{消費者行為}XX山莊策劃報告之消費者分析

1、消費者行為XX山莊策劃報告之消費者分析XX 山莊籌劃方案之消費者分析消費者的需求決定著工程的規(guī)劃和定位，于前期的市場調(diào)查中，我們重點 對 消費者的需求進行了了解。 下面將對消費者較為關(guān)注的問題進行逐壹分析。 環(huán)境：于調(diào)查過程中，環(huán)境是 XX 人提及率最高的詞匯，這充分表達 XX 市民 對 住宅環(huán)境的重視， 它預(yù)示著 XX 人已從單純的住宅滿足居住需要過渡到對 居 住質(zhì)量的追求，這種消費觀念的進步于本次調(diào)查中表現(xiàn)得尤為突出。眾 多被 訪者歷數(shù)環(huán)境惡劣對自身家庭生活帶來的不便和影響，強調(diào)社區(qū)周邊 及其環(huán) 境必將是其考慮的首要問題。事實上，綜觀 XX 市場于售的眾多樓 盤，環(huán)境影 響著樓盤售賣情況的

2、優(yōu)劣。XX 花園是公認(rèn)的受環(huán)境之害最為典型的樓盤。 XX 花園采用全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)， 這于 XX 地產(chǎn)界仍較為少見，不僅質(zhì)量過硬，許多被訪者也認(rèn)為其房型 結(jié) 構(gòu)比擬超前，物業(yè)管理等關(guān)聯(lián)配套也做得不錯，地理位置蒞臨 XX 壹 中舊 址，屬老市區(qū)的繁華地段，交通便捷，學(xué)習(xí)生活方便，但壹直以來 銷售均 不甚理想。究其原因，有被訪者直言：除其價格稍高外，環(huán)境是 影響其銷 售的重要因素。定位為高檔住宅，但它離電廠和化肥廠近，空 氣不好，又 因為地處老城區(qū)，周邊環(huán)境擁擠、嘈雜，環(huán)境和其高檔定位 不相稱，故銷 售阻力較大。而東部的 XX 花苑，定位為經(jīng)濟實用房。價 格適中，周邊沒 有工業(yè)企業(yè)，交通方便、地段也不偏

3、，更重要的是環(huán)境 清凈、適宜居住 不難見出， XX 市民對環(huán)境的理解仍較淺，僅僅停留于 對周邊和社區(qū)環(huán)境 的關(guān)注，但他們已從日常的生活中深刻感受到環(huán)境對 生活的影響不容忽 視，尤其是對社區(qū)人文環(huán)境的重視更是代表著高素質(zhì) 群體和年輕壹代的消 費追求。 于訪問過程中，壹位文藝界人士就特別提出人文環(huán)境是社區(qū)居民生活質(zhì) 量 的重要保障。 他認(rèn)為人文環(huán)境的形成于于樓盤本身開發(fā)理念的引導(dǎo)和 社區(qū) 居民的共同維護。沒有良好的開發(fā)理念，很難吸引壹批較高素質(zhì)的 居民， 也很難對入住居民形成自然約束形成良好的居住氣氛，所以人文 環(huán)境對樓 盤開發(fā)至關(guān)重要。 其實環(huán)境除了社區(qū)人文環(huán)境仍有綠化環(huán)境， XX 人真正意識到

4、的環(huán)境僅 是 社區(qū)的根底環(huán)境，他們對社區(qū)的綠化環(huán)境根本沒概念，這和 XX 房地 產(chǎn)的開展程度密切關(guān)聯(lián)。畢竟于 XX，真正講究社區(qū)環(huán)境規(guī)劃和園藝綠 化的樓 盤且不多，美倫美奐的經(jīng)典樓盤根本沒有，這對后繼開發(fā)者而言 是挑戰(zhàn)， 也是機遇。因為對這個市場空白，存于著廣闊的開展空間。只 要做足環(huán)境 文章，切實地讓消費者見到更加精美 、安逸的生活環(huán)境 ， 且加以適當(dāng)引導(dǎo)， 激發(fā)人們對美好生活的進壹步追求，必定會帶來新的 消費熱潮。地段：地段是 XX 市民關(guān)注的重點。于這壹個重視教育的城市里，地段的選擇往往和學(xué)校聯(lián)系于壹起。方便小孩讀書勝過對上班購物方便的要求，當(dāng)然 如果上班購物也方便就更好了。 有的被訪者

5、仍明確要求新區(qū)的樓盤必須考 慮建立幼兒園，因為幼兒園的孩子太小，不能獨立上下學(xué)，接送又 麻煩， 于社區(qū)內(nèi)設(shè)立幼兒園不僅解除了年輕夫妻的后顧之憂，也讓那些 照見孩子 的老人少了勞頓之苦。小學(xué)和中學(xué)那么不然，只要離社區(qū)不是太 遠，有便捷 的班車直達即可。經(jīng)濟開展的趨勢和政府的宏觀規(guī)劃對 XX 市民選擇地段有著積極而特殊 的 影響，人們不再認(rèn)為離學(xué)校 、商店、市場近的地角就是理想的地段 ， 相反， 西部的經(jīng)濟和新規(guī)劃的東部城區(qū)就引起壹局部人的興趣。就東部 而言，人 們普遍認(rèn)為，市政府即將東遷為東部新區(qū)帶來希望。因為政府 東遷，必然 會健全關(guān)聯(lián)的配套設(shè)施 ，加快東部的開展 。而且，東部重 工業(yè)少 ，污

6、染少， 空氣好；土地廣闊，便于新社區(qū)的規(guī)劃和綠化 ，也 少有老城區(qū)雜、 亂、臟、 吵的種種弊端，這對于渴望逃脫老城區(qū)嘈雜 居住環(huán)境、追求生活質(zhì)量的人 群有特別的吸引力。從調(diào)查的資料見， XX 花苑的熱銷就是這種地角選擇新流向的有力證明。 很多人說，陽光花園開發(fā)晚了，如果早壹些， XX 花苑就沒有當(dāng)下這樣 賣 得火。因為從經(jīng)濟見，西部更具活力。幾年前，于政府仍沒決定如何 遷移 時，人們想于西部買房子，但陽光遲遲未動，沒奠基，捱了幾年才 開工， 且且是期房，所以人們見到?jīng)]適宜的了，就把目光投向東部，后來政府東 遷的呼聲漸大，大家寄的希望也愈高 ， XX 花苑就是占了這個先機賣火了XX 花苑正處于城

7、鄉(xiāng)結(jié)合部的新區(qū)地帶，經(jīng)調(diào)查，許多人去 XX 買房不是 為了住，而是為了投資，壹年多來， XX 花苑的熱銷和房價的升值有目 共睹，反映了人們對新城區(qū)充滿信心和希望， 這應(yīng)該是東部新區(qū)地產(chǎn)開發(fā) 者 的強心劑。位于東部新區(qū)的 XX 山莊有如此機遇，當(dāng)是我們的信心 和希望 所于。價格：價格壹直是樓盤售賣最敏感的因素。對 XX 山莊而言也是這樣。許多被 訪者于了解該樓盤情況時，就直言不諱其價格不宜過高，于1200元/ m2以下 較為適宜。從我們調(diào)查的情況見，1200元/ m2的價位應(yīng)該是適中的?？v觀XX市各樓盤，成氣候的小區(qū)如 XX花苑、XX苑、XX苑等均 定位于經(jīng)濟實 用房的范疇，價格于1000元/

8、m上下，從環(huán)境、規(guī)模及 房型結(jié)構(gòu)、社區(qū)物 業(yè)配套等來見，除 XX 花苑稍好壹些外，其他檔次均 不高，僅僅停留于滿 足居住需要的層面上，不過比傳統(tǒng)的設(shè)計規(guī)劃做得 稍好壹些而已。XX公寓屬XX市價位較高的社區(qū)，價格于 1400元/ m之上，較好的樓層和戶 型到達1680元/ m。從調(diào)查情況見，地段和房型結(jié)構(gòu)是其價格堅挺的 支柱。 XX 公寓位于 XX 市中心地帶，周邊繁華但不嘈雜，頗有鬧中取 靜的感覺； 優(yōu)越的地段，滿足人們上班、購物、生活和學(xué)習(xí)，確實是愿 意安居市內(nèi)的 XX 人的理想社區(qū)。從房型結(jié)構(gòu)而言， XX 公寓也是眾多 樓盤中較好的，客 廳敞亮、臥室的采光和通風(fēng)也不錯，樓和樓之間間距 大，

9、根本沒有暗房。 壹層架空設(shè)立停車室和儲藏間是 XX 公寓的又壹亮 點，這雖然于樓盤成熟 的其他城市早已司空見慣， 但于尚處于起步的 XX 市仍然值得稱道，畢竟 這表達了 XX 地產(chǎn)開發(fā)已向人本觀念靠近 可是 XX 公寓仍不能稱之為 XX 市真正意義上的高檔社區(qū)，它沒有綠化環(huán)境、 沒 有車庫、沒有標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理，更沒有自然形成的溫馨的人文環(huán)境。XX 公寓售價高仍市場反映良好，從側(cè)面反映了 XX 市民對樓盤創(chuàng)新的認(rèn) 可和 對生活質(zhì)量的追求。XX 山莊位于東部新區(qū)， 市府東遷會于壹定程度上激起人們關(guān)注的熱情， 但因其 離人們熟悉的傳統(tǒng)生活區(qū)有壹定距離，而且新區(qū)前景尚不明朗，更多的 人 會持觀望態(tài)度。

10、 XX 山莊以中價入市是謂明智之主，價格過低不利于 增強 新區(qū)市場的信心，易造成市場觀望，價格過高不利于市場進入，可 能會導(dǎo) 致第壹消費意識減弱，從而客觀造成購置心理的屏障。 XX 市人 均收入且 不太高，中價讓人們于第壹感觀中覺得能夠承受，也增強他們 對該工程的 興趣，但這且不說明我們始終以中價銷售，壹旦人們關(guān)注的 熱度增加，發(fā) 現(xiàn) XX 山莊真的不同于 XX 已有的樓盤，環(huán)境優(yōu)美，盡顯 人本思想，那時 XX 山莊的售價必將上漲。 故建議分期開發(fā)、 分期定價， 預(yù)留價格上漲的 空間。才能使 XX 山莊于現(xiàn)有情況下?lián)P長避短，于價格 定位上取得預(yù)見性 的勝利 戶型：房屋戶型的設(shè)計直接影響樓盤的受歡送程度。從調(diào)查能夠見出， XX 市 樓 盤的戶型設(shè)計仍比擬落后， 雙衛(wèi)不多、錯層少有、復(fù)式更是近乎絕跡。 人 們反映最多的仍是對客廳的不滿意：面積偏小，設(shè)