全國稅收專項檢查工作及方案之房地產(chǎn)業(yè)

1、專業(yè)資料一、 檢查對象房地產(chǎn)及建筑安裝行業(yè)企業(yè)二、 檢查年度一般檢查 20132013 年至 20142014 年兩個年度的稅款繳納情況，有涉及稅收違法行為的, 應追溯到以前年度，或者延伸檢查 20152015 年度。房地產(chǎn)業(yè)檢查重點一、營業(yè)稅應全面檢查各種應稅收入的合理性、完整性和及時性。(一)主營業(yè)務收入1 1 銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費用是否未按規(guī)定入賬，少計收入。(1) 在開發(fā)產(chǎn)品完工前，取得的預售收入(包括定金)是否全部計入“預收 賬款”進行申報繳納稅款；是否計入“預收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申 報納稅；(2) 是否將售房款沖減成本、費用或直接轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位，未按規(guī)定入賬；

2、是 否將售房款打入個人儲蓄賬戶或信用卡賬戶，存在賬外收入等情況。(3) 總機構(gòu)有無將分支機構(gòu)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入合并計入；(4) 私改規(guī)劃，增加銷售面積的收入是否按規(guī)定入賬；(5) 銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據(jù)，取 得的收入是否按規(guī)定入賬；(6) 拆遷補償收入是否未按規(guī)定確認收入，是否按補償標準面積的工程成本 價與超出補償面積部分的差價款之和計算繳納營業(yè)稅；（7 7）是否采取包銷低價開票式，少計收入。（與包銷商簽訂一個價格較低的 包銷合同，按約定的包銷價格開具發(fā)票，高于包銷價格的房款由包銷商收取并開具 發(fā)票或收據(jù)，未專業(yè)資料計入收入。）（8 8）收取的定金、

3、違約金、誠意金等，是否未按規(guī)定確認收入；（9 9）向?qū)κ杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其它各種性 質(zhì)的價外收費，是否未按規(guī)定確認收入。2.2. 開發(fā)項目完工后，是否將收入掛在“預收賬款”等科目長期不結(jié)轉(zhuǎn)收入。3.3. 按分期收款合同約定的時間應收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅；4.4. 采取委托銷售式銷售開發(fā)產(chǎn)品，是否不及時收取售房款，或者部分售房款由中介服務機構(gòu)收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)未計入收入；5.5. 以銀行按揭式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后, 是否未按規(guī)定計稅；是否將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入。6.6

4、. 對將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃式租出或以融資租賃式 租出以后再出售的，租賃期間取得的價款是否按租金確認收入，出售時是否再按銷 售資產(chǎn)確認收入。對將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃式租出的，租賃期間取得的價款是 否按租金確認收入，出售時是否再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入。7.7. 發(fā)生視同銷售行為，是否未按規(guī)定申報納稅（1 1）以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)，是否未按非貨幣性資產(chǎn)交換的準則 進行稅務處理。（2 2）以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補償費 等債務，是否未按規(guī)定計稅。（3 3）將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、分配給投 資者，是否未按規(guī)

5、定申報納稅。專業(yè)資料（4 4）自建住房低價銷售給本單位部職工或有經(jīng)濟利益往來的單位和個人，是 否未按市場價足額申報納稅。（5 5）將公共配套設施無償贈與地政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，是否 未按規(guī)定申報納稅。（二） 其他業(yè)務收入1.1. 房屋出租收入（1 1）出租收入是否抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認收入。（2 2）出租收入（如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）、轉(zhuǎn)房手續(xù)費收入 等是否不按稅法規(guī)定的時間入賬或計入“應付賬款”等往來科目貸，未確認收入。（3 3）以明顯低于市場的價格出租給關(guān)聯(lián)，未按規(guī)定計稅。2.2. 商品房售后服務如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收 入

6、、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)出租收入是否未按規(guī)定申報納稅。（三） 其他營業(yè)稅涉稅問題1.1. 利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在銷售不動產(chǎn)時，是否未申報繳納建 筑環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。2.2. 中途轉(zhuǎn)讓在建項目，是否未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。3.3. 支付境外公司來華提供咨詢、設計、施工等勞務費，是否未按規(guī)定代扣代繳 營業(yè)稅。4.4. 合作建房是否按稅法規(guī)定足額納稅。5.5. 不符合條件的代建房行為，是否將其作為代建處理而少計或不計銷售收入。（注：上述若干問題也會涉及到企業(yè)所得稅、土地增值稅的計算、繳納。）二、企業(yè)所得稅應全面檢查各項應稅收入的真實性、完整性及稅前扣除項目的真實性、合法性。專業(yè)資料（一）

7、收入面除前述營業(yè)稅部分的相關(guān)問題外，還應檢查：1.1. 未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入是否已按規(guī)定預計毛利額，計入當前應納稅所得 額繳納企業(yè)所得稅。2.2. 產(chǎn)品完工后是否及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同 時將其與對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度本項目的應納稅所得額繳納企 業(yè)所得稅。對于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項目的已完工出售部分，有無不按權(quán)責發(fā)生制原 則確認收入或故意推遲實現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。3.3. 取得政府的經(jīng)濟補償或獎勵收入是否申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。4.4. 客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工延誤工期的罰款收入、先租 后售收取的租金等是否按規(guī)定確認收入或

8、直接沖減成本費用。（二） 成本費用面1.1. 取得的土地資產(chǎn)是否不按規(guī)定計價。是否擅自擴大或減少土地資產(chǎn)的價值；是否存在將購進土地進行三通一平后，通過評估虛增土地成本，計入開發(fā)成本。2.2. 是否虛列拆遷補償費，虛增成本。（1 1）是否虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補償費或虛增補償金額，多列拆遷補償費。（2 2）征地、拆遷支出，是否按規(guī)定進行歸集分攤，涉及分片分期開發(fā)的，是 否在各個項目進行合理分攤。3.3. 是否簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復列支成本費用。（1 1）是否簽訂虛假單項合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費。（2 2）是否從有關(guān)聯(lián)關(guān)系的貿(mào)易公司購進材料，向關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)包或分包工程， 人為

9、提專業(yè)資料高材料價格或建安費用，轉(zhuǎn)移利潤。（3 3）采取包工不包料式發(fā)包工程，在開發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資 已憑發(fā)票計入開發(fā)成本的情況下，是否讓施工企業(yè)按勞務費和材料價款的合計金額 再次開具發(fā)票，并負擔其多開部分的稅款，重復列支開發(fā)成本。（4 4）是否虛列工程監(jiān)理費。4.4. 是否取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費用。取得舊版作廢發(fā)票入賬；涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬；取得第三開具的發(fā) 票入賬；取得開具容不實的發(fā)票入賬等5.5. 是否混淆成本核算對象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本。（1 1）是否未根據(jù)開發(fā)項目的特點及實際情況確定成本核算對象，所有開發(fā)工 程成本在一個賬戶中核算，無法確認當

10、期單項工程開發(fā)成本。（2 2）企業(yè)各期成本核算混亂，提前列支下期項目成本。（3 3）一次性列支應由各期分攤的土地成本（含土地附屬成本）。（4 4）未單獨核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設施的成本， 將其全部計入可售房屋開 發(fā)成本。（5 5）雖單獨核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設施的成本，但只分攤建筑安裝工程費, 而土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設施費、借款利息等費用在已售房屋中分攤。（6 6）發(fā)生銷售退回業(yè)務，只沖減收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。6.6. 是否將資本性支出直接列入當期成本，減少應納稅所得額(1)將辦公用的電子設備、汽車、音像設備等固定資產(chǎn)計入銷售費用或在低 值易耗品賬戶核算，進行稅前扣除。(2) 由開發(fā)企

11、業(yè)投資建設的，位于開發(fā)小區(qū)的郵電通訊、學校、醫(yī)療等配套 設施在完工后出租的，未將其按固定資產(chǎn)進行賬務處理。(3) 在開發(fā)小區(qū)建造的會所、售樓部、停車場庫、物業(yè)管理場等產(chǎn)權(quán)歸開發(fā) 企業(yè)所有專業(yè)資料的，未按固定資產(chǎn)進行賬務處理。(6)臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，對其已計提折舊處理是否正確。7.7. 是否擴大期間費用列支圍及標準，減少應納稅所得額。(1) “廣告費”、“業(yè)務宣傳費”、“業(yè)務招待費”、“壞賬損失”等期間 費用是否按規(guī)定的圍和標準進行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費 用部分計入開發(fā)成本的情況。(2) 開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息，是否一次性計入當期損益，虛增財務費用； 高于同類同期商

12、業(yè)銀行貸款利率支付的利息是否調(diào)整；向關(guān)聯(lián)借款利息調(diào)整是否正確。從關(guān)聯(lián)取得的借款金額超過其注冊資本 50%50%勺，超過部分的利息支出，是否已 作納稅調(diào)整。(3) 工資及“三費”扣除是否正確。是否將工資性的支出列入了營業(yè)費用， 未進行納稅調(diào)整。(4) 計提的以前年度應計未計、應提未提的折舊、費用是否已作納稅調(diào)整。(5)是否在稅前扣除與收入無關(guān)的支出。如違規(guī)列支行政性罰款，少申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。8.8. 其他問題。(1 1)各項跌價準備金、投資減值準備是否已作納稅調(diào)整。（2 2）政策性減免稅金是否視作已繳稅金，少申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值 稅。（3 3）以前年度損益調(diào)整事項未計入以前

13、年度所得計繳所得稅的， 是否已作納 稅調(diào)整。（4 4）接受捐贈貨幣性資產(chǎn)是否未調(diào)增應納稅所得額，少繳企業(yè)所得稅；接受 捐贈非貨幣性資產(chǎn)是否低價入賬，少繳所得稅；專業(yè)資料（5 5）固定資產(chǎn)盤盈收入是否未入賬或者低價入賬，少繳所得稅；未經(jīng)審批的 固定資產(chǎn)盤虧，是否未作納稅調(diào)增，少繳企業(yè)所得稅；（6 6）無法支付的應付款項長期掛賬不并入應納稅所得額，少繳企業(yè)所得稅。 預提費用的貸余額長期掛賬，是否未做納稅調(diào)整。三、個人所得稅（一） 未通過“應付職工薪酬”科目發(fā)給職工的獎金、實物以及其他各種應稅 收入，是否足額、準確代扣代繳個人所得稅。（二） 為職工購買的商業(yè)保險、補充養(yǎng)老保險、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代

14、扣代 繳了個人所得稅。（三） 以發(fā)票報銷式或定額發(fā)放的交通補貼、誤餐補助、加班補助、通訊費補 貼等，是否代扣代繳個人所得稅。（交通補貼、通信補貼如果所在省制定了稅前扣 除標準的，在標準限額的部分可免征個人所得稅）（四） 以發(fā)票報銷式套取現(xiàn)金，發(fā)放獎金或支付給個人手續(xù)費、回扣、獎勵等, 是否代扣代繳個人所得稅。（五） 支付債權(quán)、股權(quán)的利息、紅利時是否扣繳利息、股息、紅利收入的個人 所得稅。（六） 房地產(chǎn)銷售人員取得銷售傭金是否并入工資、薪金代扣代繳個人所得稅（七） 為管理人員購買住房，支付房款，是否并入雇員工資、薪金所得計征個 人所得稅。（八） 各種促銷活動向客戶贈送禮品，是否代扣代繳個人所得稅

15、。四、土地增值稅除上述營業(yè)稅、企業(yè)所得稅里已涉及問題外，還應注意檢查：（一） 對普通標準住宅的界定是否符合要求。是否將適用商業(yè)用房等高預征率 的商品專業(yè)資料房與普通住房混淆在一起核算，少繳稅款。（二） 是否以工程未結(jié)算、未決算或是商品房未銷售完畢等各種理由不進行土 地增值稅的清算。（三） 是否按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。（四） 是否按規(guī)定進行成本費用分攤。（五） 是否按規(guī)定從開發(fā)成本中分離并歸集利息支出，將超過貸款期限的利息 和罰息稅前扣除。（六） 清算后又銷售或有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，是否按規(guī)定進行納稅申報。五、土地使用稅（一） 已征用未開發(fā)的土地是否按規(guī)定申報繳納土地使用稅。（二） 土地等級

16、和使用稅額變更后是否及時調(diào)整納稅申報。（三） 開發(fā)用地在開發(fā)期間是否按規(guī)定計征土地使用稅。（四） 未銷售的商品房占用的土地是否按規(guī)定繳納土地使用稅。六、契稅（一） 出讓式取得國有土地使用權(quán)，是否按照取得該土地使用權(quán)支付的全部經(jīng) 濟利益計繳契稅。以協(xié)議式出讓的，契稅計稅價格里是否未包括土地補償費、安置 補償費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付 的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益；以競價式出讓的，契稅計稅價格里是否 未包括市政建設配套費及各種補償費。（二） 以劃撥式取得的土地使用權(quán)，后經(jīng)批準改為出讓式取得使用權(quán)的，是否 補繳契稅。（三） 以出讓式承受原改制企業(yè)劃撥

17、用地的，是否按規(guī)定繳納契稅。專業(yè)資料（四） 土地使用權(quán)受讓人通過完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓約定的投資額度或投資特定 項目，以此獲得的低價轉(zhuǎn)讓或無償贈與的土地使用權(quán)，是否已參照納稅義務發(fā)生時 當?shù)氐氖袌鰞r格，繳納契稅。（五） 承受舊城改造拆遷圍的土地使用權(quán)，是否未按規(guī)定繳納契稅。（六） 分期支付式取得的土地使用權(quán)，是否未按合同規(guī)定的總價繳納契稅。（七） 競價土地使用權(quán)尚未辦理產(chǎn)權(quán)，直接再轉(zhuǎn)讓的，是否未按規(guī)定申報繳納 契稅。七、房產(chǎn)稅（一） 自行建造的自用房產(chǎn)交付使用后，是否長期掛“在建工程”，既不辦理 竣工結(jié)算，也未申報繳納房產(chǎn)稅。（二） 是否將房屋租金直接沖減“企業(yè)管理費”或掛在其他應付款上未繳房產(chǎn) 稅。（三） 與房屋不可分割的附屬設備及固定資產(chǎn)改良支出是否增加計稅房產(chǎn)原 值。（四） 新建和購置的房產(chǎn)是否從建成之次月和取得產(chǎn)權(quán)的次月申報繳納房產(chǎn) 稅。（五） 國有企業(yè)進行清產(chǎn)核資過程中房屋價值重估后的新增價值，是否按照有 關(guān)規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅。（六） 自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，是否按照有關(guān)規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。 商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅。是否按規(guī)定將相