房地產(chǎn)評價案例分析報告參照

1、WORD格式房地產(chǎn)評估案例分析案例一一、估價對象概況本項目估價對象為某處寫字樓，共用地面積 1362.5826 m2 ， 建筑面積11359.1784m2，用途為辦公。 估價對象地處繁華地段，交通便捷，市政配套設施齊全。估價對 象建于 2003 年，為 17 層鋼筋混凝土框架結(jié)構建筑， 配置兩臺電梯及一套自動上落扶梯。 據(jù)現(xiàn)場勘察，估價對象的維修保養(yǎng)情況良好， 使用正常。二、估價目的轉(zhuǎn)讓。三、估價時點本項目的估價時點為 2012 年 3 月。四、估價依據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范 （ 中華人民共和國國家標準 GB/T50291-1999） ；中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ；中華人民共和國土地管理法 ；五

2、、估價原則1 、遵循合法原則，以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價；2 、遵循替代原則，估價結(jié)果不明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格；3 、遵循估價時點原則，估價結(jié)果是估價對象在估價時點的公開市場價值。六、估價方法由于估價對象所在地同類型的房地產(chǎn)交易實例較多， 故采用市場比較法和成本法進行估 價。七、估價測算過程一、市場比較法由于此處房地產(chǎn)市場比較發(fā)達， 與估價對象相類似的房地產(chǎn)交易較多， 能方便地找到多 個參照物， 且參照物與估價對象可比較的指標、 技術參數(shù)等資料也能搜集到，因此我們采用 市場比較法進行估價。 市場比較法是指將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進 行比較，

3、 對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作交專業(yè)資料整理易情況修正、 交易日期修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正，以此估算估價對象的公開市場價值。市場比較法計算公式為：ABCDV V0A0B0C0D0其中： V= 待估房地產(chǎn)價值；V0 = 比較實例房地產(chǎn)價格；A = 待估房地產(chǎn)交易情況指數(shù)；A0 = 比較實例房地產(chǎn)交易情況指數(shù)；B = 待估房地產(chǎn)估價期日房地產(chǎn)價格指數(shù)；B0 = 比較實例房地產(chǎn)交易日期房地產(chǎn)價格指數(shù)；C = 待估房地產(chǎn)區(qū)域因素條件指數(shù)；C0 = 比較實例房地產(chǎn)區(qū)域因素條件指數(shù)；D = 待估房地產(chǎn)個別因素條件指數(shù)；D0 = 比較實例房地產(chǎn)個別因素條件指數(shù)。選取比較實例(見表1)比較實例資料來源

4、房管局資料房管局資料房管局資料名稱新寶利大廈天秀大廈新寶利大廈地址解放北路環(huán)市中路解放北路用途竣工年月交易日期單價 （ 元 /m2）區(qū)域環(huán)境寫字樓寫字樓寫字樓2003200320032012.22012.12012.2100358500良好良好10201良好交通情況良好良好良好市政設施齊全齊全齊全比較數(shù)比較情比較數(shù)比較情比較數(shù)比較情法確定況說明況說明況說明評估單100/100正常100/100正常100/100正常價為：99/100下降97/100下降97/100下降（ 7081+7370+68術均平100/99100/115稍差案例佳83100/115 案例佳交易情況修正交易日期修正繁華程度

5、繁華繁華繁華臨街狀況臨街臨街臨街總層數(shù)高層高層高層實例樓層6 層2 層9 層外部裝修較好較好較好內(nèi)部裝修無無簡單設備安裝較好較好較好新舊程度新樓新樓新樓相關因素的修正(見表2)實例ABC調(diào)整后實例10035850010201單價 （ 元 /m2）修正項目區(qū)域因素修正個別因素修正100/122案例佳100/113案例佳 100/125案例佳/37110修正后單價 （ 元 /m2）708173706883/m2元)評估值為： 7110 × 11359.1784 80,763,800二、成本法成本法是以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項必要費用扣除折舊，以此估之和為基礎，再加上

6、正常的利潤和應納稅金得出估價對象房地產(chǎn)重置價格， 算估價對象的公開市場價值。成本法計算公式為：VCLCBqB (1)其中：V=待估房地產(chǎn)價值；CL =待估房地產(chǎn)樓面地價；CB =待估房地產(chǎn)建筑物重置價格；qB= 待估房地產(chǎn)建筑物成新率。求樓面地價 CL用基準地價系數(shù)修正法。 即根據(jù)國有土地基準地價作為參照物， 對其市場轉(zhuǎn)讓因素和個 別因素等進行系數(shù)修正， 從而求取待評地塊的公平市場價值。 本次評估的土地使用權價值包 括土地取得費、 土地開發(fā)費、 利息、利潤及政府規(guī)定的有關稅費。其基本公式為：CL =S× A1× A2× A3 （2）其中， CL樓面地價；S 基準樓

7、面地價；A1 年限修正系數(shù)；A2 個別因素修正系數(shù)；A3 市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)。<1 1/ （1+i ）n>< 1 1/ （ 1+i ）n> A1= （ 3）其中， i 折現(xiàn)率（一年期存款利率為2.25%，風險調(diào)整值取4%，則 i =6.25% )；n 最高出讓年限； N 剩余使用年限；選取基準樓面地價 s：該地商業(yè)用二級地的基準樓面地價s=4560 元 /m2年限修正系數(shù)a1：因該地塊剛辦完有償使用手續(xù)，取得商業(yè)用地的最高出讓年限，所以，由公式（3 )得 A1=1.0個別因素修正系數(shù)A2：評估對象所處位置交通方便，基礎配套設施齊全，所以，確定取修正系數(shù)為：1.02市場

8、轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)本次評估采用的基準地價是A32000 年 10 月修訂的，通過對該市土地交易市場的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)其轉(zhuǎn)讓價格與基準地價之比為：0.9:1 ，因此，確定 A3=0.9求得樓面地價 ,由公式（ 2 ）得：樓面地價的單價為： 4560 × 1.0 ×1.02 ×0.9 = 4186 （元 /m2） 取整為 4190元 /m2 。則：CL =4190 × 11359.1784 47,594,960 （元）求建筑物重置價格 CBCB=前期費用 +綜合造價 + 其他費用 +資金成本 +利潤 （4 ? ）綜合造價（包括土建、裝修及安裝工程造價）目前重新建造一

9、座與該樓房基本相似的全新狀態(tài)的房屋所需的土建工程造價為 1398 元 / m2裝修： 800 元 / m2給排水及電照： 110 元 / m2電梯及配電設備： 244 元 / m2因此，綜合造價 =1398+800+110+244=2552 （元 / m2 ）前期費用（包括可行性研究，勘察設計費、招投標費等）根據(jù)該樓房的建設規(guī)模及對同類房屋的調(diào)查情況確定其前期費用為綜合造價的 3%，則：2552 × 3% = 77 （元 / m2 ）其它費用 （ 包括工程監(jiān)理費、質(zhì)監(jiān)費、配套費等 ）根據(jù)該樓房的建設規(guī)模及對廣州地區(qū)同類房屋的調(diào)查情況確定其它費用為綜合造價的 14.5% ，則：2552

10、 × 14.5% = 370 （元 / m2 ）資金成本資金成本為建筑物在正常建設期內(nèi)占用資金的利息。 該樓房的正常建設期為一年，評估基準日的一年期貸款利率為5.85%，則：（2552+77+370） ×5.85%×1/2=88（元 / m2 ）利潤根據(jù)該樓房的建設規(guī)模及對同類房屋的調(diào)查情況確定其開發(fā)利潤為綜合造價的 20%，則：（2552+77+370） × 20%=600（元 / m2 ）重置價值由公式 （4） 得：重置單價 =2552+77+370+88+600=3685 （元 / m2 ），取整為 3690 元/ m2CB=3690×1

11、1359.178441,915,370 （元）q求建筑物成新率 B通過現(xiàn)場勘察建筑物使用狀況、 保養(yǎng)情況，根據(jù)估價經(jīng)驗確定建筑物的已使用年限和尚可使用年限，利用年限法，綜合評定出其成新率。成新率 =尚可使用年限（已使用年限 + 尚可使用年限） （5）9 年，經(jīng)現(xiàn)該樓房于 2003 年竣工并投入使用，至評估基準日止，已使用了場勘察及估價經(jīng)驗綜合確定其尚可使用 31 年則由公式（ 5 ）得：求待估房地產(chǎn)價值qB31/ （9+31）× 100%=78%則由公式（ 1 ）得：V = 47,594,960 + 41,915,370× 78% 80,288,900 （元）估價結(jié)果確定8

12、0,526,400 元。用兩種方法得出的估價結(jié)果比較接近，取二者的平均值得評估單價約為 7090 元 / 平方米。比較成本法適用于獨立或狹小市場上沒有交易實例或很少交易實例的情況， 估價中所依據(jù)的 成本是開發(fā)或建造類似房地產(chǎn)的社會必要成本， 而不是估價對象房地產(chǎn)的實際成本。市場比較法以替代原則為理論基礎， 只要有類似房地產(chǎn)的適合的交易實例即可應用， 而且具有較強的說服力，在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與待評估房地產(chǎn)相類 似的房地產(chǎn)交易較多時，市場比較法才是最有效的評估方法。 但市場比較法也受很多限制，主要有時間性、可替代性、非單一性、正常性、可修正性、合法性，所以選取市場比較法一定要

13、符合條件。 結(jié)合實際情況 ，此案 例采用市場比較法更好。案例二、估價對象概況本項目估價對象為某處商品房， 地處繁華地段， 交通便捷， 市政配套設施齊全，據(jù)現(xiàn) 場勘察，估價對象的維修保養(yǎng)情況良好，使用正常。具體情況如下表：房屋所有權證號房屋所有權人產(chǎn)別 私產(chǎn)產(chǎn)權性質(zhì)商品房樓號或幢號11房屋坐落房號及部位603房屋總層數(shù)9( -2 )層所在層數(shù)6建筑面積 (m2)104.29房屋用途商業(yè)房屋結(jié)構鋼混建成年代2004 年建筑物狀況分析所在樓層6使用狀況正?，F(xiàn)狀用途住宅景觀較好戶型兩室一廳一廚一衛(wèi)一陽臺臨街狀況兩側(cè)臨街采光、通風情況較好維護保養(yǎng)及各房間朝向南較好成新狀況地面：客廳、臥室鋪實木地板；陽臺

14、、衛(wèi)生間、廚 房鋪地磚； 墻面：客廳、臥室刷乳膠漆，陽臺刷乳膠漆，廚房、 各個房間裝修衛(wèi)生間貼瓷磚；情況的描述頂棚：客廳、臥室刷乳膠漆，廚房、衛(wèi)生間為鋁扣板吊頂；門窗：防盜戶門，室門為木門塑鋼窗； 設備：衛(wèi)生間普通潔具，廚房配整體高檔櫥柜。二、估價目的 為確定估價對象抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值三、估價時點： 2012 年 3 月四、價值定義（名詞解釋） 抵押價值為估價對象在估價時點的市場價值， 等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的 市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時， 法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償 的款額，包括補交土地收

15、益等價款，已抵押擔保的債權數(shù)額及其他。五、估價依據(jù) 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 中華人民共和國土地管理法 中華人民共和國擔保法 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 房地產(chǎn)抵押估價指導意見房地產(chǎn)估價規(guī)范【國標 GB/T 50291-1999 】城鎮(zhèn)土 地估價規(guī)程【國標 GB/T 18508-2001 】六、估價原則1 、遵循合法原則，以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價；2 、遵循替代原則， 估價結(jié)果不明顯偏離類似房地產(chǎn)在同條件下的正常價格；3 、遵循估價時點原則，估價結(jié)果是估價對象在估價時點的公開市場價值。4 、最高最佳使用原則，最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估

16、價對象最高最 佳使用下的價值。七、估價方法根據(jù)估價對象的特點和實際狀況， 采用市場比較法和收益還原法作為本次估價的基本 方法。1. 市場比較法 根據(jù)替代原則，將估價房地產(chǎn)與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)實 例加以比較對照，并依據(jù)后者已知的成交價格， 參照該房地產(chǎn)的交易情況、 期日、 區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出估價對象在估價時點的房地產(chǎn)價值水平。WORD格式2. 收益還原法該方法是依據(jù)委托方提供的相關資料，結(jié)合估價對象在不同時期的收益水平，確定估價對象的年總收益， 再扣除年經(jīng)營費用計算出年純收益， 然后運用適當?shù)馁Y本化 率， 將估價對象未來各期的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值， 進

17、而求取估價對象房地產(chǎn) 價值。八、估價測算過程1 運用市場比較法求取估價對象房地產(chǎn)市場價值（ 1）選擇交易案例根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內(nèi)的三個用途相同的項目成交案例進行比較求出 房地產(chǎn)價值。具體選擇原則和案例條件描述如下：選擇案例原則：1 、與估價對象應屬于同一供需圈，用途相同。2 、交易日期與估價時點應接近，交易案例正常，或可修正為正常交易。表一：案例情況說明表（單價：元 /平方米）比較項目物業(yè)交易交易裝修建成位置面積樓層案例名稱用途價格日期情況年代萬泉商萬泉商A商業(yè)58.330859 2012.2精裝修 7/92004 年務花園務花園萬泉商萬泉商B商業(yè)42030952 2012.2精

18、裝修 1/22004 年務花園 務花園萬泉商 萬泉商商業(yè)28944983 2012.2精裝修 2/62004 年專業(yè)資料整理務花園 務花園（2）建立價格可比基礎上述三個案例與估價對象的計價方式致。3）進行交易情況修正上述三個案例與估價對象均為正常交易，故修正系數(shù)為100%。4）進行市場狀況修正上述三個案例的成交日期為產(chǎn)市場狀況較為穩(wěn)定，故修正系數(shù)為2012 年 2 月，與估價時點接近，且此期間房地100%。WORD格式（5）區(qū)位因素修正估價對象實例 A實例 B實例 C區(qū)域因素因素因素因素因素分值分值分值分值說明說明說明說明商業(yè)繁華度 較繁華100較繁華100較繁華100較繁華 100商業(yè)繁華度

19、 較繁華較繁華較繁華交通便捷度 較便捷100較便捷100較便捷100較便捷 100區(qū)域土地商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)100100100100利用方向配套配套配套配套臨街寬度基本基本基本基本100100100100與深度一致一致一致一致臨街道兩側(cè)臨兩側(cè)臨兩側(cè)臨兩側(cè)臨100100100100路狀況次干道次干道次干道次干道宗地狀況可規(guī)則100規(guī)則100規(guī)則100規(guī)則100利用程度基礎設配套配套配套100配套齊全 100100100施狀況齊全齊全齊全距區(qū)域中0.5KM1000.5KM1000.5KM1000.5KM100心距離修正系數(shù)100%100%100%實物狀況修正實物狀況狀況分值狀況分值狀況分值狀況分值說

20、明說明說明說明建筑結(jié)構磚混100磚混100磚混100磚混100成新率2003 年 1002003年1002003 年1002003 年100裝修狀況精裝100精裝100精裝100精裝100朝向南100南100南100南100戶型結(jié)構較好100較好100較好100較好100專業(yè)資料整理估價對象實例 A實例 B實例 C樓層修正6/91007/9981/21102/6107景觀較好100 較好100較好100較好 100物業(yè)管理好100 好100好100好100修正系數(shù) 102.04% 90.91% 93.46%權益狀況修正上述三個案例與估價對象均為設定完整產(chǎn)權的房地產(chǎn)， 且土地剩余使用年限均相同，

21、故修正系數(shù)均為 100% 。求取比準價格市場法估價測算匯總表、成交價格單位可比實例 1可比實例 2可比實例 3元或萬元元 /m2308593095244983總價單價、成交日期年月2012.22012.22012.2三、建立比較基準后價格308593095244983統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后價格308593095244983統(tǒng)一付款方式后價格308593095244983統(tǒng)一價格單位后價格308593095244983四、交易情況修正后價格308593095244983交易情況修正系數(shù)100%100%100%五、市場狀況調(diào)整后價格308593095244983市場狀況調(diào)整系數(shù)100%100%100%專

22、業(yè)資料整理六、房地產(chǎn)狀況調(diào)整后價314892813842041區(qū)位狀況調(diào)整后價格308593095244983區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)100%100%100%實物狀況調(diào)整后價格314892813842041格實物狀況修正系數(shù)102.04%90.91%93.46%權益狀況調(diào)整后價格314892813842041權益狀況修正系數(shù)100%100%100%總價萬元353.43七、測算結(jié)果單價元 /m2338892 運用收益還原法求取估價對象房地產(chǎn)價值設定房地產(chǎn)年純收益按一定比例遞增、房地產(chǎn)還原利率每年不變的前提下，收益年限為有限年的收益還原法計算的基本公式為：g )1t 1 Y其中： V 房地產(chǎn)在估價時點的收

23、益價格房地產(chǎn)的未來第一年凈運營收益房地產(chǎn)的報酬率凈收益逐年遞增的比例t 房地產(chǎn)的收益年限估價對象建成于 2004 年，證載用途為商業(yè)， 土地使用年限為 40 年，截止估價基準日為 止，土地尚可使用 32 年左右，所以收益年限按 32 年計算。（ 1 ）房地產(chǎn)年總收益估價對象位于海淀區(qū)萬柳東路 11 號 603 號，通過估價人員對該地區(qū)同類房地產(chǎn)的市場調(diào)查可知，該區(qū)域住宅用房的建筑面積租金在 3.5-4.0 元/ 平方米 ?天左右，結(jié)合估價對象的位置、 設備設施、 裝修情況等因素綜合確定估價對象平均租金為3.8 元 / 平方米·天，空置率取 5%，估價對象建筑面積為 104.29 平方

24、米。則估價對象房地 產(chǎn)年總收益為：3.8 ×104.29 ×365×（ 1-5% ）÷ 10000=13.74 （萬元）（ 2）年總經(jīng)營成本A. 管理費，指工作人員的工資、福利等相關費用 , 根據(jù)同類房地產(chǎn)的一般管理費水平并 結(jié)合本項目實際情況，取年總收益水平的 1.5% ，則管理費為：13.74 × 1.5%=0.21 （萬元）B. 維修保養(yǎng)費，指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費。 估價對象為磚混結(jié)構，室 內(nèi)外裝修狀況良好，根據(jù)估價對象的結(jié)構、裝修及設備設施等情況，綜合確定其重置價為 3500 元/ 平方米。維修保養(yǎng)費按房屋重置價值的1%

25、計算，則維修保養(yǎng)費為：3500 ×104.29 ×1%÷ 10000=0.37 （萬元）C. 綜合稅，分別包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產(chǎn)稅等，個人出租房 屋并取得收入，按照綜合稅率 5 計征，根據(jù)稅法規(guī)定，取租金收入的 5計算，則綜合稅為：13.74 ×5%÷ 10000=0.33 （萬元）D. 保險費，指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用。按房屋重置價乘以保險費率 0.1% 計算，則保險費為：3500×104.29 × 0.1% ÷10000=0.04 （萬元）年總經(jīng)營成本

26、A+B+C+D=1.31（萬元）（ 3 ）年純收益年純收益 =年總收益 - 年總經(jīng)營成本 =13.74-1.31=12.43 （萬元）（ 4 ）凈收益增長率根據(jù)該區(qū)域房地產(chǎn)市場租金水平的調(diào)查， 并綜合考慮估價對象的位置、 自身 品質(zhì)及發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩鼐C合確定凈收益增長率為3%。（ 5 ）房地產(chǎn)價值根據(jù)有關資料，目前該地區(qū)的房地產(chǎn)投資存在一定風險 , 故在選取房地產(chǎn)還 原利率時我們主要采用累加法， 累加法又稱安全利率加風險調(diào)整法， 是以安全利 率為基礎，再加上風險調(diào)整值作為還原利率。安全利率為中國人民銀行 2008 年 12 月 23 日公布的固定資產(chǎn)一年期存款利率2.25%，綜合分析以上各方面因

27、素，還原利率綜合確定為5%。估價對象房地產(chǎn)價值 =12.43 ÷（ 5%-3%）× 1- （ 1+3%） 32÷（ 1+5%） 32 =285.63 （萬元）估價對象房地產(chǎn)樓面單價 =285.63 ÷104.29 × 10000 27388（元 / 平方米） 比較本估價報告采用了市場比較法、 收益還原法兩種方法分別從不同角度測算估價對象的 房地產(chǎn)價值。 市場比較法能從房地產(chǎn)交易市場的角度更好的反映出房地產(chǎn)價值水平，收益 還原法能從房地產(chǎn)收益的角度較好的反映出房地產(chǎn)價值水平，但收益法評估出的結(jié)果距離客 觀實際成交水平有一定的距離。學習心得 ：房地

28、產(chǎn)，是一種稀卻的資源、 重要的生產(chǎn)要素和生活必需品， 是人們最重視、最珍惜、 最具體的財產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟發(fā)展、社會進步、人口增加，對其需求日益增長。在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)還是一種商品，成為人們投資置業(yè)的良好對象。由房地產(chǎn) 的投資開發(fā)、咨詢、估價、經(jīng)紀、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟中的一個重要 產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)估價從表面上看， 好像是估價人員在給房地產(chǎn)定價估價人員認為值多少錢就值 多少錢。 但實際上，房地產(chǎn)估價不應是估價人員的主觀隨意定價， 而應是估價人員模擬市場 形成價格的機制和過程， 將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值揭示、顯示出來，是科學與藝術的有 機結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價，不僅需要通曉房地產(chǎn)

29、估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營，以及經(jīng)濟、建 筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結(jié)合。只有這樣，才能將估價 工作做得盡可能的完善。房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物， 還可指土地與建筑物的合成體； 房地指土地與建筑物的合成體； 土地僅指土地 部分， 如說土地價格時， 此價格不含地上建筑物的價格； 建筑物僅指建筑物部分。房地產(chǎn)估價應借助科學的估價方法， 不能單純依靠估價人員的經(jīng)驗。 在房地產(chǎn)估價上產(chǎn) 生了三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外，還有一些其大的估價方法，如假設開發(fā)法、長期趨勢法、路線

30、價法、基準地價修正法等。無論 哪種方法，最終還是由市場決定，任何一項房地產(chǎn)估價的案例，受市場這一因素的影響極 大。房地產(chǎn)估價總的要求是獨立、 客觀、公正，在具體估價作業(yè)中應遵循的原則主要有以下5 項： 1 、合法原則； 2 、最高最佳使用原則； 3 、替代原則； 4 、估價時點原則； 5 、公平 原則。房地產(chǎn)估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認識上的一致性， 對同一估價對象在同一估價目的、 同一估價時點下的估價結(jié)果具有 近似性。以上就是我學習房地產(chǎn)評估后的心得。輕若叩能覓那得些老一方去的喜歡時的光，山讓水曾，經(jīng)在空的曠你的我，風里重走，種一上遍依淡舊暖開如滿許鮮，花清歡的如小許徑。我時光愿用里無的塵我的詩句，沾染些許晨露，們，不說話。只是凝望著彼此舊