商品房及商品房屋驗收標準

1、中華人民共和國商品房及商品房屋驗收標準房屋驗收：是指購房者接收房產時必須要求賣方再次陪同實地察驗，看是否 有所變動，是否按合同要求進行過維修改造， 維修改造質量和水平是否滿意， 有關文件是否符合、齊全等，都應仔細察驗。只有 購房人對房屋進行驗收并 簽署房屋交接單、領取房屋鑰匙，開發(fā)商的交付義務才算履行完畢。 房屋驗收標準一、入戶門檢查門表面應潔凈，不得有劃痕、碰傷； 門的割角、拼縫應嚴密平整； 門與墻體間縫隙的填嵌應飽滿； 門制作的允許偏差：門框翹曲允許偏差為3mm門扇翹曲允許偏差為門扇的表面平整度允許偏差為 2mm門框門扇對角線長度允許偏差為1. 檢驗標準（1）（2）（3）（4）2mm，3m

2、m；安裝的留縫限值、允許偏差：門扇對口縫、門扇與門扇與門框立縫寬（5） 度為（6）毛坯房入戶門與地面的留縫寬度不應小于。2. 業(yè)主如何查驗入戶門是否符合房屋質量驗收標準 通常情況下，業(yè)主應當對入戶門的以下方面進行檢查：（1）門框檢查：門框安裝是否牢固平整，門框與墻體連接是否密閉嚴實， 門框表面有無異常毛刺、開裂、破損等情況;（2）門扇檢查：門扇有無無變形、開裂問題，面漆外觀是否完好、表面是 否平整，有無明顯劃痕，磕撞，距離地面是否考慮預留地面裝修做法;（3）門鎖檢查：門鎖安裝是否牢固，鑰匙插拔是否平滑、鎖芯轉動是否自 如，各方向鎖舌伸縮，鎖孔位置是否正常;（4）開啟檢查：門開閉是否平穩(wěn)，有無異

3、常阻力，及磨損，門鎖緊后是否 有晃動;（5）門把手檢查：安裝是否牢固，旋轉時有無異常阻力，表面有無缺損、 變形;（6）密封檢查：門扇掩縫是否在以內。 一般業(yè)主關注比較多的問題是門的外觀質量問題，如門表面輕微的小刮花、 碰傷等，嚴重的有面板開裂、深長的劃痕等，可能是施工過程中對門造成了 損壞，小問題的損壞可以通過現(xiàn)場修補和補油漆進行修復，嚴重的損壞可以 將門反廠維修;入戶門與地面的留縫寬度不滿足要求（小于）時可以要求反 廠鋸短處理（注：關于返廠維修和鋸短處理的確定一般盡量由物業(yè)現(xiàn)場說服 業(yè)主，一般不隨便允諾業(yè)主決定，可請地產工程部評判決定） ;門鎖的問題 一般會出現(xiàn)在裝修使用期間，入發(fā)現(xiàn)鑰匙可以

4、通用，鎖打不開等問題，經過 現(xiàn)場確認出現(xiàn)質量問題的可以要求更換。二、鋁合金門窗檢驗1. 檢驗標準（1）鋁合金門窗質量：表面應潔凈、平整、光滑，色澤一致，無銹蝕;大面應無劃痕、碰傷；（2）鋁合金門窗安裝允許偏差：門窗框的正、側面垂直度允許偏差為，門 窗橫框的水平允許偏差為 2mm門窗橫框標高允許偏差為 5mm門窗豎向偏 離中心允許偏差為 5mm；（3）鋁合金門窗框與墻體之間的縫隙應填嵌飽滿，并用密封膠密封。密封 膠表面應光滑、順直、無裂紋；（4）鋁合金門窗扇的橡膠密封條應安裝完好，不得脫槽，設置的排水孔應 通暢；（5）鋁合金門窗推拉窗扇開關應力不大于 100N；（6）鋁合金門窗玻璃安裝質量：玻璃

5、表面應潔凈，不得有膩子、密封膠、 涂料等污漬，中空玻璃內外表面應潔凈， 玻璃中空層內不得有灰塵和水蒸氣。2. 業(yè)主應當對鋁合金的以下方面進行檢查：（1）窗框檢查：窗框安裝牢固端正，窗框是否有劃痕、磕碰、變形等；（2）型材檢查：表面圖層要求顏色和光澤均勻，手感光滑以及是否有劃痕、 磕碰、變形等；（3）五金件及開啟檢查：要求開關自如平穩(wěn)，推拉自如，軌道件安裝牢固， 關窗后不漏氣；（4）密封檢查：窗扇與窗框、窗扇與玻璃的密封條是否到位、嚴密，有無 破損、斷續(xù)等問題，窗框與墻體間的密封膠條是否完整、有無脫落、破損、 裂縫等問題，有無滲漏現(xiàn)象；5）玻璃檢查：安裝牢固、完整、無裂紋及明顯劃痕。 對于鋁合金

6、窗框型材的損壞需現(xiàn)場確定，有小的劃痕、磕碰變形（不影響使 用功能）可以進行現(xiàn)場修復補漆，有嚴重變形而影響使用功能活確定不能修 復的可以要求給予更換。另外，業(yè)主比較關注的問題是鋁窗的滲水問題，發(fā) 現(xiàn)滲水的窗須整改。三、陽臺欄桿、窗護欄檢驗檢驗標準：1. 護欄成品質量：護欄表面應光滑，不得有銹跡，色澤一致，不得有裂縫， 翹曲及損壞，接縫應嚴密；2. 護欄安裝的允許偏差：護欄垂直度允許偏差3mm欄桿間距允許偏差3mm 護欄安裝必須牢固端正；3. 低層、多層住宅陽臺欄桿凈高不應低于，中高層、高層住宅陽臺欄桿凈 高不應低于，欄桿的垂直桿間距凈距不應大于一般業(yè)主對護欄比較關注的是表面質量和安裝問題， 反映

7、的問題大多是護欄 生銹，安裝不正等，此類問題可以要求整改，為提高工作效率，建議可由施 工單位提供部分油漆供物業(yè)備有，物業(yè)維修人員進行簡單的補漆工作，遇到 難度大的整改及時通知地產工程部安排處理。四、地面檢驗1. 地面檢驗標準（1）地面與下一層結合牢固，不得有空鼓（考慮到我國施工企業(yè)的實際水 平，對空鼓面積大于 400 平方厘米，無裂紋，且每自然間或標準間不多于 2 處時，可不計入空鼓這一施工質量缺陷） ；（2）地面表面應密實 ,不得有起砂 , 蜂窩和裂縫等質量缺陷 ;（3）地面表面的允許偏差：表面平整度允許偏差為5mm標高允許偏差為正負8mm厚度允許偏差為不大于設計厚度的1/10 ;（4）有防

8、水要求的地面的立管、套管、地漏處嚴禁滲漏，坡向應正確，無 積水。2. 業(yè)主應當針對地面的以下方面進行檢查 地面是否有空鼓、裂紋、脫皮、麻面、起砂等質量缺陷； 地面是否存在倒返水和積水現(xiàn)象； 地面水暖預埋管線是否有標識； 地面是否預留裝修地面做法。（1）（2）（3）（4）五 墻面檢驗1. 墻面檢驗標準（ 1 ）墻面抹灰表面光滑、潔凈、接槎平整；（2）墻面抹灰層與基層之間必須粘結牢固，抹灰層應無脫層、空鼓，面層 應無爆灰和裂縫，外墻不得出現(xiàn)滲水現(xiàn)象；（3）有排水要求的部位應做滴水線（槽） ，滴水線應整齊順直，內高外低；（4）墻面抹灰的允許偏差：立面垂直度允許偏差為4mm表面平整度允許偏 差為4mm

9、陰陽角應方正，允許偏差為4mm 一般業(yè)主對墻面質量比較關注的是抹灰空鼓和墻面裂縫問題。 實際檢驗中墻 面空鼓允許的范圍為：單面墻體小于 5 平方米，允許 1 處空鼓，空鼓面積不 大于 5 平方厘米；單面墻體大于 5 平方米，最多允許 2 處空鼓，每處空鼓面 積不大于 5 平方厘米；墻面裂縫問題產生原因主要是受溫度和材料影響。不 同材料組成的墻體因材料膨脹系數(shù)不同并受溫度影響產生裂縫。2. 一般裂縫檢查重點 墻面裂縫和樓板裂縫是業(yè)主收樓時關注的重點，必須認真對待。一般裂縫檢 查的重點如下：（ 1）檢查房屋外墻是否有裂縫（有漏水的隱患） ；（ 2）承重墻是否有裂縫，裂縫是否貫穿整個墻面且穿到背后，

10、是否有傾斜 性裂縫（有結構安全隱患） ；（ 3）承重墻是否有貫穿裂縫且在不同樓層墻體的同一位置均出現(xiàn)有方向、 有規(guī)則的裂縫（有結構安全隱患） ；（ 5）檢查樓板（地面和頂板）是否有受力裂縫，這種情況一般出現(xiàn)在支座 處的板面或板中部的板底。此類裂縫一般表示為與墻角呈 45 度的裂縫、與 橫梁垂直的裂縫等，這種裂縫往往不對穿，形狀外寬內窄。應該說這類裂縫 往往對結構安全和耐久性都有影響，是需要認真對待的；（ 6）陽臺、雨篷等懸挑結構板是否有貫穿裂縫（有結構安全隱患）六 防水檢驗 檢驗標準：（ 1 ）防水層表面應平整、無鼓泡、折皺等缺陷，剛性防水層無酥松、開裂、 起砂等弊端，防水層排水坡度符合設計要

11、求，無明顯積水現(xiàn)象；（ 2 ）細部構造做法符合規(guī)定要求，且密封嚴密無滲漏。 房屋的防水質量是業(yè)主重要關注的質量問題，防水檢驗主要包括衛(wèi)生間、陽 臺、廚房、屋面、外墻、外墻門窗、空調洞口的防水檢驗。其中衛(wèi)生間、陽 臺、廚房、屋面業(yè)主在收樓時會要求做 24 小時的閉水實驗進行檢驗。對檢 驗過程中出現(xiàn)滲漏問題的必須要求整改， 并再次進行試水檢驗直至不發(fā)生滲 漏。七 給排水檢驗 毛坯房除了預留管道幾乎沒有說明給排水設施，也不安裝衛(wèi)生間器具。業(yè)主 重點檢查的是以下內容：（2） 好；（3）（4）（1）現(xiàn)有閥門、龍頭檢查：位置是否合理，開啟、關閉是否正常，水路是 否通暢，無破損、銹跡、無滑扣失效、滴水現(xiàn)象；

12、管道是否固定牢固，安裝是否平直整齊，管道有無破損，接頭是否完 預留上水堵頭、管線等是否考慮裝修面層尺寸，水堵頭是否打開； 水表檢驗：水表安裝是否符合規(guī)范，水表接頭是否緊密完好，有無空 轉現(xiàn)象；（5）排水管道檢查：排水管道有無直角、死角；接頭是否緊密完好，接口 處有無滲漏，管道是否暢通，管線是否固定、安裝整齊、無破損；樓上下延 管道是否過長過低影響裝修；（6）排水口、地漏口檢測：是否有地漏，地漏位置是否合理，排水口、地 漏口是否完整，是否封口嚴密；（7）排水口應進行封堵，防止垃圾進入排水管道發(fā)生管道堵塞。 八 電氣檢驗 對于毛坯房的電氣和設備業(yè)主重點檢查的是以下內容：（1）分戶配電箱檢查：配電箱

13、安裝垂直度符合國家規(guī)范要求；箱體、飾面 板內外清潔，無刮碰痕跡及色差；箱門開啟靈活；箱內各開關、漏電保護器 動作正確，控制范圍正確；箱內結線整齊，回路編號齊全，正確；倒想與開 關連接牢固緊密；（2）電表檢查：電表安裝符合規(guī)范，在關閉總閘后無電表空轉現(xiàn)象；（3）開關插座檢查：開關、插座面板表面清潔、無損壞；開關控制范圍正 確；開關切斷相線，單相兩孔、單相三孔插座的相、零、地接線正確；暗開 關、插座的蓋板安裝牢固、緊貼墻面，四周無縫隙；導線接線符合國家規(guī)范 要求；（4）照明檢查：燈具安裝牢固、位置正確；（5）其他弱電系統(tǒng)：對講門禁、安防、音響系統(tǒng)等的驗收應遵循相應的國 家規(guī)范標準 驗收注意事項一、

14、注意及時接收入住通知書2. 接到入住通知書后，首先應判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則 應提出處理意見，并根據開發(fā)商的答復決定是否前往收房，按通知上約定的 時間前往收房。 特別提示： 1. 要注意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多。2. 收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日 期，可考慮向開發(fā)商按合同索賠。3. 有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進行，也可 及時與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時間，并以書面形式確認。 4. 若購房者 在約定時間內沒有到指定地點辦理相關收房手續(xù)，從法律角度來說，則一般1. 這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發(fā)商約定的交房時

15、限在通知 書寄出 30 天內，所以購房者要安排好時間被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用， 買家應從通知單的最后期限之日 起承擔所有購房風險責任及稅費。二、確定房屋是否達到交付條件1. 竣工驗收備案表一一最重要房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣 工驗收備案表是目前收房環(huán)節(jié)中最應該注意的文件。該表是建設部為規(guī)范 工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監(jiān)理、建設單位和施工 單位四方合驗后，在工程竣工 15 天內到建設行政主管部門竣工備案。 竣工 驗收備案表中的項目，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終 生負責。所以竣工驗收備案表對房地產商有著嚴格的約束作用，按照有 關規(guī)定，表上的每一

16、項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這 個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權拒絕收房。2. 住宅質量保證書 住宅質量保證書是開發(fā)商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要 仔細審查其中的具體各款，特別注意保修期限。3. 住宅使用說明書 住宅使用說明書是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗 震指數(shù)、墻體結構類型等作出的相關說明和提出注意事項。4. 建設工程質量認定證書5. 房地產開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證6. 實測面積登記表特別提示：1. 只有具備上述文件，才說明房屋已經具體交付條件。所以收房時先要

17、審 查相關文件，確認房屋已經具備交付條件之后，才能進一步進行驗房、結算 費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原 件而不是復印件。2. 建筑工程竣工備案表是最重要的文件，收房時不能只看開發(fā)商有沒 有這張備案表 ，一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房的 前提，即使開發(fā)商做得再好， 如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標準， 您有權拒絕收房。3. 對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗收這些文件 取得的合法性。4. 如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十 一條，要求開發(fā)商簽收“關于出賣人拒絕出示住宅質量保證書和住宅 使用說明

18、書、建筑工程竣工驗收備案表的責任確認函”。5. 提醒您：住宅質量保證書 、住宅使用說明書和管線分布竣工圖，您 可帶走，作為證據資料保存。6. 如果開發(fā)商不能提供上述相關文件，購房人有權拒絕收房，由此產生的 延期交房的責任由開發(fā)商承擔。三、房屋檢驗收房過程中必須要掌握一個原則： “先驗后收”。 即購房者一定要先驗收房 屋（包括驗收交房必須的文件） ，確認無誤后再簽署收房文件。“先驗后收”不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據的。房屋的對價 是房款，消費者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應比例的價款，就履行了合同的義務，開發(fā)商就應該交房。而在房屋交付以前，業(yè)主有權先驗 收房屋：1. 檢測房屋

19、面積： 要求開發(fā)商出具實測面積測繪報告 ，根據房屋土地管理局所屬的專業(yè)測 量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積， 核對其與銷售面積是否存 在誤差，誤差率的范圍有多大；若實測面積誤差超出 3%，可以中止收房。一定要掌握“先驗后收”的原則。 如果開發(fā)商拒絕先驗房后辦理其他交付手續(xù)，則購房者可要求開發(fā)商簽 關于出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函”后中止辦理手續(xù)。 購房者應了解公攤面積及相關知識，防止開發(fā)商侵占。若發(fā)現(xiàn)有質量問題，開發(fā)商應限期維修，購房者應要求開發(fā)商簽定書面2. 檢驗房屋質量： 購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質量，主要可從以下幾方面入手： （一 ） 房屋本身的質量 （二）景觀綠

20、化、小區(qū)配套、設施標準等配套設施是否符合合同約定。 （三）裝修質量 特別提示：1.2. 收3.4.函件，由此導致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應承擔違約責任。5. 只要付清房款，按照合同約定購房者已經完全履行了合同的義務，開發(fā)商 就應該無條件交房，否則應視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應承擔 逾期交房的責任。開發(fā)商無權以“未繳納相關費用”等任何理由而拒絕交 房。6. 不要將樣板房標準作為現(xiàn)實標準，除非開發(fā)商將有關裝修標準按樣板間 標準在合同中明確下來。四、新房驗收的最終結果1. 房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫驗房交接表等相關文件。 在這個記錄表上，應把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認的事項，

21、則不記錄 或寫上“暫不清楚”、 “無法認定”等字樣。 若發(fā)現(xiàn)問題， 則如實記錄下來， 并要求發(fā)展商限期處理。2. 如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在驗房交接表中，作 為書面依據，如發(fā)展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發(fā) 展商。3. 發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內容，應協(xié)商并簽署有關 整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過 30 天）。4. 對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細在驗樓表上予以注明，如果確實屬于不能收樓的， 要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。特別提示：1. 驗房后要堅持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關文件或表格 中記錄下來，而不管開發(fā)商陪

22、同的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就 沒準備驗收登記表，則應自備紙筆，一一記錄。2. 物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商（除非有明確書面授權） ，因此不要就房 屋質量的問題與物業(yè)公司簽署文件。3、驗收房屋發(fā)現(xiàn)問題時，一定要開發(fā)商蓋章確認，約定處理方案。4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認房屋存在的問題，一定要取得證據，證明不是買房人不按時收房，而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。 注意事項：以下問題，購房者在買房、收房過程中會經常遇到，特別經常遇到此類的咨 詢問題，把關鍵注意事項列出，提醒消費者予以重視，以維護自己的權益。 一、買房相關稅費（一）商品房買賣應繳以下稅費：1、契稅2、房屋買賣交易

23、手續(xù)費3、買賣合同印花稅4、公共維修基金5、房屋所有權登記費6、房屋所有權印花貼稅7、權證工本費（二）稅費問題 特別提示：依據法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、 契稅等費用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。1. 契稅 契稅是業(yè)主取得產權證時向國家交的稅。 繳納時間：契稅只能在過戶時交納 特別提示：除稅務機關，任何單位無權代收。 實施：業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產權證之前自 己到稅務局直接辦理。2. 公共維修基金 此項基金不同于物業(yè)管理費，只用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿 后的大修、更新、改造。稅率：房屋成交價 的 2%。 特別提示：任何開發(fā)商、物業(yè)

24、公司都無權收取或代收大修基金。該基金應該 交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開發(fā)商，您很可能無法要回。3、面積測繪費 面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房 人提供面積測量數(shù)據的義務，故此費用應由開發(fā)商交納。4、物業(yè)費 一年物業(yè)管理費、物業(yè)管理費和水電保證金 特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費并不違規(guī)。 物業(yè)管理服務收費實行明碼標價， 收費項目和標準及收費辦法應在經營場所 或收費地點公布。5. 產權代辦費 業(yè)主完全有權選擇自行辦理產權證，開發(fā)商無權強行向業(yè)主收取該筆費用。 二、面積問題 面積問題是消費者最為關心的內容之一，購房人買房時尤其是買期房時，一 定要考慮到合同

25、面積與實際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題， 并在簽訂合同時 以附加條款加以防范。（一） 存在的問題：1. 商品房合同面積與實測面積存在誤差，這一直是個焦點問題。消費者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動局面， 建議購房人在購房合同中 對相關可能出現(xiàn)的問題詳細進行約定，以維護自己的權益。2. 開發(fā)商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益，還不易被發(fā) 現(xiàn)。正確測算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，一般購房者根本無法完成。其次， 面積測量的人工操作特點，正常誤差都難以避免，一些開發(fā)商在使之產生人 為偏差侵占購房者一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費者相關知識掌握 不夠，使得購房過程中信息不對稱，開發(fā)商很容易

26、偷梁換柱，把非公攤的面 積加入公攤之中。（二）如何解決面積誤差？ 面積誤差：根據有關規(guī)定，買賣雙方因設計變更造成的實測房屋套內面積或 建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處 理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （一）面積誤差 比絕對值在 3%以內（含 3%），按照合同約定的價格據實結算房款； （二）面 積誤差比絕對值超出 3%，購房人可要求退房。 開發(fā)商應在買房人提出退房之 日起 30 日內退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)履行 合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含 3%）部分的房價款由購房人按照約定的價格補足， 面積誤差比超出 3%部分的房價 款由開發(fā)商承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面 積在 3%以內（含 3%）部分的房價款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差 絕對值超過 3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。特別提示：1. 想測出您買的商品房的真實面積，首先購房者索要出建筑的竣工圖紙， 請專家根據圖紙進行計算。