應提出天然氣或煤氣的準確通氣時間。因煤氣公司有規(guī)定，必須等到樓宅 入住率達 70 時才通氣源。因此，雖然煤氣管道已通，但客戶尚有可能用不上煤 氣，給生活帶來諸多不便。所以，在合約上應注明氣源通氣的準確時間或注明如 入住率不夠不能按時通氣時發(fā)展商采取的應急辦法。第五，應在合同中明確提出產權證發(fā)放到手中的準確時間。目前由于各方面的因 素，產權證發(fā)放比較慢，但也應限定適合的日

19、期，發(fā)展商不能無限制地拖發(fā)產權 證。第六，發(fā)展商在與客戶簽約時，除簽署正式合同外，為了更清晰地闡述協(xié)議內容， 往往還會讓客戶再簽署一份補充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成 不能按期交房的免賠責任，以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。 一般情況下，發(fā)展商簽此合同，主要是為了保護自己在一些非人力能控制的情況 下造成違約規(guī)避風險的一種方式。但客戶也應多加注意，仔細研讀補充條款，以 免落入某些不法發(fā)展商的文字陷阱。一般而言，簽約時最重要的就是上述幾個問 題，但對其他條款也應從發(fā)展商處拿復印件回家仔細研究，一定要做一個明明白 白的購房人 妥價格后，購房者應簽訂認購書（附錄樣本），并交

20、付一定額度的定金，雙方在 協(xié)議中應明確購房者在什么情況下可終止協(xié)議、索回定金。認購書主要內容包括：認購物業(yè)、房價（包括戶型、面積、單位價格、總價）、付款方式、認購條件（包 括認購書應注意事項、定金、簽訂正式條約的時間、付款地點等）。2、簽完認購書后，售方應給購房者發(fā)放簽約須知，內容包括：簽約地點、購房者應帶證件、貸款憑證說明、繳納有關稅費的說明。3、完成以上環(huán)節(jié)，就該簽訂正式的購房合同了。內容包括：（1）售房人土地使用依據及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內銷房、外銷房等；（2）房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等；（3）付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、

21、違約責任等；（4）交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等；（5）質量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質量爭議的處理等；（6）產權登記和物業(yè)管理的約定；（7）保修責任；（8）購房人使用權限；（9）雙方認定的爭議仲裁機構；（ 10 ）違約賠償責任；（ 11 ）其他相關事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。在簽訂上述各項條款時，購房者尤其需要關注以下幾項基本問題：1、購房合同的各項內容要盡可能全面、詳細、各項規(guī)定之間要避免相互沖突，尤 其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準確；簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應是項目立項批準文件的投資建設單位，也不能以上級主管單位或下屬機構的名義簽訂合同，簽字人應是法人代表本人，或公司章程上授權