精編2019年房地產(chǎn)建設(shè)項目可行性研究報告

1、房地產(chǎn)建設(shè)項目可行性研究報告2019 年 4 月第一部分 項目概況項目名稱北潞園居住區(qū)北潞馨家園小區(qū)二、項目的地理位置該項目位于北京良鄉(xiāng)衛(wèi)星城北潞園綠色生態(tài)居住區(qū)西側(cè)， 占地面積 110000 平方米，是北潞園居住區(qū)繼春、芳、冠、華后的第五期工程。北潞馨南側(cè)是古老的刺猬河，東南側(cè)是對外開放的社區(qū)公園，西北側(cè)是京 石高速公路（中間有 90 米綠化隔離帶），小區(qū)限高 12 米。三、社區(qū)交通條件該項目所在北潞園居住區(qū)交通便利，北靠京石高速公路，東側(cè)良坨路通青 龍湖及坨里，南距閆村出口一公里，東南離京周公路 80 米。社區(qū)距京廣、京九 鐵路 2 公里左右。良鄉(xiāng)機場可運營小型客機。社區(qū)公交 616 直達(dá)

2、西客站、長椿 街，922 通往前門。 917 、971 及多條小公共路線環(huán)繞社區(qū)。四、供水條件良鄉(xiāng)水質(zhì)偏硬，距小區(qū)南 2 公里處有良鄉(xiāng)第一供水廠。目前建于青龍湖南 庫的第二供水廠可供 15 萬人生活用水，目前正在協(xié)商的磁家務(wù)引水工程已通到 青龍湖鎮(zhèn)南四位村， 近期有望與第二供水廠接通， 此舉將基本解決良鄉(xiāng)地區(qū)的供 水困難問題。北潞園居住區(qū)內(nèi)北潞華家園小區(qū)有恒溫為 39 C的溫泉，有著十分豐富的溫 泉浴資源。生活污水可排入北潞園居住區(qū)內(nèi)的污水處理站。經(jīng)過處理后可達(dá)到中水標(biāo)準(zhǔn)，可解決社區(qū)的綠化、消防和洗車用水五、電力供應(yīng)社區(qū)南側(cè)建有黃辛莊變電站，北潞園居住區(qū)開閉站可雙路供電。六、通訊條件社區(qū)與市程

3、控電話 939 局（10 萬門 ）接通。七、工程地質(zhì)及水利防洪社區(qū)地基承載力在 9 12 噸之間，完全可以滿足民用住宅建設(shè)的要求。社區(qū)西南側(cè)的刺猬河 91 年按照 50 年一遇洪水的標(biāo)準(zhǔn)治理完畢。下游一公 里處已修建一處橡膠壩， 另兩處橡膠壩有望今年雨季前完成。 屆時，刺猬河畔又 可見楊柳倒垂的美麗景象。八、燃?xì)夤?yīng)及采暖北潞園居住區(qū)燃?xì)獠捎锰烊粴?，采用分戶式采暖爐自我調(diào)控溫度。九、社區(qū)周邊自然人文景觀房山地區(qū)名勝古跡資源豐富。有馳名中外的“世界文化遺產(chǎn)”北京人遺址， 佛教勝地云居寺。自然景觀有銀狐洞、石花洞、仙棲洞、上方山云水洞、十渡風(fēng) 光，距離最近的人文景觀昊天塔建于遼代，距今有 1000

4、年的歷史。豐富的旅游資源可為該項目增強人文氣息和市場吸引力。第二部分 市場分析一、北京市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀北京市今年的房地產(chǎn)總量仍然會放大，只是會出現(xiàn)局部調(diào)整的情況，最明 顯的反應(yīng)是銷售價格普遍下調(diào)， 說明市場本身的杠桿作用正在得到體現(xiàn)， 經(jīng)過此 次凈化后的房地產(chǎn)市場會更加成熟，對未來的房地產(chǎn)市場會有積極的推動作用同時，去年北京 2008 年奧運承辦成功， 中國加入 WTO 等利好因素會在今 后幾年中逐步體現(xiàn)。 今年北京南城改造力度加大， 購房消費群體擴容暗示新一輪 住宅行業(yè)競爭正在醞釀當(dāng)中。 此次的盤整正是為下一次住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)化革命鋪墊 道路。對未來北京市房地產(chǎn)市場的預(yù)測： 1雖然目前市場供給量

5、巨大， 眾多項目區(qū)域出現(xiàn)市場“飽和” ，但具有優(yōu)良 產(chǎn)品性能價格比和賣點獨特的項目仍然深受市場歡迎；2 隨著低密度住宅在北京郊區(qū)縣的大量涌現(xiàn)和公路四、五環(huán)的通車， 城郊 項目正逐步引起市場關(guān)注， 特別周邊具有良好生態(tài)環(huán)境和人文景觀的項目較受市 場青睞。二、北京市別墅市場分析 北京市別墅的發(fā)展經(jīng)過了一個曲折的過程，既是第一次房地產(chǎn)熱潮的始作 俑者，又是這次熱潮中最大的受害者。 目前的第二次熱潮已經(jīng)理性的多， 但仍是 國家限制開發(fā)的重點，投資風(fēng)險依然較大。北京市目前的別墅市場有以下幾個突出特點： 1目前別墅有兩個發(fā)展主線。一是聯(lián)排別墅 TOWNHOUSE ，二是離城區(qū) 較遠(yuǎn)，風(fēng)景秀麗的區(qū)域的單體別

6、墅 SINGLEHOUSE ；2北京市別墅市場回暖，供應(yīng)量逐年遞增，但市場消化量是總供給量的三 分之一，市場競爭激烈；3北京市別墅市場的消費市場主體是中級白領(lǐng)； 4別墅的分布有很強的地域性，大多在離市中心不遠(yuǎn)的東北到西北方位， 車程大多控制在 25 分鐘到 50 分鐘之間；5別墅定價兩極分化。 4000 6000 元之間的聯(lián)排別墅比較多，單體別墅 比較少。三、北京西南別墅市場分析北京西南同類物業(yè)市場（主要指房山、大興、豐臺西南）調(diào)查顯示： 1西南部綜合經(jīng)濟(jì)薄弱，市政基礎(chǔ)配套設(shè)施薄弱，又受傳統(tǒng)居住觀念的影 響，相對北京其他區(qū)域較為低迷。但隨著政府加大支持力度，危改計劃的出臺， 四環(huán)、五環(huán)的通行，

7、 該區(qū)域的住宅逐漸復(fù)蘇， 這有利于促進(jìn)西南部別墅市場的發(fā) 展；2就規(guī)劃而言， 規(guī)模小，品質(zhì)不高，半數(shù)以上社區(qū)內(nèi)有公寓產(chǎn)品規(guī)劃多樣， 以聯(lián)排別墅為主力，景觀、綠化形式單一；3就市場銷售而言，總價低，有競爭力，市場需求量大，新開盤項目銷售 情況較好，開盤三年以上的項目沒有人氣，空置率高；4就產(chǎn)品包裝而言，整體宣傳力度不夠，項目包裝簡單；5就客戶而言，多為南部客戶群，客戶購買主要以自住居多； 6就房山地區(qū)來說，龍華苑、金鴿園是目前房山地區(qū)僅有的別墅項目。龍 華苑以復(fù)式聯(lián)排別墅為主， 金鴿園為單體別墅。 龍華苑規(guī)模較小， 消費者可選擇 余地不大而且沒有大型會所。金鴿園檔次、規(guī)模欠佳，又沒有合法手續(xù)。北

8、潞馨 家園的同類產(chǎn)品在此區(qū)域上可以說沒有，有市場空缺。7. 大興的房地產(chǎn)市場目前現(xiàn)狀成梭型，低檔項目市場緊縮，中檔項目市場 膨脹，青島嘉園已從 3800 元漲至 4100 元，市場反映良好。日月星城半年認(rèn)購 已超過 70% 。高檔項目如麗園國際和翡翠城陷入困境， 兩個盤均價均超過 6600 元，市場反映冷淡青龍湖周邊別墅近幾年會漸成規(guī)模，天創(chuàng)集團(tuán)擬建的單體別墅有可能成為 北潞馨乃至青龍湖項目的主要競爭對手。第三部分 投資估算一、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：1 規(guī)劃用地面積： 110000 平方米2 建設(shè)用地面積： 75380 平方米3 總建筑面積： 44862 平方米住宅面積： 44062 平方米公建面積： 8

9、00 平方米增加 B 戶型 1 個，增加建筑面積 188.2+191.4=379.6 平方米增加 C1 戶型 12 個，增加建筑面積 197.2*12=2366.4 平方米增加 C2 戶型 4 個，增加建筑面積 211.4*4=845.6 平方米（以上數(shù)字以何韜設(shè)計所的設(shè)計方案為基礎(chǔ)， 其中增加了部分建筑面積并將公建 面積調(diào)整為 800 平方米）4 容積率： 0.65 總戶數(shù)： 195 戶6總?cè)丝冢?680 人二、計算前提：1住宅單位造價： 1700 元/ 平方米2公建單位造價： 3000 元/ 平方米3平均單價： 3803 元/ 平方米A 戶型 4000 元/ 平方米- 6 -B戶型3600

10、元/平方米C戶型3800元/平方米綜合考慮房山區(qū)現(xiàn)狀，我們認(rèn)為房山中高檔項目的價格上限在4000元左右，北潞馨市場定位仍應(yīng)以消化房山本地市場為主，突破此價格上限市場會有很大阻力。高端市場不適用此價格上限，青龍湖項目應(yīng)在4000元以上。三、可研計算單位：萬元總成本16112.03、直接費用12915.81（一）土地費用:2162.491 . 土地出讓金:120元/平方米904.56（房土局提供此數(shù)字，房山區(qū)土地出讓金住宅最高為120元/平方米）8432 . 土地補償費:（其中：建設(shè)用地113畝，7萬元/畝共791萬元；代征地52畝，1萬元/ 畝共52萬元）（此數(shù)字由前期提供）4 .征地管理費：以

11、上各項和的1.5%26.365 . 土地出讓契稅1.的 4%36.186.復(fù)墾費3萬元/畝3397 .超轉(zhuǎn)補償費300元/畝3.393.地上物補償:101規(guī)劃設(shè)計費150（此項費用已發(fā)生）2勘察費建安費的 1%77.33三通一平費120（此數(shù)字由前期提供）4防洪費20 元/ 平方米150.765 大市政費90 元/ 平方米407.356四源費276.381234.45二）前期工程費（采暖 23 元/平方米，做飯 22 元/ 平方米，上水 17 元/平方米，住宅部分為以上三項和 62*44062=273.18 萬元，公建部分為采暖加上水 40*800=3.2 萬元，總計 276.38 萬元）7

12、建設(shè)工程許可證執(zhí)照費 建安費的 0.15%11.68工程招標(biāo)費建安費的 0.06%4.649工程質(zhì)量監(jiān)督費建安費的 0.05%3.8710 工程印花稅建安費的 0.05%3.8711 審圖費1200* 建筑面積 *4%*10%24.1512 散裝水泥費1 元/ 平方米4.53房屋開發(fā)費9554.871 建安費7730.54 ?住宅 1700 元/ 平方米7490.54會所 3000 元/ 平方米240- 8 -2 .工程監(jiān)理費900*建筑面積*1%40.741783.593 .基礎(chǔ)設(shè)施費（1 ）綠化工程7.538*50%*120=452.28（56.5%是設(shè)計所做的原規(guī)劃的綠化率，建筑面積增加

13、、會所減少后綠化面積會有所減少，暫以50%計，北潞華的綠化單位造價為 80元/平方米,因為北潞馨的品質(zhì)要高于北潞華，單位綠化造價按120元/平方米計算。）（2 ）供電工程218.75（北潞芳供電工程總計750萬，工程施工300萬，12臺變壓器共450萬。 芳的建筑面積是15.38萬平方米，單位造價750/15.38=48.76 元，北潞馨參考 此價 48.76*4.4862=218.75 萬元）（3） 智能化工程134.59（北潞華按照16元/建筑平方米計算，考慮到北潞馨的品質(zhì)，按照30元/平方米計算，30*4.4862=134.59 萬元）（4）上下水、燃?xì)夤芫€、消防管線、道路工程、圍墻工程

14、、照明工程目前無法提供準(zhǔn)確數(shù)字，按照估算在10% 15%之間，取中值按 13%計算,7730.54*13%=1004.97 萬元。、間接費用（一）管理費（二）財務(wù)費用2731.74（三）不可預(yù)見費（四）銷售費用直接費的3%388.55貸款5000萬元，期限 5492年，年利率5.49%建安費的5%386.53銷售收入的3%502.73-9 -（高檔物業(yè)的前期推廣很重要，打入0.5%的宣傳費用，高檔物業(yè)的銷售代理費一般比普通物業(yè)要高，按2.5%計算。）（五）兩稅一費銷售收入的5.4%904.91三、公共配套分?jǐn)?64.48北潞園可銷售面積67.04萬平方米春：15.4 芳：15.38 華：17.

15、16 冠：14.9 馨：4.4（一）學(xué)校分?jǐn)?841.906091/67.24*4.4=186.52（二）垃圾站242.951393/67.24*4.4=15.9（三）小區(qū)四條道路677.670168/51.94*4.4=57.52（四）開閉站1110/67.24*4.4=72.64（五）派出所150/51.94*4.4=12.71（六）616車站24.168859/51.94*4.4=2.05（七）地?zé)峋?00/51.94*4.4=8.47（八）自來水市政70/51.94*4.4=5.93（九）過街天橋151.271297/51.94*4.4=12.81（十）北潞園公園700/51.94*4

16、.4=59.3（十）東大門60/51.94*4.4=5.08（十二）綠化隔離帶代征地分?jǐn)偣檀?05.42畝，太平莊76.53畝，漁兒溝村9.3畝共計291.25畝291.5/51.94*4.4=25.55銷售收入：A 戶型 ( 2892+3470.4+971.1+971.1 )*4000=3321.84 萬元B 戶型 ( 3764+3828 )*3600=2733.12 萬元C 戶型 (5127.2+9172.8+8878.8+4986 ) *3800=10702.624 萬元 銷售總收入 ：16757.584 萬元總成本： 16112.03 萬元稅前利潤： 16757.584-16112.0

17、3= 645.554稅前利潤率： 645.554/16112.03= 4.01%稅后利潤： 645.554* (1-33% )= 432.52稅后利潤率： 432.52/16112.03 =2.68%盈虧平衡分析： 當(dāng)銷售達(dá)到 4.2367 萬平方米，即銷售達(dá)到 96% 的時候，可實現(xiàn) 盈虧平衡。第五部分 建議一、 市場定位方面 從前面的市場分析可以看出，本項目無論從市場地位還是銷售價格上都位 于房山地區(qū)的高端，北京南城的中檔。此項目的有兩個方面的目標(biāo)消費群。一是房山本地區(qū)的“富豪” ，二是北京 南城的中級白領(lǐng)。 從對競爭對手分析上來說， 北京南城的聯(lián)排別墅的售價基本上 在 4500 6000 元之間， 與北潞馨有較強的可替代性， 再加上 25 分鐘的車程及 各種費用，市場競爭力很強。所以，建議把主力目標(biāo)消費群定位在房山本地，從現(xiàn)在開始引進(jìn)有經(jīng)驗的銷售公司對房山高端客戶群進(jìn)行細(xì)致分析， 采用一對一的方式建立良好關(guān)系， 進(jìn) 行感情溝通。 同時，建議在媒體做一部分北潞馨的專題廣告， 提請這部分消費者 注意，使之產(chǎn)生消費期待心理。二、規(guī)劃設(shè)計何韜設(shè)計所的設(shè)計采用現(xiàn)代四合院的建筑方式，集中國古典文化和現(xiàn)代文 化于一身， 加入了設(shè)計者對中國傳統(tǒng)文化的理性思考， 可以說在北京