酒店管理開(kāi)發(fā)酒店業(yè)主代表XXXX葉予舜

1、酒店管理開(kāi)發(fā)酒店業(yè)主代表所謂“酒店業(yè)主代表”，顧名思義，就是業(yè)主方在酒店的利益代表。其主要職責(zé)，就是通過(guò)對(duì)酒店的管理團(tuán)隊(duì)在日常經(jīng)營(yíng)管理決策及實(shí)施過(guò)程和結(jié)果的檢查和監(jiān)督，以達(dá)到確保業(yè)主資產(chǎn)的保值和增值的目的。業(yè)主代表的“責(zé)”：作為業(yè)主方在酒店的利益代言人， 業(yè)主代表們必須給自己在酒店的角色一個(gè)清晰的定位，即正如上述職責(zé)所闡述的那樣，應(yīng)將自己超脫于酒店的日常經(jīng)營(yíng)與管理的具體行為之外， 以一個(gè)旁觀者的身份來(lái)思考、分析、判斷酒店管理團(tuán)隊(duì)的日常經(jīng)營(yíng)管理是否偏離了業(yè)主對(duì)酒店在整體發(fā)展上所設(shè)定的目標(biāo)及期望值，并就自己的觀察、建議和結(jié)論向業(yè)主做出匯報(bào)。之后，根據(jù)業(yè)主的指示，將相關(guān)的意見(jiàn)、建議、要求向酒店管理團(tuán)

2、隊(duì)轉(zhuǎn)達(dá)，并監(jiān)督其整改的過(guò)程及結(jié)果。Representatives of the owners of the "responsibility":一名真正的 “業(yè)主代表” 應(yīng)盡量避免參與到酒店的具體管理中去。這里有一個(gè)職責(zé)分配的問(wèn)題。酒店在管理中實(shí)行的是“總經(jīng)理負(fù)責(zé)制”，即要求總經(jīng)理必須對(duì)自己所決策的一切經(jīng)營(yíng)行為的結(jié)果負(fù)責(zé)。如果業(yè)主代表利用自己的特殊地位，將自己的意見(jiàn)強(qiáng)加給酒店的管理團(tuán)隊(duì)，如果出現(xiàn)不盡如人意的結(jié)果，總經(jīng)理就無(wú)法為這個(gè)結(jié)果負(fù)責(zé)。 這樣做的不利之處及可能產(chǎn)生的不良后果可能包括以下幾個(gè)方面：1. 可能在酒店內(nèi)部產(chǎn)生“雙重管理”的結(jié)果，即令出多頭，會(huì)使員工們?cè)诠芾砩蠠o(wú)所

3、適從。1葉予舜二一四年十一月二十七日星期四2. 業(yè)主代表本不應(yīng)對(duì)酒店的管理結(jié)果負(fù)責(zé)，但如果直接介入到管理之中去，必然加強(qiáng)了這方面的責(zé)任，使自己的身份名不符實(shí)。3. 使酒店的管理團(tuán)隊(duì)無(wú)法完全按照自己的經(jīng)營(yíng)思路來(lái)經(jīng)營(yíng)和管理酒店。4. 由于可能的“雙重管理”，將會(huì)極大地影響酒店企業(yè)文化方面的建設(shè)。如果你是一名有經(jīng)驗(yàn)的酒店管理人員，受業(yè)主的聘請(qǐng)?jiān)诰频陜?nèi)擔(dān)任業(yè)主代表之職，并且希望將自己的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用于酒店的經(jīng)營(yíng)與管理之中的話，你可以采取以下的一些方法：1. 與酒店的總經(jīng)理保持全方位的溝通，首先了解總經(jīng)理的經(jīng)營(yíng)與管理思路，從中找出與自己一致的方面， 并以此為基礎(chǔ)， 與總經(jīng)理建立起彼此之間的信任。2. 切

4、忌直接向酒店的管理團(tuán)隊(duì)強(qiáng)行下達(dá)自己的管理命令，特別是在沒(méi)有與總經(jīng)理進(jìn)行過(guò)溝通的情況下。3. 在酒店的日常管理過(guò)程中，要注意維護(hù)酒店總經(jīng)理的管理權(quán)威，避免給人一種“爭(zhēng)權(quán)”的感覺(jué)。4. 多參加酒店內(nèi)的各種專業(yè)和決策方面的會(huì)議，了解酒店各項(xiàng)決策出臺(tái)的原因及過(guò)程。在會(huì)議中，將自己的經(jīng)驗(yàn)及知識(shí)向大家做出推薦，并使之融入到集體的決策中去。這里特別要指出的，是要避免在不了解某項(xiàng)政策出臺(tái)的因果時(shí)，就公開(kāi)對(duì)其表示不同意見(jiàn)。5. 當(dāng)發(fā)現(xiàn)酒店在日常經(jīng)營(yíng)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題時(shí)，要避免直接對(duì)責(zé)任部門提出任何指責(zé)，而應(yīng)將所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題形成文字，轉(zhuǎn)交給總經(jīng)理，責(zé)成酒店管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行整改，并將結(jié)果做出回饋。這些都將成為將來(lái)業(yè)主對(duì)酒店

5、管理團(tuán)隊(duì)的考核依據(jù)。當(dāng)然，如果從維護(hù)與總經(jīng)理之間的良好合作關(guān)系來(lái)考慮，你也可以2葉予舜二一四年十一月二十七日星期四私下與總經(jīng)理進(jìn)行溝通， 但作為業(yè)主代表， 你絕對(duì)不可以因 “私”而忘“公”。因?yàn)槿绻闩c酒店的管理團(tuán)隊(duì)“私交”過(guò)密，則可能使你在執(zhí)行你的使命時(shí)而忽視了你的職責(zé)，從而使去業(yè)主對(duì)你的信任。名義上講，“業(yè)主代表” 與酒店的管理團(tuán)隊(duì)在利益和目標(biāo)的追求上是一致的，但在實(shí)施的過(guò)程中則是監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系。無(wú)論如何，要想使酒店達(dá)到理想的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，業(yè)主代表與酒店管理團(tuán)隊(duì)之間的和諧相處，利益共榮就成為酒店經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵。業(yè)主代表的“權(quán)”：業(yè)主代表既然是代表業(yè)主在酒店中工作，必然會(huì)涉及到與其職責(zé)相對(duì)應(yīng)

6、的權(quán)利。在酒店大多數(shù)員工的眼中， 業(yè)主代表是真正的老板， 而酒店的管理團(tuán)隊(duì)只是職業(yè)經(jīng)理人們。因此，在員工們心中，業(yè)主代表的權(quán)利應(yīng)更大些。事實(shí)上，業(yè)主代表一般來(lái)說(shuō)分為兩種情況，一種是在那些所謂 “國(guó)際大品牌酒店管理集團(tuán)”中的業(yè)主代表們。大多數(shù)這些“國(guó)際大品牌”的酒店管理集團(tuán)在管理合同中都會(huì)對(duì)業(yè)主代表在酒店中的權(quán)利進(jìn)行限制，即不允許業(yè)主代表參與到酒店的日常經(jīng)營(yíng)和管理決策中來(lái)的。在這些“大品牌”管理的酒店中，業(yè)主代表只有建議權(quán)，而沒(méi)有管理權(quán)。只有當(dāng)酒店所需的固定資產(chǎn)投資額達(dá)到一定限額時(shí)，業(yè)主代表才有權(quán)利根據(jù)業(yè)主的授權(quán)對(duì)其進(jìn)行審核，并代表業(yè)主批準(zhǔn)這些投資。 因此，這些業(yè)主代表們更多的是一種“虛職”，并

7、不代表任何實(shí)質(zhì)的權(quán)力。而在國(guó)內(nèi)的酒店業(yè)來(lái)說(shuō)， 更多的則是由業(yè)主自行管理， 或是由業(yè)主自行聘請(qǐng)酒店的職業(yè)經(jīng)理人來(lái)為業(yè)主管理的酒店。在這種酒店中， 業(yè)主代表的權(quán)力則大得多，并在很多時(shí)候，經(jīng)常給人的感覺(jué)，是業(yè)主代表在管理酒店，而不是酒店的總3葉予舜二一四年十一月二十七日星期四經(jīng)理。造成這樣現(xiàn)象的原因， 就是業(yè)主代表未能很好地理解自己的角色，將業(yè)主授予的權(quán)力絕對(duì)化，并在酒店的日常經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，處處以“業(yè)主”的身份來(lái)壓酒店的管理團(tuán)隊(duì)來(lái)執(zhí)行自己的管理意志。而另一方面，業(yè)主代表們又不愿意對(duì)自己的決策負(fù)責(zé)， 特別是當(dāng)酒店的經(jīng)營(yíng)或管理上出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，承擔(dān)責(zé)任的總會(huì)是酒店的管理團(tuán)隊(duì)。 這就造成了一個(gè)怪現(xiàn)象， 即實(shí)

8、為管理者只說(shuō)不負(fù)責(zé)， 而名義上的管理者也無(wú)法對(duì)酒店的結(jié)果負(fù)責(zé)任。這也是造成這些酒店的越來(lái)越不具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)主要原因。而造成這種現(xiàn)象的根本原因，就在于在業(yè)主代表與酒店總經(jīng)理之間在“權(quán)”上面的分配不清。 業(yè)主一方面希望酒店管理團(tuán)隊(duì)能為酒店創(chuàng)造最大的效益，而另一方面，又對(duì)酒店的職業(yè)管理團(tuán)隊(duì)不放心，處處通過(guò)業(yè)主代表對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理決策和實(shí)施過(guò)程加以限制。其實(shí)，從原則上講， 業(yè)主們都明白酒店職業(yè)化管理的重要性。在對(duì)酒店管理層的權(quán)力界定中，業(yè)主們也都會(huì)強(qiáng)調(diào)在經(jīng)營(yíng)和管理上要以酒店的管理團(tuán)隊(duì)為主的原則。在在實(shí)施的具體過(guò)程中往往就變了形。由于不像那些“大品牌”管理的酒店，在這些由業(yè)主自主管理的酒店中， 每

9、一筆花費(fèi)都在由業(yè)主代表最后審核批準(zhǔn)。也就是這“最后批準(zhǔn)”的權(quán)力，使業(yè)主代表們無(wú)形中就擁有了酒店的最高權(quán)力。這個(gè)問(wèn)題解決不好， 會(huì)對(duì)酒店的最終經(jīng)營(yíng)結(jié)果產(chǎn)生極為負(fù)面的影響。要想解決好這個(gè)問(wèn)題，下面的一些因素應(yīng)該被認(rèn)真考慮：1. 業(yè)主對(duì)“業(yè)主代表”的授權(quán)是否會(huì)妨礙酒店的管理團(tuán)隊(duì)在經(jīng)營(yíng)和管理上的效力？2. 業(yè)主代表對(duì)酒店的管理行為是否會(huì)提高酒店在綜合管理上的效率？3. 業(yè)主代表是否具備與酒店管理團(tuán)隊(duì)同等水平的管理知識(shí)和專業(yè)能力？4葉予舜二一四年十一月二十七日星期四4. 業(yè)主代表是否具備較強(qiáng)的協(xié)調(diào)和解決問(wèn)題的能力？業(yè)主代表在酒店應(yīng)該起到的首要作用，是保證業(yè)主資產(chǎn)的安全性， 其次才是資產(chǎn)的保值和增值的問(wèn)題

10、。 因此，一個(gè)成熟的業(yè)主代表， 應(yīng)與酒店的總經(jīng)理一樣，必須具備宏觀的管理理念， 著眼于酒店未來(lái)的發(fā)展， 而不是將目光只盯在酒店每日的運(yùn)作過(guò)程。因此，要想真正解決好與酒店管理團(tuán)隊(duì)在“權(quán)”方面的分配，可以著重以下幾點(diǎn)：1. 與總經(jīng)理建立起長(zhǎng)效的溝通機(jī)制，定期交換彼此對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理方面思路和想法，求同存異。2. 與總經(jīng)理在日常經(jīng)營(yíng)管理中有關(guān) “權(quán)力” 的分配上做到各司所職， 明確細(xì)節(jié)，避免誤解。3. 在所有酒店的員工面前要相互支持、相互補(bǔ)臺(tái)。4. 盡量避免在下屬面前發(fā)生分歧。有不同意見(jiàn)時(shí)應(yīng)私下溝通。5. 對(duì)已經(jīng)過(guò)酒店財(cái)務(wù)總監(jiān)和總經(jīng)理審核批準(zhǔn)后的事項(xiàng)，應(yīng)盡量尊重其權(quán)威，除非出現(xiàn)重特大的差錯(cuò)， 一般不

11、予以否決。 但可以將自己的意見(jiàn)與總經(jīng)理溝通。6. 在向業(yè)主反映酒店的情況時(shí)，必須做到客觀、公正，不能參雜任何的私心。7. 當(dāng)業(yè)主代表可能在酒店內(nèi)分管財(cái)務(wù)、人事等職能部門時(shí)，應(yīng)尊重酒店總經(jīng)理在業(yè)務(wù)上對(duì)這些部門給予的專業(yè)性指導(dǎo)的權(quán)力。其實(shí)，做好上述所有的工作， 關(guān)鍵的一點(diǎn)就是彼此之間相互的尊重。只要做好這一點(diǎn)，一切的工作就有了良好的基礎(chǔ)。對(duì)于那些在“大品牌”國(guó)際酒店管理集團(tuán)所管理的酒店中的業(yè)主代表們來(lái)說(shuō)，最要首先注意的是解決“怕”的問(wèn)題，即在與外方管理者打交道時(shí)，由于語(yǔ)言及5葉予舜二一四年十一月二十七日星期四文化差異等方面可能帶來(lái)的“心理畏懼”。對(duì)于那些科班出身，并已具備一定酒店高層管理經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主

12、代表來(lái)說(shuō)，這可能不是問(wèn)題。 但如果你本身對(duì)酒店的了解不夠，或是與外方管理者在直接溝通時(shí)有語(yǔ)言障礙，就有可能在心理上被這些 “大品牌”壓過(guò)一頭。這也會(huì)對(duì)你履行好你本身的職責(zé)產(chǎn)生負(fù)面作用。這時(shí)的你，絕對(duì)不能因?yàn)楣芾碚呤峭鈬?guó)人而維其是瞻。只要你正確理解你的了職責(zé)， 在日常工作中履行好自己的職責(zé)。你就會(huì)成為一名合格的業(yè)主代表。業(yè)主代表的“利”在一個(gè)人的職業(yè)生涯中，責(zé)、權(quán)、利是密不可分的三個(gè)方面。在前面談到了責(zé)和權(quán)之后，業(yè)主代表的“利”也是使你履行好自身職責(zé)的一個(gè)非常重要的方面。與酒店的總經(jīng)理一樣，絕大多數(shù)的業(yè)主代表也是受聘于業(yè)主的職業(yè)經(jīng)理人，只不過(guò)在職責(zé)上與酒店的管理者有所區(qū)別。業(yè)主代表也是人， 也有

13、著對(duì)生活質(zhì)量及個(gè)人職業(yè)發(fā)展的追求。 在一些酒店中， 業(yè)主一方面會(huì)給業(yè)主代表們施加很大的壓力，并使其在酒店的管理中發(fā)揮盡可能大的作用，而另一方面， 由于很多的業(yè)主代表們都是業(yè)主的親戚、 親信、或朋友，其個(gè)人的待遇又遠(yuǎn)低于酒店的總經(jīng)理，甚至低于酒店部門一級(jí)的管理者。這就會(huì)給業(yè)主代表帶來(lái)心理上的平衡。而這種不平衡又可能成為與酒店管理團(tuán)隊(duì)合作不和諧的主要因素。因此，要想解決好這個(gè)問(wèn)題，業(yè)主不能僅憑一句“信任”就可以擺平的。解決好這個(gè)問(wèn)題， 就必須首先確定業(yè)主代表在酒店中的定位及其職責(zé)。無(wú)論你是在那些 “大品牌” 國(guó)際酒店管理集團(tuán)中， 還是在業(yè)主自管的酒店中任業(yè)主代表，你都是酒店中的最高決策層之一，因此

14、待遇也應(yīng)該以市場(chǎng)價(jià)值為準(zhǔn)，而不應(yīng)6葉予舜二一四年十一月二十七日星期四以業(yè)主的親情價(jià)值作為參考。 作為業(yè)主，也應(yīng)以同樣的思路來(lái)考慮招聘自己在酒店中的代表。這樣才能使自己的代表能夠心情愉快地為你工作。在工資之外，還有一項(xiàng)就是業(yè)主代表們?cè)诰频赀\(yùn)營(yíng)中的福利待遇問(wèn)題，包括用車、住房標(biāo)準(zhǔn)、用餐標(biāo)準(zhǔn)、洗衣標(biāo)準(zhǔn)、招待標(biāo)準(zhǔn)等等。一個(gè)聰明的總經(jīng)理，應(yīng)該視業(yè)主代表為自己的合作伙伴，主動(dòng)使其享受到酒店總經(jīng)理的標(biāo)準(zhǔn)，盡管業(yè)主代表的職務(wù)可能是副總， 或者他們?cè)诰频甑拇霾⑽吹玫綐I(yè)主的明確指示。在這方面，總經(jīng)理絕對(duì)不能為了所謂的“成本控制”而剝奪業(yè)主代表的利益，而業(yè)主代表們也應(yīng)該在此方面， 對(duì)總經(jīng)理加以理解。 當(dāng)然，如果這

15、一切都能得到業(yè)主的合理分配，其結(jié)果將更為積極。總結(jié)：在理解了業(yè)主們對(duì)酒店資產(chǎn)的關(guān)心后，也就理解了設(shè)置酒店業(yè)主代表的必要性。對(duì)于酒店這樣的企業(yè)來(lái)說(shuō)， 如何處理好業(yè)主代表與酒店經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)之間的關(guān)系，是酒店能否最終取得社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收的關(guān)鍵。這里即關(guān)系著一個(gè)企業(yè)良好的企業(yè)文化的建立，更極大地影響著酒店經(jīng)營(yíng)與管理的結(jié)果。對(duì)于業(yè)主代表來(lái)說(shuō)，從“做人”和“做事”兩個(gè)方面來(lái)說(shuō)，無(wú)疑“做人”比“做事” 更加重要。 一個(gè)本著積極心態(tài)來(lái)配合酒店管理團(tuán)隊(duì)的業(yè)主代表，也自然會(huì)被管理團(tuán)隊(duì)所尊重。 一個(gè)形成合力的酒店管理團(tuán)隊(duì)，才能將酒店最終帶上正常發(fā)展的快車道。 不管什么原因造成業(yè)主代表與酒店管理團(tuán)隊(duì)失和，都會(huì)

16、直接影響到酒店的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。這點(diǎn)也是業(yè)主代表所必須認(rèn)真對(duì)待的。酒店業(yè)主代表的崗位描述7葉予舜二一四年十一月二十七日星期四崗位名稱：業(yè)主代表（或副總經(jīng)理、執(zhí)行董事）直接上級(jí)：董事長(zhǎng)（總裁、分管副總裁）直接下級(jí)：秘書職責(zé)描述：代表業(yè)主對(duì)酒店管理團(tuán)隊(duì)的決策及其實(shí)施過(guò)程進(jìn)行有效的檢查和監(jiān)督。職責(zé)一：參加酒店各種行政級(jí)別的會(huì)議執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)：1. 參加酒店的早例會(huì)，了解酒店的每日運(yùn)營(yíng)要求及特點(diǎn)，在必要時(shí)給出自己的意見(jiàn)和建議。2. 參加酒店的周例會(huì)（或稱行政辦例會(huì)），參與酒店政策的制訂并監(jiān)督其落實(shí)情況。3. 參加酒店的月度經(jīng)營(yíng)分析會(huì)及信貸會(huì)，了解酒店的財(cái)務(wù)狀況，并在必要時(shí)給出自己的意見(jiàn)和建議。4. 參加

17、酒店的月度安保會(huì)議，監(jiān)督酒店安保工作的落實(shí)情況，并在給出自己的意見(jiàn)和建議。職責(zé)二：以專業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)要求自己執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)：1. 每日保持自身整潔的職業(yè)形象。2. 在符合酒店標(biāo)準(zhǔn)的禮貌禮節(jié)對(duì)待客人和同事。職責(zé)三：代表業(yè)主維護(hù)好各種社會(huì)關(guān)系8葉予舜二一四年十一月二十七日星期四執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)：1. 做好業(yè)主所要求的各種社會(huì)關(guān)系的拜訪和維護(hù)工作。2. 代表業(yè)主在酒店內(nèi)接待好各種社會(huì)關(guān)系，特別是政府官員、大客戶等在酒店消費(fèi)時(shí)，應(yīng)主動(dòng)代表業(yè)主及酒店對(duì)其表示歡迎，并在必要時(shí)坐陪。3. 主動(dòng)計(jì)劃并實(shí)施對(duì)這些主要社會(huì)關(guān)系的宴請(qǐng)。4. 代表業(yè)主和酒店，參加由政府及大客戶所組織的重要會(huì)議，并將會(huì)議內(nèi)容向業(yè)主及酒店總經(jīng)理作通報(bào)。職

18、責(zé)四：代表業(yè)主對(duì)酒店的費(fèi)用支出進(jìn)行控制執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)：1. 根據(jù)酒店的財(cái)務(wù)制度，認(rèn)真審核每一筆申請(qǐng)發(fā)生的費(fèi)用，以確保其合理性。2. 原則上，需審批的報(bào)告應(yīng)于不超過(guò) 24 小時(shí)批復(fù)給呈報(bào)部門，特殊狀況應(yīng)不超過(guò) 72 小時(shí)，以保證酒店管理的時(shí)效性。3. 如不批準(zhǔn)應(yīng)加以說(shuō)明。職責(zé)五：代表業(yè)主對(duì)酒店的日常運(yùn)作實(shí)施監(jiān)督與檢查執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)：1. 對(duì)酒店所有的經(jīng)營(yíng)與管理行為實(shí)施監(jiān)督與檢查。2. 在發(fā)現(xiàn)酒店的經(jīng)營(yíng)和管理過(guò)程中的問(wèn)題時(shí)，及時(shí)與酒店總經(jīng)理進(jìn)行溝通，并督促整修的效果。3. 將所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及其整改情況匯總到自己的月度報(bào)告中， 向業(yè)主或自己的直接上司匯報(bào)。9葉予舜二一四年十一月二十七日星期四4. 向業(yè)主或直接上司

19、提出對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)及管理的建議和意見(jiàn)。職責(zé)六：（在酒店授權(quán)的情況下）分管酒店的安全、人力資源及財(cái)務(wù)部執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)：1. 詳細(xì)了解所分管部門日常經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)。2. 參加所分管部門的各種例會(huì)，對(duì)部門的管理工作進(jìn)行指導(dǎo)。3. 對(duì)所分管部門的上報(bào)檔或報(bào)告要提前審核，嚴(yán)格把關(guān)。職責(zé)七：與酒店高管保持良好的溝通執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)：1. 定期或不定期地與酒店高管，特別是總經(jīng)理舉行各種正式或非正式的會(huì)談，增進(jìn)彼此了解， 就酒店的現(xiàn)狀及未來(lái)的發(fā)展方向交換意見(jiàn)。2. 與酒店高管相互尊重，特別是在公開(kāi)場(chǎng)合上和下屬面前相互支持。3. 遇有問(wèn)題時(shí)，應(yīng)及時(shí)與其他酒店高管溝通，在了解事情原委后再下結(jié)論。4. 當(dāng)對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)和管理有不同想法時(shí)，

20、及他與其他酒店高管，特別是總經(jīng)理溝通以交換思想，取得共識(shí)。職責(zé)八：確保業(yè)主資產(chǎn)的安全性及共保值和增值執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)：1. 監(jiān)督財(cái)務(wù)部對(duì)酒店固定資產(chǎn)管理制度的建立及其落實(shí)情況。2. 監(jiān)督財(cái)務(wù)部對(duì)酒店固定資產(chǎn)臺(tái)帳的正確性。3. 監(jiān)督財(cái)務(wù)部在酒店固定資產(chǎn)定期更新方面的管理工作。10葉予舜二一四年十一月二十七日星期四4. 監(jiān)督酒店各部門在固定資產(chǎn)管理方面是否嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)部的要求運(yùn)作。職責(zé)九：協(xié)助酒店管理團(tuán)隊(duì)做好酒店的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)：1. 根據(jù)業(yè)主對(duì)酒店所下達(dá)的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，監(jiān)督、檢查酒店經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的日常管理效果，協(xié)助酒店管理團(tuán)隊(duì)最終完成酒店的業(yè)主考核任務(wù)。2. 監(jiān)督酒店在公共關(guān)系的維護(hù)和市場(chǎng)宣傳方

21、面的工作， 以保證酒店的社會(huì)效益最大化，從而提升酒店的無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值職責(zé)十：協(xié)調(diào)好業(yè)主、業(yè)主公司與酒店之間的關(guān)系執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)：1. 負(fù)責(zé)完整地轉(zhuǎn)達(dá)業(yè)主、業(yè)主公司對(duì)酒店的要求和期望。2. 在酒店內(nèi)負(fù)責(zé)業(yè)主、業(yè)主公司方面的各項(xiàng)接待工作。3. 在溝通上起到酒店管理團(tuán)隊(duì)與業(yè)主之間的橋梁作用。4. 在向業(yè)主匯報(bào)酒店的工作時(shí)，要做到公正、公平，不帶有任何私人評(píng)判。5. 在向酒店管理團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)達(dá)業(yè)主的意見(jiàn)時(shí)，要做到完整、客觀，不帶有任何個(gè)人色彩。職責(zé)十一：完成業(yè)主或直接上司交給的其它任務(wù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)：1、 按時(shí)、保質(zhì)地完成由業(yè)主交辦的其它臨時(shí)性質(zhì)的任務(wù)。2、 及時(shí)將結(jié)果向業(yè)主或直接上司做出回饋。11葉予舜二一四年十一月

22、二十七日星期四業(yè)主與酒店管理公司的合作關(guān)系現(xiàn)狀1. 部分業(yè)主和管理公司未能對(duì)酒店項(xiàng)目嚴(yán)格評(píng)估， 酒店項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)雙方的既定目標(biāo)存在困難。 一些初次涉足酒店投資領(lǐng)域的酒店業(yè)主，對(duì)酒店項(xiàng)目本身硬件的要求重視不夠，對(duì)于酒店專業(yè)化程度估計(jì)不足，而又未求助于專業(yè)酒店咨詢顧問(wèn)和業(yè)內(nèi)專家，也未委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審慎的可行性分析，有的酒店項(xiàng)目是由收購(gòu)的爛尾樓改建而成，工程設(shè)計(jì)方面遺留問(wèn)題很多，隨著時(shí)間的推移而逐漸暴露出來(lái)。一些酒店管理公司為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，對(duì)項(xiàng)目本身的硬件設(shè)施、項(xiàng)目所處區(qū)位是否能吸引到足夠的目標(biāo)客源也未做審慎的評(píng)估。在酒店經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)酒店硬件設(shè)施不符合相關(guān)規(guī)定和需要而改建又需要投入大量資金時(shí)，雙方

23、的分歧便會(huì)暴露出來(lái)。一些國(guó)內(nèi)二線城市尚未形成成熟的商務(wù)環(huán)境和配套設(shè)施， 缺乏高星級(jí)酒店所需要的集中、 密集的商務(wù)活動(dòng)，客源遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到當(dāng)初預(yù)計(jì)的樂(lè)觀水平。當(dāng)酒店出租率下滑，房?jī)r(jià)疲軟，酒店的經(jīng)營(yíng)收益尚不足以提取酒店物業(yè)折舊和還本付息， 且經(jīng)營(yíng)不利的狀況長(zhǎng)時(shí)間得不到改觀時(shí)，酒店業(yè)主和酒店管理公司的矛盾就會(huì)激化。2. 一些酒店業(yè)主認(rèn)為，管理公司不參股或貸款表明合作誠(chéng)意不夠。 有些酒店業(yè)主要求酒店管理公司在酒店參股或貸款， 甚至作為酒店管理公司參與競(jìng)爭(zhēng)的前提條件，期望以此使酒店管理公司具有與酒店業(yè)主同樣的利益取向，并以此對(duì)其產(chǎn)生有效的激勵(lì)約束。 大多數(shù)酒店管理公司都完成了從地產(chǎn)投資公司到酒店運(yùn)營(yíng)公司的轉(zhuǎn)

24、變， 除非項(xiàng)目具有非同一般的優(yōu)勢(shì)且能增強(qiáng)酒店管理公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，酒店管理公司通常不會(huì)參股或貸款。雙方在這方面的分歧將在一定程度上影響雙方在其他方面共識(shí)的達(dá)成。3、 部分業(yè)主未能對(duì)酒店管理公司進(jìn)行嚴(yán)格選擇和評(píng)估。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前12葉予舜二一四年十一月二十七日星期四已經(jīng)有 40 多家國(guó)際酒店管理公司進(jìn)入了中國(guó)內(nèi)地。酒店業(yè)主面臨眾多的國(guó)際酒店管理公司近乎同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)狀況，在專業(yè)知識(shí)缺乏和信息不夠通達(dá)的情況下，難以對(duì)酒店管理公司多方考證，進(jìn)行全方位的選擇和評(píng)估。目前在業(yè)內(nèi)仍缺乏一個(gè)較為合理、客觀地選擇、評(píng)價(jià)酒店管理公司的標(biāo)準(zhǔn)或參照體系，有些業(yè)主在選擇酒店管理公司時(shí)顯得無(wú)所適從。4、 部分業(yè)主

25、未能對(duì)酒店總經(jīng)理進(jìn)行嚴(yán)格選擇和評(píng)估。酒店總經(jīng)理是酒店管理公司在酒店的代表，在日常酒店運(yùn)營(yíng)中全權(quán)代表酒店管理公司，負(fù)責(zé)酒店的日常經(jīng)營(yíng)管理和與酒店業(yè)主的溝通，是酒店業(yè)主和酒店管理公司聯(lián)絡(luò)的橋梁和紐帶。其經(jīng)驗(yàn)、資歷、經(jīng)營(yíng)管理水平和溝通能力對(duì)于酒店經(jīng)營(yíng)和維系酒店業(yè)主與酒店管理公司的良好合作關(guān)系至關(guān)重要。由于酒店總經(jīng)理是由酒店管理公司委派的，有些酒店業(yè)主未能行使審核的權(quán)利，或雖然經(jīng)過(guò)審核卻由于專業(yè)水平的限制難以對(duì)總經(jīng)理人選做出中肯的評(píng)價(jià)。如果在酒店經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)總經(jīng)理不能完全勝任其職務(wù)，將會(huì)在一定程度上導(dǎo)致與酒店管理公司的分歧，這種分歧若不能得到及時(shí)解決，將會(huì)嚴(yán)重影響酒店的正常運(yùn)行。5、 部分酒店的品牌

26、與酒店定位和特色不完全匹配。當(dāng)前許多酒店管理公司大力拓展其酒店產(chǎn)品線，針對(duì)特定的細(xì)分市場(chǎng)提供服務(wù)，期望獲取更多的市場(chǎng)份額。一些酒店管理公司進(jìn)入了所有細(xì)分市場(chǎng)，以某知名品牌為例，其細(xì)分品牌有十幾個(gè)之多， 產(chǎn)品線覆蓋了從豪華酒店到經(jīng)濟(jì)型酒店的幾乎所有細(xì)分市場(chǎng)。缺乏經(jīng)驗(yàn)的酒店業(yè)主面對(duì)眾多的酒店管理公司和品牌，經(jīng)常以品牌的豪華程度和知名度作為選擇的標(biāo)準(zhǔn)，而未能與酒店自身的定位和特色相匹配，在支付額外的設(shè)計(jì)費(fèi)用和改造費(fèi)用之后，相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)收益卻未見(jiàn)明顯增長(zhǎng)。更有少數(shù)酒店業(yè)主將酒店管理公司在國(guó)外酒店市場(chǎng)上的中檔品牌當(dāng)作高13葉予舜二一四年十一月二十七日星期四檔品牌加以引進(jìn)，成為日后引發(fā)雙方分收益仍有可能是負(fù)

27、數(shù)。這在接受本文和訪談的國(guó)際品牌酒店中絕非個(gè)案。然而即使酒店業(yè)主在酒店板塊的收益是虧損的，按照與酒店管理公司簽訂的酒店管理合同，仍需按時(shí)支付高額的管理費(fèi)，一些酒店業(yè)主對(duì)此難以接受?；竟芾碣M(fèi)與酒店管理績(jī)效相關(guān)性不強(qiáng)，占酒店總收入的比例過(guò)高， 獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)占經(jīng)營(yíng)毛利（ GOP ）的比例過(guò)高。管理費(fèi)與業(yè)主利潤(rùn)相關(guān)性不強(qiáng)集中體現(xiàn)在基本管理費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)的計(jì)提方式上?；竟芾碣M(fèi)通常占酒店?duì)I業(yè)收入的一定比例（目前市場(chǎng)平均水平為1.5% 2% ，依雙方談判實(shí)力而定），且無(wú)任何業(yè)績(jī)基準(zhǔn)。這意味著不論酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)绾危频旯芾砉径紝凑蘸贤s定獲得一定比例的酒店?duì)I業(yè)收入。獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)通常都約定一個(gè)業(yè)績(jī)考核基準(zhǔn)，

28、如經(jīng)營(yíng)毛利、經(jīng)營(yíng)毛利率或出租率等， 且通常根據(jù)業(yè)績(jī)考核基準(zhǔn)的規(guī)定實(shí)行累進(jìn)比率（目前市場(chǎng)平均水平為 5% 10% ，依雙方談判實(shí)力而定） 。通常計(jì)算下來(lái)，獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)和基本管理費(fèi)之和占酒店年度總收入的5 8 左右。在營(yíng)毛利和出租率等；二是一些酒店根本就未設(shè)立業(yè)績(jī)考核基準(zhǔn)，使得獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)實(shí)質(zhì)上成為另一筆基本管理費(fèi)，完全失歧和矛盾的根源之一。酒店管理公司的報(bào)酬問(wèn)題1.管理費(fèi)與業(yè)主利潤(rùn)的相關(guān)性不強(qiáng)。酒店業(yè)主利潤(rùn)是由酒店?duì)I業(yè)收入減去經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和基本管理費(fèi)得到的經(jīng)營(yíng)毛利 （GOP ），再扣除獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)（ IncentiveFee ）和重置準(zhǔn)備金（ FFE）后得到的，用于酒店業(yè)主衡量酒店經(jīng)營(yíng)的毛利。對(duì)于酒店業(yè)主

29、來(lái)說(shuō)，還需要在此基礎(chǔ)上扣除房產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、計(jì)提14葉予舜二一四年十一月二十七日星期四折舊及相關(guān)固定成本攤銷、 財(cái)務(wù)費(fèi)用后才能得到酒店板塊對(duì)于業(yè)主的利潤(rùn)貢獻(xiàn)。一個(gè)年?duì)I業(yè)收入（GOR ）幾千萬(wàn)人民幣、年經(jīng)營(yíng)毛利（GOP）達(dá)到上千萬(wàn)人民幣的酒店，在計(jì)提了所有相關(guān)費(fèi)用后，調(diào)查與眾多國(guó)際品牌酒店業(yè)主代表的訪談中，發(fā)現(xiàn)存在兩個(gè)方面的問(wèn)題：一是獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)的業(yè)績(jī)考核基準(zhǔn)不合理，如經(jīng)去了獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)的激勵(lì)約束作用。2.技術(shù)協(xié)助收費(fèi)不夠合理，酒店開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備費(fèi)收費(fèi)不夠合理。許多業(yè)主代表認(rèn)為，酒店管理公司收取的技術(shù)協(xié)助費(fèi)和開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備費(fèi)存在三個(gè)方面的問(wèn)題：一是質(zhì)疑這兩種費(fèi)用收取的合理性。既然酒店業(yè)主向酒店管理公司支付管理

30、費(fèi)，而且雙方也是合作伙伴的關(guān)系，在管理費(fèi)之外再單獨(dú)就開(kāi)業(yè)和技術(shù)協(xié)助收取額外費(fèi)用是不合理的；二是技術(shù)協(xié)助費(fèi)和開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不夠透明，存在一些有爭(zhēng)議的地方；三是開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備、技術(shù)協(xié)助等服務(wù)內(nèi)容存在界定不清之處。認(rèn)為，開(kāi)業(yè)費(fèi)主要是為了滿足酒店開(kāi)業(yè)所需的員工工資、培訓(xùn)、招募、市場(chǎng)推廣、設(shè)備購(gòu)置而支出的費(fèi)用，此筆費(fèi)用酒店管理公司另行收費(fèi)是合理的；酒店管理公司從總部或其他酒店派遣人員支持酒店開(kāi)業(yè)而收取的技術(shù)協(xié)助費(fèi)確實(shí)有值得商榷之處。中央預(yù)訂系統(tǒng)等費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)不夠合理中央預(yù)訂系統(tǒng)費(fèi)用分?jǐn)傆卸喾N方法：按酒店年?duì)I業(yè)收入的一定比例分?jǐn)偂搭A(yù)訂交易的次數(shù)分?jǐn)偂?按預(yù)訂客房的數(shù)量分?jǐn)偟鹊龋?一些費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的確有不

31、合理之處。除此之外，還有酒店管理公司總部的營(yíng)銷推廣費(fèi)用、教育培育費(fèi)用、15葉予舜二一四年十一月二十七日星期四管理信息系統(tǒng)費(fèi)用、 集中采購(gòu)費(fèi)用等。 有的酒店為此不得不參加了一些本不打算參加的活動(dòng)， 支付了相應(yīng)的費(fèi)用。 有一些酒店業(yè)主認(rèn)為， 既然已經(jīng)支付了管理費(fèi)和預(yù)訂費(fèi)用，酒店管理公司不應(yīng)再就其他的服務(wù)另行收費(fèi)，另外在對(duì)這些費(fèi)用的審核和支付方面雙方也存在著一定的分歧。酒店管理公司的控制問(wèn)題：1. 酒店管理公司業(yè)績(jī)條款未能真正體現(xiàn)激勵(lì)作用。 文中所稱業(yè)績(jī)條款指酒店業(yè)主和酒店管理公司事先在酒店管理合同中約定一個(gè)業(yè)績(jī)標(biāo)準(zhǔn)， 酒店未達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)的，酒店業(yè)主可以提前終止合同。通過(guò)此種方式在一定程度上起到對(duì)酒

32、店管理公司的激勵(lì)約束作用。在本文所做的訪談中，很少有酒店有類似的約定，個(gè)別酒店即使有業(yè)績(jī)條款，如出租率連續(xù) 3 年低于競(jìng)爭(zhēng)組合的某一特定百分比等， 所設(shè)立的業(yè)績(jī)衡量基準(zhǔn)也無(wú)法充分體現(xiàn)酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)能力，未能將此業(yè)績(jī)衡量基準(zhǔn)與酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)充分掛鉤，對(duì)酒店管理公司的激勵(lì)約束作用十分有限。2. 酒店業(yè)主缺乏對(duì)酒店重大經(jīng)營(yíng)管理決策的影響力， 對(duì)酒店主要管理人員提出更換或保持人員穩(wěn)定的意見(jiàn)有時(shí)難以得到采納。 盡管酒店管理公司具有酒店的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，但對(duì)于影響到酒店經(jīng)營(yíng)的重大決策，業(yè)主仍應(yīng)保留其最終的審批權(quán)。由于酒店總經(jīng)理、駐店經(jīng)理等主要管理人員是由酒店管理公司派遣到酒店工作的，酒店管理公司通常會(huì)在一

33、定范圍內(nèi)對(duì)這些人員進(jìn)行調(diào)配，以確保各酒店的經(jīng)營(yíng)需要。 酒店業(yè)主與酒店管理公司在酒店主要管理人員調(diào)配上存在兩個(gè)方面的分歧： 一是酒店業(yè)主對(duì)酒店主要管理人員的調(diào)換要求有時(shí)難以得到酒店管理公司合理的重視；二是酒店管理公司對(duì)酒店主要管理人16葉予舜二一四年十一月二十七日星期四員過(guò)于頻繁的調(diào)換易引進(jìn)業(yè)主的擔(dān)憂。3. 酒店年度預(yù)算審批得不到有效的信息支持， 雙方在經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的設(shè)定上存在分歧，酒店年度和季度績(jī)效評(píng)估結(jié)果不能落實(shí)。 酒店財(cái)務(wù)報(bào)告和業(yè)績(jī)報(bào)告是酒店一段時(shí)間內(nèi)經(jīng)營(yíng)成果的反映， 年度預(yù)算更是關(guān)系到下一年酒店經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的確定和測(cè)算。 但酒店管理公司提交的年度預(yù)算數(shù)據(jù)背后的支持細(xì)節(jié)和經(jīng)營(yíng)策略通常難以為業(yè)主所知

34、曉。更重要的是，雙方在年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的設(shè)定上經(jīng)常存在分歧， 酒店業(yè)主設(shè)定的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)通常會(huì)高于酒店管理公司制訂的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，而最終的解決辦法通常是，以酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)付諸實(shí)施，達(dá)到酒店業(yè)主設(shè)定的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)時(shí)對(duì)酒店管理公司予以獎(jiǎng)勵(lì)。這種“雙重指標(biāo)”存在于多數(shù)國(guó)際品牌酒店。 酒店業(yè)主對(duì)酒店年度和季度績(jī)效評(píng)估的結(jié)果有時(shí)未能得到完全落實(shí)。4. 不能合理解釋實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果低于預(yù)測(cè)原因， 不能采取有效措施改善低于預(yù)測(cè)的經(jīng)營(yíng)狀況。 當(dāng)酒店實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果低于預(yù)測(cè)時(shí)，通常不外乎以下三個(gè)原因：一是酒店管理公司對(duì)于經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)過(guò)于樂(lè)觀，預(yù)測(cè)指標(biāo)制訂過(guò)高；二是酒店管理公司經(jīng)營(yíng)策略和管理水平未能達(dá)到預(yù)期水平；三是出現(xiàn)了不可抗力的

35、意外事件或不利經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響。在酒店實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果低于預(yù)測(cè)時(shí)，酒店管理公司對(duì)于其原因的解釋通常難以使酒店業(yè)主滿意。有的業(yè)主代表指出，在年中實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果已經(jīng)低于預(yù)測(cè)，發(fā)現(xiàn)難以完成全年經(jīng)營(yíng)預(yù)算時(shí)，酒店管理公司仍持樂(lè)觀態(tài)度，且未能審慎地分析原因并采取有效措施改善經(jīng)營(yíng)狀況，到年終實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果距離預(yù)算尚有很大差距時(shí)，就會(huì)引發(fā)酒店業(yè)主的不滿。5. 業(yè)主對(duì)酒店資金集中管理的效果不理想， 一些重要支出的業(yè)主告知和認(rèn)可程17葉予舜二一四年十一月二十七日星期四序得不到執(zhí)行。一是酒店管理合同中對(duì)于酒店基本賬戶中維持日常經(jīng)營(yíng)所需的運(yùn)營(yíng)資金未明確規(guī)定其數(shù)額，從而可能引發(fā)雙方對(duì)運(yùn)營(yíng)資金數(shù)額的爭(zhēng)執(zhí)；二是對(duì)于超出酒店基本賬戶中

36、所規(guī)定的運(yùn)營(yíng)資金上限、應(yīng)劃轉(zhuǎn)業(yè)主的那部分資金的劃轉(zhuǎn)時(shí)間，有的酒店規(guī)定為一個(gè)月，有的為一周，有的是隨時(shí)，沒(méi)有明確的規(guī)定，帶有很大的隨意性，不便于酒店業(yè)主提高資金運(yùn)作效率；三是對(duì)于重置準(zhǔn)備金的管理大都由酒店總經(jīng)理負(fù)責(zé)，有的酒店甚至還允許做短期的定期存款業(yè)務(wù)。重置準(zhǔn)備金關(guān)系到酒店的更新改造，應(yīng)由酒店業(yè)主或第三方管理更為安全可靠。6.業(yè)主派駐酒店的管理人員難以充分發(fā)揮作用。通常酒店業(yè)主會(huì)從業(yè)主方派遣副總經(jīng)理和財(cái)務(wù)副總監(jiān)、工程副總監(jiān)等到酒店任職，意在培養(yǎng)人才，同時(shí)起到監(jiān)督作用。然而根據(jù)對(duì)國(guó)際品牌酒店業(yè)主代表的訪談，酒店副總經(jīng)理在酒店主要負(fù)責(zé)政府公共關(guān)系、保安、工程等方面的事務(wù)，盡管也參與酒店行政會(huì)議和酒

37、店重要的經(jīng)營(yíng)決策，但由于職責(zé)和精力所限，業(yè)主派駐酒店的管理人員在酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的深度和廣度上都有所欠缺，難以充分發(fā)揮監(jiān)督作用。酒店管理公司的競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題1.選擇酒店管理公司時(shí)未充分引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。眾多的酒店業(yè)主代表認(rèn)為，在選擇酒店管理公司時(shí)確實(shí)對(duì)不同的酒店管理公司進(jìn)行了比較，但同時(shí)考慮的酒店管理公司非常有限，而且僅僅限于在一些主要條款上的比較，未對(duì)適合本酒店的各家酒店管理公司進(jìn)行系統(tǒng)、全面的衡量和比較，也未能通過(guò)引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制在各家有意向的酒店管理公司中進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)擇優(yōu)。18葉予舜二一四年十一月二十七日星期四2.選擇酒店總經(jīng)理時(shí)未充分引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。酒店總經(jīng)理由人選由酒店管理公司推薦，酒店業(yè)主參與了面試和

38、審核，但由于專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的限制，酒店業(yè)主通常很難在酒店總經(jīng)理的人選上做出中肯的評(píng)價(jià)，也較少要求酒店管理公司推薦多個(gè)人選加以選擇和比較。當(dāng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)總經(jīng)理的經(jīng)驗(yàn)和技能難以完全承擔(dān)酒店全面經(jīng)營(yíng)責(zé)任而要求調(diào)換時(shí)，則會(huì)在一定程度上引發(fā)雙方的分歧。3.酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)組合相比不理想。有部分酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)組合相比不夠理想。主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是競(jìng)爭(zhēng)組合的選擇不合理，甚至有部分酒店已經(jīng)開(kāi)業(yè)近一年時(shí)間，至今還未商定本酒店的競(jìng)爭(zhēng)組合名單；二是競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo)的選定上不盡合理，不能充分反映酒店的實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。4.非競(jìng)爭(zhēng)條款的實(shí)施未能有效保護(hù)本酒店利益。大部分管理合同都規(guī)定了非競(jìng)爭(zhēng)條款，但實(shí)施過(guò)程中

39、發(fā)現(xiàn)對(duì)酒店管理公司約束力度很小，導(dǎo)致開(kāi)業(yè)時(shí)間不長(zhǎng)，本酒店就直接面臨同一酒店管理公司旗下同一細(xì)分品牌的競(jìng)爭(zhēng)。問(wèn)題主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是限制性區(qū)域不明確，區(qū)域界定過(guò)于狹小。很多酒店管理合同僅僅注明是“方圓3 平方公里”、“方圓 5 平方公里”，且無(wú)明確的地圖標(biāo)注區(qū)域范圍，容易引發(fā)爭(zhēng)議；二是限制性時(shí)間過(guò)短，有的僅為三年或五年。有的雖然以整個(gè)合同期作為限制時(shí)間，但由于限制區(qū)域過(guò)于狹小，仍未對(duì)酒店管理公司起到實(shí)質(zhì)性約束作用，更缺少隨時(shí)間推移而逐漸縮小非競(jìng)爭(zhēng)條款實(shí)施的地理范圍的規(guī)定。五、與酒店管理公司的爭(zhēng)議一些重大議題的分歧和爭(zhēng)議難以及時(shí)、有效地得到解決。根據(jù)訪談，在酒店日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，引發(fā)雙方爭(zhēng)議的特

40、定事項(xiàng)有：酒店財(cái)務(wù)報(bào)告和業(yè)績(jī)報(bào)告內(nèi)容審核上的19葉予舜二一四年十一月二十七日星期四分歧；酒店管理公司未完成經(jīng)營(yíng)預(yù)算和財(cái)務(wù)績(jī)效；管理費(fèi)的計(jì)算和支付發(fā)生的分歧；對(duì)預(yù)訂系統(tǒng)、培訓(xùn)、推廣、旅客計(jì)劃等費(fèi)用的分?jǐn)偙壤系姆制纾徊焕?jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)酒店管理公司業(yè)績(jī)條款影響的分歧；修理維護(hù)支出、重置支出準(zhǔn)備金或資本改良支出的決策分歧。以上的各種分歧和爭(zhēng)議，有的通過(guò)業(yè)主與酒店管理公司的專題會(huì)議得到了解決；但對(duì)于有的分歧，出現(xiàn)了雙方各執(zhí)一詞、久拖不決的僵持局面，并沒(méi)有切實(shí)可行的方式加以解決，這對(duì)于雙方建立長(zhǎng)久的合作關(guān)系是不利的。從本文的研究可以看出，當(dāng)前國(guó)內(nèi)的國(guó)際品牌酒店的業(yè)主方和管理方的合作關(guān)系雖然是基本穩(wěn)定的，但仍

41、然存在一些亟須解決的問(wèn)題。在酒店委托管理經(jīng)營(yíng)方式下，由于酒店所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離、在酒店業(yè)主追求盡可能高的投資回報(bào)的同時(shí)，酒店管理公司追求盡可能高的管理費(fèi)和品牌溢價(jià)。業(yè)主的長(zhǎng)期投資回報(bào)目標(biāo)與酒店管理公司的短期收益目標(biāo)的難以調(diào)和從根本上決定了雙方內(nèi)在的利益沖突。如何充分發(fā)揮酒店委托管理這種經(jīng)營(yíng)方式的作用，有效平衡雙方利益，保證業(yè)主獲得專業(yè)化分工收益的同時(shí)降低代理成本，是當(dāng)今酒店管理實(shí)踐的重要任務(wù)，也是旅游管理理論關(guān)注的前沿課題，需要理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)此進(jìn)行深入的探討和研究。20葉予舜二一四年十一月二十七日星期四管理合同的主要內(nèi)容管理合同是酒店業(yè)主與酒店集團(tuán)或酒店管理公司（即經(jīng)營(yíng)者）之間的書面協(xié)議。

42、一旦協(xié)議形成，業(yè)主就要交出管理權(quán)，為對(duì)方提供營(yíng)運(yùn)資金，將酒店業(yè)主、土地、家具、設(shè)施、設(shè)備、和場(chǎng)所全部移交對(duì)方，并要承擔(dān)酒店的全部法律責(zé)任和財(cái)務(wù)責(zé)任。而酒店管理公司則要承擔(dān)全部的經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任，負(fù)責(zé)酒店的日常運(yùn)作，確保酒店的管理和服務(wù)達(dá)到理想的水平。管理合同包括三個(gè)主要部分： 一是經(jīng)營(yíng)者有經(jīng)營(yíng)管理酒店的全權(quán)，不受業(yè)主的干擾；而二是業(yè)主提供的酒店所有流動(dòng)資金和開(kāi)辦費(fèi)用；三是業(yè)主要保護(hù)經(jīng)營(yíng)者按照合同依法經(jīng)營(yíng)和管理。 即經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)經(jīng)營(yíng)管理之責(zé)， 業(yè)主承擔(dān)財(cái)務(wù)資金之責(zé)。由于所處角度不同， 業(yè)主認(rèn)為自己把酒店交給了經(jīng)營(yíng)者，卻不能干預(yù)或影響經(jīng)營(yíng)者的行為或決定； 經(jīng)營(yíng)者則認(rèn)為他們代表業(yè)主管理酒店，幫業(yè)主賺錢，

43、業(yè)主的干擾會(huì)影響他們的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，況且最終得益的仍是業(yè)主。一、管理合同中經(jīng)營(yíng)者（酒店集團(tuán)或酒店管理公司）的職責(zé)1選擇、聘用、培訓(xùn)和管理酒店員工，并對(duì)他們進(jìn)行督導(dǎo)、委任、升職降職、加薪減薪、解聘解雇等。2通過(guò)周密的調(diào)查研究，科學(xué)地分析酒店的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和優(yōu)缺點(diǎn)，制定酒店的經(jīng)營(yíng)方針，3根據(jù)本地區(qū)及本行業(yè)的狀況，詳細(xì)了解酒店市場(chǎng)情況，提交酒店的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，尋找目標(biāo)市場(chǎng)，挖掘市場(chǎng)潛力，使酒店有理想的出租率和餐飲上座率。4建立中央訂房系統(tǒng)，與國(guó)際酒店預(yù)定系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，與旅游中間商建21葉予舜二一四年十一月二十七日星期四立業(yè)務(wù)聯(lián)系，拓展酒店的客源管道。5編制酒店的年度預(yù)算，包括全年?duì)I業(yè)收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)

44、業(yè)費(fèi)用等等，并提交業(yè)主審批通過(guò)后執(zhí)行。6如果是新開(kāi)業(yè)的酒店，要提供酒店開(kāi)業(yè)預(yù)算，7使用適合的財(cái)務(wù)控制系統(tǒng)，制定財(cái)務(wù)規(guī)章制度，支付各種營(yíng)業(yè)費(fèi)用。8對(duì)酒店的固定資產(chǎn)投入具體計(jì)劃。9對(duì)酒店各種設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)及增添購(gòu)置或更新計(jì)劃。10 準(zhǔn)許酒店使用集團(tuán)或公司的品牌、商號(hào)、店名、徽名、店旗等。11 準(zhǔn)許酒店使用集團(tuán)或公司的預(yù)定系統(tǒng)，共享市場(chǎng)信息。12 準(zhǔn)許酒店使用集團(tuán)或公司的品牌開(kāi)拓市場(chǎng)，從事廣告宣傳。13 按照集團(tuán)或公司的管理模式統(tǒng)一管理酒店。14 按照集團(tuán)或公司的操作程序規(guī)范服務(wù)工作。15 制定酒店客房、餐飲及各項(xiàng)收費(fèi)價(jià)格，負(fù)責(zé)所有營(yíng)業(yè)項(xiàng)目的收款工作。16 代表業(yè)主談判并簽定酒店?duì)I業(yè)場(chǎng)地或?qū)懽謽亲?/p>

45、賃合同及各種協(xié)議。17 代表業(yè)主辦理酒店?duì)I業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)許可證及有關(guān)證照。18 購(gòu)置酒店?duì)I業(yè)所需的各種物料、貨物、原料、用品等。19 各種固定資產(chǎn)的購(gòu)置如家具、設(shè)施、設(shè)備等須經(jīng)業(yè)主同意后方可進(jìn)行。20 酒店經(jīng)營(yíng)必須遵守各項(xiàng)法律和法規(guī)，妥善處理好與當(dāng)?shù)卣吧?2葉予舜二一四年十一月二十七日星期四會(huì)的關(guān)系。二、業(yè)主的職責(zé)1提供酒店物業(yè)、設(shè)備、設(shè)施、家具、存貨、流動(dòng)、資金及營(yíng)業(yè)所需的各種物品。2將酒店的營(yíng)業(yè)管理權(quán)移交給經(jīng)營(yíng)者，讓經(jīng)營(yíng)者代表業(yè)主經(jīng)營(yíng)和管理酒店。3不干擾酒店的日常營(yíng)運(yùn)工作，不直接指揮酒店的員工。4審核酒店的年度預(yù)算，并批準(zhǔn)預(yù)算的執(zhí)行。5承擔(dān)火災(zāi)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、員工恤養(yǎng)保險(xiǎn)、雇主責(zé)任保險(xiǎn)、

46、員工養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)等。6按管理合同審批管理費(fèi)和獎(jiǎng)金給經(jīng)營(yíng)者。7按合同支付經(jīng)營(yíng)者（酒店集團(tuán)或酒店管理公司）定房費(fèi)用、培訓(xùn)費(fèi)用、計(jì)算機(jī)管理費(fèi)用、信息費(fèi)用、廣告宣傳費(fèi)用等。8如果業(yè)主在合同期內(nèi)出售酒店物業(yè)，應(yīng)給予經(jīng)營(yíng)著購(gòu)買酒店物業(yè)的優(yōu)先權(quán)。業(yè)主通常會(huì)保留同意或解除酒店總經(jīng)理的權(quán)利，還保留指定審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)酒店財(cái)務(wù)及運(yùn)營(yíng)情況的權(quán)利， 或派遣財(cái)務(wù)總監(jiān)到酒店監(jiān)管財(cái)務(wù)。此外，酒店的裝修，購(gòu)置設(shè)備等項(xiàng)目要報(bào)業(yè)主批準(zhǔn)。管理費(fèi)管理費(fèi)的算法多種多樣， 最初的管理費(fèi)是根據(jù)受托管理酒店的規(guī)模和營(yíng)業(yè)情況而定，經(jīng)營(yíng)者和業(yè)主商定某一固定額作為經(jīng)營(yíng)管理報(bào)酬。這種方法對(duì)經(jīng)營(yíng)者來(lái)23葉予舜二一四年十一月二十七日星期四說(shuō)，經(jīng)營(yíng)好壞

47、報(bào)酬都一樣，缺乏激勵(lì)機(jī)制；業(yè)主也覺(jué)得不公平，經(jīng)營(yíng)者不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)。后來(lái)，改為以收取全年?duì)I業(yè)收入的一定比例作為管理費(fèi)，此方法對(duì)經(jīng)營(yíng)者有利，營(yíng)業(yè)收入越高，所得的管理費(fèi)也越多。因而經(jīng)營(yíng)者只要注重提高酒店的營(yíng)業(yè)總收入，以期提取更高的管理費(fèi)，而對(duì)營(yíng)業(yè)成本和費(fèi)用不加控制，難以保證酒店?duì)I業(yè)利潤(rùn)中提取10%25% 作為管理費(fèi)，讓經(jīng)營(yíng)者與業(yè)主共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)者要得到理想的管理費(fèi)，必須控制成本，降低費(fèi)用、增加利潤(rùn)。為了激勵(lì)經(jīng)營(yíng)者，業(yè)主可以制定一個(gè)利潤(rùn)指標(biāo)，將超過(guò)指標(biāo)的部分分成幾個(gè)等分給予獎(jiǎng)勵(lì)。通常管理費(fèi)按以下幾種方法收取1. 只收基本管理費(fèi)按照酒店的營(yíng)業(yè)收入提取一定比例的管理費(fèi)，這是最常用的方法。一般根據(jù)酒店全年?duì)I業(yè)收入的 2%5% 不等。 20 世紀(jì) 80 年代末期，美國(guó)酒店業(yè)主支付獨(dú)立酒店管理公司的管理費(fèi)高達(dá)營(yíng)業(yè)總收入的 4%7% ，支付酒店集團(tuán)管理費(fèi)達(dá)營(yíng)業(yè)總收入的 5%10% ，到了 20 世紀(jì) 90 年代，這一比例降下來(lái)了，多在 2%5%的范圍。酒店集團(tuán)所收的管理費(fèi)一般占酒店總收入的2%3% ；獨(dú)立的酒店管理公司所收的管理費(fèi)一般占酒店總收入的1.5%2.5% 。營(yíng)業(yè)收入高的酒店， 提取的管理費(fèi)百分比比較低；營(yíng)業(yè)收入低的酒店，提