案例：日本地產(chǎn)泡沫

1、2022-1-131前言前言n 日本的房地產(chǎn)泡沫對(duì)日本經(jīng)濟(jì)打擊非常嚴(yán)日本的房地產(chǎn)泡沫對(duì)日本經(jīng)濟(jì)打擊非常嚴(yán)重。中國(guó)應(yīng)該吸取教訓(xùn)，預(yù)防房地產(chǎn)市場(chǎng)的重。中國(guó)應(yīng)該吸取教訓(xùn)，預(yù)防房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度投機(jī)，防止銀行業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸過度投機(jī)，防止銀行業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸失控，強(qiáng)化土地資源管理，保持匯率穩(wěn)定，失控，強(qiáng)化土地資源管理，保持匯率穩(wěn)定，靈活運(yùn)用利率等金融杠杠來避免房地產(chǎn)泡沫靈活運(yùn)用利率等金融杠杠來避免房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。的發(fā)生。 2022-1-132日本房地產(chǎn)價(jià)格的歷史演日本房地產(chǎn)價(jià)格的歷史演 變變n從從 日本房地日本房地 產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)價(jià)格 的歷的歷 史演史演 變來看變來看 ，2 0世世 紀(jì)紀(jì) 6 0 年

2、代后期至年代后期至 7 0年代前年代前 期以及期以及 8 0年代后期房年代后期房 地產(chǎn)價(jià)地產(chǎn)價(jià)格格 上漲尤為迅速上漲尤為迅速 。這兩次房地。這兩次房地 產(chǎn)價(jià)格飆升期產(chǎn)價(jià)格飆升期 ，從，從 其后期其后期 調(diào)整調(diào)整 來來 看有看有 很很 大差大差 別別 。也。也 就就 是說是說 ，在，在 7 0年代年代 前前 期期 ， 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 價(jià)格在價(jià)格在 l 9 7 3年達(dá)年達(dá) 到頂點(diǎn)到頂點(diǎn) 后后 ，受受 第一第一 次石油次石油 危危 機(jī)機(jī) 的影的影 響響 ，曾在，曾在 l 9 7 4年年 出現(xiàn)出現(xiàn)小小 幅幅 回落回落 ，但此，但此 后不后不 久久 便便 重拾重拾 升勢(shì)升勢(shì) 。然。然 而而 8 O年年 代

3、后期代后期 的那的那 次調(diào)次調(diào) 整整 ，房地，房地 產(chǎn)產(chǎn) 價(jià)價(jià) 格急劇格急劇 上漲上漲 ，于于 1 9 9 0年年 沖到頂沖到頂 點(diǎn)后便點(diǎn)后便 開始開始 一路一路 下下 滑滑 ，此后，此后整個(gè)整個(gè) 9 0年代年代 一直處于長(zhǎng)期大幅下跌局一直處于長(zhǎng)期大幅下跌局 面。面。2022-1-133n日本日本 兩次房地產(chǎn)價(jià)格飆兩次房地產(chǎn)價(jià)格飆 升期之所升期之所 以在后期調(diào)以在后期調(diào)整整 的時(shí)的時(shí) 間和深間和深 度上存在較度上存在較 大差異大差異 ，其原，其原 因因在于兩者所處在于兩者所處 的的 經(jīng)濟(jì)發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā) 展展 階段階段 不不 同。同。n2 0世紀(jì)世紀(jì) 7 0年代年代 前期前期 日本日本 雖然處雖然處

4、于從高速增于從高速增 長(zhǎng)長(zhǎng) 向穩(wěn)定增向穩(wěn)定增 長(zhǎng)過渡長(zhǎng)過渡 的時(shí)期的時(shí)期 ，但，但 在該時(shí)期仍在該時(shí)期仍 然有著較高然有著較高 的增長(zhǎng)潛力的增長(zhǎng)潛力 。當(dāng)時(shí)受。當(dāng)時(shí)受 “ 列列 島改島改造論造論 ”影響影響 ， 城市化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化不斷城市化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化不斷發(fā)展發(fā)展 ，國(guó)民收入持續(xù)增長(zhǎng)，國(guó)民收入持續(xù)增長(zhǎng) ， 在這種在這種 背景背景 下下 ，對(duì)對(duì) 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 價(jià)格價(jià)格 自然自然 產(chǎn)生產(chǎn)生 了上升了上升 壓力壓力 。 2022-1-134n而而 8 0年代年代 后期后期 ，城市化，城市化 和產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu) 優(yōu)化進(jìn)優(yōu)化進(jìn) 程程 已經(jīng)告已經(jīng)告 一段落一段落 ，此時(shí)發(fā)，此時(shí)發(fā) 生的房地產(chǎn)價(jià)生的

5、房地產(chǎn)價(jià) 格格調(diào)整調(diào)整 由于沒有由于沒有 高速增高速增 長(zhǎng)期那樣強(qiáng)大長(zhǎng)期那樣強(qiáng)大 的增長(zhǎng)的增長(zhǎng)潛力潛力 支撐支撐 ，因而時(shí)，因而時(shí) 間長(zhǎng)間長(zhǎng) 、影、影 響也響也 大。通大。通 過過兩者的兩者的 比較可知比較可知 ，即便，即便 房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱熱 ， 其后期其后期 調(diào)整調(diào)整 的深度的深度 有可能會(huì)有可能會(huì) 隨著當(dāng)時(shí)隨著當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所處經(jīng)濟(jì)發(fā)展所處 的的 階段而不階段而不 同。同。 2022-1-135n20世紀(jì)世紀(jì)80年代后期，日本中央銀行采取了非年代后期，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)及常寬松的金融政策，鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)及股票市場(chǎng)，致使房地產(chǎn)價(jià)格暴

6、漲。股票市場(chǎng)，致使房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。1985年年9月，月，美國(guó)、聯(lián)邦德國(guó)、日本、法國(guó)、英國(guó)五國(guó)財(cái)美國(guó)、聯(lián)邦德國(guó)、日本、法國(guó)、英國(guó)五國(guó)財(cái)長(zhǎng)簽訂了長(zhǎng)簽訂了廣場(chǎng)協(xié)議廣場(chǎng)協(xié)議，同意美元貶值。美元，同意美元貶值。美元貶值后，大量國(guó)際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，貶值后，大量國(guó)際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，更加刺激了房?jī)r(jià)的上漲。從更加刺激了房?jī)r(jià)的上漲。從1986年到年到1989年，年，日本的房?jī)r(jià)整整漲了兩倍。日本的房?jī)r(jià)整整漲了兩倍。2022-1-136n受房?jī)r(jià)驟漲的誘惑，許多日本人紛紛拿出積受房?jī)r(jià)驟漲的誘惑，許多日本人紛紛拿出積蓄炒股票和房地產(chǎn)。到蓄炒股票和房地產(chǎn)。到1989年，國(guó)土面積僅年，國(guó)土面積僅相當(dāng)于美國(guó)加利

7、福尼亞州的日本，其地價(jià)市相當(dāng)于美國(guó)加利福尼亞州的日本，其地價(jià)市值總額竟相當(dāng)于整個(gè)美國(guó)地價(jià)總額的值總額竟相當(dāng)于整個(gè)美國(guó)地價(jià)總額的4倍。當(dāng)倍。當(dāng)年日本的年日本的GDP為為3萬(wàn)億美元左右，而當(dāng)年的全萬(wàn)億美元左右，而當(dāng)年的全國(guó)住宅價(jià)值為國(guó)住宅價(jià)值為6.47萬(wàn)億美元。萬(wàn)億美元。2022-1-137n也就是說日本房地產(chǎn)最瘋狂的時(shí)候住宅價(jià)值也就是說日本房地產(chǎn)最瘋狂的時(shí)候住宅價(jià)值為為GDP的的200%以上。到以上。到1990年，僅東京都的年，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的總地價(jià)。一般工薪地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的總地價(jià)。一般工薪階層即使花費(fèi)畢生儲(chǔ)蓄也無力在大城市買下階層即使花費(fèi)畢生儲(chǔ)蓄也無力在大城市買下一套住宅

8、，能買得起住宅的只有億萬(wàn)富翁和一套住宅，能買得起住宅的只有億萬(wàn)富翁和極少數(shù)大公司的高管。極少數(shù)大公司的高管。2022-1-138n1991年后，隨著國(guó)際資本獲利后撤離，房地年后，隨著國(guó)際資本獲利后撤離，房地產(chǎn)價(jià)格隨即暴跌。到產(chǎn)價(jià)格隨即暴跌。到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，遺留下來的壞賬高達(dá)全面崩潰，遺留下來的壞賬高達(dá)6000億美元。億美元。此次日本房地產(chǎn)泡沫是歷史上影響時(shí)間最長(zhǎng)此次日本房地產(chǎn)泡沫是歷史上影響時(shí)間最長(zhǎng)的一次。受此影響，日本迎來歷史上最為漫的一次。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)衰退期，陷入了長(zhǎng)達(dá)長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)衰退期，陷入了長(zhǎng)達(dá)15年的經(jīng)濟(jì)蕭年的經(jīng)濟(jì)蕭條和低迷。

9、這次房地產(chǎn)泡沫也常被稱為條和低迷。這次房地產(chǎn)泡沫也常被稱為二戰(zhàn)二戰(zhàn)后日本的又一次戰(zhàn)敗后日本的又一次戰(zhàn)敗。2022-1-139日本房地產(chǎn)泡沫成因日本房地產(chǎn)泡沫成因n日本金融體系沒有限制商業(yè)銀行的資金最日本金融體系沒有限制商業(yè)銀行的資金最終流入股市的規(guī)定，從而為股市與房地產(chǎn)雙終流入股市的規(guī)定，從而為股市與房地產(chǎn)雙重重“泡沫泡沫”的形成創(chuàng)造了條件。的形成創(chuàng)造了條件。20世紀(jì)世紀(jì)80年年代以來，日本央行為了刺激經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，代以來，日本央行為了刺激經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，采取了非常寬松的金融政策。采取了非常寬松的金融政策。 2022-1-1310n1985年年9月美、英、德、法、日月美、英、德、法、日5國(guó)財(cái)

10、長(zhǎng)聚會(huì)國(guó)財(cái)長(zhǎng)聚會(huì)紐約的廣場(chǎng)飯店，就爭(zhēng)執(zhí)許久的日元升值達(dá)紐約的廣場(chǎng)飯店，就爭(zhēng)執(zhí)許久的日元升值達(dá)成協(xié)議，史稱成協(xié)議，史稱“廣場(chǎng)協(xié)議廣場(chǎng)協(xié)議”，迫使日元升值，迫使日元升值38%。之后一年時(shí)間里日元對(duì)美元升值一倍。之后一年時(shí)間里日元對(duì)美元升值一倍以上，由此對(duì)出口造成巨大沖擊。美元貶值以上，由此對(duì)出口造成巨大沖擊。美元貶值后，大量國(guó)際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，大后，大量國(guó)際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，大大刺激了房?jī)r(jià)的上漲。大刺激了房?jī)r(jià)的上漲。2022-1-1311n日本政府為了刺激國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，完成外向型向日本政府為了刺激國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，完成外向型向內(nèi)需型經(jīng)濟(jì)過度，連續(xù)內(nèi)需型經(jīng)濟(jì)過度，連續(xù)5次降低利率放松銀根，次降低利

11、率放松銀根，基礎(chǔ)利率跌至歷史最低點(diǎn)，貨幣供應(yīng)量連續(xù)基礎(chǔ)利率跌至歷史最低點(diǎn)，貨幣供應(yīng)量連續(xù)每年超過每年超過10%，1998年超過年超過15%，造成市場(chǎng)，造成市場(chǎng)上資金流動(dòng)性過剩。上資金流動(dòng)性過剩。 2022-1-1312n但是由于當(dāng)時(shí)日本上下對(duì)日元升值和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)但是由于當(dāng)時(shí)日本上下對(duì)日元升值和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的困難認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)備不足，大量資金并不如型的困難認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)備不足，大量資金并不如政府所希望的那樣流入制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，而政府所希望的那樣流入制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，而是流入容易吸納和是流入容易吸納和“見效見效”的股市樓市，過的股市樓市，過量投機(jī)資金云集不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)，造成股市樓市量投機(jī)資金云集不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)，造成股市樓市價(jià)格

12、雙雙飆升。在此過程中日本政府并沒有價(jià)格雙雙飆升。在此過程中日本政府并沒有采取有效措施引流資金和監(jiān)管資金，而是聽采取有效措施引流資金和監(jiān)管資金，而是聽之任之。之任之。 2022-1-1313n在資金泛濫的情況下，原本應(yīng)該緊縮的信貸在資金泛濫的情況下，原本應(yīng)該緊縮的信貸不僅沒有緊縮，相反進(jìn)一步擴(kuò)張，推波助瀾不僅沒有緊縮，相反進(jìn)一步擴(kuò)張，推波助瀾火上加油。為了追逐高額利潤(rùn)，日本各大銀火上加油。為了追逐高額利潤(rùn)，日本各大銀行將房地產(chǎn)作為最佳貸款項(xiàng)目，來者不拒有行將房地產(chǎn)作為最佳貸款項(xiàng)目，來者不拒有求必應(yīng)。求必應(yīng)。1990年危機(jī)已經(jīng)一觸即發(fā)，但是銀年危機(jī)已經(jīng)一觸即發(fā)，但是銀行繼續(xù)大規(guī)模貸款。當(dāng)年在東京證

13、券交易所行繼續(xù)大規(guī)模貸款。當(dāng)年在東京證券交易所上市的上市的12家日本最大銀行向房地產(chǎn)發(fā)放貸款家日本最大銀行向房地產(chǎn)發(fā)放貸款總額達(dá)到總額達(dá)到50萬(wàn)億日元萬(wàn)億日元 2022-1-1314n為了爭(zhēng)奪利潤(rùn)和分享市場(chǎng)，日本上千家財(cái)務(wù)為了爭(zhēng)奪利潤(rùn)和分享市場(chǎng)，日本上千家財(cái)務(wù)公司和投資公司等非銀行機(jī)構(gòu)也不顧政策限公司和投資公司等非銀行機(jī)構(gòu)也不顧政策限制，躋身于房地產(chǎn)金融行業(yè)，直接或間接向制，躋身于房地產(chǎn)金融行業(yè)，直接或間接向房地產(chǎn)貸款，總額高達(dá)房地產(chǎn)貸款，總額高達(dá)40萬(wàn)億日元?？梢哉f萬(wàn)億日元?？梢哉f日本金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)泡沫的最大鼓吹者和日本金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)泡沫的最大鼓吹者和最后支撐者，為泡沫源源不斷輸送能量直

14、到最后支撐者，為泡沫源源不斷輸送能量直到最后一刻。最后一刻。 2022-1-1315n日本自日本自1985年年“廣場(chǎng)協(xié)議廣場(chǎng)協(xié)議”以來房地產(chǎn)和以來房地產(chǎn)和金融泡沫已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重，并在后來金融泡沫已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重，并在后來5年時(shí)間里年時(shí)間里執(zhí)行的一系列錯(cuò)誤政策，致使日本經(jīng)濟(jì)在執(zhí)行的一系列錯(cuò)誤政策，致使日本經(jīng)濟(jì)在1991年第年第4季度開始崩潰，股價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格季度開始崩潰，股價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)暴跌，房地產(chǎn)同時(shí)暴跌，房地產(chǎn)“泡沫泡沫”破裂。房地產(chǎn)破裂。房地產(chǎn)“泡沫泡沫”破裂后，土地價(jià)格也大幅下跌。房破裂后，土地價(jià)格也大幅下跌。房地產(chǎn)價(jià)格暴跌重創(chuàng)了日本金融業(yè)，也重創(chuàng)了地產(chǎn)價(jià)格暴跌重創(chuàng)了日本金融業(yè)，也重創(chuàng)了日

15、本經(jīng)濟(jì)，甚至直至今日尚未完全恢復(fù)。日本經(jīng)濟(jì)，甚至直至今日尚未完全恢復(fù)。 2022-1-1316n日本政府在面對(duì)房地產(chǎn)泡沫的調(diào)控時(shí)，簡(jiǎn)單日本政府在面對(duì)房地產(chǎn)泡沫的調(diào)控時(shí)，簡(jiǎn)單地采用了貨幣緊縮政策。地采用了貨幣緊縮政策。1988-1990年，提高年，提高利率利率3.5個(gè)百分點(diǎn)。致使大量房地產(chǎn)按揭貸款個(gè)百分點(diǎn)。致使大量房地產(chǎn)按揭貸款違約不能支付，引發(fā)金融危機(jī)。違約不能支付，引發(fā)金融危機(jī)。 n泡沫破裂后許多日本居民成為千萬(wàn)泡沫破裂后許多日本居民成為千萬(wàn)“負(fù)負(fù)翁翁”，家庭資產(chǎn)大幅度縮水，長(zhǎng)期背上嚴(yán)重，家庭資產(chǎn)大幅度縮水，長(zhǎng)期背上嚴(yán)重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里嚴(yán)重影響正的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里嚴(yán)重影

16、響正常消費(fèi)。常消費(fèi)。2022-1-1317n日本銀行及非銀行機(jī)構(gòu)的不良債務(wù)高達(dá)日本銀行及非銀行機(jī)構(gòu)的不良債務(wù)高達(dá)100萬(wàn)萬(wàn)億日元，最后成為壞賬的達(dá)到幾十萬(wàn)億日元。億日元，最后成為壞賬的達(dá)到幾十萬(wàn)億日元。倒閉和被收購(gòu)的銀行和房地產(chǎn)公司不計(jì)其數(shù)，倒閉和被收購(gòu)的銀行和房地產(chǎn)公司不計(jì)其數(shù)，大量建筑成為大量建筑成為“爛尾樓爛尾樓”。建筑業(yè)飽受重創(chuàng)，。建筑業(yè)飽受重創(chuàng)，1994年合同金額不足高峰期的年合同金額不足高峰期的1/3，國(guó)民經(jīng)濟(jì)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)達(dá)十幾年的負(fù)增長(zhǎng)和零增長(zhǎng)。陷入長(zhǎng)達(dá)十幾年的負(fù)增長(zhǎng)和零增長(zhǎng)。 2022-1-1318日本泡沫經(jīng)濟(jì)形成和發(fā)展的過程中的如下日本泡沫經(jīng)濟(jì)形成和發(fā)展的過程中的如下幾個(gè)

17、微觀原因幾個(gè)微觀原因 n第一，人們相信土地價(jià)格只升不降的神化，第一，人們相信土地價(jià)格只升不降的神化，爭(zhēng)相購(gòu)置房地產(chǎn)。有資料表明，日本總理府爭(zhēng)相購(gòu)置房地產(chǎn)。有資料表明，日本總理府在在1987年年1月、月、1988年年1月、月、1990年年6月以及泡月以及泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后的沫經(jīng)濟(jì)破滅后的1992年年4月關(guān)于土地問題的輿月關(guān)于土地問題的輿論調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，超過半數(shù)的被調(diào)查者認(rèn)為論調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，超過半數(shù)的被調(diào)查者認(rèn)為“持有土地是安心并且有利的持有土地是安心并且有利的”，具體調(diào)查，具體調(diào)查結(jié)果分別為結(jié)果分別為:652、660、672%和和528%。正是在這樣的消費(fèi)者預(yù)期下，日本。正是在這樣的消費(fèi)者預(yù)期下，日本的

18、地價(jià)總額才會(huì)是美國(guó)的的地價(jià)總額才會(huì)是美國(guó)的4倍。倍。 2022-1-1319第二，人們相信利率不變，企業(yè)從銀行貸第二，人們相信利率不變，企業(yè)從銀行貸款非常容易?？罘浅Ｈ菀?。 n借款方不考慮一旦利率提高了還不起利息該借款方不考慮一旦利率提高了還不起利息該如何辦，而貸款方也忘記了升息的風(fēng)險(xiǎn)，只如何辦，而貸款方也忘記了升息的風(fēng)險(xiǎn)，只是一味地貸款給房地產(chǎn)公司，并天真地認(rèn)為是一味地貸款給房地產(chǎn)公司，并天真地認(rèn)為如果這些企業(yè)暫時(shí)資金出現(xiàn)緊張時(shí)只需將手如果這些企業(yè)暫時(shí)資金出現(xiàn)緊張時(shí)只需將手里的房地產(chǎn)項(xiàng)目賣掉就可以解決問題。里的房地產(chǎn)項(xiàng)目賣掉就可以解決問題。2022-1-1320n當(dāng)時(shí)的日本，企業(yè)借銀行的錢、

19、或者銀行貸當(dāng)時(shí)的日本，企業(yè)借銀行的錢、或者銀行貸款給企業(yè)是相當(dāng)容易的事情。并且企業(yè)一般款給企業(yè)是相當(dāng)容易的事情。并且企業(yè)一般貸款購(gòu)置房地產(chǎn)之后又將該資產(chǎn)向銀行作抵貸款購(gòu)置房地產(chǎn)之后又將該資產(chǎn)向銀行作抵押，從而又可以輕松的再次貸到款，整個(gè)銀押，從而又可以輕松的再次貸到款，整個(gè)銀行的房地產(chǎn)抵押貸款就這樣像滾雪球一樣迅行的房地產(chǎn)抵押貸款就這樣像滾雪球一樣迅速擴(kuò)大。速擴(kuò)大。2022-1-1321日本房地產(chǎn)泡沫形成的七宗罪日本房地產(chǎn)泡沫形成的七宗罪n第一、第一、 房地產(chǎn)的固有特性。房地產(chǎn)的固有特性。房地產(chǎn)擁有自己的固有特性，成為易發(fā)泡沫房地產(chǎn)擁有自己的固有特性，成為易發(fā)泡沫的根源。首先，房地產(chǎn)業(yè)同時(shí)兼有

20、投資和消的根源。首先，房地產(chǎn)業(yè)同時(shí)兼有投資和消費(fèi)的功能，具有實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)兼有的費(fèi)的功能，具有實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)兼有的特性。房地產(chǎn)商品的虛擬經(jīng)濟(jì)特性相對(duì)比較特性。房地產(chǎn)商品的虛擬經(jīng)濟(jì)特性相對(duì)比較隱蔽，所以人們經(jīng)常把它看成簡(jiǎn)單的商品。隱蔽，所以人們經(jīng)常把它看成簡(jiǎn)單的商品。由于既可以消費(fèi)自住，也可以投資炒買，使由于既可以消費(fèi)自住，也可以投資炒買，使得房地產(chǎn)的價(jià)格極不穩(wěn)定。得房地產(chǎn)的價(jià)格極不穩(wěn)定。2022-1-1322n如果居住能基本滿足，房?jī)r(jià)還在上漲的話，如果居住能基本滿足，房?jī)r(jià)還在上漲的話，說明投資的成分較高，如果同時(shí)社會(huì)的閑散說明投資的成分較高，如果同時(shí)社會(huì)的閑散資金較多，投資炒作房地產(chǎn)就

21、易引發(fā)泡沫。資金較多，投資炒作房地產(chǎn)就易引發(fā)泡沫。日本國(guó)內(nèi)的資金閑散程度相當(dāng)高。其次，土日本國(guó)內(nèi)的資金閑散程度相當(dāng)高。其次，土地的稀缺性和價(jià)格的虛擬性也是泡沫產(chǎn)生的地的稀缺性和價(jià)格的虛擬性也是泡沫產(chǎn)生的根源之一。土地資源的稀缺性和壟斷性，決根源之一。土地資源的稀缺性和壟斷性，決定了房地產(chǎn)供給的有限性和信息不對(duì)稱性，定了房地產(chǎn)供給的有限性和信息不對(duì)稱性，人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的預(yù)期較高，容易激發(fā)投人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的預(yù)期較高，容易激發(fā)投機(jī)行為。機(jī)行為。 2022-1-1323n第三，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，上游涵蓋鋼材、第三，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，上游涵蓋鋼材、水泥、物流、建筑等行業(yè)，中間涉及銷售、中

22、介等水泥、物流、建筑等行業(yè)，中間涉及銷售、中介等行業(yè)，下游包括建筑、裝飾裝修、物業(yè)等行業(yè)，被行業(yè)，下游包括建筑、裝飾裝修、物業(yè)等行業(yè)，被作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，容易引發(fā)大量投資。第作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，容易引發(fā)大量投資。第四，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)有著天然的血緣關(guān)系。房四，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)有著天然的血緣關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)銀行和地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)銀行和資本市場(chǎng)的依賴較大，居民購(gòu)買房地產(chǎn)選擇按揭貸資本市場(chǎng)的依賴較大，居民購(gòu)買房地產(chǎn)選擇按揭貸款者較多。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)過分集中在商業(yè)銀行款者較多。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)過分集中在商業(yè)銀行體系。綜上，由于房地產(chǎn)自

23、身的特性，使得它天然體系。綜上，由于房地產(chǎn)自身的特性，使得它天然就是易成泡沫的對(duì)象。根源在于其的投資屬性。就是易成泡沫的對(duì)象。根源在于其的投資屬性。 2022-1-1324第二、第二、 失誤的低利率政策。失誤的低利率政策。 n表現(xiàn)：日本政府連續(xù)多次降低利率放松銀根，基礎(chǔ)表現(xiàn)：日本政府連續(xù)多次降低利率放松銀根，基礎(chǔ)利率跌至歷史最低點(diǎn)，利率跌至歷史最低點(diǎn)，1986年開始，日本銀行連續(xù)年開始，日本銀行連續(xù)降息，基準(zhǔn)利率從降息，基準(zhǔn)利率從1986年年1月的月的4.5%下調(diào)至下調(diào)至1987年年2月的月的2.5%，貨幣供應(yīng)量連續(xù)幾年超過，貨幣供應(yīng)量連續(xù)幾年超過10%。原因：其一、為完成外向型向內(nèi)需型經(jīng)濟(jì)過

24、度而低原因：其一、為完成外向型向內(nèi)需型經(jīng)濟(jì)過度而低利率。利率。1985年年“廣場(chǎng)協(xié)議廣場(chǎng)協(xié)議”簽訂之后，日元升值導(dǎo)簽訂之后，日元升值導(dǎo)致日本企業(yè)生產(chǎn)成本上升，出口競(jìng)爭(zhēng)力下降。為了致日本企業(yè)生產(chǎn)成本上升，出口競(jìng)爭(zhēng)力下降。為了降低成本，日本企業(yè)紛紛投資海外，特別是日本傳降低成本，日本企業(yè)紛紛投資海外，特別是日本傳統(tǒng)的制造業(yè)向海外轉(zhuǎn)移勞動(dòng)密集型生產(chǎn)，日本出現(xiàn)統(tǒng)的制造業(yè)向海外轉(zhuǎn)移勞動(dòng)密集型生產(chǎn)，日本出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化趨勢(shì)。產(chǎn)業(yè)空心化趨勢(shì)。 2022-1-1325n在這樣的背景下，日本政府企圖通過寬松的在這樣的背景下，日本政府企圖通過寬松的貨幣政策來刺激國(guó)內(nèi)投資和消費(fèi)，從貨幣政策來刺激國(guó)內(nèi)投資和消費(fèi)，從19

25、86年年開始，日本銀行連續(xù)降息，超低的利率使得開始，日本銀行連續(xù)降息，超低的利率使得大量的資本流向房地產(chǎn)等非生產(chǎn)性行業(yè)，房大量的資本流向房地產(chǎn)等非生產(chǎn)性行業(yè)，房地產(chǎn)、股票價(jià)格短期內(nèi)快速上漲；房?jī)r(jià)、股地產(chǎn)、股票價(jià)格短期內(nèi)快速上漲；房?jī)r(jià)、股價(jià)的上漲后抵押給銀行可以得到更多的貸款價(jià)的上漲后抵押給銀行可以得到更多的貸款進(jìn)行新一輪的投機(jī)，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)泡沫進(jìn)行新一輪的投機(jī)，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)泡沫累積的過程。累積的過程。 2022-1-1326n其二、日本銀行下調(diào)了貼現(xiàn)率是為了平抑日其二、日本銀行下調(diào)了貼現(xiàn)率是為了平抑日元對(duì)美元的升值。元對(duì)美元的升值。1985年年“廣場(chǎng)協(xié)議廣場(chǎng)協(xié)議”簽訂簽訂之后，日本銀行

26、下調(diào)了貼現(xiàn)率，設(shè)法平抑日之后，日本銀行下調(diào)了貼現(xiàn)率，設(shè)法平抑日元對(duì)美元的升值，以擴(kuò)大和提高本國(guó)的經(jīng)濟(jì)元對(duì)美元的升值，以擴(kuò)大和提高本國(guó)的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力。在金融市場(chǎng)上，中央銀行貼現(xiàn)率是競(jìng)爭(zhēng)力。在金融市場(chǎng)上，中央銀行貼現(xiàn)率是市場(chǎng)利率的核心，市場(chǎng)利率一般跟隨中央銀市場(chǎng)利率的核心，市場(chǎng)利率一般跟隨中央銀行貼現(xiàn)率變動(dòng)，進(jìn)而影響銀行貸款規(guī)模及貨行貼現(xiàn)率變動(dòng)，進(jìn)而影響銀行貸款規(guī)模及貨幣供應(yīng)量的變化。幣供應(yīng)量的變化。 2022-1-1327n1985年年9月后日本國(guó)內(nèi)的貨幣供應(yīng)量呈不斷擴(kuò)月后日本國(guó)內(nèi)的貨幣供應(yīng)量呈不斷擴(kuò)張的趨勢(shì)。張的趨勢(shì)。1987年年2月日本中央銀行下調(diào)貼現(xiàn)月日本中央銀行下調(diào)貼現(xiàn)率后，貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)

27、率超過率后，貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)率超過10%，已超過，已超過了實(shí)際經(jīng)濟(jì)需求。從而有一部分貨幣供應(yīng)量了實(shí)際經(jīng)濟(jì)需求。從而有一部分貨幣供應(yīng)量游離于實(shí)體經(jīng)濟(jì)之外，成為房地產(chǎn)和股票投游離于實(shí)體經(jīng)濟(jì)之外，成為房地產(chǎn)和股票投資的資金來源，間接導(dǎo)致了資產(chǎn)價(jià)格上漲。資的資金來源，間接導(dǎo)致了資產(chǎn)價(jià)格上漲。地價(jià)的大起大落是房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)形地價(jià)的大起大落是房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)形式，而導(dǎo)致地價(jià)暴漲的直接原因就是長(zhǎng)期低式，而導(dǎo)致地價(jià)暴漲的直接原因就是長(zhǎng)期低貼現(xiàn)率。貼現(xiàn)率。2022-1-1328第三、第三、 金融機(jī)構(gòu)盲目放貸。金融機(jī)構(gòu)盲目放貸。 n七八十年代的日本，由于債券流通市場(chǎng)的利七八十年代的日本，由于債券流通市場(chǎng)的

28、利率是自由利率，高于受管制的銀行利率，因率是自由利率，高于受管制的銀行利率，因此銀行等金融機(jī)構(gòu)如果能適當(dāng)?shù)乩米杂墒写算y行等金融機(jī)構(gòu)如果能適當(dāng)?shù)乩米杂墒袌?chǎng)利率的商品，就將能夠增加收益。由于當(dāng)場(chǎng)利率的商品，就將能夠增加收益。由于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格一直攀升，房地產(chǎn)和建筑公司時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格一直攀升，房地產(chǎn)和建筑公司等開發(fā)機(jī)構(gòu)正需要大量資金進(jìn)行土地投機(jī)，等開發(fā)機(jī)構(gòu)正需要大量資金進(jìn)行土地投機(jī)，各商業(yè)銀行為了在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的金融市場(chǎng)各商業(yè)銀行為了在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的金融市場(chǎng)上占據(jù)一定份額，銀行使毫無節(jié)制地發(fā)放抵上占據(jù)一定份額，銀行使毫無節(jié)制地發(fā)放抵押貸款，大量向土地投機(jī)融資，引發(fā)了土地押貸款，大量向土地投機(jī)融資，

29、引發(fā)了土地投機(jī)的熱潮，造成銀行的土地抵押貸款余額投機(jī)的熱潮，造成銀行的土地抵押貸款余額急劇膨脹。急劇膨脹。 2022-1-1329n除了商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)外，一些由日本財(cái)除了商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)外，一些由日本財(cái)政部支持的住房貸款機(jī)構(gòu)也在土地投機(jī)中大政部支持的住房貸款機(jī)構(gòu)也在土地投機(jī)中大量發(fā)放信貸資金給開發(fā)企業(yè)，進(jìn)一步降低了量發(fā)放信貸資金給開發(fā)企業(yè)，進(jìn)一步降低了融資成本，導(dǎo)致土地價(jià)格更加上揚(yáng)。房地產(chǎn)融資成本，導(dǎo)致土地價(jià)格更加上揚(yáng)。房地產(chǎn)的升值和信貸規(guī)模的不斷擴(kuò)大形成惡性循環(huán)，的升值和信貸規(guī)模的不斷擴(kuò)大形成惡性循環(huán)，推動(dòng)了房地產(chǎn)泡沫的形成和膨脹。在泡沫的推動(dòng)了房地產(chǎn)泡沫的形成和膨脹。在泡沫的最高峰時(shí)

30、期，東京和周圍最高峰時(shí)期，東京和周圍3個(gè)地區(qū)理論上的地個(gè)地區(qū)理論上的地價(jià)甚至超過了當(dāng)時(shí)所有美國(guó)領(lǐng)土的價(jià)值加上價(jià)甚至超過了當(dāng)時(shí)所有美國(guó)領(lǐng)土的價(jià)值加上所有在紐約股市上市公司的凈資產(chǎn)總值。銀所有在紐約股市上市公司的凈資產(chǎn)總值。銀行資金成為房地產(chǎn)泡沫的血液來源。行資金成為房地產(chǎn)泡沫的血液來源。 2022-1-1330第四、第四、 企業(yè)資金流入土地市場(chǎng)。企業(yè)資金流入土地市場(chǎng)。 n1973年石油危機(jī)之后，日本經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)時(shí)期轉(zhuǎn)年石油危機(jī)之后，日本經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)時(shí)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定增長(zhǎng)時(shí)期，投資率下降，而且通過高速增長(zhǎng)向穩(wěn)定增長(zhǎng)時(shí)期，投資率下降，而且通過高速增長(zhǎng)時(shí)期的積累，企業(yè)自身?yè)碛械馁Y金量大為增加，進(jìn)時(shí)期的積

31、累，企業(yè)自身?yè)碛械馁Y金量大為增加，進(jìn)入入80年代后，自有資金的比率基本維持在年代后，自有資金的比率基本維持在80%左右，左右，對(duì)銀行的依賴程度降低。擁有大量自有資金和籌集對(duì)銀行的依賴程度降低。擁有大量自有資金和籌集到的資金的日本企業(yè)開始尋找投資目標(biāo)。由于當(dāng)時(shí)到的資金的日本企業(yè)開始尋找投資目標(biāo)。由于當(dāng)時(shí)日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降，企業(yè)實(shí)物投資積極性不高，日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降，企業(yè)實(shí)物投資積極性不高，因而很多企業(yè)就把這些資金運(yùn)用于土地資產(chǎn)和金融因而很多企業(yè)就把這些資金運(yùn)用于土地資產(chǎn)和金融資產(chǎn)的投機(jī)上，從中獲取巨額利潤(rùn)，企業(yè)的這種投資產(chǎn)的投機(jī)上，從中獲取巨額利潤(rùn)，企業(yè)的這種投機(jī)活動(dòng)大大推動(dòng)了地價(jià)的上漲。機(jī)

32、活動(dòng)大大推動(dòng)了地價(jià)的上漲。 2022-1-1331第五，土地和稅收制度的問題。第五，土地和稅收制度的問題。 n日本長(zhǎng)期以來實(shí)行的土地政策缺乏調(diào)整，政日本長(zhǎng)期以來實(shí)行的土地政策缺乏調(diào)整，政策上的滯后性在一定程度上造成了土地的資策上的滯后性在一定程度上造成了土地的資產(chǎn)功能過強(qiáng)，從而促成房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。產(chǎn)功能過強(qiáng)，從而促成房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。1941年日本對(duì)有關(guān)土地和房屋出租的法律進(jìn)年日本對(duì)有關(guān)土地和房屋出租的法律進(jìn)行了修改，明確規(guī)定：出租者不得通過終止行了修改，明確規(guī)定：出租者不得通過終止租約或不與承租者續(xù)約或大幅度提高租金來租約或不與承租者續(xù)約或大幅度提高租金來驅(qū)逐承租者。對(duì)租地權(quán)的過分保護(hù)抑制

33、了出驅(qū)逐承租者。對(duì)租地權(quán)的過分保護(hù)抑制了出租地的供給，使得地價(jià)上漲。租地的供給，使得地價(jià)上漲。 2022-1-1332n第六、第六、 廣場(chǎng)協(xié)議是最后一根稻草。廣場(chǎng)協(xié)議廣場(chǎng)協(xié)議是最后一根稻草。廣場(chǎng)協(xié)議后后10年間，日元幣值平均每年上升年間，日元幣值平均每年上升5%以上，以上，無異于給國(guó)際資本投資日本的股市和房市一無異于給國(guó)際資本投資日本的股市和房市一個(gè)穩(wěn)賺不賠的保險(xiǎn)：即使投資的資產(chǎn)日元價(jià)個(gè)穩(wěn)賺不賠的保險(xiǎn)：即使投資的資產(chǎn)日元價(jià)格沒有升值，也可以通過匯率變動(dòng)獲得格沒有升值，也可以通過匯率變動(dòng)獲得5%以以上的收益。而實(shí)際上日本國(guó)內(nèi)由于低利率政上的收益。而實(shí)際上日本國(guó)內(nèi)由于低利率政策刺激了股市和房市價(jià)格的快速上漲，因此策刺激了股市和房市價(jià)格的快速上漲，因此國(guó)際資本投資日本股市和房市可以獲得雙重國(guó)際資本投資日本股市和房市可以獲得雙重收益收益資產(chǎn)價(jià)格的升值和日元的升值。資產(chǎn)價(jià)格的升值和日元的升值。2022-1-1333n在雙重收益的刺激下，國(guó)際資本在廣場(chǎng)協(xié)議在雙重收益的刺