物業(yè)管理方案樣本

1、物業(yè)管理方案標準范例四、工程管理部5616、F、.前言第一章 物業(yè)管理要點、一種模式、二種承諾三、三個重點四、四項措施第二章 擬采用的管理模式、物業(yè)管理架構(gòu)二、物業(yè)管理崗位編制第三章 員工招聘、高層物業(yè)管理人員二、綜合管理部三、物業(yè)管理部五、安全管理部564565565565566567567567561156145614561456155617六、財務(wù)管理部5618十、強電技工崗位職責5633第四章 物業(yè)管理人員培訓5619、新員工上崗培訓5619、在崗員工循環(huán)培訓5619第五章 物業(yè)管理所需物質(zhì)條件5620、辦公及員工住宿用房計劃5620、物業(yè)管理工具與裝備價格參照表5620第六章 物業(yè)管

2、理工作崗位職責5627、物業(yè)經(jīng)理崗位職責5627二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責5627三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責5628四、物業(yè)管理文員崗位職責5629五、物業(yè)管理員崗位職責5629六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責5630七、物業(yè)清潔員崗位職責5630八、工程管理部經(jīng)理崗位職責5631九、工程技術(shù)員崗位職責5632一、弱電技工崗位職責5633、公共設(shè)施設(shè)備管理5648十二、暖通技工崗位職責5633十三、維修工崗位職責5634十四、工程文員、 資料員、倉管員崗位職責5635十五、安全經(jīng)理崗位職責5635十六、安全管理員崗位職責56 36十七、財務(wù)經(jīng)理崗位職責5636十八、財務(wù)會計崗位職責5637十九、財務(wù)出

3、納崗位職責5638二十、財務(wù)收費員崗位職責5639第七章 物業(yè)管理費預算5639、物業(yè)管理開支分類預算表5639二、物業(yè)管理處開支預算明細表5641第八章 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立和管理5644、管理規(guī)章制度5644、物業(yè)檔案建立與管理5647第九章 各項專業(yè)管理工作方案5648、安全管理5650三、裝修管理5651四、消防管理5652五、車輛管理5654六、清潔管理5656、八前言物業(yè)簡介（略）服務(wù)宗旨 以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。追求目標以公司經(jīng)營為主導， 為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)， 為公司創(chuàng)造效益， 為企業(yè)打造品牌。第一章物業(yè)管理要點運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升

4、值。人性化的管理方針為業(yè)戶附加溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽。結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思 想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務(wù)”。為實現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施”的管理方針。、一種模式針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您 評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠讓您滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶需求。建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理

5、思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。 追求的目標是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。、二項承諾1、在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。2、在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。三、三個重點1、完善服務(wù)、誠信待人物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務(wù)實周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服 務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時以周、月、季走訪溝 通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到

6、安心、舒心和稱心的居 ?。üぷ鳎┉h(huán)境。2、環(huán)境管理責任到人大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居住（工作）環(huán)境，是我們非常重視 的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發(fā)揮每 個人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳 狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景。3、安全、消防真抓實干以本物業(yè)先進的消防設(shè)施為為確保業(yè)戶生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主、 輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做 到齊抓共管，使所轄物業(yè)在

7、長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常的管理中，建議派專人全天值班， 負責所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃易爆等危險品進入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng) 急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時間時力爭將損失降至最小程度。四、四項措施1、據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗及相關(guān)條件，在對其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運用到業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學地制定、引導、 宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。、員工手2、制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如管理規(guī)章主度及操作規(guī)程 冊等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。3、時刻有這多方

8、面的準備，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，不斷提出建設(shè)性意見，全力做 好與前期施工管理單位的銜接工作。4、將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓一上崗一再培訓一再上崗”的輪回培訓制度，不斷提高 員工的工作技能與素質(zhì)。第二章擬采用的管理模式、物業(yè)管理架構(gòu)物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個高效率及科學的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求 達到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。1、綜合管理部（1）本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、 工程管理部、財務(wù)管理部五個部門。其優(yōu)點是集指揮和只能于一身，命令統(tǒng)一，責權(quán)分明，指揮及時， 既能滿足本物業(yè)初期管理的

9、要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其他部門儲備人才。負責員工工作考勤。（4）（5）（6）（7）（8）（9）負責收集、 整理和保存物業(yè)管理公司籌備、 建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。負責處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。 負責對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。 負責物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。負責員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。 組織、開展企業(yè)文化活動。2、物業(yè)管理部（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）總經(jīng)理指派的其他工作。負責籌建、管理員工餐廳。 負責會所及會議中心的管理。 書寫給業(yè)戶的各

10、類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。 負責物業(yè)的日常清潔工作。 負責物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。 負責物業(yè)的除蟲滅害工作。 協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。 負責業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。 負責業(yè)戶檔案的建立與管理工作。（10） 負責物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的錢點活動提供必要的幫助。負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。 與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系。 成立義務(wù)消防隊，定期舉行消防演習。 建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。 與業(yè)主簽訂“消防安全責任書” 。 負責物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布置。 負責物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。 負責地下停車場的安全秩序管理工作。 負責監(jiān)

11、工室管理工作。3、安全管理部（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（10） 負責安全管理員的管理、培訓、考核工作。（11） 總經(jīng)理指派的其他工作。4、工程管理部（1）（2）（3）（4）（9）負責物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運行管理，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。 負責物業(yè)機電設(shè)備的日常維護保養(yǎng)工作。 制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。 負責物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)。（5）負責物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機房的值班和日常維修保養(yǎng)。（6）負責綜合管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關(guān)的服務(wù)要求。（7）協(xié)助綜合管理部、財務(wù)管理部做

12、好大廈工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購、庫存和保 管使用工作。（8）負責工程人員的管理、培訓、考核工作。（9）負責業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。（10）總經(jīng)理指派的其他工作。5、財務(wù)管理部（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財務(wù)政府部門的關(guān)系。 建立財務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟核算工作。 征收管理費、水電費、電話費、加時空調(diào)費等其他管理費用。 征收和支付管理公司各類合同費用。制作財務(wù)報表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表，以及其他各種財務(wù)報表。 按員工工資表發(fā)放員工工資。小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。負責物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主

13、其他有關(guān)的服務(wù)要求。(9)總經(jīng)理指派的其他工作。（8）、物業(yè)管理崗位編制1、綜合管理部（1）（2）暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務(wù)、培養(yǎng)人才、科學管理、走向市場。根據(jù)以上方針，特制定以下 用人方案。由1名綜合管理部經(jīng)理和 5名員工組成。綜合管理部經(jīng)理1名，要求具有多年豐富社會經(jīng)驗和行政管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強。文員兼?zhèn)}庫管理員1名，負責本部門文字處理工作和物品入庫保存、發(fā)放、領(lǐng)用工作。（4）資料管理員1名，負責工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。（5）業(yè)戶接待員2名，負責咨詢及商務(wù)、票務(wù)的有償服務(wù)工作及信件、報紙、雜志的接收、分 發(fā)工作，要求個人素質(zhì)較好，是本物業(yè)樓宇的形象服務(wù)窗口。2、

14、物業(yè)管理部名員工組成，負責大廈清潔、會所等項的物業(yè)管理工作。（1）由1名物業(yè)經(jīng)理和（2） 清潔班由 名員工組成，分白班和夜班。白班熱負責維護所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個人素質(zhì)較好；夜班 人，負責全面清潔樓宇內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間，要求按清潔程序進行操作，對人員個人素質(zhì)要求可適當放低。（3） 員工餐廳服務(wù)由 名廚師及名工作人員組成，上班時間為 要求員工個人素質(zhì)較高。名，開展業(yè)戶文化交流，接待并介紹物業(yè)工作，要求形象素質(zhì)較好。（4）業(yè)戶服務(wù)員(5)會所服務(wù)人員名，負責健身、洗浴、美容等場所的接待服務(wù)工作，要求形象、素質(zhì)較好。3、安全管理部名安全管理員組成，24小時負責大

15、廈的安全管理工作。(1)由1名安全管理經(jīng)理和(2) 安全管理經(jīng)理1名，要求由1位有多年物業(yè)管理經(jīng)驗的轉(zhuǎn)業(yè)軍人擔任，具有帶領(lǐng)全體安全管 理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能力。(3) 文員兼資料員1名，負責部門文字處理和檔案管理工作。(4) 主管3名，(5) 監(jiān)控值班由(6) 大堂值班由(7) 外圍值班由(8) 商場值班由分3班，全面負責所轄物業(yè)的安全防范、監(jiān)督檢查工作。3名員工組成，3名員工組成，3名員工組成，4名員工組成，分三班，負責監(jiān)控中心值班工作。 分三班，負責樓宇大堂值班工作。 分三班，負責外圍值班工作。 分二班，負責商場值班工作。(10)4、工程管理部(1)(2)能力。(3)巡邏值班由6

16、名員工組成，分三班，負責巡邏值班工作。由1名工程管理部經(jīng)理和 名員工組成。工程管理部經(jīng)理1名，要求由一位有多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗的工程師擔任,具有較強的管理文員兼資料管理員1名，負責工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作, 理處倉庫管理員的工作。(4)強電值班由 名強電技工組成，全天 24小時值班，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。空調(diào)值班由并同時兼任管負責大廈強電設(shè)備的使用與維護,(5)維護。(6) 理、維護。(7)消防值班由電梯值班員5、財務(wù)管理部(1)(2)(3)(4)由1名財務(wù)主管和會計由主管兼任。出納員停車場收費員.名0名空調(diào)技工組成，全天 24小時值班,名弱電技工組成，全天24小時值班,名

17、，負責電梯設(shè)備的正常運作與維護。名。負責空調(diào)設(shè)備的正常運作與管理、專職負責消防設(shè)備的正常運作與管名員工組成，負責物業(yè)管理收繳各項費用。(9) 停車場值班由3名員工組成，分三班，負責地下停車場出入口的值班工作。第三章員工招聘、高層物業(yè)管理人員1、物業(yè)經(jīng)理大學本科以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證， 具有5年以上大型物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗，熟悉物業(yè)管 理有關(guān)法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作，有較強的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件的能力， 勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。2、物業(yè)經(jīng)理助理大專以上學歷， 持有物業(yè)管理上崗證， 有 3 年以上的物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗， 有一定的管理協(xié)調(diào)能 力，對工作管理、運作有較強的、系統(tǒng)的

18、認識，能熟練操作電腦，文字功底強，具有較強的組織、策 劃、溝通、分析、統(tǒng)計能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。、綜合管理部1、綜合管理部經(jīng)理本科以上學歷， 持有物業(yè)管理上崗證， 有 3 年以上工作經(jīng)驗， 具有豐富的社會經(jīng)驗和行政管理工作 經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強。2、文員兼?zhèn)}管 大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉日常辦公軟件，電腦打字熟練，具有豐富的文件編輯和 倉庫管理工作經(jīng)驗，有較強的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，敬業(yè)、樂業(yè)、勤業(yè)。3、資料管理員 大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，具有豐富的資料、文檔管理工作經(jīng) 驗，組織協(xié)調(diào)能力強，吃苦耐勞。4、業(yè)戶接待員大專以上學歷，持有

19、物業(yè)管理上崗證，具有 1 年以上業(yè)戶接待工作經(jīng)驗，性格溫順，語言表達能力 強，對工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。三、物業(yè)管理部1、物業(yè)管理部經(jīng)理大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有 2 年以上工作經(jīng)驗，具有 2 年以上工作經(jīng)驗，具有豐富的 社會經(jīng)驗和較強的語言表達能力及大型會議接待能力，以及隨機應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，對大廈清 潔、綠化、 養(yǎng)護知識有一定的了解， 了解各清潔用品的使用規(guī)范。 對工作認真負責， 敬業(yè)、 樂業(yè)。2、物業(yè)管理文員大專以上學歷， 持有物業(yè)管理上崗證， 有一定的寫作能力及流利的英語口語對話能力， 熟悉公關(guān)業(yè) 務(wù)，各勞動法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度，具有較強的調(diào)查、解決問題、溝通、理

20、解、判斷、分析的能 力，熟練操作電腦，有較強的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。3、保潔員高中以上學歷，身體健康、品行端正，工作認真負責，能吃苦耐勞。4、寫字樓接待員大專以上學歷， 有 1 年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗， 性格溫順， 自身素質(zhì)較好， 語言表達能力較強， 英語達到國家四級水平。對工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。5、收發(fā)員中專以上文化，有 2 年以上工作經(jīng)驗，懂電腦操作，工作作風嚴謹，具有較強責任心和積極的工作 態(tài)度。四、工程管理部1、工程管理部經(jīng)理大學本科以上學歷（工科專業(yè)），工程師職稱，有 6年以上工作經(jīng)驗，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上本職工作經(jīng)驗，具有扎實的專業(yè)知識基礎(chǔ)，豐

21、富的實際工作經(jīng)驗，極強的動手操作能力以及較 強的資源運用能力、組織管理能力和綜合事務(wù)管理能力，有電工操作證，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。2、資料員兼文員、倉庫管理員大專以上學歷，工科或資料管理專業(yè)，能熟練操作電腦，思維敏捷，思路清晰，有較強的文字功底， 有2年以上工作經(jīng)驗。3、弱電技工大專以上學歷，電子技術(shù)、計算機或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有3年以上工作經(jīng)驗，業(yè)務(wù)熟練, 有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。4、強電技工身體健康，大專以上學歷，電力系統(tǒng)或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有5年以上工作經(jīng)驗，有大型企業(yè)設(shè)備管理經(jīng)驗，業(yè)務(wù)熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。5、空調(diào)技工大專以上學歷

22、，制冷專業(yè)，有 5年以上工作經(jīng)驗，有大型設(shè)備的管理經(jīng)驗，業(yè)務(wù)熟練，有較強的敬 業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。6、維修工高中以上學歷（水電專業(yè)），持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認真負責，有一定 的口頭表達能力。五、安全管理部1、安全管理經(jīng)理大專（或同等學歷），熟悉國家有關(guān)法律、法規(guī)和保安的有關(guān)知識，具有較強的管理能力。持有物 業(yè)管理上崗證，有 2年以上的本職工作經(jīng)驗，具有，豐富的社會經(jīng)驗和較強的語言表達能力，以及隨 機應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識。工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)，部隊復轉(zhuǎn)軍人優(yōu)先選 擇。2、安全管理員高中以上學歷，退伍軍人優(yōu)先，身高175CM以上，身體健康、

23、品行端正，工作認真負責，須有本地戶口擔保人。3、監(jiān)控管理員高中以上學歷，男身高 175CM以上，女165CM以上，身體健康，不矯正視力為1.5，品行端正,工作認真，需有本地戶口。六、財務(wù)管理部1、財務(wù)管理部經(jīng)理財經(jīng)類專業(yè) 學歷，職稱，具有3年以上大型企業(yè)財務(wù)主管工作經(jīng)驗， 有較強的法律、法規(guī)意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴守紀律，熟悉會計核算和財務(wù)管理的全過程，熟 悉稅法。對物業(yè)工作有一定的了解，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、財務(wù)法律、法規(guī)，敬業(yè)、樂業(yè)。2、會計大專以上學歷（會計專業(yè)），有3年以上大型企業(yè)工作經(jīng)驗，懂電腦操作，有較強的法律意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴守財經(jīng)紀律，

24、熟悉會計核算的全過程，熟悉稅法。對工作認真 負責，敬業(yè)、樂業(yè)。3、出納大專以上學歷（會計專業(yè)） ，有 2 年以上本行業(yè)工作經(jīng)驗，熟悉結(jié)算業(yè)務(wù)，具有較強的法律意識， 對物業(yè)工作有一定了解，懂電腦操作。工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。4、車場收費員有物業(yè)管理工作經(jīng)驗， 懂簡單電腦操作， 具有良好的語言表達能力、 較強的服務(wù)意識和與業(yè)戶溝通 的技巧，工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。第四章 物業(yè)管理人員培訓、新員工上崗培訓根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓工作做以下安排。1、員工上崗培訓期 15 天為有薪培訓。2、培訓內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，大廈物業(yè)管理流程，現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念，投訴、應(yīng)急

25、工作 處理程序，軍事化訓練等。、在崗員工循環(huán)培訓1、通過實際工作中所產(chǎn)生的問題， 不定期地安排當事人 （指員工） 參加班后的專題培訓。2、每位在崗員工每月參加 2 次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技巧及 與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。3、上崗循環(huán)培訓的考核辦法。（1）通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內(nèi)容。在實際工作中， 業(yè)戶的投訴率和員工違章、 違規(guī)的行為是評價員工工作的基礎(chǔ)。（3）4、培訓計劃及培訓內(nèi)容提綱（略）通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優(yōu)化管理的目的。（2）第五章 物業(yè)管理所需物質(zhì)條件在投入物力方面建議如下：、辦公及員工住宿用房計劃1、辦公用房物業(yè)經(jīng)理辦公室

26、會客室1rf物業(yè)經(jīng)理助理辦公室會客室2rf物業(yè)管理部倉庫2 （工程）rf安全管理部rf儲物間1 （物業(yè)清潔）rf綜合管理部rf男女更衣室各一間rf財務(wù)管理部rf工程管理部工作間rf2、住宿用房由于大廈應(yīng)急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內(nèi) （跑步5分鐘內(nèi)到達）安排物業(yè)安全管理員工、工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍。、物業(yè)管理工具與裝備價格參照表序號名稱及規(guī)格單價（元）1萬用電表2電流表：300 A3鉗式電流表：800 A3000 A4對地電阻值測試表5絕緣值測試表（500 V1000 V ）6溫度計：電子數(shù)字式酒精式7手提式室內(nèi)溫度/濕度對比測量器8手提式風量和風速計9電源測試電筆10卷

27、尺：1 M5 M11鋼尺：3 M1 M12水平尺：600 MM13角尺：300 MM14高空工作安全帶：降傘式1550 / 500反光衣16耳塞：100 dB17耳筒：500 dB18安全過濾口罩：100 CDN19護眼罩：眼鏡式全護式焊接用20護鏡（焊接用1000 GDA ）21手套：棉布22皮革22鋁梯：1 M1.5 M4 M23高空工作臺：10 M全護式24高壓電工全戶裝25運輸工具：軸流板式車26手推車27木鋤28扳手：活動150 MM活動200 MM活動300 MM活動450 MM29菊花板身：3 MM - 36 MM30組合式板身：4 MM - 45 MM31夾具：大力鉗（平口）3

28、2C 形夾：100 MM150 MM200MM300MM33虎鉗150 MM34鋼管工具：連彎頭35切割工具：水觀用切刀36鐵皮用剪刀37界刀38剪刀39緊急爆破用大手錘40斧頭（消防隊用）41鐵筆42壓力鉗43潤滑油加油槍44六角起子(0.5 MM - 16 MM )45管子鉗：200 MM300 MM450 MM600 MM46拉釘鉗47螺絲起子：平嘴形 100 MM4 MM150 MM6 MM200 MM8 MM250 MM8MM400 MM10 MM48平嘴形：100 MM3 MM175 MM4.5 MM250 MM6 MM350 MM7.5MM49電子部件專用：平嘴50十字嘴51平嘴

29、鉗52尖嘴鉗53斜口鉗54導線開口鉗55剪線鉗56鯉魚鉗57水泵鉗58彈簧專用尖嘴鉗：平嘴59弓嘴60電線護套管鉗：100A以上61800A以上62手鋸：金屬 450 mm150 mm木工600 mm250 mm63手錘：電工球形1 kg球形1.5 kg64鐵鉆65木工專用工具66泥水工專用工具67電池式手電鉆：0 mm - 12 mm68油壓式手電鉆：小大69油壓式手電錘：小70鋸條式切割機71葉片式切割機：小大72金屬磨輪式切割機：手提小手提大73磨輪床7460A電焊機75小型電焊機76氣體焊槍：氧氣式77高壓氣泵（手提式）78高壓吸塵機（手提式）79手提射燈80氣動打釘槍81值班工作臺、

30、椅82工具臺83工具柜84物料架85工具箱86文件架87警械88值班電筒（充電式）89雨具90防火服91戰(zhàn)斗服92空氣呼吸器93頭盔94防毒面具95洗地機96高速拋光機97高壓沖洗槍98吸塵器99清潔小車及配件100水刮、垃圾鏟、掃帚、塵推等101清潔消耗品102吸塵吸水機103大垃圾筒（生活垃圾用）104垃圾筒（樓層及大堂用）105告示牌（大堂用）106指示牌107大堂廣告欄/廣告牌108大堂用吸水/吸塵墊109地毯（電梯用）110辦公桌椅111文件柜112打卡鐘及卡板113對講機（含備件）114電腦115打印機（激光/針打各一臺）116復印機117傳真機118保險箱1196人更衣柜120飲

31、水機121裝訂機122照相機注：物業(yè)管理工具與裝備價格表，所列項目根據(jù)物業(yè)管理實際開展工作所需為準。第六章物業(yè)管理工作崗位職責、物業(yè)經(jīng)理崗位職責ISO 9000 質(zhì)量管理體系及 ISO140001、全面負責對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行 環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的年度管理目標和經(jīng)濟指標。2、制定管理處年度、 月度工作計劃并組織實施， 業(yè)務(wù)上接受總公司和上級部門的指導和監(jiān)督。3、負責檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。4、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責任到人，同時關(guān)心員工生活，確保管理處員工有良 好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。5、負責所管轄的物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理

32、工作，落實安全、防火工作。6、協(xié)調(diào)本部門與供水、 供電、 工商等和物業(yè)管理有關(guān)的部門的關(guān)系， 便于開展各項工作。7、認真完成管理處其他工作職責內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務(wù)。、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責1、協(xié)調(diào)經(jīng)理完成本管理處的各項工作。2、認真完成所分管的各項工作。3、當經(jīng)理不在時，代理經(jīng)理進行工作。4、有權(quán)向經(jīng)理提出對下屬人員進行獎懲的建議。5、遵照勞動部門人事有關(guān)規(guī)定，在公司編制計劃，按程序辦理管理處招、調(diào)員工的事務(wù)工作，對 部門的私招濫雇行為進行處理。6、有權(quán)處理顧客對其分管工作范圍內(nèi)的投訴。7、有權(quán)處理分管工作范圍內(nèi)的突發(fā)事件。8、有權(quán)自行安排下屬工作人員的各項工作。三、物業(yè)管理部經(jīng)理

33、崗位職責1、以身作則，調(diào)動員工積極性，保質(zhì)、保量地完成各項工作。2、檢查和監(jiān)督大廈紅線范圍內(nèi)的道路、綠化及公共區(qū)域地面的清潔。3、熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對服務(wù)的投訴，并做好記錄。4、定期對本部門員工進行培訓和考核工作，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。5、協(xié)調(diào)本部門與各部門的關(guān)系，合理調(diào)配人力和物力資源。6、負責清潔用品采購計劃的編制和進貨物品的驗證工作，并控制其合理的使用，協(xié)助倉庫管理員 合理貯存和使用管理。7、負責業(yè)戶的租金及物業(yè)管理費用的催收工作。8、上級領(lǐng)導交辦的其他臨時任務(wù)。四、物業(yè)管理文員崗位職責1、向部門經(jīng)理負責，主持辦公室全面工作，嚴格執(zhí)行經(jīng)理各項指令，有權(quán)詢問、檢查、督促

34、各部 門工作執(zhí)行情況。2、負責安排公司各類文稿的草擬，審核工作，有權(quán)檢查、督促崗位責任制在操作層的執(zhí)行情況， 及時發(fā)現(xiàn)問題，提出整改意見，落實獎懲制度。3、加強與各部門的聯(lián)系和溝通，對工作中的具體問題不扯皮推諉，有權(quán)協(xié)調(diào)各部門工作云做和人 際關(guān)系。4、加強業(yè)務(wù)學習，提高能力，促使各部門工作實施標準化、科學化、現(xiàn)代化，有權(quán)向公司領(lǐng)導提 出創(chuàng)新改革的意見和建議。5、恪守保密原則，督促有關(guān)部門及辦公室工作人員加強文件管理，嚴格會議制度，增強保密觀念。 凡屬公司尚未正式公布的決定、決議、指導等，無權(quán)傳播。6、從節(jié)約出發(fā)，審批各部門辦公用品的購置。五、物業(yè)管理員崗位職責1、在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導下，具體行

35、使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。2、負責管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務(wù)工作。3、全面掌握大廈物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用工程。4、協(xié)調(diào)經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。5、參加經(jīng)理主持的部門例會，總結(jié)當月工作，制定下月計劃。6、負責發(fā)現(xiàn)運作中不合格的服務(wù)項目，進行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶投訴。7、收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。8、完成經(jīng)理交辦的各項任務(wù)。六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責1、負責大廈業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大方、反應(yīng)敏捷、處事穩(wěn)健。2、負責為業(yè)戶辦理入伙、入住、裝修手續(xù)。3、按接待來訪規(guī)定，做好來訪登記，對電話預約的來訪要及時通知有關(guān)

36、領(lǐng)導或部門，對突然來訪 者，要報告有關(guān)領(lǐng)導或部門后，再約時間接待。4、負責接待及處理業(yè)戶咨詢、投訴工作，并定期進行回訪工作。5、負責為大廈業(yè)戶商務(wù)、票務(wù)收發(fā)等項服務(wù)工作。6、完成辦公室臨時交辦的工作。七、物業(yè)清潔員崗位職責1、負責本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。2、負責公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。3、負責大廈各區(qū)域的垃圾收集工作。4、完成領(lǐng)導交辦的其他工作。八、工程管理部經(jīng)理崗位職責1、在經(jīng)理助理的直接領(lǐng)導下，負責機電安裝維修工程的全面管理工作。2、負責大廈設(shè)施、設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的安排與落實。3、履行管理處簽訂的設(shè)備管理合同，完成下達的各項管理指標和經(jīng)濟指標。4、貫徹執(zhí)行公司制定的機

37、電設(shè)備管理工作手冊 ，確保機電安裝維修工程管理的設(shè)施、設(shè)備處于 安全、良好的運行狀態(tài)。5、執(zhí)行政府部門的有關(guān)行業(yè)法規(guī)，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止發(fā)生安全 事故。6、對設(shè)施、設(shè)備的運行、維修和保養(yǎng)的正常運行每月必須進行一次全面檢查，每月不少于一次夜 間查崗。7、負責員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。8、負責組織對公司接管的機電設(shè)施、設(shè)備的驗收及其配套設(shè)施的完善工作。9、負責組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作。10、負責業(yè)戶對機電工作的投訴處理，負責本部門不合格服務(wù)的處理，糾正和預防措施的實施、跟 蹤、檢查。11、定期向經(jīng)理匯報工作，完成

38、上級交辦的臨時任務(wù)。九、工程技術(shù)員崗位職責1、負責對大廈機電設(shè)備的運行值班，處理一般性故障，參與協(xié)助設(shè)施、設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作， 對發(fā)生的問題及時想上級領(lǐng)導或管理處匯報。2、值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調(diào)、只能設(shè)施、設(shè)備的情況，掌握相關(guān)設(shè)備的 操作程序和應(yīng)急處理措施。禁止與本部門無關(guān)人員進入機房。3、定時巡視設(shè)施、設(shè)備的運行情況，認真做好巡查記錄和值班記錄。4、配合管理處各部門的各項工作，建立良好的合作關(guān)系，記錄維修投訴情況，并及時處理。5、保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設(shè)備房的清潔及物品的有序擺放。6、負責設(shè)備房的安全管理工作， 禁止非工作人員進入， 禁止各種違反設(shè)備房管理

39、規(guī)定的行為。7、遇到突發(fā)停電或發(fā)生其他突發(fā)事故時，應(yīng)從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定和操作程序及時排除故障，或采取 應(yīng)急措施，迅速通知相關(guān)人員處理。8、家防范意識，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動物的安全管理工作。9、協(xié)助供電局抄表確認用電量，并進行月度用電分析對比，及時發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費。10、完成上級交辦的其他臨時任務(wù)。十、強電技工崗位職責1、協(xié)助工程經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指標。2、制定供電系統(tǒng)的最佳運作方案，報上級審批后組織貫徹實施，保證設(shè)備24h 正常運行，出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時，應(yīng)能隨時啟動柴油發(fā)電機，在 5min 內(nèi)將發(fā)電機電源送至用電設(shè)備。3、負責供電系統(tǒng)的維保操

40、作及制定供電設(shè)備的大、中、小修計劃。4、根據(jù)系統(tǒng)運行情況進行必要的技術(shù)改造，制定切實可行的節(jié)約能源措施，并保證實施，使供電 方案為最優(yōu)。5、負責大廈系統(tǒng)業(yè)戶二次裝修工程的監(jiān)管工作。6、完成上級交代的其他工作。一、弱電技工崗位職責1、協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指標。2、負責消防自動報警系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運 行，維護管理工作。3、根據(jù)實際需求，開展各項弱電專業(yè)工程的增效、改造工作。4、完成上級交辦的其他工作。十二、暖通技工崗位職責1、協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指示。2、負責空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運行、維保管理工作，保證空調(diào)系

41、統(tǒng)正常運行，保證各類末端空 調(diào)設(shè)備的完好，無超標噪音和嚴重的滴漏現(xiàn)象，各類管道、法門無嚴重的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故 隱患，保證給排水管道通暢，3、負責按規(guī)定做好空調(diào)、給排水系統(tǒng)的維護保養(yǎng)及制定設(shè)備的大、中、小修計劃。4、根據(jù)運行實際情況， 提出設(shè)備運行節(jié)能措施， 并保證實施， 使系統(tǒng)能運行在最優(yōu)狀態(tài)。5、完成上級交辦的工作任務(wù)。十三、維修工崗位職責1、執(zhí)行管理部制定的機電設(shè)備管理手冊和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、 性能、特點和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。2、定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機房的整潔。3、嚴格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。4

42、、發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。5、定期對設(shè)施、設(shè)備進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。6、積極完成上級交辦的各項臨時任務(wù)。十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責1、負責本部門文件、圖紙及技術(shù)資料的管理，建檔和統(tǒng)一管理工作。2、負責收發(fā)各種通知、文件以及設(shè)備運行記錄的管理。3、負責部門考勤統(tǒng)計工作。4、負責維修單的接收及跟蹤檢查匯報工作。5、負責本門部文件打印、校對，及傳真工作。6、負責管理處工程、物業(yè)、辦公倉庫管理工作。7、完成上級交辦的其他工作。十五、安全經(jīng)理崗位職責1、接受經(jīng)理助理的工作安排，認真完成各項工作。2、對治安、車輛管理員日常工作

43、進行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處的臨時工作任務(wù)。3、協(xié)助安全管理經(jīng)理制定每月工作計劃，并檢查安全管理部每周、每月工作執(zhí)行情況，做好檢查、 考核記錄。4、檢查、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。5、負責處理治安工作中遇到的疑難問題， 不能解決的及時向管理處經(jīng)理助理或經(jīng)理匯報。1 次）對各崗位值勤人員的工作進行巡查、6、定時、不定時（晚上零點之后的檢查，一周不少于 督導。7、對因下屬玩忽職守、屢次不遵守治安工作手冊規(guī)定，導致業(yè)戶投訴或造成較大損失的，負領(lǐng)導 責任。8、做好安全管理員的培訓、考核工作。9、熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對治安的投訴，并做好記錄。10、熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警，應(yīng)立

44、即采取應(yīng)急措施。 十六、安全管理員崗位職責1、服從領(lǐng)導，聽從指揮，以軍人的風度處事。2、負責本轄區(qū)車輛進出、停放管理，遇事要向上級報告。3、負責本轄區(qū)人員的進出管理。4、模范遵守國家法令、法規(guī)，做到依法辦事。5、熟悉本崗位職責和工作程序，掌握本轄區(qū)內(nèi)每一個角落，圓滿完成工作任務(wù)。6、熟悉有關(guān)消防器械的使用。7、負責大廈安全、防火防盜、防破壞的防范工作。8、負責大廈應(yīng)急處理的搶救工作。9、負責大廈物業(yè)、工程、清潔、咨詢等各項服務(wù)工作。10 完成上級交辦的各項任務(wù)。十七、財務(wù)經(jīng)理崗位職責1、根據(jù)國家財務(wù)制度和財經(jīng)法規(guī)，結(jié)合公司實際情況，制定適用的財務(wù)管理辦法。2、按照國家統(tǒng)一的會計制度設(shè)置和使用會

45、計科目，除會計制度允許變動的以外，不得任意增減或 者合并會計科目。3、圍繞公司的經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃和工作計劃，負責編制公司財務(wù)計劃和費用預算，有效地籌劃和運用 公司資金。4、做好公司各項資金的收取與支出管理。5、定期匯總管理處的經(jīng)濟運作情況，提出合理化建議，為公司發(fā)展決策提供參考依據(jù)。6、做好財務(wù)統(tǒng)計和會計帳目、報表及年總終結(jié)算工作，并妥善保管會計憑證，帳簿、報表和其他 檔案資料。7、定期檢查財務(wù)計劃、費用預算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門的財務(wù)活動，分析存在問題，查明原因， 及時解決。8、統(tǒng)一歸口管理公司各種票據(jù)和帳目，杜絕管理處資金流失。9、負責財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓和考核監(jiān)督工作。10、保守公司管理處機密，

46、維護公司利益。11、負責向公司領(lǐng)導及政府部門作出財務(wù)報表。十八、財務(wù)會計崗位職責1、對規(guī)定的會計科目名稱、編號、核算內(nèi)容和對應(yīng)關(guān)系、不得任意改變。2、對發(fā)生的每一項經(jīng)濟業(yè)務(wù)須取得或填制原始憑證，并根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記帳憑證。3、要嚴格審核會計憑證并妥善保管。對偽造、涂改或經(jīng)濟業(yè)務(wù)不合法的憑證，應(yīng)拒絕受理，并及 時報告領(lǐng)導處理。4、按照規(guī)定設(shè)置總帳，明細帳。啟用會計帳簿時、應(yīng)在帳簿封面上寫明單位名稱和帳簿名稱，帳 簿扉頁上應(yīng)附“啟用表” 。5、根據(jù)審核無誤的會計憑證登記帳簿。帳簿記錄發(fā)生錯誤時，不準涂改，刮檫，刪除的文字或數(shù) 字劃線注銷 （必須使字跡清晰可辯） ，然后在劃線上方填寫正確方

47、案或數(shù)字， 并由記帳人員蓋章 （簽字）。6、按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對帳目、結(jié)帳、編制會計報表，并做到報表數(shù)字真實、計算 準確、內(nèi)容完整、說明清楚。7、按照規(guī)定對各種會計資料，定期收集、審查、核對，整理立卷、編制目錄、裝訂成冊并妥善保 管，防止丟失損壞。十九、財務(wù)出納崗位職責1、負責登記現(xiàn)金日記帳、銀行存款日記帳的工作，做到日清月結(jié)。2、負責保管現(xiàn)金、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關(guān)資料。3、負責管理銀行帳戶， 辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)， 月終及時對帳， 并根據(jù)需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。4、負責統(tǒng)一管理管理處的發(fā)票和收據(jù)。做好各下屬部門領(lǐng)用和核銷工作。5、加強貨幣資金的管理，嚴格執(zhí)行國家有關(guān)現(xiàn)金管理和銀行帳戶管理法規(guī)制度，不得挪用公款， 不得出借公司帳戶。二十、財務(wù)收費員崗位職責1、協(xié)助會計、出納做好各項費用的收取、統(tǒng)計、核算工作，在業(yè)務(wù)上接受公司財務(wù)管理部的指導 和監(jiān)督，保證做到工作日清月結(jié)，帳表相符，錢據(jù)相符，對拖欠費用及時催收，做到費用收繳率達到 98% 。2、根據(jù)業(yè)戶需要提供上門收費服務(wù)，在預約時間內(nèi)準時到達。3、對拖欠費用的業(yè)戶以電