90平套型建筑面積占70%的概念

1、165 號文件核心精神有三：一、 90平方米套型建筑面積指 “單套住房的建筑面積 ”；二、套型 建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重必須達到開發(fā)總面積的 70% 以上，這個 70%的比例要求適用于 “各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積 ”；三、 6 月 1 日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目， 由當?shù)卣鶕?jù)當?shù)啬甓冉Y構比例要 求，因地制宜地確定需要調(diào)整的情況。同時， 165 號文件也對重點適用比例調(diào)整的項目給予界定，并對規(guī)劃、設計、施工、 監(jiān)理等各配套環(huán)節(jié)給出嚴格預警，稱有任何配合改變規(guī)劃的違規(guī)行為都將嚴厲查處。文件 特別強調(diào)，對違規(guī)建設的住房，依法該沒

2、收的，要堅決予以沒收。所沒收的住房主要用于 解決低收入家庭居住困難。對此調(diào)控細則的內(nèi)容，開發(fā)商表示，明確了 90 平方米為建筑面積等于在小戶型的界 定上更加嚴格。但相比而言， 70%適用城市總量的說法相當于給出了另一個具備靈活性的空間，且可操作性更強。專家認為，配合了其他監(jiān)管辦法的這一調(diào)控細則可以保證執(zhí)行效果的順利實現(xiàn)。但最 終還要依靠地方政府的嚴格執(zhí)行。 畢竟，能夠使市場真正行動起來的是第一線的執(zhí)行方?；蛟S是受新政影響，近日深滬兩市房地產(chǎn)股大漲。市場分析人士稱，新政出臺可能令 投資者看到了“利空出盡”，市場環(huán)境將有助于優(yōu)質地產(chǎn)企業(yè)盡早走出政策影響，走向更于兵兵）加健康良性的軌道，因此引發(fā)了一

3、些對于優(yōu)質地產(chǎn)企業(yè)的樂觀情緒。樓市結構調(diào)控細則終低調(diào)入市建設部以“靈活”文件開解樓市疑團，少數(shù)人認為“利空出盡”難產(chǎn)”了一個多月，引發(fā)無數(shù)輿論大戰(zhàn)，一次由住房結構調(diào)控引發(fā)的政策博弈大戲終于落幕。昨天，共計 6頁、文件號為建住房 2006165 號的建設部關于落實新建住 房結構比例要求的若干意見（以下簡稱 165 號文件）正式出爐。艱難出世首先令人感興趣的是， 165 號文件一反由建設部第一時間公布的常理，從地方口徑率 先“爆破”。昨天，長沙市媒體稱市府已拿到 165 號文件，文件核心內(nèi)容與此前上海證券70%以上154 號變更報獨家得到的消息完全一致，即 90 平方米套型建筑面積指單套住房的建筑

4、面積； 建小戶型的比例要求適用城市年度開發(fā)總量。所不同的時，文件編號由暫定的 為 165 號。幾經(jīng)輾轉，建設部相關工作人員終于向上海證券報記者低調(diào)證實，文件確實已經(jīng)出臺并下發(fā)地方。據(jù)本報記者從多處信源得到的消息，165號文件至少是在上周五，即 7月 7日前就已經(jīng)簽發(fā)完畢。然而，這一消息截至昨天，都沒有在建設部官方網(wǎng)站對外公布。政策靈活最后，本報記者輾轉找到相關政府部門，工作人員將原文一一解讀165 號文件的全貌才徹底浮出水面。根據(jù) 165號文件規(guī)定， “90 平方米套型建筑面積”明確為單套住房的建筑面積；70%比例”非針對單個項目，而是適用于各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積；“6月 1

5、 日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目”，則由當?shù)卣鶕?jù)當?shù)啬甓刃陆ㄉ唐纷》拷Y構比例要求等因地制宜地確定需要調(diào)整套型結構的具體項目。補充意見果真如此，其實是充分考慮的地方情況，可操作性變得更強。不能理解的是，這樣一份文件為何如此隱晦，搞得開發(fā)商和公眾都一頭霧水?！鄙虾Ｒ晃环康禺a(chǎn)專家稱。利空出盡？多位上海開發(fā)商向記者表示，在這兩個量化的指標中， 90 平方米建筑面積的界定其實影響不大，建筑面積與套型建筑面積的差別只是很少的單套指標的變化。相比之下，70%界定為城市總量，對于大多數(shù)市中心項目，或已經(jīng)在規(guī)劃階段的項目而言，無異于“大赦令”。昨天， 滬深兩市房地產(chǎn)股大漲。 部分股評師認為， 政

6、策終于露面， 在一些投資者看來， 可謂“利空”消息出盡，優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)有望進入新一輪明確且健康的發(fā)展階段。（本報 記者 于兵兵 蔡國兆 實習記者 于祥明）90m2從嚴，70%交地方自控與一個多月的九部委“十五條”樓市調(diào)控細則中的嚴格量化要求不同，這一次的建設 部 165 號解釋性文件對住房結構比例給出了稍顯寬松和具有彈性的政策口徑。一、90 平方米套型建筑面積為單套住房的建筑面積規(guī)定：根據(jù) 165 號文件， 90 平方米套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建 筑面積和分攤的共有建筑面積組成。文件指出，各地要嚴格按照上述要求，落實新建商品住房項目的規(guī)劃設計條件，確定 套型結構比例要求，且不

7、得擅自突破。對擅自突破的，城市規(guī)劃主管部門不得核發(fā)建設工 程規(guī)劃許可證； 對不符合規(guī)劃許可內(nèi)容的， 施工圖設計文件審查機構不得出具審查合格書， 建設主管部門不得核發(fā)施工許可證， 房地產(chǎn)主管部門不得核發(fā)預售許可證。點評：香港一家外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資深建筑師評價，以建筑面積代替套型建筑面 積的做法，其實是簡化了評估標準，同時對 90 平方米的實際要求更加嚴格。因為，按照建設部此前的解釋，從測算方式上看，套型建筑面積的參照指標是標準層90 平方的建筑面積，不包括車庫、花園、物業(yè)管理用房、會所、裙房等各種配套的建筑面積。如 果以套型建筑面積要求 90 平方米，開發(fā)商進入銷售環(huán)節(jié)的建筑面積指標可能超過

8、 米。而此次統(tǒng)一后的建筑面積則包括所有的公攤面積，開發(fā)商可能尋找做大面積的空間變 得更小。二、70%比例適用于年度城市開發(fā)總量規(guī)定：自 2006年 6月1日起，各城市 （包括縣城，下同 ）年度（從 6月 1日起計算）新審批、新開工的商品住房總面積中， 套型建筑面積 90 平方米以下住房 （含經(jīng)濟適用住房） 面積所占比重，必須達到 70%以上。同時，各地應根據(jù)總量與項目相結合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對 交通等設施條件的需求，合理安排普通商品住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實新建住房結構比例 要求，并將住房套型結構比例分解到具體區(qū)域。點評：此前，關于新開工項目 70%以上面積建 90 平方米

9、以下小戶型的說法，曾經(jīng)被開 發(fā)商視為影響力最大的政策之一，進而引發(fā)大量房地產(chǎn)開發(fā)項目暫停進度、靜待說法。同 時，北京等地市場一度出現(xiàn)市中心大戶型一房難求的局面，也因此直接引發(fā)了地方政府和 開發(fā)商向中央集中表態(tài)，申請再議。調(diào)整后的細則明確了最終執(zhí)行辦法，顯然考慮了眾多市場人士反映的現(xiàn)實情況，將一 部分政策調(diào)整權回歸地方政府，支持地方彈性控制。根據(jù)新規(guī)定，市中心等高檔商品房可 能不被硬性要求 70%以上面積都開發(fā)小戶型。165 號文件提出三、未取得許可證項目各地自定規(guī)定：對于 6 月 1 日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目， 要“妥善處理”。經(jīng)當?shù)卣鞔_需要調(diào)整套型結構比例的項目，其規(guī)劃

10、設計方案和施工圖須按要求進 行調(diào)整，送相關部門重新審查合格并辦理相關調(diào)整手續(xù)后，建設主管部門方可發(fā)放施工許 可證。另外， 165 號文件要求重點調(diào)整三類項目：過去違反規(guī)定批建的各類住宅項目特別是 別墅類項目；在土地出讓時約定了銷售價位、套型面積等控制性要求，但企業(yè)未執(zhí)行的普 通商品住房項目；以及以協(xié)議出讓方式取得土地使用權的項目。點評：對于這一要求，一些專家表達了不同的觀點。上海房地產(chǎn)專家印堃華表示，已 經(jīng)通過了規(guī)劃設計方案的項目，如果要求變更，需要政府出具強有力的變更依據(jù)，否則有 涉嫌侵權的可能。而具體由哪些依據(jù)出發(fā)界定是否需要更改規(guī)劃，新政策其實沒有進一步明確給出標 準。另有一些專家稱，文

11、件規(guī)定了重點調(diào)整的三類項目，或許可以得出結論，不在這三類 中的房地產(chǎn)開發(fā)項目，即使是 6 月 1 日前沒有拿到施工許可證，都可能免予一定的變更期 限。四、土地出讓前須提供規(guī)劃規(guī)定：城市規(guī)劃主管部門要完善控制性詳細規(guī)劃編制工作，首先應對擬新建或改造住 房建設項目的居住用地， 明確提出住宅建筑套密度 （每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù)） 住宅面積凈密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積）兩項強制性指標。文件還稱，年度土地供應計劃中已明確用于中低價位、中小套型普通商品住房用地和 依法收回土地使用權的居住用地， 應當主要用于安排 90 平方米以下的住房建設。點評：中低價商品房等用地集中安排小戶型的說法

12、，正應驗了多數(shù)開發(fā)商的預判，即用經(jīng)濟適用房和中低價房中的小戶型抵充70%的城市總量指標?！斑@種做法是正確的，也是可行的。并有可能取得最佳的平衡效果?！鄙虾Ｕ晃桓邊⒈硎?。但也有開發(fā)商置疑，新的招拍掛項目和政府收回的土地都可能按規(guī)定進行透明操作， 但對于大多數(shù)囤積在開發(fā)商手中的閑置土地來說， 可能通過更改規(guī)劃日期等方式規(guī)避政策， 可操作性就有可能降低。五、違規(guī)建房將被沒收規(guī)定： 165 號文件強調(diào)，當前將重點查處套型建筑結構的設計、施工、開發(fā)、監(jiān)理方 面的違規(guī)行為。其中包括：開發(fā)建設單位不按照批準的規(guī)劃設計條件委托設計；明示或暗示設計單位 違反設計規(guī)范中住宅層高、套內(nèi)基本空間的規(guī)定，規(guī)避套型結

13、構的要求；在建設過程中擅 自變更設計，違反套型結構等行為。另如設計單位接受開發(fā)建設單位明示或暗示，不嚴格按照國家法律法規(guī)、技術標準進 行設計，或采用不正當技術手段規(guī)避有關規(guī)劃控制性要求，或向建設單位提供與審查合格 的施工圖設計文件不符的圖紙，擅自改變套型建筑面積的行為。文件還特別強調(diào)，對違規(guī)建設的住房，依法該沒收的，要堅決予以沒收。所沒收的住 房主要用于解決低收入家庭居住困難。點評：對此，由于此前不少開發(fā)商“上有政策、下有對策”，對于樓盤規(guī)避新政想了 很多“歪招”，專家表示，新政能夠如此詳細地在各配套環(huán)節(jié)制定監(jiān)控細則，是保證政策 得以落實的關鍵。而最終能否在房地產(chǎn)市場上起到預期的調(diào)控目的，則要

14、看地方政府下 步的執(zhí)行情況。（記者 于兵兵 實習記者 于祥明）靈活度有了，樓市政策更應透明采訪建設部此次的樓市結構調(diào)控細則政策發(fā)布，我遇到了前所未有的艱難輾轉。從 7 月初開始，關于這一政策的具體細節(jié)已經(jīng)從多個消息口徑陸續(xù)傳出：政府官員的 博客、建設部及財政部工作人員、地方媒體盡管細則內(nèi)容被一次次細化及肯定，有關 部門卻在一次次回避。直到昨天，文件內(nèi)容大白于市場，記者才長出了一口氣，也迫切希望廣大公眾能第一 時間知曉詳情。的確，關于“套型建筑面積”界定不詳和“ 70%用于單個項目不可行”的說法，早已經(jīng)被市場廣泛議論，最終的執(zhí)行意見也在地方政府和開發(fā)商的強烈呼吁下開始仔細斟酌， 導致細則遲遲不出

15、，建設部卻也因此陷入被動，整個市場和公眾也陷入迷茫。作為最先披露政策細節(jié)的媒體，雖然此間也遇到了質疑，但我們?nèi)匀粓孕牛该鞯摹?充分的信息交流才是對市場最有價值的貢獻。如果對公眾了解真實的市場有利，自身的褒 貶損益又何妨？月 1 日前沒有施其實，看過細則的專家對建設部此次的用心良苦都頗有認同。從“6 工許可證的項目可以視情況而定”，到“三類住房項目適用嚴格的比例調(diào)控要求”，再到嚴格設計、規(guī)劃、監(jiān)理各配套部門的操作，嚴打違規(guī)”此次的調(diào)控細則一改以往呆板、簡單、籠統(tǒng)的定性要求風格，將執(zhí)行過程中可能遇到 的問題幾乎全部考慮，并預先設計了對付規(guī)避的辦法，靈活而且有效。對此，專家評價， 建設部的調(diào)控經(jīng)驗

16、正在成熟，調(diào)控能力快速提高。雖然有些波折，但房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果肯定會陸續(xù)顯現(xiàn)?！敖诘禺a(chǎn)股的大漲就是 對市場信心的反應。而下一步的執(zhí)行效果則有賴于地方政府的嚴厲配合。畢竟，能夠使市 場真正行動起來的是第一線的執(zhí)行方?！币晃环康禺a(chǎn)專家表示。至此，一場轟轟烈烈的調(diào)控博弈大戲可能階段性地落幕了。在這過程中，中央政府、 地方政府、開發(fā)商、媒體等各領域投身其中，扮演著各自或大或小的角色。有一點可以肯 定，盡管其中也有一部分不負責的、私利鮮明的聲音，但在一個大趨勢上，沒有人會不認 同：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控正在朝著正確的方向步步邁進， 盡管艱難但前途光明。我們堅信，只要人盡其力、司盡其職，攜手同心，一個更加健康

17、良性的房地產(chǎn)市場指 日可待。90m2 和 70”設定有科學依據(jù)90 平方米以下的中小戶型住宅完全可以做出精品。昨天，在由建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)專家駁斥了部分開發(fā)商“小戶型影響司支持的“中國創(chuàng)新 90 中小套型住宅設計競賽”上， 居住環(huán)境”的言論。中國建筑學會副理事長、建設部住宅建設與產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化技術專家委員會委員、原建設 部勘察設計司副司長竇以德指出，中小戶型與居住環(huán)境并無直接關系，規(guī)劃得當不會影響 居住環(huán)境。房子越蓋越密，跟戶型大小沒有直接的關系。”竇以德表示，整個城市建設的空間大小由規(guī)劃指標決定（容積率、覆蓋率、綠化率），這些規(guī)劃條件大體決定了居住環(huán)境，以及個人住宅空間大小。雖然具體到一個項目

18、的戶型都是90 平方米以下甚至更小的戶型，會帶來何種細微的影響，還要做細致研究。但總得說來，居住環(huán)境與大小戶型沒有直接的關系，“不要過分擔心，中小戶型會不會影響我們的居住環(huán)境?！钡聡⑷毡疽捕嗍切粜?，可是這些國家的住宅建設質量卻相當高，而且綠化面積、戶型都做得很好。 ”中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務副會長包宗華也表示，根據(jù)中國的國情，只能夠走中小戶型路線，必須大比重建設中小戶型的住宅。包宗華介紹，自 1960 年到 2005 年，日本、美國、瑞典三個國家，在40 多年的時間里，大多數(shù)時間套型面積都在 100 平方米以下。按照城市人口平均 3 個人一戶計算，每個人 30平米左右?！耙虼?，中小戶型住

19、宅 90平方米的比例劃線在 70%，是有科學根據(jù)的，不是拍腦袋拍出來的?！?（實習記者 于祥明）苦等細則 開發(fā)商普陷停滯泥潭地方調(diào)控細則遲遲未出臺和購房者的觀望情緒已讓開發(fā)商們信心不足而“無所適從”。昨天，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京、上海、廣州等國內(nèi)主要城市，無論是在房地產(chǎn)市場源頭的土地市場，還是終端的銷售市場，開發(fā)商普遍陷入躑躅不前的尷尬境地。近日，北京和廣州合共推出百萬平米級的土地， 但是與以往積極入市的態(tài)度截然不同，眼下有不少開發(fā)商表示，近階段拿地并不合適，原因則是政策還不太明朗。如北京的地方調(diào)控細則還沒有出臺，對公司的開發(fā)策略會有影響， 所以現(xiàn)在還是靜觀其變?yōu)楹?。在地方政策未明朗之時， 開發(fā)

20、商一是“不敢”拿地， 二還“不敢”推盤。昨天，易居（中國） 研發(fā)中心發(fā)布最新統(tǒng)計顯示， 上周上海商品房新增供應量為 56.82萬平方米，足足比前一周下跌了 40.7%。業(yè)內(nèi)人士認為，這也是開發(fā)商與政府處于新一輪博弈所致。據(jù)介紹，上周上海共有 29 個樓盤有新增房源上市，但商品房日均供應量僅8.1 萬平方米。除了總供應銳減四成，其中的商品住宅新增供應也比前一周減少15.1%，為 24.37萬平方米。與供應量一齊下跌的自然還有成交量。上周上海商品房共成交39.8 萬平方米，比前一周下跌 10.4%；其中商品住宅成交 25.5 萬平方米，比前一周下跌 7.5%。業(yè)內(nèi)人士表示，供應量和成交量相互影響。

21、“購房者觀望心態(tài)嚴重導致新盤銷售速度緩慢，市場成交活躍度的降低也影響到了開發(fā)商的信心，加上地方細則沒有出臺，使得眾多開發(fā)商不得不等待?！币拙又袊治鰩煴硎尽＃ㄓ浾呃詈驮＃╅_發(fā)商“放正心態(tài)”只是權宜之計疾風驟雨下，房地產(chǎn)開發(fā)商目前在想些什么？樓市新政是否會對房價產(chǎn)生影響？這是 大家最想了解的問題。與上次調(diào)控的“國八條”出臺之時相比，此次房地產(chǎn)業(yè)面對新政卻出奇地選擇了集體 性“沉默”。眼下，他們似乎更愿意扮演一個受驚的小孩，以“沉默”的姿態(tài)來博得市場 的同情。為什么會這樣？原因之一是當今的“國六條”觸及了房地產(chǎn)業(yè)的要害之一，即中央政 府要對其“合謀者”之一的一些地方政府進行調(diào)控；原因之二是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已超越了 單純的經(jīng)濟范疇，上升為涉及到社會正義及和諧發(fā)展的非經(jīng)濟問題，原來一直想通過掌控 輿論話語權而影響市場發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，面臨了前所未有的信任危機；原因之三是如果房 地產(chǎn)業(yè)還是一味抵制新政，可能將面臨更嚴厲的調(diào)控。因而，與其不