公司項(xiàng)目策劃貸款評(píng)審報(bào)告書

1、1 / 55關(guān)于 新 建* 農(nóng)產(chǎn)品交 易物 流 中心 項(xiàng)目 貸款 評(píng)審 報(bào) 告項(xiàng)目承建單位：湖北 * 物流股份有限公司 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： *項(xiàng)目評(píng)估單位： * 市 *項(xiàng)目評(píng)估人員： *2 / 55評(píng)估時(shí)刻：二OO九年六月二十六日3 / 55一、二、總論借款人差不多情況三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性四、項(xiàng)目工程建設(shè)條件五、設(shè)計(jì)方案及工程估算六、項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢(shì)評(píng)估七、項(xiàng)目投資估算與資金來源評(píng)估八、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)分析九、項(xiàng)目財(cái)務(wù)估算十、十一貸款償還打算、不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)十二、結(jié)論和建議十三、附表1、建設(shè)投資估算表2、建設(shè)期利息估算表3、流淌資金估算表4、項(xiàng)目總投資使用打算與 資金籌措表5、營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加 估

2、算表6、總成本費(fèi)用估算表7、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表8、無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤 銷費(fèi)估算表4 / 559、利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表10、建設(shè)期利息及借款還本 付息打算表11、資產(chǎn)負(fù)債表12、財(cái)務(wù)打算現(xiàn)金流量表13、項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表14、項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表15、借款還本付息計(jì)算表*物流股份有限公司新建工程項(xiàng)目評(píng)審報(bào)告、總論（一）項(xiàng)目差不多情況1.1 項(xiàng)目名稱*農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心。*是江漢平原和洞庭湖平原的合 稱，其中：江漢平原包括湖北省 5 個(gè)地級(jí)市中的 17 個(gè)縣市區(qū)（即* 的洪湖市、監(jiān)利縣、石首市、江陵縣、公安縣、松滋市、*市區(qū)和*區(qū)；宜昌的枝江市和當(dāng)陽(yáng)市；荊門的鐘祥市、京山縣、沙洋縣和東寶區(qū)；孝感的

3、漢川市和應(yīng)都市；武漢的蔡甸區(qū)），以及天門、仙桃、潛江 3 個(gè)直管市；洞庭湖平原包括湖南省常德、岳陽(yáng)、益陽(yáng)3 個(gè)地級(jí)市?？偯娣e達(dá) 9.68 萬平方公里，常住人口約 3500 萬。1.2 項(xiàng)目性質(zhì)既有法人新建項(xiàng)目。5 / 551.3 項(xiàng)目地址湖北省 * 大道，西起* ，東至* ，南抵* ，北達(dá) * ， 總占地面積 * 畝，其中：商業(yè)用地 * 畝，工業(yè)用地 * 畝，道 路綠化代征地 * 畝。1.4 項(xiàng)目建設(shè)單位湖北* 物流股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“ * 公司”） 。1.5 項(xiàng)目立項(xiàng)及批復(fù)情況依據(jù)湖北省人民政府 關(guān)于貫徹國(guó)務(wù)院投資體制改革決定的意 見 （鄂政發(fā) 2005 * 號(hào)）規(guī)定，本項(xiàng)目屬備案性質(zhì)。

4、200*年 *月，項(xiàng)目取得了湖北省企業(yè)投資項(xiàng)目備案證（項(xiàng)目編碼 * ）。2007年 3 月，項(xiàng)目完成了可行性研究。1.6 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目要緊建設(shè)內(nèi)容分為三大塊：一是農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)，總建筑面積 104348M,其中：糧棉油市場(chǎng) 8394M,蔬菜市場(chǎng) 24765M,水果市場(chǎng) 36861M，水產(chǎn)品市場(chǎng) 7727M、副食市場(chǎng) 13149M、干貨市場(chǎng)8077M、 肉食禽蛋市場(chǎng) 5375M;二是倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施及冷庫(kù)， 總建筑面積 31612M2,其中：綜合倉(cāng)庫(kù) 5092M、糧油倉(cāng)庫(kù) 3255M、副食倉(cāng)庫(kù) 2537M、 干貨倉(cāng)庫(kù)6681M、冷庫(kù) 14047M;三是配套服務(wù)設(shè)施，總建筑面積 57477M，其中：分

5、揀加工包裝中心 14855M、檢測(cè)檢疫中心 1200M、 配送中心 1440M、6 / 55電子商務(wù)中心 1000M、會(huì)展中心 19200M、商務(wù)中 心 10790M、公司自用辦公 6360M、其他 2632M。項(xiàng)目總建筑面積 193437M2。1.7 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目建成后， 農(nóng)產(chǎn)品年交易量為 290 萬噸，其中：糧食 50 萬噸、 油料 45 萬噸、棉花 30 萬噸、蔬菜 50 萬噸、水果 50 萬噸、水產(chǎn)品 10 萬噸、副食 20 萬噸、肉禽蛋 30 萬噸、干貨土特產(chǎn) 5 萬噸。配套 服務(wù)規(guī)模為：農(nóng)產(chǎn)品配送 5000 噸/天、初清分級(jí)分揀 1700 噸/天、 包裝能力 800 噸/ 天。

6、1.8 項(xiàng)目建設(shè)期2 年。1.9 項(xiàng)目投資規(guī)模項(xiàng)目總投資 * 萬元，其中：建設(shè)投資 * 萬元，建設(shè)期利息 * 萬元，配套流淌資金 * 萬元。1.10 項(xiàng)目資金籌措項(xiàng)目總籌資 * 萬元，其中：項(xiàng)目資本金 * 萬元，占比 *%； 債務(wù)資金 * 萬元，占比 *% ；其他資金來源 * 萬元，占比 *%。1.11 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目已進(jìn)入施工時(shí)期，土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證全部辦理到位。冷庫(kù)、 倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施和干7 / 55貨土特產(chǎn)市場(chǎng)的框架結(jié)構(gòu)已差不多形成，蔬菜、水果 市場(chǎng)的大棚基礎(chǔ)已開始建設(shè)，截至 200* 年底，已累計(jì)到位資金 * 萬元。1.12 項(xiàng)目評(píng)估方

7、法國(guó)家進(jìn)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合公布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng) 價(jià)方法與參數(shù)（第三版） 及國(guó)家有關(guān)部門規(guī)定的評(píng)估方法。1.13 項(xiàng)目評(píng)審依據(jù)國(guó)家糧食儲(chǔ)備局武漢科學(xué)研究設(shè)計(jì)院（工程咨詢甲級(jí)資質(zhì)）編 制的 * 農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及 * 公司 提供的相關(guān)資料。二、借款人差不多情況2.1 概況* 公司前身為 * 市 * 商貿(mào)城有限公司，由 * 集團(tuán)有限 公司于 199*年發(fā)起設(shè)立， 200* 年更名為湖北 * 物流股份有限公 司。該公司位于湖北省 * 市，主營(yíng)裝飾建材、家居用品、農(nóng)副產(chǎn) 品的流通和物流配送以及電子商務(wù)等業(yè)務(wù)， 2001 年通過 ISO9001 國(guó) 際質(zhì)量治理體系認(rèn)證， 200

8、*年* 月被湖北省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)領(lǐng)導(dǎo)小組 認(rèn)定為湖北省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化省級(jí)重點(diǎn)龍頭企業(yè) （鄂農(nóng)產(chǎn)字 2007* 號(hào)）。公司差不多存款賬戶開設(shè)在農(nóng)行 * 市支行 * 分理處，在 * 市 * 營(yíng)業(yè)部開設(shè)一般存款賬8 / 55戶。公司依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)，各種證照合法、齊全、有效。企業(yè)法人營(yíng) 業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： * ，組織機(jī)構(gòu)代碼證號(hào)： * ，貸款卡號(hào)： * ， 稅務(wù)登記證號(hào)： * ，糧食收購(gòu)許可證號(hào)：鄂 * 。1996 年至 1998 年， * 集團(tuán)公司投資建設(shè)了 * 商貿(mào)城裝飾 材料市場(chǎng)和 * 商貿(mào)城陶瓷石材市場(chǎng)，占地面積 220 畝，建筑面積 16.7 萬 M,主營(yíng)建筑裝飾裝潢材料，市場(chǎng)覆蓋 *、等地，是國(guó)家

9、經(jīng)貿(mào)委評(píng)定的首批“國(guó)家重點(diǎn)商品市場(chǎng)”。 1999 年 12 月， * 集 團(tuán)有限公司以上述裝飾材料市場(chǎng)和陶瓷石材市場(chǎng)資產(chǎn)投資組建 * 市 * 商貿(mào)城有限公司， 2001年更名為湖北 * 物流股份有限公 司。2003 年，公司投資建設(shè)了占地面積 70 畝、建筑面積 7 萬 M2、主營(yíng)家居用品的 * 國(guó)際家居城。目前，公司三大市場(chǎng)形成的市場(chǎng) 集群是長(zhǎng)江中上游地區(qū)規(guī)模最大、設(shè)施最全、治理最先進(jìn)的建材裝 飾、家居用品集散批發(fā)中心。此外，公司 1998 年投資興建了主營(yíng) BTOB 電子商務(wù)業(yè)務(wù)、目前我國(guó)建材流通行業(yè)重點(diǎn)電子商務(wù)試點(diǎn)項(xiàng)目 “中國(guó)建材商務(wù)網(wǎng)”。能夠講，在經(jīng)營(yíng)物流產(chǎn)業(yè)上，公司積存了較 為豐富的經(jīng)驗(yàn)。2007 年 3 月，經(jīng)股東大會(huì)決議，公司擬申請(qǐng)?jiān)谏钲谥行∑髽I(yè)板 塊上市，相關(guān)預(yù)備工作正在進(jìn)行中。2.2 股權(quán)結(jié)構(gòu)公司 * 年成立時(shí)注冊(cè)資本 * 元，其中： * 集團(tuán)有限公司 * 萬元，占比*% ；* 市* 實(shí)業(yè)進(jìn)展總公司 *萬元，占比 *%； * 市 *9 / 55有限公司為 5 萬元，占比 0.1%。200*年* 月，公司注冊(cè)資本增加至 * 萬元，其中： * 集團(tuán)有 限公司 * 萬元，占比 *% ；北京一方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 *