房屋建筑物評估案例

1、.房屋建筑物評估案例案例一：辦公樓 （房屋明細(xì)表 5-1-1 第 44 項）1、評估對象概況該建筑物為露天礦辦公樓，于2003年3月竣工使用， 2008年12月31日賬面原值 1,151,496.00元，賬面凈值 921,196.50元。房產(chǎn)證為房權(quán)證陳寶字第 280131號，權(quán)利人名稱為神華寶日希勒能源有限公司，建筑面積為 952.53平方米。該建筑物為 4層混合結(jié)構(gòu)， 檐高 15米，條形基礎(chǔ)，為現(xiàn)澆鋼筋混凝土柱、梁、板 ,外墻為滾刷涂料，基礎(chǔ) 3:7灰土墊層，外墻采用滾耍涂料幾塊石貼面，內(nèi)墻防磁涂料滾刷，室外臺階采用花崗巖貼面，室內(nèi)大廳地面采用花崗巖樓地面及拼色鑲貼花崗巖組成， 走廊及室內(nèi)

2、地面采用地板磚，樓梯扶手為不銹鋼扶手，屋面采用預(yù)制砼屋面板，窗為雙層鋼窗，木門，門廳采用不銹鋼全玻無框門。辦公樓內(nèi)設(shè)有水、電、暖及通訊、消防系統(tǒng)等設(shè)施。該辦公樓使用狀況良好，結(jié)構(gòu)有足夠承載力，無變形等現(xiàn)象。外墻面完整，內(nèi)飾無脫落，門窗無變形、銹蝕，墻體平直，通風(fēng)運行良好，電照無故障，上下水暢通，管道無銹蝕滲漏現(xiàn)象。2、重置全價對該建筑物的評估采用重置成本法進(jìn)行評定估算。重值全價 =建筑安裝工程造價 +前期及其他費用 +資金成本（ 1）建安工程造價建筑安裝工程造價包括土建（裝飾）工程、給排水、電氣工程的;.總價，建安工程造價采用預(yù) (決)算調(diào)整法進(jìn)行計算，套用內(nèi)蒙古自治區(qū)施工機(jī)械臺班費用價格 （

3、2004）、內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程混凝土、砂漿配合比價格（ 2004）、內(nèi)蒙古自治區(qū)建筑工程消耗量定額及基礎(chǔ)價格 （2004）、內(nèi)蒙古自治區(qū)安裝工程消耗量定額及基礎(chǔ)價格（2004）、內(nèi)蒙古自治區(qū)裝飾裝修工程消耗量定額及基礎(chǔ)價格（2004），根據(jù)內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程費用計算規(guī)則 （2004）及陳旗地區(qū)建材信息網(wǎng)站 2008年12月材料價格信息計算工程建安造價。根據(jù)建筑物的安裝工程實際情況， 按其土建工程造價的比例確定給排水、電氣等安裝工程造價。根據(jù)委托方所在地方政府的有關(guān)規(guī)定，計算各類建設(shè)取費及建設(shè)單位所支付的前期費用及其它費用， 費用比例見上表。根據(jù)實際情況該項目建成至投產(chǎn)的合理建設(shè)期為 3.0

4、年，1-3年期固定資產(chǎn)貸款利率為 5.4%，建設(shè)資金按均勻投入原則計算資金成本；建筑土建工程造價取費計算表金額單位：元序號項目名稱計算方法費率金額(一 )工程直接費工程量 ×基價872,672.17(三 )企業(yè)管理費(一)+( 二) ×費率9.34%81,507.58(四 )利潤(一)( 三) ×費率5.54%52,861.56(五 )組織措施費(一)( 四) ×費率6.57%66,162.61(七 )地區(qū)價差按規(guī)定35,687.70(八 )規(guī)費(一)( 七) ×規(guī)費5.50%60,989.04(九 )稅金(一)( 八) ×稅率3.3

5、5%39,191.00(十 )總造價(一 ) (九 )1,209,071.67(十一 )安裝工程100,352.95(十二 )建筑安裝總造價1,309,424.61注：安裝工程以原決算為基礎(chǔ)，同時考慮評估基準(zhǔn)日的變化趨勢而確定。（ 2）前期及其他費用計算表;.工程前期費用計算表金額單位：元序號費用名稱取費基數(shù)費率金額取費依據(jù)一建安工程造價1,309,424.611建設(shè)單位管理費建安工程造價0.87%11,391.99財建 2002394 號中煤建協(xié)字 200790 號2勘察設(shè)計費建安工程造價3.21%42,032.53計價格 200210 號中煤建協(xié)字 200790 號3工程建設(shè)監(jiān)理費建安工程

6、造價1.70%22,260.22發(fā)改價格 2007670 號中煤建協(xié)字 200790 號4工程質(zhì)量監(jiān)督費建安工程造價0.40%5,237.70中煤建協(xié)字 200790 號5招標(biāo)代理服務(wù)費建安工程造價0.10%1,309.42計價格 20021980 號6環(huán)境評價費建安工程造價0.08%982.07中煤建協(xié)字 200790 號計價字 2002125 號7墻體材料專項基金建筑平方米87,620.24財綜字 200255 號8散裝水泥專項基金每噸袋裝水泥3392.67財綜 200223 號9市政公用設(shè)施建設(shè)配套費建筑平方米109,525.30內(nèi)政發(fā) 199912 號二合計100,752.14（ 3）

7、資金成本根據(jù)實際情況該項目建成至投產(chǎn)的合理建設(shè)期為 3.0年， 1-3年期固定資產(chǎn)貸款利率為 5.40%，建設(shè)資金按均勻投入原則計算資金成本。資金成本 =（建筑安裝工程造價 +前期及其它費用） ×合理工期 × 貸款利息 ×1/2=（1,309,424.61+100,752.14）× 5.40%×3/2=114,224.32元（ 4）重置全價：重置全價建筑安裝工程造價前期及其他費用資金成本1,309,424.61+100,752.14+114,224.321,524,401.07元1,524,400.00元（取整）3、成新率;.該建筑物 2003

8、年3月建成投入使用，磚混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房經(jīng)濟(jì)使用年限為 50年，已使用 5.76年。通過現(xiàn)場勘察，該房屋基礎(chǔ)無沉降現(xiàn)象，梁板柱無裂紋，承載良好；地面輕度磨損，內(nèi)墻和天棚有部分輕微空鼓、裂紋現(xiàn)象；外墻表面無剝落，門窗輕微變形破損；水、電等配套設(shè)施正常使用。通過評估人員現(xiàn)場鑒定勘察，通過加權(quán)平均計算成新率。理論成新率 =（1已使用年限 ÷經(jīng)濟(jì)壽命年限） ×100%=（15.76/50）×100%=88%。勘察成新率見下表：房屋建筑物勘察成新率鑒定計算表序號結(jié)構(gòu)名稱標(biāo)準(zhǔn)分勘察分一結(jié)構(gòu)部分（占80%）100841基礎(chǔ)30272柱25223梁20164板15125承重墻107

9、二裝修及裝飾部分： (占 10%)100751屋面30242門、窗20143外墻1074內(nèi)墻15125頂棚1066樓面、地面1512三設(shè)備部分：（占10%)100801給排水及采暖40302電氣照明35303通風(fēng)2520四勘查成新率83%成新率 =勘察成新率 ×60%+理論成新率 ×40%;.=83%×60%+88%× 40%=85%4、評估值的確定評估值 =重置全價 ×成新率= 1,524,400.00 85%×=1,295,740.00元案例二：俱樂部 （房屋明細(xì)表 5-1-1 第 117 項）1、評估對象概況該建筑物為工會俱樂部

10、，于1984年12月竣工使用，2008年12月31日賬面原值 2,565,208.89元，賬面凈值 1,213,935.62元。房產(chǎn)證為房權(quán)證陳寶字第 280117號，權(quán)利人名稱為神華寶日希勒能源有限公司，建筑面積為 2,407.47平方米。該建筑物為 1層框架結(jié)構(gòu)，檐高 15米，獨立基礎(chǔ)，其中荷載大者則為振動灌注樁，上部為現(xiàn)澆鋼筋混凝土柱、梁、板，形成整個房屋的框架骨架。屋面有隔熱層及防水層，外墻采用水泥砂漿及清水墻，內(nèi)墻防磁涂料滾刷， 地面采用水泥地面及少量木質(zhì)地板鋪設(shè)而成，窗為鋼窗，木門。俱樂部內(nèi)設(shè)有水、電、暖及通訊、消防系統(tǒng)等設(shè)施。該俱樂部使用狀況良好，結(jié)構(gòu)有足夠承載力，無變形等現(xiàn)象。

11、外墻面完整，內(nèi)飾無脫落，門窗無變形、銹蝕，墻體平直，通風(fēng)運行良好，電照無故障，上下水暢通，管道無銹蝕滲漏現(xiàn)象。2、重置全價對該建筑物的評估采用重置成本法進(jìn)行評定估算。重值全價 =建筑安裝工程造價 +前期及其他費用 +資金成本;.（1）建安工程造價建筑安裝工程造價包括土建（裝飾）工程、給排水、電氣工程的總價，建安工程造價采用預(yù) (決)算調(diào)整法進(jìn)行計算，套用內(nèi)蒙古自治區(qū)施工機(jī)械臺班費用價格 （2004）、內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程混凝土、砂漿配合比價格（ 2004）、內(nèi)蒙古自治區(qū)建筑工程消耗量定額及基礎(chǔ)價格 （2004）、內(nèi)蒙古自治區(qū)安裝工程消耗量定額及基礎(chǔ)價格（2004）、內(nèi)蒙古自治區(qū)裝飾裝修工程消耗

12、量定額及基礎(chǔ)價格（2004），根據(jù)內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程費用計算規(guī)則 （2004）及陳旗地區(qū)建材信息網(wǎng)站 2008 年 12 月材料價格信息計算工程建安造價。根據(jù)建筑物的安裝工程實際情況， 按其土建工程造價的比例確定給排水、電氣等安裝工程造價。根據(jù)委托方所在地方政府的有關(guān)規(guī)定，計算各類建設(shè)取費及建設(shè)單位所支付的前期費用及其它費用， 費用比例見上表。根據(jù)實際情況該項目建成至投產(chǎn)的合理建設(shè)期為 1.0 年， 1 年期固定資產(chǎn)貸款利率為 5.31%，建設(shè)資金按均勻投入原則計算資金成本；建筑土建工程造價取費計算表金額單位：元序號費用項目計算方法費率 (%)金額（元）（一）直接工程費按定額計算1,708,

13、798.13（二）措施項目費按計算規(guī)則計算1.04%17,771.50（三）小計（一）（二）1,726,569.63（四）企業(yè)管理費、利潤255,636.201企業(yè)管理費直接工程費7.96136,020.332利潤直接工程費7119,615.87（五）合計（三）（四）1,982,205.83（六）材料差價調(diào)整85,020.35（七）合計（五）（六）2,067,226.18;.（八）規(guī)費113,077.271工程排污費按實際發(fā)生計算2工程定額測定費不含稅工程造價0.153,100.843養(yǎng)老和失業(yè)保險及醫(yī)療保險不含稅工程造價4.1786,203.334住房公積金不含稅工程造價0.8918,398

14、.315意外傷害保險不含稅工程造價0.265,374.79（九）合計（七）（八）2,180,303.45(十 )稅金（九） ×綜合稅率3.3573,040.17(十一 )工程造價（九） +(十)2,253,343.62(十二 )安裝工程240,882.43(十三 )建筑安裝工程造價（十一） +(十二 )2,494,226.05注：安裝工程以原決算為基礎(chǔ)，同時考慮評估基準(zhǔn)日的變化趨勢而確定。（ 2）前期及其他費用計算表工程前期費用計算表金額單位：元序號費用名稱取費基數(shù)費率金額取費依據(jù)一建安工程造價2,494,226.051建設(shè)單位管理費建安工程造價1.13%28,184.75財建 20

15、02394 號2勘察設(shè)計費建安工程造價3.78%94,281.74計價格 200210 號3工程建設(shè)監(jiān)理費建安工程造價2.18%54,374.13發(fā)改價格 2007670 號4工程質(zhì)量監(jiān)督費建安工程造價0.10%2,494.23內(nèi)發(fā)改費字 2007677 號5招標(biāo)代理服務(wù)費建安工程造價0.31%7,732.10計價格 20021980 號6環(huán)境評價費建安工程造價0.08%1,870.67計價字 2002125 號7墻體材料專項基金建筑平方米819,259.76財綜字 200255 號8散裝水泥專項基金每噸袋裝水泥31,290.18財綜 200223 號9市政公用設(shè)施建設(shè)配套費建筑平方米1024

16、,074.70內(nèi)政發(fā) 199912 號二合計233,562.26（ 3）資金成本根據(jù)實際情況該項目建成至投產(chǎn)的合理建設(shè)期為 1.0年，1年期固定資產(chǎn)貸款利率為 5.31%，建設(shè)資金按均勻投入原則計算資金成本。資金成本 =（建筑安裝工程造價 +前期及其它費用） ×合理工期 × 貸款利息 ×1/2=（2,494,226.05+233,562.26）× 5.31%×1/2= 72,422.78元;.（ 4）重置全價：重置全價建筑安裝工程造價前期及其他費用資金成本2,494,226.05+233,562.26+ 72,422.78 2,800,211.

17、10元2,800,200.00元（取整）3、成新率該建筑物 1984年12月建成投入使用，框架結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房經(jīng)濟(jì)使用年限為 60年，已使用 24.02年。理論成新率 =（1已使用年限 ÷經(jīng)濟(jì)壽命年限） ×100%=（124.62/60）×100%=60%。鑒定成新率通過實地勘查將建筑物分為三部分，即結(jié)構(gòu)部分、裝修部分、設(shè)備部分，向被評估單位了解該房屋的使用現(xiàn)狀，維修保養(yǎng)，使用環(huán)境，使用強(qiáng)度等，然后對結(jié)構(gòu)部分、裝飾部分和設(shè)備部分進(jìn)行打分，確定其鑒定成新率勘察成新率見下表：房屋建筑物勘察成新率鑒定計算表序號標(biāo)準(zhǔn)分勘察分現(xiàn)場勘察情況沉降均勻，基礎(chǔ)有一定承載1地基基礎(chǔ)30

18、19力結(jié)2承重構(gòu)件構(gòu)部3墻體分4屋面G5地面小計：（ 1+2+3+4+5 ） ×3522承重構(gòu)件整體較好2010輕微裂紋、輕度腐蝕104局部滲水53局部裂縫、局部破損80%46.40;.6門窗2517開啟不靈活裝7外墻3018局部脫灰、空鼓修83525部內(nèi)墻局部脫灰、腐蝕分9頂棚105局部脫灰、空鼓S小計：（ 6+7+8+9）×9%5.8510設(shè)11電器照明4020線路老化備124020不夠暢通，接頭處有滲水現(xiàn)部水象分B13其他2013一般小計：（ 10+11+12+13+14 ）×11%5.83合計：58成新率 =勘察成新率 ×60%+理論成新率 &#

19、215;40%=58%×60%+60%× 40%=59%4、評估值的確定評估值 =重置全價 ×成新率= 2,800,200.00 59%×= 1,652,118.00元案例三：駐呼和浩特市辦事處（房屋明細(xì)表 5-1-1 第 103 項）1、房屋建筑物概況（1）位置及周邊環(huán)境評估對象位于呼和浩特市新城區(qū)財神廟街，用途為辦公室。臨近新城區(qū)新華大街，財神廟街上有2 路、3 路、4 路、5 路、19 路、55 路、 61 路等多條公交線路，交通非常方便。周邊多個成熟大型住宅小區(qū)，賓館、飯店、銀行、醫(yī)院、超市等生活辦公服務(wù)設(shè)施齊全，繁華程度一般。（2）產(chǎn)權(quán)狀況該樓

20、于 1997 年竣工投入使用， 2008 年 12 月 31 日賬面原值合計;.684,970.00元，賬面凈值合計 606,453.52元。房產(chǎn)證號為：呼房權(quán)證新城區(qū)字第 2004013422號，建筑面積 236.73 平方米，所有權(quán)人為寶日希勒第一煤礦。（3）建筑狀況該建筑為磚混結(jié)構(gòu)，共6 層， 370mm 磚墻，外墻抹砂石，坡屋頂，水、電、煤氣、照明、采暖設(shè)備設(shè)施齊全。評估對象在該樓房 2 層， 朝向南偏東，建筑面積 236.73 平方米。室內(nèi)裝修：地面鋪設(shè) 600*600 防瓷地板磚，內(nèi)墻面、天棚滾刷高級防瓷涂料，窗臺為大理石鋪面，櫸木板木門及防盜門， 雙層塑鋼窗，玻璃刻畫隔斷墻， 器

21、具、電照、廚衛(wèi)采用高檔設(shè)施。評估對象由神華寶日希勒能源有限公司于 1997 年購買，目前用作呼和浩特辦事處，經(jīng)現(xiàn)場勘察，上述房產(chǎn)維護(hù)保養(yǎng)情況正常，房屋基礎(chǔ)、墻體、屋面、樓地面、內(nèi)外裝修、門窗、上下水、電照等均可正常使用。2、估價方法及測算估價人員在分析所掌握的資料并對項目用地及鄰近類似物業(yè)進(jìn)行實地勘察、調(diào)查后，根據(jù)估價對象的特點，選取市場比較法作為本次估價所采用的基本方法。3、評估過程1）可比實例的選取和介紹案例 a：如意小區(qū)住宅建造于 2003 年的新城區(qū)如意小區(qū)住宅為6 層磚混結(jié)構(gòu)。建筑面;.積 118 平方米，結(jié)構(gòu)與評估對象基本一致，高檔裝修，水電等基礎(chǔ)設(shè)施基本齊全， 2008 年 12

22、 月成交價格 3390 元/平方米。案例 b：烏蘭察布東路住宅建造于 2003 年的烏蘭察布東路商住樓，附近多條公交線路，交通比較方便。周邊多個成熟大型住宅小區(qū)， 賓館、飯店、銀行、醫(yī)院、超市等生活辦公服務(wù)設(shè)施齊全， 繁華程度一般。 案例建筑面積 113 平方米，房屋的結(jié)構(gòu)、裝修與評估對象基本一致，水電等基礎(chǔ)設(shè)施基本齊全， 2009 年 2 月成交價格 2920 元/平方米。案例 c：新城區(qū)藝術(shù)廳北街住宅建于 1999 年的新城區(qū)藝術(shù)廳北街商住樓，附近多條公交線路，交通非常方便。周邊多個成熟大型住宅小區(qū)，賓館、飯店、銀行、醫(yī)院、超市、商店等生活辦公服務(wù)設(shè)施齊全。 案例建筑面積 105 平方米，

23、房屋的結(jié)構(gòu)、裝修與評估對象基本一致，水電等基礎(chǔ)設(shè)施基本齊全，但建成年份要較評估對象早很多年，2009 年 2月成交價格3330 元/平方米。三個可比實例與委估房地產(chǎn)物業(yè)狀況匯總列表如下：因素條件說明表因素待估房地產(chǎn)案例 A案例 B案例 C名稱呼和浩特市辦如意小區(qū)商住樓商住樓事處位置新城區(qū)財神廟新城區(qū)如意新城區(qū)藝術(shù)廳北街烏蘭察布東路街小區(qū)交易價格（元 /m2 ）待估339029203330交易時間2008-12-312008-12-22009-2-132009-2-17交易情況正常正常正常正常房地產(chǎn)用途住宅住宅住宅住宅;.土 地 級 別同級別同級別同級別同級別電、水、氣、通基礎(chǔ)設(shè)施五通一平五通一

24、平五通一平五通一平訊、暖系統(tǒng)周圍有建行新周圍有建行新城公共配套醫(yī)院、學(xué)設(shè)施校、娛樂周圍有建行新城西城西街支行、呼西街支行、呼和浩周圍有建行新城西街支行、呼和浩特和浩特市對外特市對外貿(mào)易局、街支行、呼和浩特市市對外貿(mào)易局、中貿(mào)易局、中山醫(yī)中山醫(yī)院、電力學(xué)對外貿(mào)易局、 中山醫(yī)山醫(yī)院、同樂幼兒院、同樂幼兒校、北垣小學(xué)、 新院、同樂幼兒園、北園、北垣小學(xué)、新園、北垣小學(xué)、世紀(jì)廣場、呼和浩垣小學(xué)、新世紀(jì)廣場世紀(jì)廣場等行政機(jī)新世紀(jì)廣場、呼特市政府等行政等行政機(jī)關(guān)關(guān)和浩特市政府機(jī)關(guān)等行政機(jī)關(guān)區(qū)域因素交通便捷程度聚集效應(yīng)環(huán)境質(zhì)量宗地條件個別因素房屋狀況交通主(次 )干道交通主干道 2條交通主干道 2交通主干道

25、 2交通主干道2 條數(shù)量、級條條別與主干道通達(dá)臨主干道臨主干道臨主干道臨主干道程度距火車站約 20距火車站約距火車站約 30距火車站約20 分30 分鐘，長途離汽車分鐘，長途汽車分鐘，長途汽鐘，長途汽車站汽車站約 45站、公交站約 35 分鐘車站約 45 分鐘約35分鐘分鐘車站客共有共有 4、19、共有 4、19、20、共有流量2.3.4.5.19.55.6120、54 路多條54 路多條公交2.3.4.5.19.55.61路多條公交車公交車車路多條公交車商業(yè)繁較好一般一般較好華程度綠化、文一般一般一般一般化臨街狀臨主干道臨主干道臨主干道臨主干道況道路類主干道：雙向二主干道：雙向主干道：雙向主

26、干道：雙向二型、車道二車道二車道車道級別樓齡11559使用狀較好較好一般一般況層高3 米3 米3 米3 米朝向朝陽朝陽東西朝陽;.面積236.73 平方米118 平方米113 平方米105 平方米裝修情高檔裝修高檔裝修普通裝修中檔裝修況建筑結(jié)磚混磚混磚混磚混構(gòu)層數(shù)2/66/62/61/6建筑外長方形長方形長方形長方形形比較因素條件指數(shù)表因素名稱位置交易價格（元 /m2）交易時間交易情況房地產(chǎn)用途土地級別電、水、氣、基礎(chǔ)設(shè)施通訊、暖系統(tǒng)公共配套醫(yī)院、學(xué)設(shè)施校、娛樂等交通主 (次 )區(qū)干道數(shù)量、域級別因素交通便捷與主干道程度通達(dá)程度離汽車站、公交車站客流量聚集效應(yīng)商業(yè)繁華程度環(huán)境質(zhì)量綠化、文化臨街

27、狀況個別因素宗地條件道路類型、級別待估房地產(chǎn)案例 A案例 B案例 C呼和浩特市如意小區(qū)商住樓商住樓辦事處新城區(qū)財神新城區(qū)如意烏蘭察布東新城區(qū)藝術(shù)廳廟街小區(qū)路北街待估339029203330100100102102100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100969610010095951001009595100100100100100100100100100100100100100;.樓齡100104104102使用狀況1001009595層高100100100100

28、房朝向10010095100屋面積100104104104狀況裝修情況1001009095建筑結(jié)構(gòu)100100100100層數(shù)1009810098建筑外形100100100100因數(shù)比較修正系數(shù)表因素待估房地產(chǎn)名稱新城區(qū)財神廟街位置待估交易價格（元 /m2）待估交易時間1.0000交易情況1.0000房地產(chǎn)用途1.0000土地級別1.0000電力、供水、排水、基礎(chǔ)設(shè)施煤氣、通1.0000訊、供暖系統(tǒng)及保證率公共配套醫(yī)院、學(xué)1.0000設(shè)施校、娛樂等區(qū)域因素交通主 (次)干道數(shù)量、1.0000級別交通便捷與主干道1.0000程度通達(dá)程度離汽車站、1.0000公交車站1.0000客流量聚集效應(yīng)商業(yè)

29、繁華1.0000程度環(huán)境質(zhì)量綠化、文化1.0000個別因素宗地條件臨街狀況1.0000道路類型、1.0000案例 A案例 B案例 C新城區(qū)如意烏蘭察布新城區(qū)藝術(shù)廳小區(qū)東路北街3390292033303390292033301.00000.98040.98041.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.04171.04171.00001.05261.05261.00001.05261.0

30、5261.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.0000;.級別樓齡1.00000.96150.96150.9804使用狀況1.00001.00001.05261.0526層高1.00001.00001.00001.0000房朝向1.00001.00001.05261.0000屋面積1.00000.96150.96150.9615狀1.00001.00001.11111.0526況裝修情況建筑結(jié)構(gòu)1.00001.00001.00001.0000層數(shù)1.00001.02041.00001.0204建筑外形1.00001.000

31、01.00001.0000比準(zhǔn)單價3691.383761.043479.66根據(jù)表中測算出的比準(zhǔn)價格采用算術(shù)平均法求取估價對象的單位比準(zhǔn)價格，即：待估物業(yè)比準(zhǔn)價格 =(3691.38+ 3761.04+3479.66)/3=3640.00 元/平方米，則估價對象運用市場比較法求取的現(xiàn)時市場總價為：待估物業(yè)總價比準(zhǔn)價格×建筑面積=3640.00 ×236.73= 861,700.00元（取整）案例四：露天鐵路專用線工程(構(gòu)筑物明細(xì)表 5-1-2 第 207 號)1、概況露天鐵路專用線改造工程2005 年 12 月完工，調(diào)整后賬面原值7,717,080.00 元，凈值 7,16

32、1,450.24 元。干線長4.7 公里。采用鋼軌50kg 規(guī)型，道床斷面：底寬6 米高 0.8 米。鋼筋混凝土軌枕直線軌枕1600 根/km，碎石道碴厚 35cm，9#單開道岔 50kg/m6 組，路基工程，土方挖方工程量6.2 萬立方米，土方碾壓，邊坡整修，工程量25.12萬立方米。有關(guān)工程如站房、通訊、信號、平立交等另列項目，不在鐵路專;.用線中評估；因鐵路專用線所占用土地的征地及有關(guān)費用已作為單獨入賬到土地中，本鐵路專用線工程造價中不包含土地征用有關(guān)費用。專用線使用維護(hù)及時，達(dá)到部頒安全運行標(biāo)準(zhǔn)。2、重置全價對該鐵路的評估采用成本法進(jìn)行評定估算。重值全價 =建筑安裝工程造價 +前期及其

33、他費用 +資金成本（ 1）建筑安裝工程造價鐵路工程造價包括路基工程、 軌道工程的總價， 建安工程造價采用預(yù)（決）算調(diào)整法進(jìn)行計算，套用 2006 年鐵路工程預(yù)算定額 、 2006 年鐵路基本建設(shè)工程設(shè)計概（預(yù)）算編制辦法、鐵路工程建設(shè) 2008 年 4 季度主要材料價格信息及相應(yīng)的費用定額計算工程建安造價。根據(jù)鐵道部的有關(guān)規(guī)定， 計算各類建設(shè)取費及建設(shè)單位所支付的前期費用及其它費用， 費用比例見下表。 根據(jù)實際情況該項目建成至投產(chǎn)的合理建設(shè)期為 3 年，按 1-3 年期固定資產(chǎn)貸款利率為5.40%，建設(shè)資金按均勻投入原則計算資金成本；專用線工程取費程序計算表金額單位：元序號費用名稱計算式費率金

34、額1基期材料費4,808,447.692基期人工費877,503.373基期施工機(jī)械使用費9,735.674定額直接工程費6,124,911.747價差 :材料費556,715.008價差 :機(jī)械使用費1,946.159價差合計6+7+8558,661.1511直接工程費4+5+9+106,683,572.8912施工措施費(1+3)*4.35%209,590.9814直接費11+12+136,893,163.87;.15間接費(1+3)*3.17%152,736.4116稅金(14+15)*3.22%226,877.9917予算價值14+15+167,272,778.27（ 2）前期及其他費

35、用計算表專用線工程前期費用計算表金額單位：元序號費用項目取費基數(shù)費率金額取費依據(jù)予算價值7,272,778.271建設(shè)管理費予算價值1.74%126,546.34鐵建設(shè) 2006113 號2建設(shè)管理費其它費予算價值0.05%3,636.39鐵建設(shè) 2006113 號3施工監(jiān)理予算價值2.50%181,819.46鐵建設(shè) 2006113 號4質(zhì)量安全監(jiān)督費予算價值0.02%1,454.56鐵建設(shè) 2006113 號5定額測定費予算價值0.01%727.28鐵建設(shè) 2006113 號6勘察設(shè)計費公里4.2 萬/公里 ×0.71,381.80計價格（ 2002）10 號合計315,565.

36、82（ 3）資金成本根據(jù)實際情況該項目建成至投產(chǎn)的合理建設(shè)期為 3年，按1-3年期固定資產(chǎn)貸款利率為 5.40%，建設(shè)資金按均勻投入原則計算資金成本。資金成本 =（建筑安裝工程造價 +前期及其它費用） ×合理工期 × 貸款利息 ×1/2=（ 7,272,778.27+315,565.82）×3×5.40%/2= 614,655.87元（ 4）重置全價：重置全價建筑安裝工程造價前期及其他費用資金成本7,272,778.27+315,565.82+614,655.878,202,999.96元= 8,203,000.00元（取整）3、成新率該鐵路于

37、 2005年12月建成投入使用，鐵路的經(jīng)濟(jì)壽命跟鐵路的使;.用強(qiáng)度等密切相關(guān)， 其經(jīng)濟(jì)壽命不易準(zhǔn)確斷定。 成新率根據(jù)現(xiàn)場勘查成新率直接確定。通過現(xiàn)場勘察， 路基：路基為平埋式、局部稍有凹陷、 表土溜滑、稍有翻漿冒泥、無路基凍脹現(xiàn)象；路基的排水設(shè)施基本完善、末出現(xiàn)過排水不暢的現(xiàn)象。軌道：道床無搗固不良現(xiàn)象，道床無板結(jié)，道碴空隙基本均勻；含泥量稍高 ,鋼軌磨損尚未過限，鋼軌接頭無松動現(xiàn)象；軌距、水平、軌向、高低等項指標(biāo)的誤差在允許的范圍內(nèi)。道岔：尖軌尖端與基本軌靜止?fàn)顟B(tài)密貼；基本軌垂直磨損在允許范圍內(nèi)，組合式轍叉連接零件緊密；護(hù)軌螺栓稍有折損?？辈斐尚侣室娤卤恚簩Ｓ镁€工程勘察成新率表被評估單位露天

38、站專用線資產(chǎn)名稱鐵路專用線竣工日期2005 年 12 月長度4.7 公里項目基本情況現(xiàn)狀標(biāo)準(zhǔn)分評估分路基填土渣石路基良好4035鋼規(guī)50kg符合要求2523平直度小于15符合規(guī)定109保蝕度小于1符合規(guī)定1514彎道曲率小于 ±3符合規(guī)定109現(xiàn)場成新率90%4、評估值的確定評估值 =重置全價 ×成新率= 8,203,000.00 90%×= 7,382,700.00 元。案例五：露天礦擋風(fēng)墻（構(gòu)筑物明細(xì)表5-1-2 第 129 號）;.1、概況擋風(fēng)墻工程，鋼結(jié)構(gòu)，于 2006 年 12 月建成，總長度 2.8 公里，高為 8.0 米。調(diào)整后賬面原值 8,262,

39、855.33元，賬面凈值為 7,676,323.89 元?；A(chǔ)采用鋼筋混凝土獨立基礎(chǔ)，基礎(chǔ)深度 1.8 米，基礎(chǔ)底截面 1.0米*1.8 米，基礎(chǔ)采用 HPB235 級鋼筋， C20 混凝土澆筑；鋼框柱柱間距 3 米，鋼框柱采用 60*40*5 角鋼，橫向、側(cè)向、柱間支撐采用 40*5角鋼焊制；擋風(fēng)墻采用彩色鋼板， 鋼板上打小圓孔，圓孔直徑 100，總打洞面積為 50；所有鐵件間均采用滿焊，焊條采用 E43 型，所有外露鐵件均刷防銹漆兩遍?；A(chǔ)穩(wěn)定，整體使用正常。2、重置全價計算 建筑安裝工程造價建筑安裝工程造價建筑工程造價安裝工程造價A 、建筑工程造價按照該工程建筑部分工程量，套用內(nèi)蒙古自治

40、區(qū)施工機(jī)械臺班費用價格（ 2004）、內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程混凝土、砂漿配合比價格（ 2004）、內(nèi)蒙古自治區(qū)建筑工程消耗量定額及基礎(chǔ)價格（ 2004）、內(nèi)蒙古自治區(qū)安裝工程消耗量定額及基礎(chǔ)價格 （2004）、內(nèi)蒙古自治區(qū)裝飾裝修工程消耗量定額及基礎(chǔ)價格 （2004），根據(jù)內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程費用計算規(guī)則 （2004）及陳旗地區(qū)建材信息網(wǎng)站 2008年12月材料價格信息計算工程建安造價。 根據(jù)建筑物的安裝工程實際情況， 按其土建工程造價的比例確定給排水、 電氣等安;.裝工程造價。根據(jù)委托方所在地方政府的有關(guān)規(guī)定，計算各類建設(shè)取費及建設(shè)單位所支付的前期費用及其它費用，費用比例見上表。 根據(jù)實際情況該項目建成至投產(chǎn)的合理建設(shè)期為3.0年， 1-3年期固定資產(chǎn)貸款利率為 5.4%，建設(shè)資金按均勻投入原則計算資金成本；建筑土建工程造價取費計算表金額單位：元序號項目名稱計算方法費率金額(一 )工程直接費工程量 ×基價3,944,595.51(二 )技術(shù)措施費工程量 ×基價(三 )企業(yè)管理費 (一 )+( 二)×費率9.34%368,425.22(四 )利潤(一)( 三) ×費率5.54%238,941.35(五 )組織措施費(一)( 四) ×費率6.57%2