老年住宅課題研究報(bào)告(可行性報(bào)告)

1、老年住宅課題研究報(bào)告（可行性報(bào)告）篇一：老年住宅課題研究報(bào)告（可行性報(bào)告） 老年住宅課題研究報(bào)告（可行性報(bào)告）目錄 第一部分：市場概述31、什么是老年住宅 31.1老年住宅的定義31.2如何建設(shè)老年住宅？ 3 2、老年住宅的分類 32.1進(jìn)制按照老年人的生理、心理健康狀態(tài)分類 32.2按照老年人對(duì)服務(wù)要求的不同分類32.3按照產(chǎn)品形式的不同來分類43、成熟市場老年住宅的特征43.1世界人口的老齡化43.2老年住宅的演進(jìn)過程54、反映老年住宅市場的指標(biāo)和維度64.1宏觀政策64.2支持條件64.3老年住宅的可行性參考指標(biāo)75、老年住宅市場的準(zhǔn)入條件76、國外老年住宅市場的狀況76.1亞洲國家的老

2、年住宅86.2歐美國家的老年住宅 9小結(jié)：10第二部分：國內(nèi)老年住宅市場研究101、國內(nèi)老年住宅市場的現(xiàn)狀分析101.1我國老年人口的發(fā)展?fàn)顩r111.2國內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀111.2.1國內(nèi)老年建筑的現(xiàn)狀111.2.2國內(nèi)老年人的居住模式121.3目前國內(nèi)老人住宅的銷售情況131.4目前國內(nèi)老年設(shè)施的形式142、老年住宅市場環(huán)境分析142.1環(huán)境142.1.1融資機(jī)構(gòu)142.1.2規(guī)劃設(shè)計(jì)資源152.1.3社區(qū)服務(wù)資源152.2政策環(huán)境152.3老年住宅開發(fā)的障礙、難點(diǎn)以及應(yīng)對(duì)策略分析152.3.1 障礙：152.3.2應(yīng)對(duì)策略分析：153、國內(nèi)老年住宅經(jīng)營模式分析163.1政府、慈善機(jī)構(gòu)合作經(jīng)

3、營管理163.1.1純福利性質(zhì)的養(yǎng)老院163.1.2混合型養(yǎng)老院163.2專業(yè)公司經(jīng)營管理163.2.1老年公寓163.2.2輔助生活機(jī)構(gòu)173.3住宅建設(shè)與管理相分離的經(jīng)營模式174、國內(nèi)老年住宅的物業(yè)管理方式 174.1老年住宅物業(yè)管理的基本操作模式174.2老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)17小結(jié)：18第三部分：國內(nèi)老年住宅消費(fèi)市場研究181、國內(nèi)老年住宅消費(fèi)市場研究181.1國內(nèi)城市老年人口比例、住宅現(xiàn)狀及收入分析181.1.1國內(nèi)城市老年人口比例181.1.2國內(nèi)城市老年人住宅現(xiàn)狀分析201.1.3國內(nèi)老年人口收入分析 22專論：廣州市消費(fèi)者委員會(huì)最近針對(duì)老年人投資消費(fèi)問題進(jìn)行調(diào)查的分析報(bào)

4、告1.2老年住宅目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特征及應(yīng)對(duì)策略222、老年住宅消費(fèi)者訴求232.1中國傳統(tǒng)文化對(duì)老年住宅消費(fèi)者的影響232.2老年22住宅的產(chǎn)品設(shè)計(jì)232.2.1老年住宅產(chǎn)品的建筑形態(tài)分類 242.2.2產(chǎn)品設(shè)計(jì)依據(jù)26專論：住宅設(shè)計(jì)的關(guān)注點(diǎn)272.2.3老年住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)原則272.2.4老年社區(qū)的設(shè)計(jì)要求28專論：老年住宅室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)要點(diǎn)29 2.2.5老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范簡介及內(nèi)容（見附件）322.3老年住宅的物業(yè)管理321.4國內(nèi)老年住宅需求的動(dòng)因和影響因素353.4.1內(nèi)在需求351.4.2外在需求37專論：老年人希望居住的環(huán)境37第四部分老年住宅市場發(fā)展前景分析381、市場發(fā)展趨勢3

5、8 2、產(chǎn)品發(fā)展趨勢393、消費(fèi)發(fā)展趨勢39附件一 39老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范簡介40老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范411總則412術(shù)語413基地環(huán)境設(shè)計(jì)424建筑設(shè)計(jì)425建筑設(shè)備與室內(nèi)設(shè)施 44第一部分：市場概述 人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的個(gè)突出的社會(huì)問題。我國是世界上人口最多的國家，由于 社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化科學(xué)事業(yè)的發(fā)展，計(jì)劃生育工作的推進(jìn)， 人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總?cè)丝谥械臄?shù)量和 比例不斷增加。根據(jù)聯(lián)合國將“60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%”作為判斷一個(gè)國家是否進(jìn)入老齡社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)來看，我國將在20XX年正式邁入老齡化社會(huì)。當(dāng)前

6、，我國所面臨的老齡化問題勢必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變，老年人對(duì)經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保 健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長，將直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“有效供給”。如何滿 足市場上的“有效需求”，如何為企業(yè)開創(chuàng)新的利潤獲取模 式，是我們進(jìn)行“老年住宅”這個(gè)課題研究的最終目的。1、什么是老年住宅1.1老年住宅的定義老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范中是這樣定義：老年人居住建筑是指老年人長期生活的包括經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、生活照料和精神慰 藉三個(gè)基本內(nèi)容的居住場所，包括老年住宅、老年公寓、干 休所、老人院（養(yǎng)老院）和托老所，也包括普通住宅中供老 年人居住或是使用的部分。這個(gè)定義的內(nèi)容是為了和老年

7、人公共建筑相區(qū)分，老年人的公共建筑是指除了老年居住建筑以外，為了解決老有所 醫(yī)、老有所學(xué)、老有所樂、老有所為的要求而設(shè)立的建筑，它是以老年人為主要服務(wù)對(duì)象的建筑，主要分為以下幾種類 型：A老年醫(yī)療保健方面建筑：老年病醫(yī)院、老年康復(fù)中心、保健站、老年門診所等。b、老年教育方面建筑：老年大學(xué)、圖書閱覽室、書畫協(xié)會(huì)等。C、老年文娛方面建筑:老年活動(dòng)中心、俱樂部、老年之家等。D其它老年服務(wù)建筑：老年餐廳、日間服務(wù)站等。老年人居住建筑和老年人公共建筑共同組成老年建筑， 在本課題中我們研究的“老年住宅”特指老年人的居住建筑 因?yàn)槔夏曜≌c普通住宅之間的差異性，如消費(fèi)群的專一性它是“針對(duì)老年人提供的住宅產(chǎn)品

8、”，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的特殊丿卜圧住宅樓、醫(yī)療看護(hù)、交通線路、配套設(shè)施等方面符合老人的生理特點(diǎn)，社區(qū)活動(dòng)的廣泛性一一在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要，所以，它又被稱為“銀 色住宅”、“樂齡住宅”、“關(guān)懷住宅”。1.2如何建設(shè)老年住宅?不同的老年住宅有其各自的設(shè)計(jì)原則和使用功能，但從本質(zhì)上來說，它都要具備三個(gè)基本要素：A、住宅設(shè)計(jì)必須要照顧到老年人特殊的身體狀況;b、無論是單獨(dú)的住宅還是大型的社區(qū)都必須配備豐富精神文化的設(shè)施;C、老年住宅必須具備滿足不同階段老年人需求而改變空間形式的特性，這種可改造的空間能夠適當(dāng)調(diào)整住宅的空間和功能，日本提出的“百年住宅”和“長壽住宅”，就是通過改造住宅空

9、間來適應(yīng)人生不同階段居住需求；2、老年 住宅的分類2.1進(jìn)制按照老年人的生理、心理健康狀態(tài)分類 1986年國際慈善機(jī)構(gòu)（hTA）根據(jù)老年人的生理和心理的健康狀況將老年住宅分為七種類型：A類：富有活力，生活完全自理的退休人士和退休前老人居住的健康住宅。b類:生活基本自理，需要少許監(jiān)護(hù)和幫助的健康老人住宅。c類:提供全天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅。D類：專為體力虛弱而智力健全，但不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)的老人住宅。e類：專為體力尚且健全而智力衰退并需要個(gè)人生活照料和監(jiān)護(hù)的老人住宅。F類：專為體力和智力都衰退并需要 個(gè)人監(jiān)護(hù)和護(hù)理的住宅。g類：專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注

10、冊(cè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。2.2按照老年人對(duì)服務(wù)要求的不同分A、提供給具備獨(dú)立生活能力的老人居住的健康住宅這種類型的住宅是提供給生活能夠自理的老人（ selfhel pingAged peo pie ）居住的，所謂“自理老人”是指生活 行為完全自理，希望保持自己獨(dú)立的生活習(xí)慣，很少或基本 不需要其它幫助的老年人。如果老年人能夠獨(dú)立生活，但想要居住更安全一些，喜歡同其他老人住在一起，就可以選擇獨(dú)立生活的方式。這種式的代表環(huán)境是兩種：老年公寓和老年聚集住宅。b、輔助生活區(qū)或居民照料區(qū)這種類型的住宅是提供給“介助老人”(Device -hel pingAged peo pie )居住的，所謂“介助老人”是指生活

11、行為要依賴扶手、拐杖、輪椅和升降設(shè)施等幫助的老年人。輔助生活的其它名字是：居民照料，寄宿和照料，寄宿之家，輔助照料，個(gè)人關(guān)照，老年之家，受保護(hù)照料等。如 果老人日常生活活動(dòng)諸如洗澡、穿衣、吃飯等需要幫助，需 要提醒服藥，需要24小時(shí)保安服務(wù)，可能有困難自己行走， 有特殊醫(yī)療要求，有失禁問題，有時(shí)健忘或困惑(老年癡呆癥)，輔助生活區(qū)是合適的選擇。c、護(hù)理院這種類型的住宅是提供給“介護(hù)老人”(undernursingAged people ) 居住的，所謂“介護(hù)老人”是指大部分或全部生活行為依賴他人護(hù)理的老年人。護(hù)理院是為康復(fù)期病人以及慢性和長期患病的人們提供24小時(shí)護(hù)理照料的設(shè)施，它提供常規(guī)的醫(yī)

12、藥監(jiān)督和康復(fù)治療，不同的護(hù)理院各有專長。如果老人需要24小時(shí)護(hù)理照料，沒有輪椅、助行器或其他人的幫助不能行走，不能自 己完成日常生活活動(dòng)，到了老年癡呆晚期階段，需要治療和 恢復(fù)設(shè)施，患有長期或慢性病，選擇護(hù)理院居住是合適的。護(hù)理院的其它名稱有： 專業(yè)護(hù)理設(shè)施，康復(fù)之家，護(hù)理設(shè)施， 長期照料設(shè)施。D、連續(xù)照料退休社區(qū)如果老人身體健康，現(xiàn)在可以獨(dú)立生活，希望在今后生活的每一個(gè)階段都得到照料，即生活服務(wù)有保障，可以選擇 連續(xù)照料退休社區(qū)居住。一般個(gè)人付給社區(qū)一次性費(fèi)用和月 租費(fèi)來支付生活開銷。連續(xù)照料退休社區(qū)是發(fā)展的概念，社區(qū)為老人提供住房、活動(dòng)、服務(wù)、醫(yī)療照料。不同的是，它提供老年不同階 段的連續(xù)

13、照料，從獨(dú)立生活到必要時(shí)的輔助生活和護(hù)理院。e、活躍老年社區(qū):活躍老年社區(qū)是一個(gè)年齡限制的社區(qū)，專門為那些喜歡參加身體和社會(huì)活動(dòng)的老年人建立的。這些社區(qū)吸引約55歲的年輕老人以及希望住家在一個(gè)有很多娛樂活動(dòng)場所的 環(huán)境。通常這種社區(qū)由一些賣給老人的獨(dú)立房子、聯(lián)排公寓或別墅構(gòu)成。社區(qū)活動(dòng)有高爾夫、釣魚、網(wǎng)球、游泳、劃船、 教育課程、藝術(shù)、手工、演出等。相應(yīng)的社區(qū)面積較大，建 有俱樂部、湖泊、游泳池、圖書館、高爾夫球場、散步和自行車路徑、網(wǎng)球場、飯館、禮堂等。2.3按照產(chǎn)品形式的不同來分類A公立養(yǎng)老院，社會(huì)福利性質(zhì)的老人院、托老所;b、以出租為主要經(jīng)營手段的養(yǎng)老院，有一定的盈利能3、力；C、以社區(qū)

14、養(yǎng)老方式為主的老年住宅或是老年社區(qū);成熟市場老年住宅的特征對(duì)老年建筑的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，是擺在規(guī)劃師和建筑師面前新的現(xiàn)實(shí)任務(wù)。過去，由于我國對(duì)人口年齡結(jié)構(gòu)變化給城市、 環(huán)境帶來的影響缺乏認(rèn)識(shí)，缺乏客觀的、長遠(yuǎn)的、戰(zhàn)略性的 指導(dǎo)思想，不能把城市建設(shè)、環(huán)境作為一個(gè)綜合的整體來看 待。因此，這些大量的對(duì)中青年人、健全人正常合理的環(huán)境 和設(shè)施，對(duì)老年人的居住與活動(dòng)卻帶來不便和不利。如何創(chuàng) 造適宜老人的居住與活動(dòng)環(huán)境，提高老人的生活質(zhì)量是一系 列新的課題。歐美的一些發(fā)達(dá)國家和日本等，比我國步入老 年社會(huì)早2040年，他們?cè)谶@方面已積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，值得我們學(xué)習(xí)、研究和借鑒。3.1世界人口的老齡化據(jù)世界衛(wèi)生

15、組織發(fā)布的一份最新報(bào)告，在世界各國中，60歲以上老年人在總?cè)丝谥兴急壤砸獯罄麨樽罡?，達(dá)23%其次為希臘的22.8%和日本的22%再次是德國的21.8%和瑞典的21.7%。不過該組織預(yù)測，盡管以老人在全國總?cè)?口中所占比例為標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)出的幾個(gè)“老人大國”都是發(fā)達(dá)國 家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在發(fā)展中 國家。根據(jù)聯(lián)合國提供的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字，20XX年全世界60歲以上的老人為6.29億，占世界人口總數(shù)的10%到2050年，老人人數(shù)將猛增到19.64億人，占世界總?cè)丝诘?1%平均每年增長9000萬。其中,世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的老人總數(shù)將由目前的2.36億人增加到3.95億人，占該地區(qū)總?cè)?/p>

16、口的比 例將由目前的20%增加到33%經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)將由目前的3.93億人猛增到15.69億人，占總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?8%曾加到19%屆時(shí)人口老齡化問題最嚴(yán)重的 3個(gè)國家是西班牙、意大利和日本。表資料來源:中國老齡科學(xué)研究中心3.2老年住宅的演進(jìn)過程從總體上說，發(fā)達(dá)國家的老年住宅經(jīng)歷三個(gè)發(fā)展階段:無障礙老齡住宅、混合的演變式住宅、適應(yīng)老齡社會(huì)的通用 住宅。老齡住宅演變圖:(1)無障礙老齡住宅隨著生活水平的提高和健康狀況的改善，人的壽命大大延長，許多老人，包括生活不能自理的老人存活下來?？梢?肯定地說，每一個(gè)家庭或早或晚都會(huì)有老人。每個(gè)國家都希 望為老百姓提供合適的住房。如何為老年人提供住房

17、？過去 的想法是，為他們專門設(shè)計(jì)和建造所謂“無障礙老齡住宅”(圖1a)。這種住宅是在對(duì)老人的視力，體力和巧力等功能F降情況調(diào)查的基礎(chǔ)上，針對(duì)找出的不方便的地方，在設(shè)計(jì)時(shí)加以考慮。通常一個(gè)住宅小區(qū)只建1-2棟，棟內(nèi)有專門為老人服務(wù)的系統(tǒng)。許多國家實(shí)踐多年，最后證明，這種想法很難行得通。因?yàn)椋旱谝?，無障礙老齡住房造價(jià)昂貴，收 入低于平均水平的老年人根本無法問津，政府由于資金限制 也不可能完全滿足他們的要求；第二，這種做法把老年人同 社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和文化的主流無形地隔開，老年人成天見到的都 是體力不支或病魔纏身的老人，生活失去了朝氣和活力。(2)混合的演變式住宅專門為老年人設(shè)計(jì)和建造住房的想法很難實(shí)現(xiàn)，

18、于是就想，可否在一棟一般住宅里，拿出幾個(gè)單元來做老齡住宅，篇二：老年住宅課題研究報(bào)告可行性報(bào)告(doc11527168911老年住宅課題研究報(bào)告(可行性報(bào)告) 目錄 第一部分：市場概1、什么是老年住1.1老年住宅的定1.2如何建設(shè)老年住宅?2、老年住宅的分2.1進(jìn)制按照老年人的生理、心理健康狀態(tài)分2.2按照老年人對(duì)服務(wù)要求的不同分2.3按照產(chǎn)品形式的不同來分103、成熟市場老年住宅的特113.1世界人口的老齡113.2老年住宅的演進(jìn)過124、反映老年住宅市場的指標(biāo)和維4.1宏觀政.154.2支持條.164.3老年住宅的可行性參考指175、老年住宅市場的準(zhǔn)入條196、國外老年住宅市場的狀206.

19、1亞洲國家的老年住206.2歐美國家的老年住24結(jié):28第二部分：國內(nèi)老年住宅市場研291、國內(nèi)老年住宅市場的現(xiàn)狀分.30371.1我國老年人口的發(fā)展?fàn)?01.2國內(nèi)老年住宅的現(xiàn)321.2.1國內(nèi)老年建筑的現(xiàn)321.2.2國內(nèi)老年人的居住模式老年住宅33課題研究報(bào)告（可行性報(bào)告)1.3目前國內(nèi)老人住宅的銷售情341.4目前國內(nèi)老年設(shè)施的形362、老年住宅市場環(huán)境分372.1環(huán)2.1.1融資機(jī)37 2.1.2規(guī)劃設(shè)計(jì)資.372.1.3社區(qū)服務(wù)資.372.2政策環(huán).382.3老年住宅開發(fā)的障礙、難點(diǎn)以及應(yīng)對(duì)策略分382.3.1 障礙:382.3.2應(yīng)對(duì)策略分析:3、國內(nèi)老年住宅經(jīng)營模式分.3941

20、.413.1政府、慈善機(jī)構(gòu)合作經(jīng)營管413.1.1純福利性質(zhì)的養(yǎng)老413.1.2混合型養(yǎng)老3.2專業(yè)公司經(jīng)營管423.2.1老年公423.2.2輔助生活機(jī).433.3住宅建設(shè)與管理相分離的經(jīng)營模444、國內(nèi)老年住宅的物業(yè)管理方4.1老年住宅物業(yè)管理的基本操作模.46式464.2老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)46結(jié):47第三部分：國內(nèi)老年住宅消費(fèi)市場研481、國內(nèi)老年住宅消費(fèi)市場研491.1國內(nèi)城市老年人口比例、住宅現(xiàn)狀及收入分491.1.1國內(nèi)城市老年人口比491.1.2國內(nèi)城市老年人住宅現(xiàn)狀分531.1.3國內(nèi)老年人口收入分57論：廣州市消費(fèi)者委員會(huì)最近針對(duì)老年人投資消費(fèi)問題進(jìn)行 調(diào)查的分析報(bào)告5

21、863671.2老年住宅目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特征及應(yīng)對(duì)策592、老年住宅消費(fèi)者訴622.1中國傳統(tǒng)文化對(duì)老年住宅消費(fèi)者的影622.2老年住宅的產(chǎn)品設(shè)2.2.1老年住宅產(chǎn)品的建筑形態(tài)分632.2.2產(chǎn)品設(shè)計(jì)依專論：住宅設(shè)計(jì)的關(guān)注692.2.3老年住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)原712.2.4老年社區(qū)的設(shè)計(jì)要專論：老年住宅室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)要求72點(diǎn)76225老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范簡介及內(nèi)容（見附件）832.3老年住宅的物業(yè)管1.4國內(nèi)老年住宅需求的動(dòng)因和影響因90341內(nèi)在需901.4.2外在需93專論：老年人希望居住的環(huán)94第四部分老年住宅市場發(fā)展前景分96971、市場發(fā)展趨2、產(chǎn)品發(fā)展趨100.1143、消費(fèi)發(fā)展趨102

22、附件103老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范簡103老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)10610721073基地環(huán)境設(shè)1084 建筑設(shè)1095建筑設(shè)備與室內(nèi)設(shè)第一部分：市場概述 人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的個(gè)突出的社會(huì)問題。我國是世界上人口最多的國家，由于 社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化科學(xué)事業(yè)的發(fā)展，計(jì)劃生育工作的推進(jìn)， 人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總?cè)丝谥械臄?shù)量和 比例不斷增加。根據(jù)聯(lián)合國將“60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%'作為判斷一個(gè)國家是否進(jìn)入老齡社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)來看，我國將在20XX年正式邁入老齡化社會(huì)。 當(dāng)前，我國所面臨的老齡化問 題勢必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、

23、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變，老年 人對(duì)經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求 的日益增長，將直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“有效供給”。如何滿足市場上的“有效需求”，如何為企業(yè)開創(chuàng)新的利潤獲取模式，是我們進(jìn)行“老年住宅”這個(gè)課題研究的最 終目的。篇三：1老年住宅課題研究可行性報(bào)告-9老年住宅課題研究可行性報(bào)告（1） 第一部分：市場概述 人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的個(gè)突出的社會(huì)問題。我國是世界上人口最多的國家，由于 社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化科學(xué)事業(yè)的發(fā)展，計(jì)劃生育工作的推進(jìn)，人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總?cè)丝谥械臄?shù)量和 比例不斷增加。根據(jù)聯(lián)合國將“60歲以上的人口

24、占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%'作為判斷一個(gè)國家是否進(jìn)入老齡社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)來看，我國將在20XX年正式邁入老齡化社會(huì)。當(dāng)前，我國所面臨的老齡化問題勢必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變，老年人對(duì)經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保 健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長，將直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“有效供給”。如何滿 足市場上的“有效需求”，如何為企業(yè)開創(chuàng)新的利潤獲取模 式，是我們進(jìn)行“老年住宅”這個(gè)課題研究的最終目的。1、什么是老年住宅1.1老年住宅的定義：老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范中是這樣定義：老年人居住建筑是指老年人長期生活的包括經(jīng)濟(jì)供 養(yǎng)、生活照料和精神慰

25、藉三個(gè)基本內(nèi)容的居住場所，包括老 年住宅、老年公寓、干休所、老人院（養(yǎng)老院）和托老所， 也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分。這個(gè)定義 的內(nèi)容是為了和老年人公共建筑相區(qū)分，老年人的公共建筑 是指除了老年居住建筑以外， 為了解決老有所醫(yī)、老有所學(xué)、 老有所樂、老有所為的要求而設(shè)立的建筑，它是以老年人為 主要服務(wù)對(duì)象的建筑，主要分為以下幾種類型:A老年醫(yī)療保健方面建筑：老年病醫(yī)院、老年康復(fù)中心、保健站、老年門診所等。b、老年教育方面建筑:老年大學(xué)、圖書閱覽室、書畫協(xié)會(huì)等。C、老年文娛方面建筑:老年活動(dòng)中心、俱樂部、老年之家等。D、其它老年服務(wù)建筑:老年餐廳、日間服務(wù)站等。老年人居住建筑和老年

26、人公共建筑共同組成老年建筑，在本課題中我們研究的“老年住宅”特指老年人的居住建筑因?yàn)槔夏曜≌c普通住宅之間的差異性，如消費(fèi)群的專丿卜圧它是“針對(duì)老年人提供的住宅產(chǎn)品”，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的特殊性一一住宅樓、醫(yī)療看護(hù)、交通線路、配套設(shè)施等方面符 合老人的生理特點(diǎn)，社區(qū)活動(dòng)的廣泛性一一在娛樂、學(xué)習(xí)、 交往、情感等方面照顧老人的心理需要，所以，它又被稱為銀色住宅”、“樂齡住宅”、“關(guān)懷住宅”。1.2如何建設(shè)老年住宅？：不同的老年住宅有其各自的設(shè)計(jì)原則和使用功能，但從本質(zhì)上來說，它都要具備三個(gè)基 本要素:A住宅設(shè)計(jì)必須要照顧到老年人特殊的身體狀況;b、無論是單獨(dú)的住宅還是大型的社區(qū)都必須配備豐富精神文化的設(shè)施;

27、C、老年住宅必須具備滿足不同階段老年人需求而改變空間形式的特性，這種可改造的空間能夠適當(dāng)調(diào)整住宅的空間和功能，日本提出的“百年住宅”和“長壽住宅”,就是通過改造住宅空間來適應(yīng)人生不同階段居住需求;2、老年住宅的分類2.1進(jìn)制按照老年人的生理、心理健康狀態(tài)分類 86年國際慈善機(jī)構(gòu)（hTA）根據(jù)老年人的生理和心理的健康狀況將老年住宅分為七種類型：A類：富有活力，生活完全自理的退休人士和退休前老人居住的健康住宅。b類：生活基本自理，需要少許監(jiān)護(hù)和幫助的健康老人住宅。c類：提供全天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅。D類：專為體力虛弱而智力健全，但不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)的老人住宅。e類：專為體力尚且健

28、全而智力衰退并需要個(gè)人生活照料和監(jiān)護(hù)的老人住宅。F類：專為體力和智力都衰退并需要個(gè)人監(jiān)護(hù)和護(hù)理的住宅。g類：專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊(cè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。2.2按照老年人對(duì)服務(wù)要求的不同分類A、提供給具備獨(dú)立生活能力的老人居住的健康住宅:這種類型的住宅是提供給生活能夠自理的老人（ selfhel pingAged peo pie ）居住的，所謂“自理老人”是指生活 行為完全自理，希望保持自己獨(dú)立的生活習(xí)慣，很少或基本 不需要其它幫助的老年人。如果老年人能夠獨(dú)立生活，但想 要居住更安全一些，喜歡同其他老人住在一起，就可以選擇 獨(dú)立生活的方式。這種方式的代表環(huán)境是兩種：老年公寓和

29、老年聚集住宅。b、輔助生活區(qū)或居民照料區(qū)：這種類型的住宅是提供給“介助老人” (Device hel pingAged peo pie )居住的，所 謂“介助老人”是指生活行為要依賴扶手、拐杖、輪椅和升 降設(shè)施等幫助的老年人。 輔助生活的其它名字是： 居民照料， 寄宿和照料，寄宿之家，輔助照料，個(gè)人關(guān)照，老年之家， 受保護(hù)照料等。如果老人日常生活活動(dòng)諸如洗澡、穿衣、吃飯等需要幫助，需要提醒服藥，需要24小時(shí)保安服務(wù)，可能有困難自己行走，有特殊醫(yī)療要求，有失禁問題，有時(shí)健 忘或困惑（老年癡呆癥），輔助生活區(qū)是合適的選擇。C、護(hù)理院：這種類型的住宅是提供給“介護(hù)老人”（undernursingAg

30、ed people ） 居住的，所謂“介護(hù)老人”是 指大部分或全部生活行為依賴他人護(hù)理的老年人。護(hù)理院是為康復(fù)期病人以及慢性和長期患病的人們提供24小時(shí)護(hù)理照料的設(shè)施，它提供常規(guī)的醫(yī)藥監(jiān)督和康復(fù)治療，不同的護(hù)理院各有專長。如果老人需要24小時(shí)護(hù)理照料，沒有輪椅、助行器或其他人的幫助不能行走，不能自己完成日常生活活 動(dòng)，到了老年癡呆晚期階段，需要治療和恢復(fù)設(shè)施，患有長 期或慢性病，選擇護(hù)理院居住是合適的。護(hù)理院的其它名稱 有：專業(yè)護(hù)理設(shè)施，康復(fù)之家，護(hù)理設(shè)施，長期照料設(shè)施。D、連續(xù)照料退休社區(qū)：如果老人身體健康，現(xiàn)在可以獨(dú)立生活，希望在今后生活的每一個(gè)階段都得到照料，即生 活服務(wù)有保障，可以選擇

31、連續(xù)照料退休社區(qū)居住。一般個(gè)人 付給社區(qū)一次性費(fèi)用和月租費(fèi)來支付生活開銷。連續(xù)照料退 休社區(qū)是發(fā)展的概念，社區(qū)為老人提供住房、活動(dòng)、服務(wù)、 醫(yī)療照料。不同的是，它提供老年不同階段的連續(xù)照料，從獨(dú)立生活到必要時(shí)的輔助生活和護(hù)理院。e、活躍老年社區(qū)：活躍老年社區(qū)是一個(gè)年齡限制的社區(qū)，專門為那些喜歡參加身體和社會(huì)活動(dòng)的老年人建立的。這些社區(qū)吸引約55歲的年輕老人以及希望住家在一個(gè)有很多娛樂活動(dòng)場所的環(huán)境。通常這 種社區(qū)由一些賣給老人的獨(dú)立房子、聯(lián)排公寓或別墅構(gòu)成。社區(qū)活動(dòng)有高爾夫、釣魚、網(wǎng)球、游泳、劃船、教育課程、 藝術(shù)、手工、演出等。相應(yīng)的社區(qū)面積較大，建有俱樂部、 湖泊、游泳池、圖書館、高爾夫球

32、場、散步和自行車路徑、2.3按照產(chǎn)品形式的不同來分類A公立養(yǎng)老院，社會(huì)福利性質(zhì)的老人院、托老所;力;b、以出租為主要經(jīng)營手段的養(yǎng)老院，有一定的盈利能以社區(qū)養(yǎng)老方式為主的老年住宅或是老年社區(qū);3、成熟市場老年住宅的特征對(duì)老年建筑的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，是擺在規(guī)劃師和建筑師面前新的現(xiàn)實(shí)任務(wù)。過去，由于我國對(duì)人口年齡結(jié)構(gòu)變化給城市、 環(huán)境帶來的影響缺乏認(rèn)識(shí)，缺乏客觀的、長遠(yuǎn)的、戰(zhàn)略性的 指導(dǎo)思想，不能把城市建設(shè)、環(huán)境作為一個(gè)綜合的整體來看 待。因此，這些大量的對(duì)中青年人、健全人正常合理的環(huán)境 和設(shè)施，對(duì)老年人的居住與活動(dòng)卻帶來不便和不利。如何創(chuàng) 造適宜老人的居住與活動(dòng)環(huán)境，提高老人的生活質(zhì)量是一系 列新的課題

33、。歐美的一些發(fā)達(dá)國家和日本等，比我國步入老 年社會(huì)早2040年，他們?cè)谶@方面已積累了豐富的實(shí)踐經(jīng) 驗(yàn)，值得我們學(xué)習(xí)、研究和借鑒。3.1世界人口的老齡化：據(jù)世界衛(wèi)生組織發(fā)布的一份最新報(bào)告，在世界各國中，60歲以上老年人在總?cè)丝谥兴急?例以意大利為最高，達(dá) 23%其次為希臘的22.8%和日本的 22%再次是德國的21.8%和瑞典的21.7%。不過該組織預(yù)測，盡管以老人在全國總?cè)丝谥兴急壤秊闃?biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)出的幾個(gè)“老人大國”都是發(fā)達(dá)國家，但目前全世界的老年人有 以上的老人生活在發(fā)展中國家。根據(jù)聯(lián)合國提供的最新統(tǒng)計(jì) 數(shù)字，20XX年全世界60歲以上的老人為6.29億，占世界人口總數(shù)的10%到2050年，

34、老人人數(shù)將猛增到 19.64億人，占世界總?cè)丝诘?1%平均每年增長9000萬。其中，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的老人總數(shù)將由目前的2.36億人增加到3.95億人，占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?0%增加到33%經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)將由目前的3.93億人猛增到15.69億人，占總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?8%增加到19%3.2老年住宅的演進(jìn)過程：從總體上說，發(fā)達(dá)國家的老年住宅經(jīng)歷三個(gè)發(fā)展階段：無障礙老齡住宅、混合的演變式 住宅、適應(yīng)老齡社會(huì)的通用住宅。(1) 無障礙老齡住宅：隨著生活水平的提高和健康狀況的改善，人的壽命大大延長，許多老人，包括生活不能自 理的老人存活下來?？梢钥隙ǖ卣f，每一個(gè)家庭或早或晚都 會(huì)有老人

35、。每個(gè)國家都希望為老百姓提供合適的住房。如何 為老年人提供住房？過去的想法是，為他們專門設(shè)計(jì)和建造 所謂“無障礙老齡住宅”。這種住宅是在對(duì)老人的視力，體力和巧力等功能下降情況調(diào)查的基礎(chǔ)上，針對(duì)找出的不方便的地方，在設(shè)計(jì)時(shí)加以考慮。通常一個(gè)住宅小區(qū)只建1-2棟，棟內(nèi)有專門為老人服務(wù)的系統(tǒng)。許多國家實(shí)踐多年，最 后證明，這種想法很難行得通。因?yàn)椋旱谝?，無障礙老齡住 房造價(jià)昂貴，收入低于平均水平的老年人根本無法問津，政 府由于資金限制也不可能完全滿足他們的要求；第二，這種 做法把老年人同社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和文化的主流無形地隔開，老年人成天見到的都是體力不支或病魔纏身的老人，生活失去了 朝氣和活力。(2) 混

36、合的演變式住宅：專門為老年人設(shè)計(jì)和建造住房的想法很難實(shí)現(xiàn)，于是就想，可否在一棟一般住宅里，拿 出幾個(gè)單元來做老齡住宅，同時(shí)在住棟內(nèi)設(shè)有專門為老人服 務(wù)的設(shè)施，并可向附近的老齡住宅提供服務(wù)(圖1b)。這個(gè)方案的缺點(diǎn)是，人到老了要搬家，而且不能同子孫在一起生活。如 果子孫也在同一棟樓里，貝吐匕住在單獨(dú)的老齡住宅里有更多 的優(yōu)越性。(3) 適應(yīng)老齡社會(huì)的通用住宅：大多數(shù)人都不喜歡在自己的一生中頻繁搬家，都希望在自己從年青時(shí)代就擁有的 家里度過晚年，再加上老齡人口的日益增多，相當(dāng)一部分住宅必須考慮老齡人的生活需求。 所以，住宅設(shè)計(jì)要適應(yīng)變化，要盡可能滿足人的一生的需要。于是，種從生到死都可以享用的“通

37、用住宅”遂應(yīng)運(yùn)而生。所謂通用住宅(圖 就是在設(shè)計(jì)和建造時(shí)，就把老年人的需要考慮進(jìn)去，讓老年 人能自己照顧自己，但并不需要在一開始就把這些考慮全部 做上去，而是逐步地來實(shí)現(xiàn)。所有這些考慮的實(shí)現(xiàn)當(dāng)然要增 加投資，但據(jù)日本估計(jì)，全部考慮這些要求，所增費(fèi)用不會(huì) 超過房屋造價(jià)的10%如在開始時(shí)只考慮基本要求，則所增費(fèi)用不會(huì)超過房屋造價(jià)的1%日本1986年公布了“長壽社會(huì)對(duì)策大綱”。隨后，從住宅，建筑和城市三個(gè)方面開展工作。因?yàn)榻ㄖ统鞘惺轻槍?duì)各種人的，所以20年前就已經(jīng)考慮，住宅是針對(duì)具體人的，所以考慮較晚?！伴L壽社會(huì)對(duì)應(yīng)住宅設(shè)計(jì)指針”的草案于1992年3月頒布，正式文本則于1995年6月施行。住宅如果

38、按這個(gè)指針設(shè)計(jì)，貸款時(shí)可 享受優(yōu)惠，公營住宅還可獲得補(bǔ)助金。這種能適應(yīng)人的一生 各個(gè)階段的住宅最能適應(yīng)老齡社會(huì)。4、反映老年住宅市場的指標(biāo)和維度 4.1宏觀政策：解決老年人的住房問題，對(duì)每個(gè)國家穩(wěn)定國民民心，參與經(jīng)濟(jì)建設(shè)都具有重大的意義。日本在發(fā)展老年住宅的過程中，通過政府的資金支持和政策支持等方面的配合，制定并執(zhí)行有效的住房政策，保證每個(gè)家庭包括低 收入家庭都能獲得住房得機(jī)會(huì)，使國民得居住生活能充分體 現(xiàn)與日本的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相吻合的優(yōu)質(zhì)住宅和良好的住宅環(huán)境。這些與目前中國的情況比較相似，其最值得借鑒的有幾個(gè)方 面:(1) 立法規(guī)范：日本頒布了住宅建設(shè)規(guī)劃法、公營住宅法、地方住宿共給公社法等，明確

39、了中央政府和 地方政府在住宅供應(yīng)方面的責(zé)任。法律規(guī)定地方政府要經(jīng)常 注意管轄地區(qū)的住宅狀況。為解決低收入者住房問題建設(shè)公營住宅，國家在必要時(shí)，必須從財(cái)政上、金融上及技術(shù)上給予援助。中央成立住宅都市整備公團(tuán)，通過財(cái)政融資撥款，民間融資，以綜合開發(fā)的形式，成片改造舊城區(qū)和開發(fā)新區(qū)， 推進(jìn)城市建設(shè)與住宅建設(shè)一體化。(2) 財(cái)政、金融支持：日本運(yùn)用財(cái)政和金融手段，倉y造了獨(dú)特的住宅金融公庫模式，向普通居民提供長期低息的 住宅資金，為解決日本國民的住房問題，特別是對(duì)穩(wěn)定金融 市場的利率和資金，發(fā)揮了巨大作用，金融公庫與住宅公團(tuán)、 公營住宅被稱為日本住宅經(jīng)濟(jì)的三大支柱。在日本，凡是居 民建造或購買的住宅在國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，均可向住宅金融公庫申請(qǐng)低息貸款，平均利率比商業(yè)銀行貸款低30%左右。貼息由財(cái)政部門承擔(dān)。財(cái)政補(bǔ)貼和融資制度是日本建設(shè)省指導(dǎo)和管理住宅建設(shè)的重要途徑，不僅個(gè)人能申請(qǐng)，地方政府如住宅建設(shè)資金 短缺也可向公庫或公團(tuán)申請(qǐng)，而且民營企業(yè)也可以通過公庫 的中長期低息貸款進(jìn)行各種項(xiàng)目