房地產(chǎn)市場調(diào)查有哪些內(nèi)容

1、房地產(chǎn)市場調(diào)查有哪些內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)查是開發(fā)項目運作的關(guān)鍵環(huán)節(jié), 基于對房地產(chǎn)市場調(diào)查的全面理解, 從調(diào)查的原則、程序和方法等方面, 提出了提高調(diào)查效率的思路和有效方法, 并對房地產(chǎn)市場調(diào)查的有關(guān)問題進行了探討。以下是本人為你精心整理的房地產(chǎn)市場調(diào)查的具體內(nèi)容，希望你喜歡。房地產(chǎn)市場調(diào)查的具體內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容：房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查主要包括政治法律環(huán)境調(diào)查、經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查和社區(qū)環(huán)境調(diào)查。政治法律環(huán)境調(diào)查的主要內(nèi)容包括：國家、省、城市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策，如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、

2、稅收政策等; 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定，如房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、中華人民共和國房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法; 有關(guān)國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查的主要內(nèi)容包括：國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益; 項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況; 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率; 居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平; 項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況; 與

3、特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關(guān)因素的調(diào)查。社區(qū)環(huán)境調(diào)查的主要內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容：房地產(chǎn)市場需求和消費行為調(diào)查房地產(chǎn)市場需求和消費行為調(diào)查的主要內(nèi)容包括：消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點的調(diào)查、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢的調(diào)查及房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查等。如：國家關(guān)于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化; 消費者的構(gòu)成、分布及消費需求的層次狀況; 消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況; 消費者的收入變化及其購買能力與投向等。需求動機調(diào)查如消費者的購買意向、影響消費者購買動機

4、的因素、消費者購買動機的類型等。購買行為調(diào)查如不同消費者的不同購買行為、消費者的購買模式、影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容：房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查的主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期; 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度; 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應用情況; 本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率; 建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況等。房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容：房地產(chǎn)價格調(diào)查房地產(chǎn)價格調(diào)查的主要內(nèi)容包括：影響房地產(chǎn)價格變化的因素，特別是政府價格政策對

5、房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響; 房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢; 房地產(chǎn)商品價格需求彈性和供給彈性的大小; 開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響; 國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價格; 開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價格; 價格變動后消費者和開發(fā)商的反應等。房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容：房地產(chǎn)促銷調(diào)查房地產(chǎn)促銷調(diào)查的主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定; 房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查; 房地產(chǎn)廣告預算與代理公司調(diào)查; 人員促銷的配備狀況; 各種公關(guān)活動對租售績效的影響; 各種營業(yè)推廣活動的租售績效。房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容：房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)營銷渠道的選

6、擇、控制與調(diào)整情況; 房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因; 租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況 ; 房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價等。房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容：房地產(chǎn)市場競爭對手情況調(diào)查房地產(chǎn)市場競爭對手情況調(diào)查對于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調(diào)查和研究競爭對手可能作出的種種反應，并時刻注意競爭者的各種動向。房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括：競爭者及潛在競爭者的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查; 對競爭者的商品房設(shè)計、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點的調(diào)查與分析; 對競爭者商品房價格的調(diào)查和定價情況的研究; 對

7、競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究; 對競爭者銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析; 對未來競爭情況的分析與估計等; 整個城市尤其是同街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量，本企業(yè)和競爭者的市場占有率 ; 競爭性新產(chǎn)品的投入時機和租售績效及其發(fā)展動向等。房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用1. 有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資方向 市場調(diào)查可以了解到房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及其未來變動趨勢 ; 了解市場的需求、資源供求情況、競爭對手活動狀況，從而確定企業(yè)今后的經(jīng)營方向，于錯綜復雜的房地產(chǎn)市場狀況中尋找企業(yè)生存和發(fā)展的立足點。2. 有助于房地產(chǎn)企業(yè)適時進行產(chǎn)品更新?lián)Q代 房地產(chǎn)產(chǎn)品如同其他各類產(chǎn)品一樣，也有著特定的市場生

8、命周期。市場調(diào)查可以幫助經(jīng)營者隨時掌握本企業(yè)產(chǎn)品處在市場生命周期的哪一階段，從而作出正確的產(chǎn)品策略：淘汰哪些老產(chǎn)品，繼續(xù)經(jīng)營哪些老產(chǎn)品，開發(fā)哪些新產(chǎn)品。3. 有助于項目投資者制訂科學的營銷和開發(fā)計劃 市場調(diào)查，可以使項目投資者準確把握市場供求狀況，據(jù)此制訂出產(chǎn)品營銷計劃。然后，根據(jù)銷售計劃，確定出年度、季度，甚至月度開發(fā)計劃。在此基礎(chǔ)上，又可制訂出科學的資金、資源計劃，提高房地產(chǎn)開發(fā)活動的效率。4. 有助于項目投資者實施正確的價格策略 房地產(chǎn)產(chǎn)品價格取決于市場需求狀況，同時土地價格、建筑成本以及競爭狀況等多種因素也對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重大的影響。市場調(diào)查可以幫助項目投資者依據(jù)消費需求及承受能力，考

9、慮成本及競爭情況，制定合理、可行的市場價格，從而確保銷售成功。5. 有助于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營管理、提高經(jīng)濟效益 不少房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營不善的癥結(jié)就在于對市場的背離與隔膜，以至于在瞬息萬變的市場競爭條件下或束手無策、或盲目經(jīng)營。重視市場調(diào)查，才能按市場需求，改善企業(yè)經(jīng)營管理水平，促進經(jīng)營效益的提高。房地產(chǎn)市場調(diào)查的原則市場調(diào)查是一項復雜而細致的工作過程，在市場調(diào)研過程中建立一套系統(tǒng)科學的程序，是市場調(diào)查研究工作順利進行、提高工作效率和品質(zhì)的重要保證。市場調(diào)查的步驟應按照調(diào)查內(nèi)容的繁簡、精確程度、調(diào)查的時間、地點、預算手段以及調(diào)查人員的學識經(jīng)驗等條件具體確定。但不論市場調(diào)查的規(guī)模大與小、內(nèi)容多與少，都

10、應該遵循下面述及的基本原則，即調(diào)查資料的準確性和時效性，針對調(diào)查主題的全面性和針對性，以及調(diào)查的創(chuàng)造性。房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟（ 一 ） 準備階段1. 提出問題，明確目標市場研究意義重大，其中一個重要的作用就是幫助人們確定需要解決的問題。只有當需要研究的問題被仔細、準確地定義以后，才能設(shè)計研究計劃，獲取切合實際的信息。在對需要研究的問題進行定義的過程中，確定所要研究項目的目標也是一項重要的工作。每一項目應含有一個或多個目標。在這些目標未被明確建立之前，是無法進入下一步研究的。房地產(chǎn)市場調(diào)研也不例外，市場調(diào)研的任務(wù)是為營銷決策提供信息，幫助決策者們發(fā)現(xiàn)并解決營銷問題，所以調(diào)研人員必須牢記調(diào)研是為營

11、銷服務(wù)的，其目的是發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，任何偏離主題的調(diào)研都不能成為有效的調(diào)研。因此，在每次起草調(diào)研提案之前，調(diào)研人員首先要知道自己要做什么，要對調(diào)研目的與目標十分明確。2. 初步情況分析和非正式調(diào)查調(diào)研人員對初步提出來需要調(diào)查的課題，要搜集有關(guān)資料做進一步分析研究，必要時還可以組織非正式的探測性調(diào)查，以判明問題的癥結(jié)所在，弄清究竟應當調(diào)查什么。探測性研究資料的收集具有較大的靈活性，已出版的材料、個別訪談、反面佐證案例等，都是行之有效的資料來源。另一方面，如果研究的問題能夠準確、清晰地得到定義，就可以直接做描述性或因果關(guān)系研究。同時，要根據(jù)調(diào)查的目的，考慮調(diào)查的范圍和規(guī)模多大才合適，調(diào)查的力量、

12、時間和費用負擔是否有保證。如果原來提出的課題涉及面太寬或者不切實際，調(diào)查的范圍和規(guī)模過大、內(nèi)容過多，無法在限定時間內(nèi)完成，就應當實事求是地加以調(diào)整。3. 制訂調(diào)查方案和工作計劃，擬定調(diào)研計劃書。對房地產(chǎn)市場調(diào)查課題經(jīng)過上述分析研究之后，如果決定要進行正式調(diào)查，就應制訂調(diào)查方案和工作計劃，即擬定調(diào)研計劃書。房地產(chǎn)市場調(diào)查方案是對某項調(diào)查本身的設(shè)計，目的是為了調(diào)查有序、有目的地進行，它是指導調(diào)查實施的依據(jù)，對于大型的市場調(diào)查顯得更為重要。調(diào)查方案設(shè)計的內(nèi)容如下：為完成調(diào)查的課題需要收集哪些信息資料; 如何運用數(shù)據(jù)分析問題 ; 明確獲得答案及證明答案的做法; 信息資料從哪里取得，用什么方法取得; 評

13、價方案設(shè)計的可行性及調(diào)查費用的說明; 方案進一步實施的準備工作等。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作計劃是指在某項調(diào)查之前，對組織領(lǐng)導、人員配備、考核、工作進度、完成時間和費用預算等做出安排，使調(diào)查工作能夠有計劃、有秩序地進行，以保證調(diào)查方案的實現(xiàn)。總之，市場調(diào)研計劃書必須具有可操作性，對調(diào)查對象、調(diào)查范圍、調(diào)查內(nèi)容、調(diào)查方法、調(diào)研經(jīng)費預算、調(diào)研日程安排等都應給出明確的界定。4. 二 ） 實施階段1. 建立調(diào)查組織房地產(chǎn)市場調(diào)查部門，應當根據(jù)調(diào)查任務(wù)和調(diào)查規(guī)模的大小，配備好調(diào)查人員。建立房地產(chǎn)市場調(diào)查組織。調(diào)查人員確定后，需要集中進行學習，對于臨時吸收的調(diào)查人員，更需要進行短期培訓。學習和培訓的內(nèi)容主要包括：

14、明確房地產(chǎn)市場調(diào)查方案; 掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查技術(shù); 了解與房地產(chǎn)有關(guān)的方針、政策、法令; 學習必要的經(jīng)濟知識和業(yè)務(wù)技術(shù)知識等。2. 收集第二手資料房地產(chǎn)市場調(diào)查所需的資料，可分為第一手資料和第二手資料兩大類。第一手資料是指需要通過實地調(diào)查才能取得的資料，取得這部分資料所花的時間較長、費用較大。第二手資料是指企業(yè)內(nèi)部記錄或已出版的外部記錄，取得這部分資料比較容易、花費較少。在實際調(diào)查中，應當根據(jù)調(diào)查方案提出的內(nèi)容，盡可能組織調(diào)查人員收集第二手資料。收集第二手資料，必須保證資料的時效性、準確性和可靠性。對于統(tǒng)計資料，應該弄清指標的含義和計算的口徑，必要時應調(diào)整計算口徑，使之符合調(diào)查項目的要求。對于

15、某些估計性的數(shù)據(jù)，要了解其估算方法和依據(jù)以及可靠程度。對于某些保密的資料，應當根據(jù)有關(guān)保密的規(guī)定，由專人負責收集、保管。3. 收集第一手資料經(jīng)常遇到的情況是，為解決問題所需的資料并不能完全地從內(nèi)部記錄或已出版的外部記錄中獲得，即不能完全地從第二手資料中獲得，因此研究必須以第一手資料為基礎(chǔ)。收集第一手資料常要回答下面幾個問題：是通過觀察實驗還是詢問來獲得資料; 問卷采取封閉式還是采取開放式結(jié)構(gòu); 是將研究的目的直截了當?shù)馗嬖V被訪者還是對他們隱瞞研究的目的; 類似的問題還很多，上述幾個問題是在研究過程中必須回答的基本問題。在收集第一手資料的過程中，還必然伴隨著對調(diào)查樣 本的設(shè)計和樣本的采集。在房地

16、產(chǎn)市場調(diào)查中，廣泛采用的是 抽樣調(diào)查法。因此，研 ？咳嗽痹諂 舊杓乒 討斜隨的悸塹餐 兇蕩灘(13) 鏡，弧3.集 杓啤(13) 競婺5紉量?。?三)分析和總結(jié)階段1 .數(shù)據(jù)的分析與解釋數(shù)據(jù)分析包括對采用的抽樣方法進行統(tǒng)計檢驗，以及 對數(shù)據(jù)的編輯、編碼和制表。編輯就是對問卷表進行縱覽的過 程，以保證問卷的完整、連續(xù) ；編碼就是對問題加以編號，以 使資料更好地發(fā)揮分析作用；制表就是根據(jù)莫種指標對觀察得 到的數(shù)據(jù)進行分類和交叉分類。在大多數(shù)研究中，都要涉及編碼、編輯和制表程序。 而統(tǒng)計檢驗作為一種獨特的抽樣過程和數(shù)據(jù)搜集工具，往往應 用于莫些特殊的研究。在可能的情況下，統(tǒng)計檢驗一般都在數(shù) 據(jù)搜集和

17、分析之前就進行，以保證所得到的數(shù)據(jù)與意欲研究的 問題密切相關(guān)。2 .編寫調(diào)研報告。調(diào)查研究報告主要歸納研究結(jié)果并得到結(jié)論，提交給 管理人員決策使用。很多主管人員都十分關(guān)心這一報告，并將 它作為評價研究成果好壞的標準。因此，研究報告必須寫得十 分清楚、準確。無論你的研究做得多么深透、高明，如果沒有 一份好的研究報告，都將會前功盡棄。調(diào)研報告的主要內(nèi)容包括：調(diào)查目的、方法、步驟、 時間等說明；調(diào)查對象的基本情況；所調(diào)查問題的實際材料與分 析說明；對調(diào)查對象的基本認識，作由結(jié)論；提由建設(shè)性的意見和建議；統(tǒng)計資料、圖表等必要附件。房地產(chǎn)市場調(diào)查報告的結(jié)構(gòu)多種多樣，沒有固定的格式，一般由導言、主體、建議

18、與附件組成。導言部分介紹調(diào)查課題的基本狀況，是對調(diào)查目的簡單而基本的說明; 主體部分應概述調(diào)查的目的，說明調(diào)查所運用的方法及其必要性，對調(diào)查結(jié)果進行分析并進行詳細說明; 附件部分是用來論證、說明主體部分有關(guān)情況的資料，如資料匯總統(tǒng)計表、原始資料來源等。編寫房地產(chǎn)市場調(diào)研報告，還應當注意：堅持實事求是原則，調(diào)研報告要如實反映市場情況和問題，對報告中引用的事例和數(shù)據(jù)資料，要反復核實，必須確鑿、可靠; 要突出重點，調(diào)研報告的內(nèi)容必須緊扣調(diào)查主題，突出重點。結(jié)構(gòu)要條理清楚，語言要準確精練，務(wù)必把所說的問題寫得清楚透徹結(jié)論明確，調(diào)查結(jié)論切忌模棱兩可、不著邊際。要善于發(fā)現(xiàn)問題，敢于提出建議，以供決策參考，結(jié)論和建議可歸納為要點，使之更為醒目