興業(yè)銀行深圳分行住房抵押貸款發(fā)展研究

1、福建農林大學經濟與管理學院(旅游學院)畢業(yè)論文開題報告專 業(yè)： 09金融學（雙學位） 學 號： 080813010 姓 名： 指 導 教 師： 論 文 題 目： 興業(yè)銀行深圳分行深圳分行住房抵押貸款發(fā)展研究 制 定 時 間： 一、 本研究的立題依據和目標（一）本項目研究的意義及在國內外的研究現(xiàn)狀與存在問題1 本研究的意義個人住房抵押貸款最初起源于19世紀的英國，到20世紀初作為一種主要的住房金融工具在美國和歐洲的其他國家得到廣泛發(fā)展。美國的興業(yè)銀行深圳分行從30年代起開展個人住房貸款業(yè)務，在1938年美國成立了聯(lián)邦國民抵押貸款聯(lián)合會，1968年成立了政府國民抵押貸款協(xié)會，1970年成立了聯(lián)邦住

2、房抵押貸款公司；英國的諸多機構，如興業(yè)銀行深圳分行、抵押銀行、儲蓄貸款協(xié)會、互助儲蓄銀行、信用社等均是個人住房貸款的主要提供者。經過了近七十年的發(fā)展，個人住房貸款對普及私有住房，提高居民居住水平，促進房地產業(yè)的發(fā)展乃至推動整個國民經濟的發(fā)展均起到了重要作用。從住房的需求看，住房貸款可以解決購房者即時支付能力不足的問題，把購房負擔分攤到若干年內，從而實現(xiàn)提前消費。然而個人住房抵押貸款風險的發(fā)生嚴重限制了銀行進行個人住房抵押貸款發(fā)放的積極性及創(chuàng)新個人住房抵押貸款產品的主動性，這就意味著相對有效需求會因為風險的存在而被迫降低，導致制約著我國個人住房抵押貸款市場的發(fā)展與強大，對我國的銀行業(yè)的創(chuàng)新及發(fā)展

3、都有相當程度的影響。而興業(yè)銀行深圳分行成立于1998年6月8日，辦公地址位于深圳福田中心區(qū)興業(yè)銀行大廈。開業(yè)11年來，分行全體干部員工按照“建設一流銀行、打造百年興業(yè)”的戰(zhàn)略目標，堅持“效益、質量、規(guī)模協(xié)調發(fā)展”的指導思想和“服務源自真誠”的經營理念，勇于拼搏，銳意進取，積極推進經營戰(zhàn)略調整，倡導和培育“關愛、協(xié)作、盡職”的文化氛圍，服務客戶能力持續(xù)提升，各項業(yè)務在深圳地區(qū)的市場占比不斷攀升。同樣，它的住房抵押貸款業(yè)務也是深圳市的住房抵押貸款領域的重要支柱。因此，研究我國個人住房抵押貸款市場面臨的風險，并且找到切實可行的應對之策是我國興業(yè)銀行深圳分行發(fā)展個人住房抵押貸款市場的當務之急，是其發(fā)展

4、的必經之路，也是提高人們生活住房水平的重要途徑，有利于我國社會的安定和諧的發(fā)展和我國經濟的持續(xù)健康的運行。2 國內外的研究現(xiàn)狀 （要分國內研究現(xiàn)狀和國外研究現(xiàn)狀2部分，國外必須是外國學者的研究，參考文獻必須是外文資料）2.1國外研究現(xiàn)狀由于國外的個人住房抵押貸款在20世紀后期得到了空前的發(fā)展和創(chuàng)新，所以20世紀后期尤其是20世紀90年代國外諸多經濟學家對個人住房抵押貸款的風險研究達到了個人住房抵押貸款研究史上的一個高峰，經濟學家們從每個角度用不一樣的統(tǒng)計工具針對個人住房抵押貸款的風險進行了詳細的研究同時獲得了豐富的研究成果，這寫成果對個人住房抵押貸款風險的管理起到了相當重要的理論指導作用，推動

5、著個人住房抵押貸款的發(fā)展 。Quercia 等（1992）作了完整的實證研究后得出：住宅凈資產或者貸款和住宅價值比率影響了違約決策。Kau ，Keenan，Kim（1991） 在經過研究之后得出了相似的結論：他們表示較多的實證研究表現(xiàn)的是LTV（貸款價值比），不是個人的優(yōu)勢比如房屋所有的人的流動性資金等導致了違約的出現(xiàn)。然而之后有經濟學家卻得出了與之完全相反的結論，并從相反的角度對問題進行了研究，如W.Archer 等（1999）通過對美國1991-1996年間9639例多戶住房抵押貸款違約案例的研究發(fā)現(xiàn)，個人住房貸款風險是由貸款發(fā)放過程和住宅銷售過程內生的，而與LTV變量無關。之后，隨著信息

6、在人們生活中扮演著越來越重要的角色，又有不少經濟學家轉而從信息技術的角度研究個人住房抵押貸款存在的風險，其中比較有代表性的是Lisa（2000），這樣的結論：在信息不對稱條件下，借款人的抵押貸款選擇是影響個人住房抵押貸款風險的重要因素，并建議興業(yè)銀行深圳分行將其作為風險管理的一項重要指標進行管理。是由她研究了不一樣的風險等級的借款人和固定利率和浮動利率住房抵押貸款的自選擇問題，此外，其它因素如借款人預期搬遷成本、對貸款余額房地產的市場價值一樣的影響了借款人的抵押貸款選擇。由于保險業(yè)的發(fā)展，經濟學家們開始意識到了借款人的道德風險在雙方合同是否能得以良好維持中發(fā)揮著重要的作用，因此對于道德風險的研

7、究被融入了對個人住房抵押貸款合同的風險研究之中，當時比較有代表性的是Robert，他認為因每個人都有異質性風險特征，由于合約設計的不是很完備性非常容易導致道德風險.所以在當前的個人住宅貸款風險管理上。Wison等經濟學家方法研究了應用統(tǒng)計的，他們表示，驅使違約的主要動因是房價的變化，而資產類型.貸款特征、LTV、縣區(qū)和貸款規(guī)模等因素.在1995-1998年加利福尼亞的數據上都是在 其之后的次要因素。后來，有經濟學家從更加微觀的方面對抵押貸款風險個人住房的發(fā)生進行了研究，其中主要是針對借款者的個人經濟情況進行研究。如Gau利用與先前不同的方法，建立了一套個人住房貸款違約風險評價標準。其資料來源由

8、兩家保險公司提供，研究期間從1967年到1974年6月為止所有違約者的數據發(fā)現(xiàn)：借款者過去的信用評級和職業(yè)是決定違約與否的重要因素。借款人職業(yè)之所以重要是因為其與家庭的持久收入直接相關的。Deng（1995）和Santos Silva（2000）利用借款人的特征變量如月收入比率來預測違約風險與月付款額。2.2 國內研究現(xiàn)狀 （這部分根據需要可以多分幾部分來闡述，格式采用“關于-的研究”，可以在綜述的基礎上壓縮而成）雖然我國興業(yè)銀行深圳分行的個人住房抵押貸款業(yè)務起步時間相對來說比較遲，從而導致我國對于這方面的研究相對國外有許多不足，但是由于后發(fā)優(yōu)勢的作用，我國的個人住房抵押貸款風險管理的理論研究

9、緊隨國外的步伐，同樣取得了比較豐富的研究成果，對我國的個人住房抵押貸款業(yè)務風險的防范的起到了相當重要的指導作用。住房貸款風險的研究主要是國內對個人主要集中在如下一些方面：（1）從保險的角度研究如何防范個人住房貸款風險于長秋（2000）認為：我國興業(yè)銀行深圳分行承擔了本應由政府承擔的風險是因為政府擔保功能的缺失，要建立以政府保險機構為主體的個人住房抵押地礦部擔保體系，是從分散和轉移個人住房貸款風險的角度看，其次要將與個人住房貸款業(yè)務與現(xiàn)有的保險品種相結合，成立個人住房貸款綜合保險。還要完善個人住房貸款保險的法律制度。債權人對債務人不償債的信用風險投保，是由楊巧（2002）提出的發(fā)展信用保險，進行

10、信用保險，一方面可使銀行增強風險意識，重視對貸款人的資信審查可；另一方面以降低消費者的負擔，增加其購買力，帶動住房消費。（2）個人住房貸款違約風險因素實證研究王福林（2005）首先利用統(tǒng)計軟件中的因子分析對杭州市某國有興業(yè)銀行深圳分行13個支行的1861個有效樣本進行數據分析，識別出了與個人住房貸款相關的8個因子（即：絕對財務狀況因子、區(qū)域經濟因子、貸款期限利率因子、區(qū)域經濟因子、財務負擔比率因子、區(qū)域經濟因子、職業(yè)學歷因子、區(qū)域經濟因子、房產投資特征因子和區(qū)域經濟因子、）。其次利用判別分析得出在影響個人住房貸款違約風險的眾多因子中，各因子對違約風險的影響程度存在很大差異。其中影響程度最大的三

11、個因子是：區(qū)域經濟因子.房產投資特征因子和住房建筑面積因子（其判別系數的絕對值分別為1.141，0.265和0.508）。影響程度最小的三個因子是：年齡婚姻因子、和貸款期限利率因子和財務負擔比率因子（其判別系數的絕對值分別為0.078，0.107和0.170）。汪海、尚游、王?。?001）較早的對我國的個人住房抵押貸款風險進行了研究并提出了相關的對策。他們從不同的當事人的角度分析，指出了我國興業(yè)銀行深圳分行個人住房抵押貸款存在的風險為：個人信用帶來的風險、開發(fā)商帶來的風險、由銀行自身操作帶來的風險、政府利率政策帶來的風險等，并針對由不同的當事人造成的各種風險提出了相應的防范對策：建立和完善個人

12、信用制度、加強銀行內部管理、加強宏觀管理、建立完善政府擔保制度等。在關于個人住房抵押貸款風險管理的信息不對稱方面開始進行研究的為江世銀（2000），他通過建立消費信貸市場均衡模型進行分析，從而提出達到均衡的政策措施選擇；其后，彭杏芳（2007）對這一問題進行了更進一步的研究，她提出信息不對稱是住房貸款信用風險產生的根源，并指出了實施抵押貸款證券化、完善個人信用制度、落實抵押貸款擔保制度、規(guī)范銀行內部信貸管理師規(guī)避信用風險的關鍵策略。有經濟學家另辟蹊徑從違約風險的角度對個人住房抵押貸款進行了研究，如南開大學王重潤（2002）從規(guī)范與實證的角度分析了影響借款人違約行為和違約發(fā)生時間的因素及違約對貸

13、款人的影響，最后得出結論：加強對住房市場的宏觀調控，建立個人信用制度有助于減少理性違約風險。林榮茂、苗華兵（2003）從預警系統(tǒng)這個新的構想出發(fā)，在分析銀行個人住房抵押貸款各種風險因素的基礎之上，提出了模糊預警模型，并給出了預警結果。胡紅星（2007）對我國興業(yè)銀行深圳分行個人住房抵押貸款進行了比較綜合而深入的研究，他在分析了我國個人住房貸款迅速發(fā)展的現(xiàn)狀和原因之后，說明了加強興業(yè)銀行深圳分行個人住房抵押貸款風險防范的現(xiàn)實性和必要性；同時分析了我國興業(yè)銀行深圳分行個人住房抵押貸款面臨的主要的八大風險并提出了應采取的風險化解和風險防范措施：開發(fā)和建立內部評級體系和內部評級模型、完善銀行內部信貸管

14、理機制、發(fā)展個人住房貸款風險轉移機制等。田凱基于Logistic模型的實證研究對我國說那個也銀行的個人住房抵押貸款信用風險進行了研究研究顯示， 綜合因子、首付比例因子、年齡職業(yè)期限因子、學歷利率因子、性別因子是影響貸款違約的關鍵因子，尤其是年齡職業(yè)期限因子和學歷利率因子對貸款違約的影響巨大。綜上所述，各國的經濟學家對個人住房抵押貸款的風險管理從不同的當事人的角度以及不同的誘因方面進行了全面而深入的研究，并且應用了不同的模型使得研究都具有了理論上的依據。但是同時我們也看出：國內外不是從風險補償定價的角度坐針對個人住房抵押貸款的風險來定價，從而做到對于風險的管理以及防范。3 研究存在的問題（“研究

15、存在的問題”指的是目前國內外的學者對本課題的研究在研究方法、角度、內容等方面存在什么問題，有什么不足，哪些方面需要進一步研究。可以把文獻綜述最后一個部分“需要進一步研究的問題”稍加修改補充后，作為這部分內容）雖然近年來對于住房抵押貸款風險的文獻越來越多，但是眾多的研究中仍然存在研究空缺的地方。并且隨著房地產產業(yè)的迅速崛起，隨之而來的還有新出現(xiàn)的住房貸款問題。因此，還有以下幾個方面仍需要進一步的研究：3.1如何借鑒國外的先進經驗國外先進的研究手段如何借鑒，例如對于住房貸款風險的研究模型該如何運用于國內實踐中，現(xiàn)有的文獻較少提及。特別是對于風險計量的定量分析方法和程序的運用，值得我們進一步研究。3

16、.2如何建立完善住房抵押貸款制度的具體措施 建立健全的信用制度在住房抵押貸款業(yè)務中發(fā)揮著極其重要的作用，它能夠保證信貸的信用等級，減少信用風險帶來的影響。但國內對于這方面的研究不足。參考文獻：1 胡紅星.我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險及防范J. 蘇州大學學報，2007，（5）： 56.2 Shin-ping Lee & Day-yang liu. An Analysis of Default Risk on Residential Mortgage LoansJ. International Journal of management，2001，18（4）.3 Saskia scholt

17、es .Banks are starting to find buyers for mortgage securities，2008，5.4 姚捷. 我國住房抵押貸款借款人提前還款行為分析J.商業(yè)研究，2005，（3）：20.5 蔣海. 不對稱信息、不完全契約與中國的信用制度建設J.財經研究，2002，（3）：4.6 彭杏芳.信息不對稱下住房抵押貸款信用風險分析及規(guī)避策略研究J.華中師范大學研究生學報，2007，（12）：127.7 任遠等.商業(yè)銀行經營管理學M.2007：327.8 美國住房抵押貸款中的政府干預及啟示 J.商業(yè)時代， 2006，（23）.9 商業(yè)銀行授信工作盡職指引 S.20

18、04.10 王瓊.我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險管理的研究 J .商場現(xiàn)代化，2007：29.11 曹燕燕.國有商業(yè)銀行信貸資產風險防范和控制的法律研究 D. 山東大學， 2007.12 高曉暉. 論我國房地產抵押貸款保險制度的建立和完善 J .房地產金融.2000：21.13 范亮亮，劉洪玉. 國外住房抵押貸款擔保制度的分析和借鑒J.金融與經濟，2006，（2）：33.14 林榮茂.銀行個人住房貸款預警系統(tǒng)構想J.北京航空航天大學學報，2003，（9）：40.15 江世銀. 論信息不對稱條件下的消費信貸市場J. 經濟研究，2000，（6）.16 Brennan MJS.Determinan

19、ts of GNMA Mortgage PricesJ.Journal of American Real Estate and Urban Economics Association，1985，24(3)：209-22817 Green J.The Effects of Interest Rates on Mortgage Prepayments J.Journal of Money Credit and Banking，1986，35(12)：41-5918 Schwartz ES.Prepayment and the Valuation of Mortgage-Backed Securit

20、ies J.Journal of Finance，1989 ,16(7)：375-39219 Archer W R，Ling D C.Pricing Mortgage-backed Securities: Integrating Optimal Call and Empirical Models of PrepaymentJ.Journal of American Real Estate and Urban Economics Association，1993，54(7)：373-40420 Stanton R.Rational Prepayment and the Valuation of Mortgage-Backed Securities J.The Review of Financial Studies，1995，42(8)：677-708（二）本項目的研究內容、研究目標和擬解決的關鍵問題1 研究內容本文擬通過分析興業(yè)銀行深圳分行住房抵押貸款風險的成因、類型，并針對在住房抵押貸款業(yè)務中所產生的主要風險提出解決問題相應的對策和建議，使住房抵押貸款在今后的發(fā)展能夠進一步完善。2 研究目標本研究的目標是在先前學者研究的基礎上，進一步研究住房抵押貸款風險相關方面及防范措施，