興業(yè)銀行深圳分行住房抵押貸款發(fā)展研究

1、福建農(nóng)林大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院(旅游學(xué)院)畢業(yè)論文開題報告專 業(yè)： 09金融學(xué)（雙學(xué)位） 學(xué) 號： 080813010 姓 名： 指 導(dǎo) 教 師： 論 文 題 目： 興業(yè)銀行深圳分行深圳分行住房抵押貸款發(fā)展研究 制 定 時 間： 一、 本研究的立題依據(jù)和目標（一）本項目研究的意義及在國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀與存在問題1 本研究的意義個人住房抵押貸款最初起源于19世紀的英國，到20世紀初作為一種主要的住房金融工具在美國和歐洲的其他國家得到廣泛發(fā)展。美國的興業(yè)銀行深圳分行從30年代起開展個人住房貸款業(yè)務(wù)，在1938年美國成立了聯(lián)邦國民抵押貸款聯(lián)合會，1968年成立了政府國民抵押貸款協(xié)會，1970年成立了聯(lián)邦住

2、房抵押貸款公司；英國的諸多機構(gòu)，如興業(yè)銀行深圳分行、抵押銀行、儲蓄貸款協(xié)會、互助儲蓄銀行、信用社等均是個人住房貸款的主要提供者。經(jīng)過了近七十年的發(fā)展，個人住房貸款對普及私有住房，提高居民居住水平，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展乃至推動整個國民經(jīng)濟的發(fā)展均起到了重要作用。從住房的需求看，住房貸款可以解決購房者即時支付能力不足的問題，把購房負擔(dān)分攤到若干年內(nèi)，從而實現(xiàn)提前消費。然而個人住房抵押貸款風(fēng)險的發(fā)生嚴重限制了銀行進行個人住房抵押貸款發(fā)放的積極性及創(chuàng)新個人住房抵押貸款產(chǎn)品的主動性，這就意味著相對有效需求會因為風(fēng)險的存在而被迫降低，導(dǎo)致制約著我國個人住房抵押貸款市場的發(fā)展與強大，對我國的銀行業(yè)的創(chuàng)新及發(fā)展

3、都有相當(dāng)程度的影響。而興業(yè)銀行深圳分行成立于1998年6月8日，辦公地址位于深圳福田中心區(qū)興業(yè)銀行大廈。開業(yè)11年來，分行全體干部員工按照“建設(shè)一流銀行、打造百年興業(yè)”的戰(zhàn)略目標，堅持“效益、質(zhì)量、規(guī)模協(xié)調(diào)發(fā)展”的指導(dǎo)思想和“服務(wù)源自真誠”的經(jīng)營理念，勇于拼搏，銳意進取，積極推進經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整，倡導(dǎo)和培育“關(guān)愛、協(xié)作、盡職”的文化氛圍，服務(wù)客戶能力持續(xù)提升，各項業(yè)務(wù)在深圳地區(qū)的市場占比不斷攀升。同樣，它的住房抵押貸款業(yè)務(wù)也是深圳市的住房抵押貸款領(lǐng)域的重要支柱。因此，研究我國個人住房抵押貸款市場面臨的風(fēng)險，并且找到切實可行的應(yīng)對之策是我國興業(yè)銀行深圳分行發(fā)展個人住房抵押貸款市場的當(dāng)務(wù)之急，是其發(fā)展

4、的必經(jīng)之路，也是提高人們生活住房水平的重要途徑，有利于我國社會的安定和諧的發(fā)展和我國經(jīng)濟的持續(xù)健康的運行。2 國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀 （要分國內(nèi)研究現(xiàn)狀和國外研究現(xiàn)狀2部分，國外必須是外國學(xué)者的研究，參考文獻必須是外文資料）2.1國外研究現(xiàn)狀由于國外的個人住房抵押貸款在20世紀后期得到了空前的發(fā)展和創(chuàng)新，所以20世紀后期尤其是20世紀90年代國外諸多經(jīng)濟學(xué)家對個人住房抵押貸款的風(fēng)險研究達到了個人住房抵押貸款研究史上的一個高峰，經(jīng)濟學(xué)家們從每個角度用不一樣的統(tǒng)計工具針對個人住房抵押貸款的風(fēng)險進行了詳細的研究同時獲得了豐富的研究成果，這寫成果對個人住房抵押貸款風(fēng)險的管理起到了相當(dāng)重要的理論指導(dǎo)作用，推動

5、著個人住房抵押貸款的發(fā)展 。Quercia 等（1992）作了完整的實證研究后得出：住宅凈資產(chǎn)或者貸款和住宅價值比率影響了違約決策。Kau ，Keenan，Kim（1991） 在經(jīng)過研究之后得出了相似的結(jié)論：他們表示較多的實證研究表現(xiàn)的是LTV（貸款價值比），不是個人的優(yōu)勢比如房屋所有的人的流動性資金等導(dǎo)致了違約的出現(xiàn)。然而之后有經(jīng)濟學(xué)家卻得出了與之完全相反的結(jié)論，并從相反的角度對問題進行了研究，如W.Archer 等（1999）通過對美國1991-1996年間9639例多戶住房抵押貸款違約案例的研究發(fā)現(xiàn)，個人住房貸款風(fēng)險是由貸款發(fā)放過程和住宅銷售過程內(nèi)生的，而與LTV變量無關(guān)。之后，隨著信息

6、在人們生活中扮演著越來越重要的角色，又有不少經(jīng)濟學(xué)家轉(zhuǎn)而從信息技術(shù)的角度研究個人住房抵押貸款存在的風(fēng)險，其中比較有代表性的是Lisa（2000），這樣的結(jié)論：在信息不對稱條件下，借款人的抵押貸款選擇是影響個人住房抵押貸款風(fēng)險的重要因素，并建議興業(yè)銀行深圳分行將其作為風(fēng)險管理的一項重要指標進行管理。是由她研究了不一樣的風(fēng)險等級的借款人和固定利率和浮動利率住房抵押貸款的自選擇問題，此外，其它因素如借款人預(yù)期搬遷成本、對貸款余額房地產(chǎn)的市場價值一樣的影響了借款人的抵押貸款選擇。由于保險業(yè)的發(fā)展，經(jīng)濟學(xué)家們開始意識到了借款人的道德風(fēng)險在雙方合同是否能得以良好維持中發(fā)揮著重要的作用，因此對于道德風(fēng)險的研

7、究被融入了對個人住房抵押貸款合同的風(fēng)險研究之中，當(dāng)時比較有代表性的是Robert，他認為因每個人都有異質(zhì)性風(fēng)險特征，由于合約設(shè)計的不是很完備性非常容易導(dǎo)致道德風(fēng)險.所以在當(dāng)前的個人住宅貸款風(fēng)險管理上。Wison等經(jīng)濟學(xué)家方法研究了應(yīng)用統(tǒng)計的，他們表示，驅(qū)使違約的主要動因是房價的變化，而資產(chǎn)類型.貸款特征、LTV、縣區(qū)和貸款規(guī)模等因素.在1995-1998年加利福尼亞的數(shù)據(jù)上都是在 其之后的次要因素。后來，有經(jīng)濟學(xué)家從更加微觀的方面對抵押貸款風(fēng)險個人住房的發(fā)生進行了研究，其中主要是針對借款者的個人經(jīng)濟情況進行研究。如Gau利用與先前不同的方法，建立了一套個人住房貸款違約風(fēng)險評價標準。其資料來源由

8、兩家保險公司提供，研究期間從1967年到1974年6月為止所有違約者的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：借款者過去的信用評級和職業(yè)是決定違約與否的重要因素。借款人職業(yè)之所以重要是因為其與家庭的持久收入直接相關(guān)的。Deng（1995）和Santos Silva（2000）利用借款人的特征變量如月收入比率來預(yù)測違約風(fēng)險與月付款額。2.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀 （這部分根據(jù)需要可以多分幾部分來闡述，格式采用“關(guān)于-的研究”，可以在綜述的基礎(chǔ)上壓縮而成）雖然我國興業(yè)銀行深圳分行的個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)起步時間相對來說比較遲，從而導(dǎo)致我國對于這方面的研究相對國外有許多不足，但是由于后發(fā)優(yōu)勢的作用，我國的個人住房抵押貸款風(fēng)險管理的理論研究

9、緊隨國外的步伐，同樣取得了比較豐富的研究成果，對我國的個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險的防范的起到了相當(dāng)重要的指導(dǎo)作用。住房貸款風(fēng)險的研究主要是國內(nèi)對個人主要集中在如下一些方面：（1）從保險的角度研究如何防范個人住房貸款風(fēng)險于長秋（2000）認為：我國興業(yè)銀行深圳分行承擔(dān)了本應(yīng)由政府承擔(dān)的風(fēng)險是因為政府擔(dān)保功能的缺失，要建立以政府保險機構(gòu)為主體的個人住房抵押地礦部擔(dān)保體系，是從分散和轉(zhuǎn)移個人住房貸款風(fēng)險的角度看，其次要將與個人住房貸款業(yè)務(wù)與現(xiàn)有的保險品種相結(jié)合，成立個人住房貸款綜合保險。還要完善個人住房貸款保險的法律制度。債權(quán)人對債務(wù)人不償債的信用風(fēng)險投保，是由楊巧（2002）提出的發(fā)展信用保險，進行

10、信用保險，一方面可使銀行增強風(fēng)險意識，重視對貸款人的資信審查可；另一方面以降低消費者的負擔(dān)，增加其購買力，帶動住房消費。（2）個人住房貸款違約風(fēng)險因素實證研究王福林（2005）首先利用統(tǒng)計軟件中的因子分析對杭州市某國有興業(yè)銀行深圳分行13個支行的1861個有效樣本進行數(shù)據(jù)分析，識別出了與個人住房貸款相關(guān)的8個因子（即：絕對財務(wù)狀況因子、區(qū)域經(jīng)濟因子、貸款期限利率因子、區(qū)域經(jīng)濟因子、財務(wù)負擔(dān)比率因子、區(qū)域經(jīng)濟因子、職業(yè)學(xué)歷因子、區(qū)域經(jīng)濟因子、房產(chǎn)投資特征因子和區(qū)域經(jīng)濟因子、）。其次利用判別分析得出在影響個人住房貸款違約風(fēng)險的眾多因子中，各因子對違約風(fēng)險的影響程度存在很大差異。其中影響程度最大的三

11、個因子是：區(qū)域經(jīng)濟因子.房產(chǎn)投資特征因子和住房建筑面積因子（其判別系數(shù)的絕對值分別為1.141，0.265和0.508）。影響程度最小的三個因子是：年齡婚姻因子、和貸款期限利率因子和財務(wù)負擔(dān)比率因子（其判別系數(shù)的絕對值分別為0.078，0.107和0.170）。汪海、尚游、王?。?001）較早的對我國的個人住房抵押貸款風(fēng)險進行了研究并提出了相關(guān)的對策。他們從不同的當(dāng)事人的角度分析，指出了我國興業(yè)銀行深圳分行個人住房抵押貸款存在的風(fēng)險為：個人信用帶來的風(fēng)險、開發(fā)商帶來的風(fēng)險、由銀行自身操作帶來的風(fēng)險、政府利率政策帶來的風(fēng)險等，并針對由不同的當(dāng)事人造成的各種風(fēng)險提出了相應(yīng)的防范對策：建立和完善個人

12、信用制度、加強銀行內(nèi)部管理、加強宏觀管理、建立完善政府擔(dān)保制度等。在關(guān)于個人住房抵押貸款風(fēng)險管理的信息不對稱方面開始進行研究的為江世銀（2000），他通過建立消費信貸市場均衡模型進行分析，從而提出達到均衡的政策措施選擇；其后，彭杏芳（2007）對這一問題進行了更進一步的研究，她提出信息不對稱是住房貸款信用風(fēng)險產(chǎn)生的根源，并指出了實施抵押貸款證券化、完善個人信用制度、落實抵押貸款擔(dān)保制度、規(guī)范銀行內(nèi)部信貸管理師規(guī)避信用風(fēng)險的關(guān)鍵策略。有經(jīng)濟學(xué)家另辟蹊徑從違約風(fēng)險的角度對個人住房抵押貸款進行了研究，如南開大學(xué)王重潤（2002）從規(guī)范與實證的角度分析了影響借款人違約行為和違約發(fā)生時間的因素及違約對貸

13、款人的影響，最后得出結(jié)論：加強對住房市場的宏觀調(diào)控，建立個人信用制度有助于減少理性違約風(fēng)險。林榮茂、苗華兵（2003）從預(yù)警系統(tǒng)這個新的構(gòu)想出發(fā)，在分析銀行個人住房抵押貸款各種風(fēng)險因素的基礎(chǔ)之上，提出了模糊預(yù)警模型，并給出了預(yù)警結(jié)果。胡紅星（2007）對我國興業(yè)銀行深圳分行個人住房抵押貸款進行了比較綜合而深入的研究，他在分析了我國個人住房貸款迅速發(fā)展的現(xiàn)狀和原因之后，說明了加強興業(yè)銀行深圳分行個人住房抵押貸款風(fēng)險防范的現(xiàn)實性和必要性；同時分析了我國興業(yè)銀行深圳分行個人住房抵押貸款面臨的主要的八大風(fēng)險并提出了應(yīng)采取的風(fēng)險化解和風(fēng)險防范措施：開發(fā)和建立內(nèi)部評級體系和內(nèi)部評級模型、完善銀行內(nèi)部信貸管

14、理機制、發(fā)展個人住房貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制等。田凱基于Logistic模型的實證研究對我國說那個也銀行的個人住房抵押貸款信用風(fēng)險進行了研究研究顯示， 綜合因子、首付比例因子、年齡職業(yè)期限因子、學(xué)歷利率因子、性別因子是影響貸款違約的關(guān)鍵因子，尤其是年齡職業(yè)期限因子和學(xué)歷利率因子對貸款違約的影響巨大。綜上所述，各國的經(jīng)濟學(xué)家對個人住房抵押貸款的風(fēng)險管理從不同的當(dāng)事人的角度以及不同的誘因方面進行了全面而深入的研究，并且應(yīng)用了不同的模型使得研究都具有了理論上的依據(jù)。但是同時我們也看出：國內(nèi)外不是從風(fēng)險補償定價的角度坐針對個人住房抵押貸款的風(fēng)險來定價，從而做到對于風(fēng)險的管理以及防范。3 研究存在的問題（“研究

15、存在的問題”指的是目前國內(nèi)外的學(xué)者對本課題的研究在研究方法、角度、內(nèi)容等方面存在什么問題，有什么不足，哪些方面需要進一步研究。可以把文獻綜述最后一個部分“需要進一步研究的問題”稍加修改補充后，作為這部分內(nèi)容）雖然近年來對于住房抵押貸款風(fēng)險的文獻越來越多，但是眾多的研究中仍然存在研究空缺的地方。并且隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，隨之而來的還有新出現(xiàn)的住房貸款問題。因此，還有以下幾個方面仍需要進一步的研究：3.1如何借鑒國外的先進經(jīng)驗國外先進的研究手段如何借鑒，例如對于住房貸款風(fēng)險的研究模型該如何運用于國內(nèi)實踐中，現(xiàn)有的文獻較少提及。特別是對于風(fēng)險計量的定量分析方法和程序的運用，值得我們進一步研究。3

16、.2如何建立完善住房抵押貸款制度的具體措施 建立健全的信用制度在住房抵押貸款業(yè)務(wù)中發(fā)揮著極其重要的作用，它能夠保證信貸的信用等級，減少信用風(fēng)險帶來的影響。但國內(nèi)對于這方面的研究不足。參考文獻：1 胡紅星.我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險及防范J. 蘇州大學(xué)學(xué)報，2007，（5）： 56.2 Shin-ping Lee & Day-yang liu. An Analysis of Default Risk on Residential Mortgage LoansJ. International Journal of management，2001，18（4）.3 Saskia scholt

17、es .Banks are starting to find buyers for mortgage securities，2008，5.4 姚捷. 我國住房抵押貸款借款人提前還款行為分析J.商業(yè)研究，2005，（3）：20.5 蔣海. 不對稱信息、不完全契約與中國的信用制度建設(shè)J.財經(jīng)研究，2002，（3）：4.6 彭杏芳.信息不對稱下住房抵押貸款信用風(fēng)險分析及規(guī)避策略研究J.華中師范大學(xué)研究生學(xué)報，2007，（12）：127.7 任遠等.商業(yè)銀行經(jīng)營管理學(xué)M.2007：327.8 美國住房抵押貸款中的政府干預(yù)及啟示 J.商業(yè)時代， 2006，（23）.9 商業(yè)銀行授信工作盡職指引 S.20

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20、ies J.Journal of Finance，1989 ,16(7)：375-39219 Archer W R，Ling D C.Pricing Mortgage-backed Securities: Integrating Optimal Call and Empirical Models of PrepaymentJ.Journal of American Real Estate and Urban Economics Association，1993，54(7)：373-40420 Stanton R.Rational Prepayment and the Valuation of Mortgage-Backed Securities J.The Review of Financial Studies，1995，42(8)：677-708（二）本項目的研究內(nèi)容、研究目標和擬解決的關(guān)鍵問題1 研究內(nèi)容本文擬通過分析興業(yè)銀行深圳分行住房抵押貸款風(fēng)險的成因、類型，并針對在住房抵押貸款業(yè)務(wù)中所產(chǎn)生的主要風(fēng)險提出解決問題相應(yīng)的對策和建議，使住房抵押貸款在今后的發(fā)展能夠進一步完善。2 研究目標本研究的目標是在先前學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，進一步研究住房抵押貸款風(fēng)險相關(guān)方面及防范措施，