第八章土地增值稅法習(xí)題集

1、練習(xí)題一、單項選擇題1. 某工業(yè)企業(yè) 2003年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入 5000 萬元，該辦公樓建造成本和相 關(guān)費用 3700萬元，繳納與轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金277. 5萬元 （其中印花稅金 2.5萬元）。該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅（） 。A. 96.75 萬元 B .97.50 萬元 C . 306. 75 萬元 D. 307. 50 萬元 【答案】 C【解析】土地增值額 =5000-3700-277 . 5=1022. 5（ 萬元） 土地增值額占扣除項目金額的比例=1022.5- 3977. 5=25. 7%< 50%,稅率為 應(yīng)繳納的土地增值稅 =1022. 5 X 30% =3

2、06.75（ 萬元 ）2. 下列各項中，應(yīng)征收土地增值稅的是（）A. 贈予社會公益事業(yè)的房地產(chǎn)BC. 抵押期滿權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn)【答案】 C 【解析】對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期滿后，30%。. 個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)D. 兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的，征收土地增值稅。 與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和 該項目所在省 該項3. 某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房， 開發(fā)成本共計 10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息； 政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行； 目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為 200 萬元。計算確認(rèn)該商品房

3、項目繳納土地增值稅時， 開發(fā)費用金額為（） 。A. 1000 萬元 B . 2000 萬元 C .2500 萬元 D .3000 萬元【答案】 A【解析】 10000X 10%=1000（萬元）4. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時，允許單獨扣除的稅金是（A. 營業(yè)稅、印花稅B . 房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅C. 營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅 D . 印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅 【答案】 C【解析】與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、 城市維護(hù)建設(shè)稅、 印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加， 也可視同稅金扣除。 但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照 施 工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度 有關(guān)規(guī)定，其

4、在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅應(yīng)列入管理費用中，而 不允許單獨再扣除。5. 2009 年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1. 4 億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費及開發(fā)成本合計為4800 萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息； 該商品房所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用 扣除比例為 10%；銷售商品房繳納的有關(guān)稅金770萬元。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（）。A. 2256. 5 萬元 B . 2445. 5 萬元 C .3070.5 萬元 D . 3080. 5 萬元應(yīng)扣除的房地產(chǎn)）?！敬鸢浮?B4800 + 4800 X 10% +

5、770+ 4800，增值額與扣除金額的比： 69906990 X 40% 7010X 5%= 2796【解析】房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售新建商品房時, 扣除金額=X 20%= 7010（萬元），增值額=14000 7010 = 6990 （萬元）十7010 = 99.71%，適用稅率為 40%,應(yīng)繳土地增值稅額： 350. 5= 2445.5（萬元）。納稅人銷售新房的扣除項目有為取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本（本題合計 4800 萬元）；房地產(chǎn)開發(fā)費用, 由于該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行利息, 所以應(yīng) 該按照取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%計算扣除開發(fā)費用；與轉(zhuǎn)讓房

6、地產(chǎn)有關(guān)的稅金, 但印花稅不再單獨扣除； 并且對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè), 還可以按照土地 使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 20%實行加計扣除。6. 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時,下列表述正確的是（）A. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用,除另有規(guī)定外,不得扣除B. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的開發(fā)間接費用資料不實的,不得扣除C. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的前期工程費的憑證不符合清算要求的,不得扣除10%D. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋,可以扣除的裝修費用不得超過房屋原值的【答案】 A【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的前期工程費、 建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接 費用的憑證不符合清算要求的, 地方稅務(wù)機(jī)關(guān)

7、可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安 造價定額資料, 結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、 用途等進(jìn)行核定扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋,其 裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。7. 某國有企業(yè) 2006 年 5 月在市區(qū)購置一棟辦公樓, 支付 8000 萬元價款。 2008 年 5 月, 該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓, 取得收入 10000萬元, 簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。 辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的 重置成本價為 12000 萬元,成新度折扣率 70%. 該企業(yè)在繳納土地增值稅時計算的增值額為（）。A. 400萬元 B. 1485萬元 C. 1490萬元 D. 200萬元【答案】 B【解析】評估價格= 12000X 70%= 8

8、400（ 萬元）,稅金=（ 10000 8000）X 5%X（ 1+7%+3%） +10000 X 0. 05%= 115 （萬元），增值額=10000 8400 115= 1485 （萬元）8. 某個人 2008年 6月因工作調(diào)動轉(zhuǎn)讓原居住的自有住房（非普通住宅 ）,該住房于 2003年 8 月以 20 萬元的價格購入, 購入時繳納契稅 l 萬元, 轉(zhuǎn)讓獲得收入 46 萬元, 支付各種稅 金共 2.475 萬元（不包括個人所得稅和土地增值稅 ） 。現(xiàn)在重建同樣的房屋需 50萬元,經(jīng)評 估房屋為七成新。該個人轉(zhuǎn)讓自有住房應(yīng)繳納土地增值稅為（）萬元。（ 保留小數(shù)點后兩位B. 3.23 C. 2.

9、56 D. 4.55A本題考核轉(zhuǎn)讓原自有住房繳納土地增值稅的有關(guān)規(guī)定和計稅方法。 主要考點有： （1）轉(zhuǎn)讓舊房的扣除項目金額的構(gòu)成。扣除項目金額=土地使用權(quán)所支付的金額+舊房及建 筑物的評估價格+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=50 X 0.7 + 2.475 = 37.475（萬元），需要注意的是，對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的， 其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅， 由于已經(jīng)包含在舊房及建筑 物的評估價格之中，因此，計征土地增值稅時，不另計入稅金予以扣除。（2） 土地增值額和應(yīng)納稅額的計算。土地增值額=46-37.475 = 8.525（萬元），增值率約為22.75 %，適用稅率30%,速算扣除率為 0,應(yīng)納土地

10、增值稅=8.525 X 30%= 2.5575（萬元）（3） 土地增值稅的減 免規(guī)定。 該個人 2008 年 6月轉(zhuǎn)讓 2003年 8月購入的自有住房， 使用時間在 3年以上 5年以 下，應(yīng)減半征收土地增值稅。減征后的應(yīng)納土地增值稅=2.5575十2- 1.28（萬元）數(shù)）A. 1.28【答案】【解析】9. 納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯?其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按地價款加開發(fā) 成本之和的（ A ）計算扣除。A.5 以內(nèi)B.10 C.10 以內(nèi) D.20 以內(nèi)【答案】 A【解析】本題考核土地增值稅的扣除項目金額。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)項目開發(fā)費用中，財 務(wù)費用中的利息支出， 凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

11、項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的， 允許據(jù)實 扣除， 但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額， 其他房地產(chǎn)開發(fā)費用， 按 支付的土地使用權(quán)費用和開發(fā)成本金額之和的5以內(nèi)計算扣除。A ）。B. 農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)D. 房地產(chǎn)評估增值B,不屬于土地增值稅的征稅范圍；選10. 下列項目中，屬于土地增值稅征稅范圍的有（A. 抵押期滿以國有土地使用權(quán)清償?shù)狡趥鶆?wù)C.房產(chǎn)所有人通過當(dāng)?shù)亟逃窒蛳ＭW(xué)捐贈的房屋【解析】本題考核土地增值稅的征稅范圍。選項項C,屬于免稅的贈與不征稅；選項D,資產(chǎn)的權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以不征稅。）。11. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其已繳納的稅金不得單獨扣除的

12、是（A. 營業(yè)稅 B. 城市維護(hù)建設(shè)稅 C. 印花稅 D. 教育費附加【答案】 C【解析】考核土地增值稅的扣除項目。稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，繳納的營業(yè)稅、印花 稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加可以在稅前扣除，但對于房地產(chǎn)企業(yè)，由于印花稅已經(jīng)列 入了管理費用，所以印花稅不再單獨扣除。12. 土地增值稅的稅率形式是（ D）。A. 比例稅率 B. 超額累進(jìn)稅率 C. 全額累進(jìn)稅率 D. 超率累進(jìn)稅率13. 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司出售新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計 10000 萬元； 已知， 該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息，該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)

13、費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例，該項目的）萬元。有關(guān)稅金為 200 萬元。 計算確認(rèn)該商品房項目繳納土地增值稅時， 應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用 和“其他扣除項目”的金額為（A.1500 B.2500 C.3000 D.3200【答案】 C【解析】 本題考核土地增值稅的扣除項目。 應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和 “其他扣除項目 "的金額=10000 X 10% + 10000 X 20 %= 3000（萬元）。公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借 款利息，間費用扣 10，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以加計扣除費用20。14. 土地增值額計算過程中，不準(zhǔn)予按實際發(fā)生額扣除的項目是（A. 房地產(chǎn)開發(fā)費用 B

14、. 地價款 C. 房地產(chǎn)開發(fā)成本 D.【答案】 A【解析】本題考核土地增值稅的扣除項目。稅法規(guī)定，選項A ）。營業(yè)稅金A、B、D均可按實際發(fā)生扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用不能按實際扣除，而應(yīng)計算扣除。具體辦法是：納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)項目計算分?jǐn)傌攧?wù)費用中的利息支出， 并能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的， 允許扣除的房地產(chǎn)開 發(fā)費用=利息+ （取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X5%以內(nèi)；納稅人不能按轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X 10%以內(nèi)。1 5.個人因工作調(diào)動轉(zhuǎn)讓原自有居住（ A ）年的住房，需按

15、規(guī)定計征土地增值稅。A. 未滿3年B.滿3年未滿5年C.滿5年未滿10年D.10年以上【答案】 A【解析】 本題考核土地增值稅的稅收優(yōu)惠。 稅法規(guī)定， 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房， 經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)， 凡居住滿 5 年或 5 年以上的， 免予征收土地增 值稅；居住滿 3年未滿 5 年的，減半征收土地增值稅，居住未滿 3年的，按規(guī)定計征土地增 值稅。16. 下列各種情形中，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的是（） 【答案】 DA. 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的B. 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的C. 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的D. 納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦

16、理土地增值稅清算手續(xù)的C?！窘馕觥勘绢}考核土地增值稅清算的相關(guān)規(guī)定。稅法規(guī)定，符合下列情形之一的， 納稅 人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算： 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、 完成銷售的； 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算 房地產(chǎn)開發(fā)項目的； 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 符合下列情形之一的， 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納 稅人進(jìn)行土地增值稅清算： 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目， 已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個 項目可售建筑面積的比例在 85以上，或該比例雖未超過 85，但剩余的可售建筑面積已 經(jīng)出租或自用的； 取得銷售 （預(yù)售）許可證滿 3年仍未銷售完畢的； 納稅人申請注銷稅務(wù)登記 但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

17、因此本題的正確選項為17. 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的公共設(shè)施，下列稅務(wù)處理符合現(xiàn)行 土地增值稅規(guī)定的是（） 。A. 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用B. 其建造成本費用一律不得作為扣除項目C. 建成后無償移交給公用事業(yè)單位的，無論出于何種目的，其成本、費用均可以扣除D. 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用不得扣除【答案】 A建成其成【解析】本題考核土地增值稅的清算問題。稅法規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的 與清算項目配套的公共設(shè)施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的公共設(shè)施， 后，有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用；建成后無償移交公

18、用事業(yè)單位用于 非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、 費用可以扣除； 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的， 本、費用可以扣除。因此本題的正確選項為A。18. 某工業(yè)企業(yè) 2008 年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入 6500 萬元，該辦公樓建造成本和相關(guān)費用 4800 萬元，繳納與轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金 277.5 萬元（其中印花稅金 2.5 萬元）。 該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅（C）萬元。A. 96.75B.97.50 C. 426.75D.427.50【答案】 C【解析】本題考核土地增值稅的計算?？鄢椖拷痤~=4800 + 277.5 = 5077.5（萬元），增值額=6500-5077.5 = 1422.5（

19、萬元），增值率=1422.5 - 5077.5 = 28%,適用稅率 30%, 因此該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅= 1422.5 X 30%= 426.75（萬元）。需要注意的是，本題是工 業(yè)企業(yè),其印花稅予以扣除,如果是房地產(chǎn)企業(yè),扣除項目中稅金不應(yīng)包含印花稅。19.2009 年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢,取得銷售收入 1.6 億元,已知該 公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費及開發(fā)成本合計為6000 萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息； 該商品房所在地的省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費 用扣除比例為 10%；銷售商品房繳納的有關(guān)稅金 880萬元。該公司銷售該商品房應(yīng)

20、繳納的 土地增值稅為（ C ）萬元。A. 2196B.2358 C.2494D.2564【答案】 C【解析】根據(jù)土地增值稅的計算方法與步驟，計算過程如下：計算扣除金額=6000+ 6000X 10 %+ 880 + 6000X 20%= 8680（萬元）；計算土地增值額= 16000-8680=7320（萬元）；計算 增值額占扣除項目金額的比例=7320十8680X 100%= 84.33 %，適用稅率為第二檔，稅率40%、扣除系數(shù) 5%;應(yīng)納土地增值稅=7320X 40% -8680 X 5%= 2494（萬元）20. 某外資工業(yè)企業(yè) 2009 年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入 6000 萬元，

21、簽訂了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 書據(jù)，已知該單位為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和有關(guān)費用為1000萬元，投入的房地產(chǎn)建造成本 3000 萬元，其利息支出不能取得金融機(jī)構(gòu)的合法證明，其轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅 金經(jīng)全部付清， 已知該企業(yè)所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。C ）萬元。該單位的轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)繳納土地增值稅額（A. 380.1B.381 C.389.1D.470.1【答案】 C【解析】 本題考核增值稅的計算。 本題中， 扣除項目金額= 1000+3000+（1000+3000） X 10%+ 6000X 5%+ 6000 X 0.05 %= 4703（萬元）,增值額=6000-4703

22、= 1297（萬元）,增值 率=1297-4703 X 100%= 27.58 %，適用稅率 30%，應(yīng)納稅額=1297X 30%= 389.1（萬元）。 需要注意的幾個問題是， 在考慮扣除項目金額中， 應(yīng)考慮營業(yè)稅和印花稅， 外資企業(yè)不繳納 城建稅和教育費附加。（ C ） 萬元。21.2009 年 3 月某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓 5 年前購入的一塊土地；取得轉(zhuǎn)讓收入 1800 萬 元，該土地原購進(jìn)價 1200萬元， 取得土地使用權(quán)時繳納相關(guān)稅費 40萬元， 轉(zhuǎn)讓該土地時繳 納相關(guān)稅費 35 萬元。該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)繳納土地增值稅A. 73.5B.150C.157.5D.300【答案】 C

23、【解析】增值額 =1800-1200-40-35=525 ;增值率=525十1275=41.11% ;應(yīng)納稅額=525 X 30%=157.5二、多項選擇題納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款準(zhǔn)予扣除。為支付的土地出讓金 為實際支付的地價款 為支付的土地出讓金1. 在計算土地增值稅應(yīng)納稅額時， 里的地價款是指（） 。A. B.C.D.以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)的， 以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的， 以拍賣方式取得土地使用權(quán)的，以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)變更為有償使用的，為補(bǔ)交的土地出讓金 【答案】 A、 B、 C、 D【解析】見教材第八章第四節(jié)。2. 下列各項中，不屬于土地增值稅征稅范圍的有（）

24、。A. 以房地產(chǎn)抵債而尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的B. 以房地產(chǎn)抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期間的C. 被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的D. 以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的 【答案】 A、 B、 C 【解析】以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的，轉(zhuǎn)讓的部分應(yīng)該征收土地增值稅。20%的，減半征收土地增3. 下列各項中，符合土地增值稅征收管理有關(guān)規(guī)定的有（）A. 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 值稅20%的，免征土地增值稅20%的，應(yīng)對其超過部分的增值額未超過扣除項目金額增值額超過扣除項目金額B. 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，C. 納稅人

25、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售， 增值額按規(guī)定征收土地增值稅20%的，應(yīng)對其全部增值額增值額超過扣除項目金額D. 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售， 按規(guī)定征收土地增值稅20%的，免征土地【答案】 B、 D 【解析】納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 增值稅；如果超過 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。4. 計算增值額時，下列費用準(zhǔn)予從收入總額中扣除的有（）A. 出售商品房時辦理的登記手續(xù)費B. 開發(fā)小區(qū)內(nèi)排污、環(huán)衛(wèi)、綠化支出C. 出售舊房的重置成本價D. 建房貸款超期支付的利息兩項均屬稅 它是用重 不能高于同A、B【答案】 A、 B 【解析】本題考核點是：計算增值額時允許扣除的部分有哪

26、些規(guī)定。法規(guī)定準(zhǔn)予扣除的費用。 出售舊房應(yīng)扣除評估價格， 評估價格不同于重置成本價， 置成本價乘以房屋的成新度折扣率后的價格。 建房貸款利息支出的扣除條件是： 類同期銀行貸款利率，超過貸款期限的利息部分和加罰的利息均不允許扣除。5. 下列各項中，符合土地增值稅法規(guī)定的有（） 。A. 個人轉(zhuǎn)讓居住未滿 3 年的自用住房，按規(guī)定計征土地增值稅B. 個人轉(zhuǎn)讓居住未滿 1 年的自用住房，加征 50的土地增值稅C. 個人轉(zhuǎn)讓居住滿 3 年未滿 5 年的自用住房，減半征收土地增值稅 D個人轉(zhuǎn)讓居住滿5年或5年以上的自用住房，免予征收土地增值稅 【答案】 A、 C、D 【解析】本題考核土地增值稅法“稅收優(yōu)惠

27、”相關(guān)內(nèi)容。土地增值稅法規(guī)定，個人因工 作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自住用房，經(jīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿5 年或 5年以上的， 免予征收土地增值稅；居住滿 3年未滿 5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿 3年的，按規(guī)定征收土地增值稅。所以只有選項B錯誤。在確定土地增值稅的征、 不征或免征時， 要視不同的情況確定。如房地產(chǎn)的繼承、 滿足 條件的房地產(chǎn)的贈與以及房地產(chǎn)的出租和未改變房地產(chǎn)權(quán)屬的抵押都不屬于土地增值稅的 征收范圍； 房地產(chǎn)的交換為應(yīng)稅行為， 但個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的， 經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核 實，可以免征土地增值稅；以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，暫免征土地增值稅。6. 下列各項中，

28、屬于土地增值稅免稅范圍的有（） 。A. 房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)贈與直系親屬B. 個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)C. 個人因工作調(diào)動而轉(zhuǎn)讓購買滿 5 年的經(jīng)營性房產(chǎn)D. 因國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)【答案】 A、 B、D【解析】 房地產(chǎn)的贈與是土地增值稅應(yīng)稅行為之一，但是若房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)贈與直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的， 或是通過中國境內(nèi)非營利機(jī)構(gòu)贈與教育、 民政和其他社會 福利、公益事業(yè)的， 免征土地增值稅；個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的， 經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān) 核實， 免征土地增值稅； 因國家建設(shè)需要而搬遷， 納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，比照國家征用 收回的房地產(chǎn)， 免征土地增值稅。 個

29、人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓自用滿 5年的住房 的，可免征土地增值稅，但是轉(zhuǎn)讓購買滿 5 年經(jīng)營性房產(chǎn)不在免稅范圍之列。7. 下列各項中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（）A. 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的B. 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工完成銷售的C. 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的D. 取得銷售（預(yù)售）許可證滿 2 年仍未銷售完畢的【答案】 A、 B、C【解析】取得銷售（預(yù)售） 許可證滿三年仍未銷售完畢的, 進(jìn)行土地增值稅清算。8. 下列房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移行為中,應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的有（A. 內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)交換房屋產(chǎn)權(quán)B. 企業(yè)兼并引起的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移C. 企業(yè)用房產(chǎn)抵債D. 個人用房產(chǎn)投資辦

30、飯店答案： A、 C、解析：本題考核土地增值稅征稅范圍。選項B,稅法規(guī)定，業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)的,暫免征收土地增值稅；選項主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人）。在企業(yè)兼并中，對被兼并企D,稅法規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、 聯(lián)營的, 如果投資、 聯(lián)營的一方以土地 （ 房地產(chǎn) ）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件 的,免征收土地增值稅,但從事房地產(chǎn)開發(fā),或者再轉(zhuǎn)讓的,屬于征收土地增值稅的范圍。9. 下列各項中,符合土地增值稅有關(guān)規(guī)定的有（A. 個人轉(zhuǎn)讓居住未滿 3年的自用住房，按規(guī)定計征土地增值稅）。B. 個人轉(zhuǎn)讓居住未滿1年的自用住房，加征 50%的土地增值稅C. 個人轉(zhuǎn)讓居住滿3年未滿5年的自用住房，減

31、半征收土地增值稅D. 個人轉(zhuǎn)讓居住滿5年或5年以上的自用住房，免予征收土地增值稅答案： A、C、 D解析： 本題考核土地增值稅的優(yōu)惠政策。稅法規(guī)定, 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而 居住滿 3 年未滿 5 年的, 減 因此, 正確選項為 A、C、D。轉(zhuǎn)讓原自用住房,居住滿 5 年或 5 年以上的, 免征土地增值稅； 半征收土地增值稅； 居住未滿 3 年的, 按規(guī)定計征土地增值稅,以下習(xí)題自己獨立完成10. 居民個人的下列轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為不需繳納土地增值稅的有（A. 繼承方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)B. 將房屋贈與直系親屬C. 將投資的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓D. 個人互換自有住房11. 下列行為應(yīng)屬于土地增值稅征稅范圍

32、的有（A. 聯(lián)營一方以土地作價人股投資房地產(chǎn)企業(yè)B. 合作建房出地的一方分房自用C. 將房屋產(chǎn)權(quán)贈與直系親屬D. 銷售舊房12. 在計算土地增值稅應(yīng)納稅額時,納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款準(zhǔn)予扣除。 這里的地價款是指（ABD ）。AD ）。ABD ）。A. 以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)的,為支付的土地出讓金B(yǎng). 以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的,為實際支付的地價款C. 取得土地使用權(quán)所支付的金額指取得土地使用權(quán)支付的地價款D. 以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)變更為有償使用的，為補(bǔ)繳的土地出讓金13. 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，計算土地增值稅時可以作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金” 扣除的有（ ABD ）。A

33、. 營業(yè)稅 B. 城市維護(hù)建設(shè)稅C. 印花稅 D. 教育費附加ABD ）。14. 下列項目中，屬于土地增值稅扣除項目并且可據(jù)實扣除的有（A. 房地產(chǎn)項目可行性研究費用B. 支付的土地出讓金C. 銷售房產(chǎn)的廣告費用D. 土地征用及拆遷補(bǔ)償費ACD ）?！捌胀?biāo)準(zhǔn)住宅”應(yīng)同時具備以下標(biāo)準(zhǔn)（1.0 以上1.2 以上15. 根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，A. 住宅小區(qū)建筑容積率在B. 住宅小區(qū)建筑容積率在C. 單套建筑面積在 120 平方米以下、向上浮動的比例不得超過20D. 實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下、向上浮動的比例也不得超過 20BCD ）。16. 下列各項可以不征土地增值稅

34、的有（A. 轉(zhuǎn)讓抵押貸款的房屋B. 房地產(chǎn)的代建房行為C. 房地產(chǎn)重新評估而使其升值D. 因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)17. 土地增值稅規(guī)定，允許從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計20扣除的項目是（ AC ）。A. 房地產(chǎn)開發(fā)成本B. 房地產(chǎn)開發(fā)費用C. 取得土地使用權(quán)所支付的金額D. 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅金E. 房價之外收取的代收費用18. 下列項目中，計征土地增值稅時需要用評估價格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項目 金額的包括（ BCD ）。A. 出售新房屋及建筑物的B. 出售舊房屋及建筑物的C. 虛報房地產(chǎn)成交價格的D. 提供扣除項目金額不實的19. 按照土地增值稅征收管

35、理的有關(guān)規(guī)定，下列項目中屬于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)履行的義 務(wù)有（ BD ）。A. 向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供房產(chǎn)買賣合同B. 向稅務(wù)機(jī)關(guān)無償提供與房地產(chǎn)評估有關(guān)的評估資料C. 按當(dāng)?shù)卣囊蟀雌趫笏头康禺a(chǎn)的價格評估結(jié)果D. 嚴(yán)格按稅法規(guī)定的辦法進(jìn)行應(yīng)納稅房地產(chǎn)的價格評估20. 下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的說法，正確的有（CD ）。30 日內(nèi)A. 符合清算條件應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起 到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)60 日內(nèi)B. 符合清算條件應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起 到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)90 日內(nèi)C. 符合清算條件應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項

36、目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)D. 對于確定需要進(jìn)行清算的項目， 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知， 納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清 算通知之日起 90 日內(nèi)辦理清算手續(xù)21. 下列各項情形中，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求進(jìn)行土地增值稅清算的有（A. 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，比例在 30以上的B. 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，比例在 85以上的C. 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，BDE ）。已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例低于 30，剩余的可售建筑面積已經(jīng)全部出租D. 納稅人申請注銷稅

37、務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的22. 下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的說法，正確的是（ ABC ）。A. 開發(fā)建造的與清算項目配套的公共設(shè)施，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、 費用可以扣除建成后無償移交給政府用于非營利性社會公B. 開發(fā)建造的與清算項目配套的公共設(shè)施， 共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除建成后有償轉(zhuǎn)讓的， 應(yīng)計算收入， 并準(zhǔn)予扣C. 開發(fā)建造的與清算項目配套的公共設(shè)施， 除成本、費用D. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用可以扣除A、 B、 C、 D ）。23. 下列情形中，土地增值稅可實行核定征收的有（A. 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的B. 擅自銷毀賬簿或

38、者拒不提供納稅資料的C. 申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的D. 各類憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的三、計算題1. 某房地產(chǎn)開發(fā)公司建一住宅出售，取得銷售收入 1600 萬元（城建稅率 7%，教育費附 加征收率 3%）。建此住宅支付的地價款 100萬元（其中含有關(guān)手續(xù)費 0.8萬元），開發(fā)成本 300 萬元貸款利息支出無法準(zhǔn)確分?jǐn)偂Ｔ撌≌?guī)定的費用計提比例為10%。計算上述業(yè)務(wù)應(yīng)繳納的土地增值稅。（1）實現(xiàn)收入總額： 1600萬元（2）扣除項目金額： 支付地價款： 100 萬元 支付開發(fā)成本： 300 萬元 計提的三項費用：（100+300） X 10%=40（萬元 ）

39、扣除的稅金： 1600X 5%X （1+7%+3%）=88（ 萬元 ）(100+300) X 20%=80(萬元)100+300+40+88+80 加計扣除費用： 扣除費用的總額：=608（ 萬元 ）（3）確定增值額： 1600-608=992（ 萬元） 確定增值比率：992十608 163%所以適用第三檔稅率：50%，扣除系數(shù)： 15%（5） 計算應(yīng)納稅額： 992X50%-608X 15%=404. 8（萬元）2. 某企業(yè)（非房地產(chǎn)單位）轉(zhuǎn)讓廠房取得收入 5000萬元，補(bǔ)交土地出讓金1000萬元，經(jīng) 評估機(jī)構(gòu)評估廠房價 2000萬元，評估費用30萬，交易手續(xù)費50萬元。該單位按以下辦法 繳

40、納了土地增值稅：收入：5000萬元（2）扣除項目總額：1000+2000+ : 5000X 5%X （1+7%+3%） +5000X 5 後+30+50+（1000+2000） X 10% =3000+275+2. 5+80+300=3657. 5（萬元）（3）增值額：5000-3657.5=1342. 5（萬元） 增值額占扣除項目金額的比率：1342. 5-3657.5 37% 適用 30%稅率（5）實際繳納土地增值稅：1342. 5X 30%=402 75（萬元）【要求】根據(jù)以上資料分析納稅是否正確，應(yīng)如何調(diào)整。10%納稅人納稅有錯誤。因出售的是舊房，評估價格中已包含了費用，所以不應(yīng)再扣除

41、 的費用，多扣除了 （1000+2000） X 10%=300（萬元）應(yīng)按以下辦法調(diào)整納稅：（1）扣除項目中調(diào)減 300萬元：3657. 5-300=3357.5（萬元）（2）增值額調(diào)增300萬元：1342. 5+300=1642. 5（萬元）（3）增值額占扣除項目金額的比率1642. 5-3357.549%適用稅率 30% 應(yīng)納稅額：1642. 5 X 30%=492 75（萬元）（5）應(yīng)補(bǔ)交稅款：492. 75-402.75=90（萬元）3. 某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，2009年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：6000萬元，繳納相關(guān)（1）1月通過競拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，支付土地出讓金 稅費240萬元；

42、（2） 以上述土地開發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓、會所和寫字樓各一棟，占地面積各為1/3 ；分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?00萬元，包括超過貸款期限（3）住宅樓開發(fā)成本 3000萬元， 的利息40萬元；（4）寫字樓開發(fā)成本 4000萬元，（5）與住宅樓配套的會所開發(fā)成本 會所產(chǎn)權(quán)屬于住宅樓全體業(yè)主所有；（6） 9月份全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入15000萬元；將寫字樓作價9000萬元與他人聯(lián)營開設(shè)一商場， 收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，當(dāng)年收到250萬元。（其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值暫行條例規(guī)定的高限計算扣除 房地產(chǎn)開發(fā)費用）【要求】根據(jù)上述資料，按下列序號回答問題，每問需

43、計算出合計數(shù)：（1）計算公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅；（2）計算公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅；（3）計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額；（4）計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額；無法提供金融機(jī)構(gòu)證明利息支出具體數(shù)額；480萬元，無法準(zhǔn)確分?jǐn)偫⒅С觯?根據(jù)相關(guān)規(guī)定,計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目；計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的稅金；該公司是外資企業(yè)，不繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅=0公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅 =15000X 5%+250X 5%(5)(6)(1)(2) =762. 5 萬元(3)公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=(6000+240) X 2/3=41

44、60萬元( 4)公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除開發(fā)成本金額=3000+480=3480 萬元( 5)公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用和加計扣除項目=(2080+3000) X 5%+(300-40)+(2080+480) X10%+(4160+3480)X 20% =514+256+1528=2298 萬元( 6)公司計算土地增值稅時應(yīng)扣除的稅金=15000X 5%=750萬元( 7)公司應(yīng)繳納的土地增值稅15000-4160-3480-2298-750=4312 萬元4312-( 15000-4312 ) =40.34%2009 年發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)如下： 按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金 400

45、0萬元，繳納相關(guān)費 160萬元； 寫字樓開發(fā)成本 3000 萬元，其中裝修費用 500 萬元； 寫字樓開發(fā)費用中的利息支出為 300萬元(不能提供金融機(jī)構(gòu)證明) ； 寫字樓竣工驗收，將總建筑面積的 1/2 銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入 65004312 X 30%=1293 6 萬元4. 位于市區(qū)的某國有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地建造寫字樓，(1)( 2)( 3)( 4)15 萬元。萬元；將另外 1/2 的建筑面積出租，當(dāng)年取得租金收入(其他相關(guān)資料： 該企業(yè)所在省規(guī)定， 按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計算扣除房地 產(chǎn)開發(fā)費用。)企業(yè)計算土地增值稅時應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額； 企業(yè)計算土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額； 企業(yè)計算土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用的金額； 企業(yè)計算土地增值稅時應(yīng)扣除的有關(guān)稅金； 企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅； 企業(yè)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加； 企業(yè)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。取得土地使用權(quán)所支付的金額【要求】根據(jù)上述資料，按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。(1)( 2) ( 3) ( 4) ( 5) ( 6) ( 7)(1)=(4000+160)X 50%=2080 (萬元)( 2)應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額=3