房地產(chǎn)評估報告模板

1、房 地 產(chǎn) 估 價 報 告韶 ABC 房地產(chǎn)評字2006第 05 號委托方：韶關(guān)如東廠破產(chǎn)清算組估價方：韶關(guān)市 ABC 房地產(chǎn)評估有限公司房地產(chǎn)估價師：AB韶關(guān)市ABC 房地產(chǎn)評估有限公司地址：電話：傳真：郵編：目錄內(nèi)容頁 次致委托方函 1估價師聲明 2估價的假設(shè)和限制條件 3估價結(jié)果報告 4一、委托方 4二、估價方 4三、估價對象 4四、估價目的 4五、估價時點 4六、價值定義 4七、估價依據(jù) 4八、估價原則 5九、估價方法 5十、估價結(jié)果 5十一、估價人員 5十二、估價作業(yè)日期 5十三、估價報告應(yīng)用的有效期 5估價技術(shù)報告 6一、個別因素分析 6二、區(qū)域因素分析 6三、最高最佳使用分析 6

2、四、估價方法選用 6五、估價測算過程 6六、估價結(jié)果確定 8附件 8致 委 托 方 函韶關(guān)如東廠破產(chǎn)清算組：受貴清算組委托，本公司秉著獨立、客觀、公正、合法的原則，對委托的位于韶關(guān)市東郊十公里韶關(guān)如東廠韶府國用（1995）字第特10 號宗地上房屋建筑物共 6 項進(jìn)行市場價格估價，估價時點為2006 年 7 月 31 日，估價目的為對10 號宗地上建筑物的市場價值作出客觀公允的反映，作為拆除建筑物證據(jù)保存的價值參考依據(jù)。本公司根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及本估價目的，遵循必要的評估程序、估價原則，采用適當(dāng)?shù)墓纼r方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價人員經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定估價

3、對象于估價時點可能實現(xiàn)的市場價值為人民幣捌拾肆萬貳仟貳佰壹拾玖元（￥842219 元）。詳見房屋建筑物估價明細(xì)表。注：估價結(jié)果受報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。韶關(guān)市 ABC 房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人（簽名）：二六年八月三十一日1估 價 師 聲 明我們鄭重聲明：1. 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2. 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3. 我們與本次估價的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4. 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，

4、撰寫本估價報告。5. 我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地勘察。6. 房屋建筑物的建筑面積系我公司委托韶關(guān)市房產(chǎn)測繪管理所測定，測繪管理所對測量結(jié)果負(fù)責(zé)，本次估價以其出具的測量數(shù)據(jù)確認(rèn)。7. 本估價報告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料，委托方對資料的真實性負(fù)責(zé)。因資料失實造成估價結(jié)果有誤的，估價機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。8. 本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本評估機構(gòu)和估價人員同意，估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位和個人提供，凡因委托方使用估價報告不當(dāng)而引起的后果，估價機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。9、本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于

5、任何公開媒體上，報告解釋權(quán)為本評估機構(gòu)所有。注冊房地產(chǎn)估價師簽名： 注冊房地產(chǎn)估價師注冊號：二六年八月三十一日2估價的假設(shè)和限制條件一、本次估價的假設(shè)前提1、估價對象沒有申請報建、辦理產(chǎn)權(quán)證明，本次估價按照房屋實際用途（工業(yè)、辦公用途）予以評估。2、本次估價是以估價對象在估價時點處于完好狀態(tài)并達(dá)到委托方所提供的使用功能為假設(shè)前提。3、房屋建筑物的建筑面積系我公司委托韶關(guān)市房產(chǎn)測繪管理所測定，測繪管理所對測量結(jié)果負(fù)責(zé)，本次估價以其出具的測量數(shù)據(jù)確認(rèn)。4、對估價對象僅觀察其外貌，對可能存在的內(nèi)部結(jié)構(gòu)性變化，我公司未委托測定。二、本次估價的限制條件1、本估價報告僅為對 10 號宗地上建筑物的市場價值

6、作出客觀公允的反映，作為拆除建筑物證據(jù)保存的價值參考依據(jù)，不得作其他用途，并僅針對本次評估目的有效。2、本次估價結(jié)果僅為房屋建筑物價值，不含建筑物所屬地價；建筑物沒有申請報建、辦理產(chǎn)權(quán)證明，本次評估建筑物價值未包含報建費用和銷售稅費，同時未包括因拆除建筑物所涉及的搬遷補助、臨時安置補助、停產(chǎn)停業(yè)補償?shù)荣M用。3、本報告結(jié)果僅作為作為拆除建筑物證據(jù)保存的價值參考依據(jù)，除此目的外，本評估報告不能用于其他經(jīng)濟(jì)行為，本所不對使用報告于其他經(jīng)濟(jì)行為引起的一切責(zé)任負(fù)責(zé)。4、房屋建筑物主要為工業(yè)廠房及辦公室，沒有辦理產(chǎn)權(quán)證明；所屬土地使用者為韶關(guān)如東廠，土地使用證編號：韶府國用（1995）字第特 10 號，土

7、地用途為倉庫用地，土地使用終止日期 2040 年 8 月 1 日。本次估價是以委托方對提供的范圍和數(shù)據(jù)確認(rèn)的，委托方對提供資料的真實性、合法性、完整性負(fù)責(zé)。5、本次估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其它不可抗力對估價結(jié)論的影響。6、本評估報告有效期估價時點之日起一年內(nèi)有效。估價結(jié)果報告一、委托方：韶關(guān)如東廠破產(chǎn)清算組。二、估價方：韶關(guān)市 ABC 房地產(chǎn)評估有限公司。三、估價對象位于韶關(guān)市東郊十公里韶關(guān)如東廠韶府國用（1995）字第特 10 號宗地上房屋建筑物共 6 項。其中：（1）八米高 1 號工業(yè)廠房：建筑物于 1998 年建成，框架結(jié)構(gòu)，層高8 米，建筑面積 61.

8、08m2，外墻藍(lán)色涂料，內(nèi)墻普批，卷閘門、鋼窗，水泥砂漿地面，水電配套設(shè)施齊。（2）五米高 2 號工業(yè)廠房首層：建筑物于 1998 年建成，框架結(jié)構(gòu)，層高5 米，建筑面積 884.30m2，裝修同上，水電配套設(shè)施齊。（3）廠房宿舍：建筑物于1998 年建成，混合結(jié)構(gòu)，層高3 米，建筑面積57.72m2，外墻、內(nèi)墻普批，鋁合金玻璃門，鋁窗、鋼窗，水泥砂漿地面，水電配套設(shè)施齊。（4）2 號工業(yè)廠房第二層辦公室：建筑物于 1998 年建成，加建于五米高工業(yè)廠房上，框架結(jié)構(gòu)，層高 3 米，建筑面積 315.62m2，外墻藍(lán)色涂料，內(nèi)墻刮塑，飾木板門、鋁合金窗，耐磨磚地面，天花吊頂，水電配套設(shè)施齊。（5

9、）值班室：建筑物于 1998 年建成，混合結(jié)構(gòu)，層高 3 米，建筑面積 43.18m2，外墻條磚，內(nèi)墻普批，木門、鋁窗，水電配套設(shè)施齊。（6）廁所：建筑物于 1998 年建成，混合結(jié)構(gòu)，層高 3 米，建筑面積 18.13m2，外墻藍(lán)色涂料，內(nèi)墻普批、部分瓷磚，水電配套設(shè)施齊。四、估價目的：對 10 號宗地上建筑物的市場價值作出客觀公允的反映，作為拆除建筑物證據(jù)保存的價值參考依據(jù)。五、估價時點：2006 年 7 月 31 日。本報告書一切取價標(biāo)準(zhǔn)均為此時點有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。六、價值定義：以公開市場價值為標(biāo)準(zhǔn)，估價對象在評估時點的市場價值。七、估價依據(jù)1、房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)合同；2、中華人民共和國房地產(chǎn)

10、管理法；3、中華人民共和國土地管理法；4、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范；5、廣東省建筑工程綜合定額；6、韶關(guān)市房地產(chǎn)評估辦法；7、韶關(guān)建筑工程造價信息；8、估價對象實地查勘記錄；9、委托方提供的與本次估價相關(guān)的資料；10、本估價機構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料。八、估價原則本估價報告在遵循獨立、客觀、公正、合法的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進(jìn)行估價，具體依據(jù)如下估價原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。九、估價方法本次估價采用成本法確定房屋建筑物在估價時點的市場價值。十、估價結(jié)果經(jīng)評定估算，確定估價對象于 2006 年 7 月 31 日可能實現(xiàn)的市場價值為人民幣捌

11、拾肆萬貳仟貳佰壹拾玖元（￥842219 元）。詳見房屋建筑物估價明細(xì)表。十一、估價人員：。十二、估價作業(yè)日期2006 年 8 月 23 日至 2006 年 8 月 31 日。十三、估價報告應(yīng)用的有效期本估價報告應(yīng)用的有效期自估價時點之日起一年內(nèi)有效。韶關(guān)市 ABC 房地產(chǎn)評估有限公司二 OO 六年八月三十一日估價技術(shù)報告一、個別因素分析估價對象為位于韶關(guān)市東郊十公里韶關(guān)如東廠韶府國用（1995）字第特 10 號宗地上的建筑物，土地使用權(quán)屬韶關(guān)如東廠，土地用途為倉庫用地，土地使用終止日期 2040年 8 月 1 日；房屋建筑物共 6 項，沒有辦理產(chǎn)權(quán)證明。其中：（1）八米高 1 號工業(yè)廠房：建筑

12、物于 1998 年建成，框架結(jié)構(gòu)，層高8 米，建筑面積 61.08m2，外墻藍(lán)色涂料，內(nèi)墻普批，卷閘門、鋼窗，水泥砂漿地面，水電配套設(shè)施齊。（2）五米高 2 號工業(yè)廠房首層：建筑物于 1998 年建成，框架結(jié)構(gòu)，層高5 米，建筑面積 884.30m2，裝修同上，水電配套設(shè)施齊。（3）廠房宿舍：建筑物于1998 年建成，混合結(jié)構(gòu)，層高3 米，建筑面積57.72m2，外墻、內(nèi)墻普批，鋁合金玻璃門，鋁窗、鋼窗，水泥砂漿地面，水電配套設(shè)施齊。（4）2 號工業(yè)廠房第二層辦公室：建筑物于 1998 年建成，加建于五米高工業(yè)廠房上，框架結(jié)構(gòu)，層高 3 米，建筑面積 315.62m2，外墻藍(lán)色涂料，內(nèi)墻刮塑，

13、飾木板門、鋁合金窗，耐磨磚地面，天花吊頂，水電配套設(shè)施齊。（5）值班室：建筑物于 1998 年建成，混合結(jié)構(gòu)，層高 3 米，建筑面積 43.18m2，外墻條磚，內(nèi)墻普批，木門、鋁窗，水電配套設(shè)施齊。（6）廁所：建筑物于 1998 年建成，混合結(jié)構(gòu)，層高 3 米，建筑面積 18.13m2，外墻藍(lán)色涂料，內(nèi)墻普批、部分瓷磚，水電配套設(shè)施齊。房屋建筑物實際用途為廠房、辦公室，維護(hù)保養(yǎng)情況良好，能正常使用。二、區(qū)域因素分析估價對象位于韶關(guān)市東郊十公里韶關(guān)如東廠內(nèi)，地處舊工業(yè)生產(chǎn)區(qū)，離區(qū)商業(yè)中心較遠(yuǎn)，地理位置較偏僻，周邊商業(yè)氣氛較差，離韶南大道約 1 公里，有一支線公路通達(dá)，道路交通條件稍差，基礎(chǔ)設(shè)施條

14、件一般，居住環(huán)境、條件一般。三、最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用，本估價對象實際用途為廠房、辦公室，因此本報告中的最佳使用功能為相應(yīng)的實際使用功能。四、估價方法選用根據(jù)本估價目的和估價對象的特點，本次估價采用成本法確定房屋建筑物在估價時點的市場價值。重置成本=建安成本+前期費用+管理費用+資金成本+銷售稅費+開發(fā)利潤建筑物評估值=重置成本×成新率成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）五、估價測算過程例：五米高 2 號工業(yè)廠房首層（詳見房屋

15、建筑物估價明細(xì)表第2 項）。建筑物于 1998 年建成，框架結(jié)構(gòu)，層高5 米，建筑面積 884.30m2，外墻藍(lán)色涂料，內(nèi)墻普批，卷閘門、鋼窗，水泥砂漿地面，大開間，水電配套設(shè)施齊。1、根據(jù)韶關(guān)市房地產(chǎn)評估辦法、韶關(guān)建筑工程造價信息、廣東省建筑工程綜合定額，綜合分析確定建安單價為 620 元/m2。2、前期費用包括設(shè)計費、勘察鉆探費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、散裝水泥費、審圖費、質(zhì)監(jiān)費、白蟻防治費、監(jiān)理費、防雷費、招投標(biāo)費等，由于建筑物沒有申請報建、辦理產(chǎn)權(quán)證明，根據(jù)本評估目的，前期費用僅取設(shè)計費，折合為建安單價的 1.5%確定。前期費用=620×1.5%=9.30 元/m23、管理費用為建安

16、單價、前期費用的 3%確定。管理費用=(620+9.30)×3%=18.88 元/m24、根據(jù)建筑物規(guī)模，假設(shè)建設(shè)期為 1 年，資金均勻投入，利率為 5.85%。資金成本=(620+9.30+18.88)×(1+5.85%)1/2-1=18.69 元/m25、銷售稅費包括營業(yè)稅及附加、堤圍費、土地增值稅、印花稅等，由于建筑物沒有申請報建、辦理產(chǎn)權(quán)證明，結(jié)合本評估目的，不考慮銷售稅費。6、根據(jù)同類型建筑物的社會平均投資利潤水平，開發(fā)利潤按售價的 15%計。開發(fā)利潤=(620+9.30+18.88+18.69)/（1-15%）×15%=117.68 元/m2建筑物重置單價=620+9.30+18.88+18.69+117.68=784.55 元/m2重置成本=784.55×884.30=693779 元，取整 693800 元。建筑物于 1998 年建成，已使用 9 年，建筑物所屬土地使用權(quán)土地使用終止日期為2040 年 8 月 1 日，由于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束，尚可使用年限按土地使用的剩余年限 34 年計。成新率=34/(9+34) ×100%=79%房屋建筑物市場價值=693800×79%=548102 元平均單價=548102/884.30=619.81 元/ m2。同理得其他各項房屋建筑物評估值