房地產(chǎn)策劃模式比較及全程策劃

1、房地産策劃模式比較及全程策劃內(nèi)涵房地產(chǎn)廣告策劃、營銷策劃、項目全程策劃,不一而足。但將其歸類、整理,大致可分為三種典型模式,這三種房地產(chǎn)策劃模式,基本可反映出房地產(chǎn)策劃的過去、現(xiàn)在和將來。1、概念策劃模式2、賣點群策劃模式3、等值策劃模式4、房地產(chǎn)全程策劃的內(nèi)涵(1土地價值研判(2概念設(shè)計(3視覺設(shè)計(4營銷策劃(5市場推廣、媒體組合(6工程質(zhì)量、成本、工期控制(7物業(yè)管理、售后服務(wù)(8品牌培植與運用房地產(chǎn)項目的選擇與論證房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的內(nèi)容與方法一、對房地產(chǎn)項目選擇與論證認(rèn)識的誤區(qū)誤區(qū)一:房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的簡單化、概念化誤區(qū)二:房地產(chǎn)后期營銷、廣告萬能化誤區(qū)三:房地產(chǎn)項目選擇與論證的形式化

2、以上認(rèn)識的誤區(qū),導(dǎo)致眾多開發(fā)企業(yè)不重視開發(fā)項目的前期選擇與論證,或?qū)⒃擁椆ぷ骱唵涡惺?令項目草率上馬,以致項目市場目標(biāo)不表,定位不明,設(shè)計脫離市場或盲目跟風(fēng),企業(yè)無一套系統(tǒng)的開發(fā)模式和資金營運計劃,在激烈的市場競爭中,這樣的項目是難以成功的。二、從房地產(chǎn)開發(fā)的基本特性認(rèn)識項目選擇與論證的重要性1、房地產(chǎn)是一項高投資、高風(fēng)險、高回報的行業(yè)。(1 房地產(chǎn)開發(fā)需要籌備大量的資金,投資各方須要了解項目的效益與風(fēng)險;(2 由于開發(fā)周期長,開發(fā)者需要預(yù)計市場變化,開發(fā)條件變化所產(chǎn)生的風(fēng)險程度;(3 開發(fā)商要衡量自身承受風(fēng)險的能力與限度。一項成功的地產(chǎn)發(fā)展項目,可以換來高額或穩(wěn)定的回報,但一個疏忽、些徽延誤

3、,會令收益大打折扣,甚至傾家蕩產(chǎn)。2、房地產(chǎn)項目開局的好壞是項目成敗的關(guān)鍵所在。(1 房地產(chǎn)開發(fā)前期投資很大,一但項目選擇與論證不當(dāng)而投入了資金,則投資的失敗是無可挽回的。(2 項目選址不當(dāng),前期市場定位與建筑設(shè)計錯誤的項目建成后,如無特別的客觀條件的改變,任何營銷、策劃的高招都是難以挽救的。3、房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的地域性和產(chǎn)品差異性。(1 一方水土養(yǎng)一方人,任何成功的開發(fā)經(jīng)驗都必須與當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)條件與市場狀況相適應(yīng);(2 同一地塊不同時期,不同的開發(fā)方式會產(chǎn)生不同效果、不同效益,令房地產(chǎn)的發(fā)展是極具創(chuàng)意和面對市場挑戰(zhàn)的。因此,缺乏前期對項目市場與開發(fā)專業(yè)的研究論證工作,任何人都不能輕談對發(fā)展項

4、目有勝的把握。4、房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的系統(tǒng)性和時序性。房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面廣、比較復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動,從實務(wù)上來講具有很強(qiáng)的操作程序。前期不做好全面的開發(fā)計劃工作,見步行步,會造成入手容易,實施難,是很多開發(fā)企業(yè)普遍遇到的問題,更是眾多項目工期一再延誤,成本低開高走,局面難以控制的主要原因。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇的概念和步驟1、概念:項目選擇是對房地產(chǎn)開發(fā)項目就其開發(fā)價值進(jìn)行篩選、談判、論證和選定,是房地產(chǎn)開發(fā)投資成敗的關(guān)鍵。2、項目選擇的步驟:a、廣泛尋找投資項目b、精心篩選投資項目c、對重點項目進(jìn)行投資機(jī)會性研究(初步可行性研究d、項目投資談判e、詳細(xì)可行性研究(發(fā)展策劃f、公司的決策與實施

5、四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證(可行性研究或發(fā)展策劃1、概念:房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證是在項目投資決策之前或初步?jīng)Q策之后對擬開發(fā)的項目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的研究和分析,運用已有的經(jīng)驗和專業(yè)的評價方法,尋找到項目較合理的市場目標(biāo)、市場定位及獲得土地最大效益的開發(fā)、營銷模式,得出一系列評價指標(biāo)值,以最終確定該項目是否可行的綜合研究。其研究成果應(yīng)對日后項目的實施操作具有較高的策劃指導(dǎo)作用。2、項目論證的階段性(1 項目投資開發(fā)的機(jī)會性論證指在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準(zhǔn)的前提下,以經(jīng)驗為主,按照項目所在地區(qū)和市場一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標(biāo)、開發(fā)成果指標(biāo)和項目的特點,就其開發(fā)的市場機(jī)會、開發(fā)條件、投資效果和可能出現(xiàn)的市場

6、、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行研究論證。(2 項目投資開發(fā)的詳細(xì)論證指在規(guī)劃、開發(fā)的條件基本確定后,對項目所進(jìn)行的全面、深入、細(xì)致的分析研究工作。本論證不僅要解決投資的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)問題,還要確定開發(fā)、營銷的基本方向與模式。因此,從事該項工作所要求的房地產(chǎn)經(jīng)驗與專業(yè)的系統(tǒng)性必須更高和更為全面。3、項目論證要解決的問題(1 立項時的宏觀環(huán)境是怎樣的主要了解項目所在地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌,當(dāng)?shù)鼐用裆钐匦?、風(fēng)俗習(xí)慣及城市規(guī)劃、整體房地產(chǎn)狀況走勢、外來人口增長等因素。(2 立項時的微觀環(huán)境是怎樣的了解企業(yè)的環(huán)境、開發(fā)經(jīng)營能力,競爭對手的狀況所在區(qū)域相關(guān)樓盤與典型樓盤的情況,項目的基本條件與建設(shè)條件、項

7、目規(guī)劃建設(shè)要求,項目參與各方的狀況與優(yōu)勢。(3 項目的市場定位分析包括市場細(xì)分,選擇目標(biāo)市場,市場定位三個方面,這是論證的重點,關(guān)鍵是要找到項目的發(fā)展方向,確定項目的在市場上的競爭地位。(4 初步確定項目開發(fā)、營銷方式,提出建筑設(shè)計的要求及概念性的規(guī)劃設(shè)計方案投資建設(shè)成本的估算,從管理角度向項目開發(fā)提建議。(5 項目開發(fā)分期與樓價的初步設(shè)定,項目投資與效益測定(6 項目發(fā)展存在的問題、解決的可能性、項目的可操作性、投資與經(jīng)營的可行性。五、項目選擇與論證要注意的問題1、營銷與規(guī)劃設(shè)計必須前期介入,強(qiáng)調(diào)市場為先導(dǎo)的同時又應(yīng)注意兩者相適應(yīng)。2、項目定位以市場調(diào)查為依據(jù),但關(guān)鍵在于對市場表象有質(zhì)的提升

8、。3、項目的客觀市場條件與研件因素是項目前期決策的基礎(chǔ)。4、開發(fā)者的能力與素質(zhì)是決定項目后期成敗的關(guān)鍵。5、既要借鑒成功項目的經(jīng)驗,又要從失敗的項目中尋找到教訓(xùn)。六、房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的工作理念簡介房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的工作理念1、服務(wù)性質(zhì):輔助決策2、對客戶的適應(yīng)性:滿足需求引導(dǎo)需求發(fā)掘需求3、服務(wù)的目標(biāo):(1 建立能夠達(dá)致利潤最大化的發(fā)展模式(2 建立資金運用的最優(yōu)化策劃方案七、最佳的服務(wù)過程:全程參與(前期發(fā)展研究過程參與營銷培訓(xùn)與監(jiān)測八、前期發(fā)展研究的主要服務(wù)模塊:1、項目的區(qū)位價值評估;2、項目地塊的開發(fā)價值評估;3、重要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的監(jiān)控與分析;4、微觀房地產(chǎn)市場評估(主要細(xì)分市場和

9、區(qū)域市場;5、項目SWOT分析與隱顯因素分析;6、開發(fā)模式的選取(細(xì)分市場的缺口分析,技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比;7、市場定位(基于消費者搜索之上的營銷策劃方案;8、物業(yè)管理的要求;9、規(guī)劃建筑設(shè)計方案的要求與評估;10、成本效益分析;11、風(fēng)險分析。九、為“全程參與”工作模式所進(jìn)行的必要準(zhǔn)備1、信息的積累基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的系統(tǒng)收集、整理與分析與經(jīng)驗的積累目的:建立快捷、靈敏的數(shù)據(jù)庫,降低營運成本基礎(chǔ)信息的內(nèi)容:新推樓盤監(jiān)控;行業(yè)聚焦點監(jiān)控;供求關(guān)系監(jiān)控;工程技術(shù)信息;其他基礎(chǔ)信息。形成中間信息產(chǎn)品:對行業(yè)發(fā)展趨勢的觀點;對行業(yè)聚焦點的評述;區(qū)域市場分析;特異性分析。對信息服務(wù)的要求:主動、熱情、快速2、人才的

10、積累人才的系統(tǒng)招聘與培訓(xùn)與專業(yè)的組合;目的:提高服務(wù)質(zhì)量、形成行業(yè)差異人員的招聘條件:良好的基礎(chǔ)素質(zhì):分析力與創(chuàng)造力;專業(yè)要求:規(guī)劃與建筑、市場研究與營銷、財會與數(shù)學(xué)分析等;工作經(jīng)驗:豐富閱歷是創(chuàng)造力的源泉。人員培訓(xùn):基本技能培訓(xùn):信息的收集、整理與分析方法、形成工作程序、進(jìn)行專業(yè)理論培訓(xùn)等;“在戰(zhàn)爭中學(xué)習(xí)”。人員積累:公平、公開的激勵機(jī)制、逐步提高的福利待遇、均等的機(jī)會等。良好的工作氛圍:上進(jìn)勤奮、主動熱情、嚴(yán)謹(jǐn)謙虛。專業(yè)部門的構(gòu)成:發(fā)展策劃部、建筑部、營銷策劃部、代理部、物業(yè)管理部、市場信息部、電腦部。3、客戶的積累檢驗策劃的成果和與客戶雙嬴目的:“養(yǎng)客”之道工作方法:求同存異;盡量滿足其

11、“不合理要求”;曉之以利害;強(qiáng)調(diào)“雙贏”的策略投資分析篇案例名稱:住宅投資分析與價值研判體系項目價值最大兌現(xiàn)與量化第一段:如何創(chuàng)建“投資分析報告”的目錄?一、項目概況1、地理位置2、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3、項目規(guī)劃4、戶型指標(biāo)二、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場走勢分析(一當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體回顧與展望1、97回顧2、98展望3、結(jié)論(二當(dāng)?shù)刈≌袌鲎邉莘治?、供求關(guān)系2、價格走勢3、結(jié)論(三所在區(qū)域住宅市場走勢分析1、回顧與展望2、市場特點3、結(jié)論(四項目鄰近地段住宅市場分析1、區(qū)位特點2、個盤素質(zhì)3、結(jié)論三、項目土地價值判斷及項目地塊優(yōu)劣勢分析(一土地價值1、地理位置2、周邊景觀3、環(huán)境、污染4、市政配套5、鄰近樓盤

12、素質(zhì)(二項目地塊優(yōu)劣勢分析(三結(jié)論四、可提升價值研判1、類比土地價值2、規(guī)劃能力對于土地價值的提升3、單體設(shè)計4、建筑形式5、市場細(xì)分及客戶定位6、項目現(xiàn)場包裝7、項目營銷策劃8、物業(yè)管理9、結(jié)論五、項目投資估算六、財務(wù)評定七、敏感性分析1、盈虧平衡分析2、成本變動對利潤的影響3、銷售價格變動對利潤的影響第二段:如何進(jìn)行項目的概況分析?“知已知彼”和“自知之明”都是一個贏家不可缺少的品質(zhì)。俗話說:追鹿者不見山。房地產(chǎn)經(jīng)營者要既能鉆進(jìn)去,又可跳出來。更何況,最難認(rèn)清的面孔往往就是自己的。1、地理位置地處南山區(qū)深南大道以北,金麒麟路立交橋交叉口的西北側(cè)。2、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)A、用地面積:23689平米

13、B、占地面積:4605平米C、覆蓋率:19.5%D、地上總建筑面積:58960平米地下總建筑面積:4617平米其中:住宅:58160平米紫蝶苑:16695平米金麟閣:21605平米玉蟾樓:19860平米配套商業(yè):800平米防空地下室:1200平米架空層:3470平米E、容積率:2.49F、綠化率:33%G、建筑密度:H、總戶數(shù):565戶I、車位數(shù):221個其中:地上車位:41個架空層及地下車位:180個J、自行車位:1120輛K、車位占總戶數(shù)比例:39.1%3、項目規(guī)劃從以下四個方面分析:A、小區(qū)整體風(fēng)格金麒麟花園的總體規(guī)劃在于創(chuàng)建一個回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的社區(qū)。在具體的小

14、區(qū)規(guī)劃上,本著21世紀(jì)居住建筑人性化的原則,在整體規(guī)劃上突出了以下特點:在總體布局上,采取了“一三三”的布局格式,即:·一組林蔭步行道,南北貫穿全區(qū),延伸至公共綠地。·以三個建筑組團(tuán)為核心,1區(qū)的“玉蟾樓”,由四棟13層住宅圍合而成;2區(qū)“紫鑫閣”,由三棟T字形住宅聯(lián)體而成;3區(qū)“紫蝶苑”,由三棟住宅以歐式柱廊作弧形拼接而成。·對應(yīng)三個組團(tuán)是三個主題各異的環(huán)藝廣場。B、建筑風(fēng)格順應(yīng)消費者對人性化住宅的心理需求,金麒麟花園采用了新古典歐陸風(fēng)格的建筑形式。·在立面造型上,采用三段式設(shè)計,充分運用豐富的古典建筑符號和線腳;凸穿設(shè)計,豐富室內(nèi)空間;綠色玻璃配合白

15、色鋁合金窗,加上外墻的高級涂料,使三個組團(tuán)色彩協(xié)調(diào)統(tǒng)一。·小區(qū)輪廓設(shè)計上,12-18層住宅錯落有致,擺布有序,三個組團(tuán)頂造型豐富,整個小區(qū)輪廓線豐富優(yōu)美。C、小區(qū)配套(略D、小區(qū)環(huán)境小區(qū)充分發(fā)揮了建筑環(huán)境概念設(shè)計,大膽地通過人造豐富小區(qū)景觀層次,以環(huán)藝的質(zhì)素提升小區(qū)品味和檔次。整個小區(qū)以一組林蔭步行道貫穿,以三個主題廣場配合三個建筑組團(tuán),整體內(nèi)外空間交錯穿插,一氣呵成。廣場、步行道、綠地、小品等前后呼應(yīng),渾然一體。4、戶型指標(biāo)金麒麟花園戶型設(shè)計經(jīng)典實用,靈活多變。單體采用經(jīng)典平面,大廳小臥室,明廁明廚;戶內(nèi)可自由分割,戶與戶之間可自由調(diào)整。具體戶型上以75-105平米的兩房、三房為主

16、,并引入大戶型復(fù)式房作配合。其戶型比例如下:A、按戶型分戶型一室一廳兩室兩廳三室兩廳復(fù)式套數(shù)89 228 213 35比例15.8% 40% 37.7% 6.5%B、按形式分(略C、按面積分(略第三段:如何對區(qū)域市場走勢作出分析?房地產(chǎn)項目沒有試探可言,只有看準(zhǔn)了再下手,不像打麻將,這把和不了推倒了下把接著玩兒。以下工作是非做不可的。(一當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體回顧與展望(二當(dāng)?shù)刈≌袌鲎邉莘治?三項目所在城市區(qū)域住宅市場走勢分析(四項目鄰近地段住宅市場分析(一深圳市房地產(chǎn)市場總體回顧與展望1、1997年回顧(略2、1998年展望(略3、結(jié)論:1997年深圳市房地產(chǎn)市場明顯升溫,開始進(jìn)入新的一輪發(fā)展

17、周期。1998年受宏觀經(jīng)濟(jì)和政府住宅政策傾斜的影響,深圳市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持穩(wěn)定的發(fā)展,某些刺激政策可能出臺。(二深圳市住宅市場走勢分析1、市場供求關(guān)系(略2、價格走勢(略3、結(jié)論1997年深圳市商品住宅市場有效需求顯著增長,空置率下降,供求壓力減輕,整個發(fā)展趨勢看好。商品住宅市場中,多層住宅仍然是主流。反映在市場價格上,多層住宅價格有較大幅度的增長,而高層住宅價格增長幅度較小,部分區(qū)域甚至有回落。(三南山區(qū)住宅市場走勢分析1、回顧與展望(略2、市場特點:內(nèi)部區(qū)域市場發(fā)展的不平衡性南山區(qū)商品住宅樓市場具有顯著的地域不平衡性特征,可以將其劃分為以下五個子區(qū)域市場:(1 區(qū)域一:北環(huán)大道以北區(qū)域

18、,主要為大型政府微利房和福利房。該區(qū)域位置較偏僻,市場地價低,同時商品樓價格也較低。由于具微利房的特征,將來基本的市政設(shè)施會有配套。(2 區(qū)域二:北環(huán)大道以內(nèi),深南大道以北,僑城西路以東區(qū)域。主要為華僑城和沙河一帶。該區(qū)域是深圳市第一人文景觀概念區(qū)域,其市場地價較高,商品樓檔次和價格也相應(yīng)較高。但市政設(shè)施配套不是很方便。(3 區(qū)域三:北環(huán)大道以南,深南大道以北,僑城西路以西區(qū)域。主要為南山舊城區(qū)和工業(yè)園區(qū)。該區(qū)域的主要住宅是南山舊城區(qū)的民房,商品住宅較少,其它是工業(yè)廠房。該區(qū)市場地價較低,周邊環(huán)境總體較雜亂,市政配套較遠(yuǎn)。金麒麟花園項目正位于該區(qū)域。(4 區(qū)域四:深南大道以南,內(nèi)環(huán)路以北區(qū)域。

19、該區(qū)域為南山區(qū)商業(yè)文化中心,市場地價中等,同時商品樓價格也適中。隨著南山區(qū)的市政規(guī)劃的實施,該區(qū)域作為南山區(qū)中心的地位將進(jìn)一步得到強(qiáng)化,在市政設(shè)施方面也將越來越齊全方便。(5 區(qū)域五:內(nèi)環(huán)路以南區(qū)域,主要指蛇口、赤灣。該區(qū)域擁有豐富的海景和山景等自然景觀,是南山區(qū)高檔豪宅的集中區(qū)域。但由于目前位置離深圳中心較遠(yuǎn),普通商品住宅樓的價位相對較低。3、結(jié)論在深圳市房地產(chǎn)發(fā)展的早中期、南山區(qū)由于區(qū)位因素,發(fā)展較羅湖區(qū)、福田區(qū)滯后,到目前,商品住宅價格要比前者低能0-40%。深圳市中心區(qū)的西移,南山區(qū)西部建設(shè)的加速,為南山區(qū)的區(qū)位功能的進(jìn)一步轉(zhuǎn)換提供了催化劑,同時為南山區(qū)房地產(chǎn),尤其是商品住宅市場提供了

20、契機(jī)。南山區(qū)商品住宅市場存在顯示的區(qū)域不平衡性,這種不平衡性在短期內(nèi)仍將存在,但隨著南山區(qū)西部建設(shè)的加快,以及發(fā)展商的努力,這種不平衡性將日益縮小。(四金麒麟項目鄰近地段住宅市場分析1、區(qū)位特點:如上(三2.所述2、個盤素質(zhì)金麒麟花園項目所在區(qū)域商品住宅不是很多,以下是金麒麟花園項目鄰近地段主要樓盤的資料:(1 佳鵬大廈A、位置:深南大道邊,在該地塊的西南方向。B、性質(zhì):高層集合型大廈,5層以上是住宅,5層以下為商業(yè)用途。C、價格:起價5000元/平方米(第5層價,每上升一層加80元/平方米。其它(略3、結(jié)論金麒麟花園處于南山區(qū)由東向西走向的一個連接地帶,是舊城區(qū)和工業(yè)區(qū)共存的一個住宅商品化程

21、度不高的區(qū)域,因此在周邊環(huán)境和市政配套方面暫時仍有不足。鄰近商品住宅較少,且缺乏高素質(zhì)可比樓盤,樓價普遍較低。第四段:如何進(jìn)行項目土地價值判斷及地塊優(yōu)劣勢分析?“第一是地段,第二是地段,第三還是地段?！边@是房地產(chǎn)界的名言。于是便有人拘泥于地段的好環(huán)。其實好壞只是相對的,關(guān)鍵是要弄明白:這個項目究竟處于哪個層次?好與壞是個說法,要緊的是能否賺錢。(一土地價值一個項目的土地價值是其多種因素綜合作用的結(jié)果,項目的地理位置、環(huán)境與污染情況、交通條件、市政配套、周邊景觀以及鄰近樓盤的素質(zhì)等,共同決定了該項目的土地價值。金麒麟花園的土地價值各要素如下:1、土地性質(zhì)綜述:項目面積:約23689平方米,地形整

22、體條件較完備,部分用地上原有廠房建筑,實際上滿足“七通”(即上水通、下水通、路通、電通、通訊通、煤氣通、熱力通條件;除規(guī)劃中二期工程部分有兩個大坑之外,土地絕大部分平整?？傊?地塊屬較理想的建筑用地。2、地塊周圍景觀(1 自然景觀A、前方景觀(東方該方向上,因有一高壓輸電線路沿麒麒路架設(shè),使得該方向上的無論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾。因此,該方向遠(yuǎn)景雖有景觀,但視線不佳;近景雖林中有水,但其景卻被雜亂的棚戶、散落的廢物削弱。B、后方景觀(西方后方景觀,雖然因緊臨的幾個小區(qū)開發(fā)未完成,近景尚為未知數(shù);但遠(yuǎn)景視線極佳;遠(yuǎn)處青山輪廓清晰可見。中部為高層建筑的彩色,稍近處則為玉泉花圃;景色層次分明,就如

23、青色的山景中嵌進(jìn)彩色的建筑圖象,如視點在8層以上,還可看到左后方(西北方的中山公園的山景。C、左方景觀(北方(略D、右方景觀(南方(略(2 人文、歷史景觀A、人文、歷史景觀(略B、歷史古跡,人文景觀(略(3 景觀綜述從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開闊程度看,東、南、西、北四個方向景觀中只有西方景觀尚可,東方景觀因視線被高壓線阻隔而大打折扣;南方景觀視線亦受阻擋;北方景觀不佳(變電站、工廠;總之,地塊周圍景觀應(yīng)屬該地塊的弱項。但因該地塊形狀南北方向較長,東西方向較窄,故將來可以設(shè)法通過環(huán)藝設(shè)計來弱化南北方向上的不佳景觀,消除此弱項。外部景觀如青青世界、世界之窗、動物園等,直達(dá)交通極為方便;且臨近

24、有古縣衙、古城堡等一批歷史古跡,以及宗教景觀天主教堂。這些外部景觀及其交通的便利程度應(yīng)屬該地塊的優(yōu)勢。3、環(huán)境、污染情況(1 水、空氣、土地污染情況:地塊周圍因有工廠和一些無規(guī)劃的雜亂棚戶,工廠的廢氣、廢水的排放,棚戶區(qū)住戶亂拋的廢物,使周圍的水、空氣和土地都受到一定程度的污染。(2 噪音污染(略(3 社會治安狀況(略4、地塊周圍的交通條件環(huán)臨地塊的公共交通極為便利,而且地塊緊鄰公交干道,不存在亞交通連接問題,更無交通瓶頸限制,因此該地塊的交通條件極為優(yōu)越,屬一優(yōu)勢條件。5、配套設(shè)施(1 菜市場(略(2 商店、購物中心(略(3 小學(xué)(略(4 中學(xué)(略(5 醫(yī)院(略(6 體育娛樂場所(略(7 銀

25、行、郵局、酒店(略6、近鄰的周邊樓盤情況見第三段(三。(二項目地塊的優(yōu)劣勢分析1、地理條件分析就此地塊的客觀地理位置及環(huán)境條件,按前面所列的諸項要素及簡要分析結(jié)論,和SWOT 分析法,列出SWOT坐標(biāo)圖如下:S(優(yōu)勢W(劣勢“七能”+交通景觀+拆遷費購物娛樂+銀行、郵局污染O(機(jī)會T(威脅1、掌握“前?！薄ⅰ坝袢钡脑敿?xì)情況,直接對手在設(shè)計風(fēng)格、入市機(jī)會等避開對手;前海花園2、概念、環(huán)藝設(shè)計弱化景觀劣勢、降低玉泉花園噪音影響。從以上四個象限中的因素分布情況可以看出:地塊環(huán)臨的幾個主要條件如交通、購物、醫(yī)療都非弱勢;地形地貌亦無特別的劣勢;幾個劣勢因素(污染、景觀都可經(jīng)過未來小區(qū)的合理規(guī)劃和設(shè)計

26、得到不同程度的改善。因此該地塊無完全劣勢。就金麒麟項目的開發(fā)、投資而言,未來開發(fā)營銷工作,只要注意威脅(T因素,把握機(jī)會(O因素,那么,地塊的地理條件就不會成為影響整個小區(qū)價值的劣勢因素。2、環(huán)臨競爭樓盤對比從環(huán)臨地塊的7個樓盤的地理位置和樓盤性質(zhì)看,該地區(qū)的多層住宅(最高8層,價格均不超過3500元/平方米,與地塊直連的兩樓盤售價最低僅為2200元/平方米。(三結(jié)論從項目地塊性質(zhì)來看,金麒麟花園地塊是較理想的住宅建筑用地。根據(jù)SWOT分析,該地塊在市政配套、環(huán)境污染及區(qū)位位置方面具有暫的劣勢,并考慮到地塊直臨麒麟立交橋和兩大交通主干道,且與交通主干道(深南大道和麒麟道之間沒有足夠的空間進(jìn)行環(huán)

27、藝設(shè)計以屏蔽交通的喧囂,故在此塊地上難以開發(fā)出豪華住宅區(qū)。周邊高素質(zhì)可比樓盤減少,在建樓盤售價均偏低。綜合以上各項,比照地塊周邊的地產(chǎn)開發(fā)水平。金麒麟項目常規(guī)類比土地價值在3500元/平米左右。若結(jié)合全程策劃,在小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格、營銷推廣等方面進(jìn)行綜合提升,則項目單位平均價值可上升至5000元以上。第五段:海綿里的利潤:如何進(jìn)行可提升價值研判?潛在價值兌現(xiàn)最大化方為成功美食家評判廚師的水準(zhǔn),常以“家常菜”為依據(jù)。珍禽野味不算數(shù),真把世界上蘿卜白菜“做出來了”,才叫真功夫。這句話的潛臺詞是:從平凡中挖掘不平凡,最大限度激活事物的潛能,才能形成真正的競爭力。房地產(chǎn)項目的可比性并不簡單在于價格和利

28、潤。如果聽說那個發(fā)展商將住宅樓賣出了每平方3萬元的天價,也不必急于對其欽佩得五體投地。若項目本身的潛在價值是每平方3.5萬元,那么該發(fā)展商就并非一個高手了。相反,假如某地段公認(rèn)只能蓋出3500元每平方的房子,而你卻能做到4500元每平方而且賣得不錯,才稱得上最真正成功。那么,如何最大提升項目的價值?如何進(jìn)行可提升價值的研判?利潤就像是海綿生的水,只要愿意擠總是會有的。要想深入挖掘房地產(chǎn)項目的潛在價值,必須“從頭壓擠每一個環(huán)節(jié)”。如下:1、類比土地價值如上一節(jié)所述,從相鄰地塊性質(zhì)、環(huán)境、配套、交通、景觀等方面綜合判斷,金麒麟地塊的單位建筑面積類比價值在3500元左右。2、規(guī)劃能力對土地價值的提升

29、現(xiàn)有規(guī)劃思想的閃光之處:A、凈化功能,將項目規(guī)劃為純住宅。B、人車分流。C、首層架空,增強(qiáng)視覺通透感。D、通過人造景觀豐富小區(qū)景觀層次。E、以環(huán)芤的質(zhì)素提升小區(qū)品味和檔次。綜合以上較為超前的規(guī)劃要點可提升物業(yè)價值500-1000元。3、單體設(shè)計金麒麟花園常規(guī)小戶型的經(jīng)典設(shè)計最大限度地滿足了實用、舒適的功能需求,使每平方米均得到有效運用。復(fù)式大戶型設(shè)計則領(lǐng)先市場,注重主人空間的獨立和舒展,尊重隱私權(quán)。其價值提升空間可在500-1000元。4、建筑形式項目的建筑形式包括建筑風(fēng)格、建筑符號和建筑色彩等,在日益成熟的商品住宅市場中,是物業(yè)市價值判斷的重要標(biāo)準(zhǔn)之一,1997年深圳的熱點住宅中百仕達(dá)花園、

30、東海愛地花園、萬科城市花園均在建筑風(fēng)格和立面色彩上精雕細(xì)琢,取得了高于同類物業(yè)1000-2000元的單位價值。金麒麟花園新古典歐陸風(fēng)格的建筑形式設(shè)計迎合了消費者對人性化住宅的心理需求,在南山區(qū)該地段同類物業(yè)中較為突出,將提升500元以上的相對單位價值。5、市場細(xì)分及客戶定位從項目鄰近樓盤的客戶群情況看,沒有任何一個能具有傾向性較強(qiáng)的,職業(yè)層次單一的客戶群。究竟原因,有以下幾點原因:A、由于此地的地理位置,仍然處在深圳市區(qū)和蛇口工業(yè)區(qū)之間的“軟肋”。B、兩頭都靠不上,地價較低房屋成本低,售價低。因此,這種低價位的住宅覆蓋的潛在客戶面就廣。只要收入水平達(dá)到一定程度,即有能力購置入住。這些價位覆蓋的

31、社會層次越寬,往往客戶群的社會成分越復(fù)雜,也就越難以在職業(yè)上區(qū)分他們,而只能用其收入水平(中等收入,年收入5-8萬元,即有能力購房來界定。C、由南山區(qū)的人文地理條件決定:整個南山區(qū)大部分被規(guī)劃為高科技工業(yè)園區(qū),這就決定了該地區(qū)的人員的從業(yè)結(jié)構(gòu)的特殊性,即科研共員、企業(yè)管理人員和普通的工人、外資方的代表等。在這些企業(yè)中,除少數(shù)高級管理人員和外方代表以外,絕大部分的普通職工和中、低級的管理人員,其收入水平均不足以支持購買中、高檔價位(5000-8000元/平方米的住宅。因此,中低檔價位住宅更適合該地區(qū)的中高層企業(yè)人員和部分科研人員。這就必然導(dǎo)致在該區(qū)內(nèi)同一收入水平上的各行各業(yè)的人都可能購置同樣的住

32、房,使這些小區(qū)的居民成分復(fù)雜化。同時,南山區(qū)內(nèi)還有許多當(dāng)?shù)卮迕?這些村民因各種原因(如征地補(bǔ)償、多種經(jīng)營或股票投資等有相當(dāng)?shù)氖杖牒头e蓄,他們完全有能力在該地區(qū)選擇適當(dāng)?shù)淖≌?這就使這些小區(qū)居民的成分更加復(fù)雜?？傊?由于各方面的因素制約,金麒麟花園附近的房價低,限制了該地區(qū)的住宅開發(fā)的檔次,住宅檔次不高,又必然導(dǎo)致居民成分復(fù)雜。綜上所述,對金麒麟花園主力客戶群的判斷,應(yīng)基于以下幾個基礎(chǔ):A、中等收入的企業(yè)中,高級管理人員,部分政府機(jī)關(guān)工作人員(集體購買,這些人更趨向選擇于中、小戶型(50m2-90m2。B、購房更注意經(jīng)濟(jì)實惠,較少關(guān)注“人以群分”而產(chǎn)生的明顯社會階層界限(如“萬科城市花園“,被多

33、數(shù)人認(rèn)為是”成功人士“的選擇。C、小戶型面對的住戶,是第一次購房的客戶(從統(tǒng)計的幾個臨近樓盤看小戶占相當(dāng)大的比例,近六成。6、項目現(xiàn)場包裝及平面設(shè)計現(xiàn)場物業(yè)形象的好壞主要依賴視覺感官的沖擊效果,最終體現(xiàn)于項目現(xiàn)場包裝和平面設(shè)計上。在本項目的操作中,引入項目VI(項目標(biāo)識、工地圍板、營銷中心等至少每平方米可以提升價值500元以上。7、項目營銷策劃營銷策劃水平是決定項目價值實現(xiàn)程度的重要因素,金麒麟項目借助于國企的營銷策劃經(jīng)驗和操作能力,通過強(qiáng)賣點的提示與推廣,可以使物業(yè)單位價值提升500元以上。8、物業(yè)管理引入先進(jìn)的物業(yè)管理思想和管理體制,是建立名牌效應(yīng)的有效途徑。物業(yè)管理的3:11原理表明,如

34、果小區(qū)物業(yè)管理水平差,其壞影響的傳播面將是1:11。而好的物業(yè)管理傳播面是1:3。由此,物業(yè)管理對物業(yè)價值的提升有著重要影響。如萬科物業(yè)對項目的價值提升空間在1000元以上。9、結(jié)論以上各因素的兌現(xiàn)對于金麒麟項目價值提升起著直接的驅(qū)動作用,即使以上每一項只擠出20元的潛在利潤,那么你每平方就可以多賺160元,如果在幾個主要項目上做足功夫,則可使每平方的價值上升至5000元以上。第六段:如何進(jìn)行項目投資估算?序號項目總投資(萬元單位成本(萬元備注1 土地征用及拆遷費6993.47 11002 前期工程費330 523 建安工程費14012.37 22044 前期費用350 555 公共配套設(shè)施費

35、330 51.9 含網(wǎng)球場、會所、環(huán)藝小品、保安監(jiān)控等6 不可預(yù)見費490.1 77 按總成本2%計7 期間費用2161.62 340管理費80財務(wù)費用60 按2000萬元貸款,2年期限計銷售費用2008 土地增值稅327.42 51.5 按總收入的1%計提9 合計24994.98 3931.5第七段:如何進(jìn)行財務(wù)評定?1、利潤預(yù)測銷售平均價格:4660元/平方米(入市價格:4300元/平方米(全部銷售實現(xiàn)價格:6000元/平方米單位成本:3931.5元/平方米可售面積:63577平方米銷售收入:29245.42元稅前利潤:4250.44元稅前利潤率:4250.44÷24994.98

36、=17%2、其他(略第八段:如何進(jìn)行項目敏感性分析?1、盈虧平衡點分析盈虧平衡分析預(yù)測表序號總投資(萬元金額(萬元1 土地費用6993.472 管理費508.623 配套費330網(wǎng)球場70綠化小品及環(huán)藝100會所100保安監(jiān)控及圍欄604 固定成本合計7932.095 單位固定成本(元/平方米1231.916 總變動成本17062.897 單位變動成本(元/平方米2683.81其中:A、盈虧平衡點(保本銷售量=固定成本÷(銷售單價-單位變動成本=79320900÷(4600-2683.81=41395.11平米B、保本銷售額=銷售單價×A=19041.75萬元2、

37、成本變動對利潤的影響計劃平均成本為3931.5元。在銷售景觀與銷售量不變的情況下,單位成本每增加100元,即比計劃成本提高2.54%,則利潤將減少635.77萬元,比計劃利潤降低14.5%。即單位成本每增加1%,將導(dǎo)致利潤減少5.71%。3、銷售價格變動對利潤的影響計劃平均售價為4600元,若平均售價降低100元,即降低2.17%,在成本不變的情況下,利潤將減少635.77萬元,比計劃利潤降低14.5%。即平均售價每降低成本1%,將導(dǎo)致利潤減少6.77%。當(dāng)期市場需求的衡量營銷主管通常得估計市場總需求、區(qū)域市場需求及實際銷售額的占有率。一、估計市場總需求市場總需求的定義為:產(chǎn)品的市場總需求指在

38、特定的產(chǎn)業(yè)銷售力量組合與水平,特定時期、特定地區(qū)及特定營銷環(huán)境的特定顧客群的產(chǎn)品購買總量。即使不支出任何費用來刺激需求也會有的基本銷售額,我們稱為最低市場需求。當(dāng)營銷支出高到某一水平時,已無法刺激需求水平再上一層,這就是市場需求的上限,稱為市場潛量。市場潛量與最低市場需求的差距,代表需求的營銷敏感性。二、估計區(qū)域市場需求所有的公司都需考慮如何選擇最佳的市場區(qū)域,并以最適當(dāng)?shù)姆绞綄I銷預(yù)算分配到這些區(qū)域,因此有必要估計各個地區(qū)的市場潛量。(一市場累加法市場累加法必須找出每一市場內(nèi)所有的潛在顧客,然后估計他們可能的購買數(shù)量。(二市場因素指數(shù)法最普遍的方法是找出與區(qū)域市場潛量有關(guān)的市場因素,綜合成一

39、種加權(quán)指數(shù),購買力指數(shù)就是其中的著名例子。三、估計實際銷售額與市場占有率第三段:房地產(chǎn)項目可行性研究范本商住項目可行性研究報告目錄1.0項目的基本情況1.1項目背景1.2項目主辦單位簡介1.3主辦單位之合作意向1.4可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2.0項目投資環(huán)境和市場研究2.1廣州市概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況2.2廣州市房地產(chǎn)發(fā)展及市場的基本概況2.3利用外資開發(fā)的法律依據(jù)2.4荔灣區(qū)一帶高層、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況2.5對本項目開發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營銷的建議3.0項目開發(fā)及技術(shù)設(shè)計方案的分析3.1地塊及周圍環(huán)境、建設(shè)開發(fā)條件3.2地塊拆遷安置情況3. 3場地三通一平的安排4

40、.0項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實施計劃5.0項目投資構(gòu)成、總投資估算、資金籌措計劃5.1基本參數(shù)5.2土地成本(以下均為人民幣計算5.3建安工程成本5.4前期費用5.5紅線內(nèi)外工程技工建配套費5.6不可預(yù)見費5.7開發(fā)期稅費5.8資金籌措計劃及財務(wù)費用6.0可行性研究財務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測6.1售樓收入的測定6.2大廈經(jīng)營管理費用收入與支出6.3經(jīng)營稅費及所得稅的繳交6.4土地增值稅6.5所得稅7.0項目經(jīng)濟(jì)效益分析7.1項目盈利能力分析7.2項目的不確定性分析8.0可行性研究結(jié)論與建議8.1項目綜合經(jīng)濟(jì)評價8.2有關(guān)說明及建議8.3項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、指標(biāo)綜合表附表、附圖附表一項目綜合收益表

41、附表二項目動態(tài)綜合表附表三項目投資利息估算表附表四土地增值稅計算表附表五項目敏感性分析表附表六概率分析附圖一項目盈虧平衡分析曲線附圖二項目敏感性分析圖附錄1.02.3(略1993、1994年荔灣區(qū)商品房供應(yīng)量統(tǒng)計表單位:平方米住宅商場寫字樓合計93年推出面積425239 161660 0 586899占當(dāng)年推出比例72.5% 27.5% 0% 100%94年推出面積79671 31880 62009 173560占當(dāng)年推出比例46% 18.3% 35.7% 100%95年總供應(yīng)量50490 193540 62009 760459所占比例66.4% 25.4% 8.2% 100%由此可見,荔灣區(qū)

42、商品房的開發(fā)以住宅開發(fā)為主,原因在于受特定的地理環(huán)境影響(該區(qū)多橫巷窄路,民宅多為2、3層的舊式建筑物,城區(qū)規(guī)劃的整體性及商業(yè)發(fā)展的環(huán)境與潛質(zhì)不如東山、越秀、天河等區(qū),目前推出的大型高級商務(wù)樓宇亦只有廣州及舊商店的改造,大大促進(jìn)了該區(qū)的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。以上供應(yīng)量的統(tǒng)計是根據(jù)政府以發(fā)預(yù)售許可證的數(shù)據(jù)所得,故正待開發(fā)而未領(lǐng)預(yù)售證的項目或地鐵上蓋物業(yè)等潛在供應(yīng)量不在統(tǒng)計范圍內(nèi)。據(jù)目前所知,舊項目所在地四周有三個地塊正待拆遷開發(fā),東有置業(yè)公司,北有廣州市工程承包公司和錦龍公司,西南面有荔灣區(qū)房管物業(yè)。房管局負(fù)責(zé)開發(fā)一棟9層住宅,總建筑面積達(dá)9000平方米。另外,鄰近項目所在地的地鐵沿線上蓋物業(yè)共4個,

43、總建筑面積達(dá)461922平方米(地鐵上蓋物業(yè)具體情況見表,但以上項目(荔灣區(qū)房管局開發(fā)的9層物業(yè)除外受舊城區(qū)拆遷困難和地鐵的影響,正式動工日期目前仍無法估計,預(yù)計還有很長一段時間,故在本項目的建設(shè)銷售期間,其供應(yīng)量對項目的影響不會太大,對于潛在供應(yīng)量的開發(fā)情況有待日后進(jìn)一步跟蹤。地鐵首期工程部分上蓋發(fā)展物業(yè)情況一覽表序號地塊編號所在區(qū)地理位置用地功能總建筑面積(平方米1 HR-2 荔灣區(qū)華貴路以西,寶源路以南,多寶路以北公寓、商業(yè)1078742 HR-3 荔灣區(qū)華貴路以東,長壽西路以南公寓、商業(yè)765083 HR-4 荔灣區(qū)華貴路兩側(cè),龍津中路以南,長壽西路以北公寓、商業(yè)、寫字樓2336564

44、 HR-5 荔灣區(qū)華貴路以西,寶源路以北公寓、商業(yè)、寫字樓43884現(xiàn)時荔灣區(qū)推出的多層物業(yè)一般規(guī)模不大,總建筑面積約60007000平方米左右,多以內(nèi)銷形式為主,占該區(qū)居住物業(yè)推出面積的11%左右;而高層所占比例大大超于前者,為89%,總建筑面積一般在24萬平方米左右(荔灣廣場除外,主要集中分布在繁華路段或交通主干線上,如下九路、人民北路、光復(fù)路等路段。至1994年8月,該區(qū)推出的居住物業(yè)中,內(nèi)銷占17.4%,外銷占82.6%。從廣州市有關(guān)部門資料可見,1993年至1994年8月荔灣區(qū)商品房總供應(yīng)量為760459平方米,但據(jù)已有登記成交記錄表明,至1994年8月止,該區(qū)已推出銷售的樓盤總面積

45、實際為441256平方米,故本報告將以實際推出的面積總數(shù)作供應(yīng)量統(tǒng)計數(shù)據(jù)。據(jù)資料顯示,至1994年8月,該區(qū)商品房總成交量為212356平方米,占該區(qū)實際推出可供銷售面積的48.1%。其中內(nèi)銷成交量占13%,外銷占87%。與廣州市其他舊城區(qū)相比(即東山、越秀、海珠區(qū)三區(qū),荔灣區(qū)的總成交量最高。在成交的商品房中,住宅占大部分,比例為70.2%。由此可見,未來幾年內(nèi),住宅仍是該區(qū)最大的需求。1993年1994年荔灣區(qū)商品房銷售情況單位:平方米住宅商場寫字樓合計93年成交面積87678 2420 0 90098占該年總成交97.3% 2.7% 0% 100%94年成交面積6141 31065 297

46、77 122258占該年總成交量比例50.2% 25.4% 24.4% 100%95年總成交量149094 33485 29777 212356所占比例70.2% 15.8% 14% 100%由于廣州市普遍存在商品房交易登記滯后的情況,實際成交率往往高于政府的登記數(shù),通過對典型樓盤的調(diào)查可對商品房的需求情況有更深入和較準(zhǔn)確的了解。本報告調(diào)查該區(qū)內(nèi)8個高層及3個多層居住物業(yè),以其為代表分析荔灣區(qū)居住物業(yè)的銷售情況。其中8個高層居住物業(yè)總建筑面積為50萬平方米,占荔灣區(qū)全部高層居住物業(yè)的83.3%。在調(diào)查的8個高層居住物業(yè)中,成交情況較理想的當(dāng)數(shù)西關(guān)大廈、荔灣廣場和安富花園。(見后表西關(guān)大廈是荔灣

47、區(qū)首座推出的高層居住物業(yè),由于當(dāng)時僅此一家,市場供少于求,所以1992年5月剛推出時盡管均價已高達(dá)每平方米7000港元,但僅一年時間已全部售完,現(xiàn)時二手市場住宅價位每平方米在港元850010000元之間,比1992年推出時價位上升了約25%左右。至于荔灣廣場,占盡天時、地利、人和,特別性較大,為一般樓盤所不能相比,其一:該物業(yè)地處下九路商業(yè)中心區(qū),西面單邊臨街,距地鐵首期工程沿線長壽路站步行僅需幾分鐘;其二:荔灣廣場是荔灣區(qū)規(guī)模最大的大型高層居住物業(yè),總建筑面積達(dá)24萬平方米,同時也是廣州市舊城改造的典范,受到政府有關(guān)部門的高度重視和廣大市民的關(guān)注、配合,發(fā)展商耗資逾5億港元,僅以一年時間就完

48、成了所有拆遷工作;其三:發(fā)展商非常注重對樓盤的宣傳,每期推出均在各大報刊(包括香港地區(qū)刊登。(1供應(yīng)方面,商品房的開發(fā)以居住物業(yè)的開發(fā)為主并向高層發(fā)展。(2需求方面,住宅需求大于商業(yè)用房需求。買家香港、國內(nèi)人士各半,自用客多,中小面積單元的銷路較大。(3建議本地區(qū)之開發(fā)項目宜選擇面向大眾的市場策略。通過對附近樓宇的售價及銷售情況進(jìn)行比較分析,建議樓宇現(xiàn)時售價不宜過高,均價為每平方米85009000港元左右。商場首層均價宜在每平方米2100025000港元左右(指整個商場已有基本裝修和間隔。2.5對本項目開發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營銷的建議1.文昌廣場位于廣州舊城區(qū)人口稠密的地段,生活配套設(shè)施較為

49、完善,鄰近商業(yè)中心區(qū)或主要商業(yè)繁華街道,至廣州首期地鐵長壽路站步行只需五分鐘路程,是較理想的住宅開發(fā)地點。從市場調(diào)查可知其附近區(qū)域住宅以及商業(yè)物業(yè)的發(fā)展與廣州其他地區(qū)相比,是有較大市場潛力的。但在實際開發(fā)中仍需要根據(jù)具體條件加以分析,以確定合適的市場目標(biāo)及開發(fā)營銷方式。2.根據(jù)市場調(diào)查報告顯示以及項目所在地點環(huán)境條件等因素,文昌廣場地段是以居住為主的地區(qū),商業(yè)環(huán)境不佳。由于商業(yè)物業(yè)的發(fā)展在廣州受傳統(tǒng)商業(yè)消費地段、市民消費習(xí)慣,以及市區(qū)整體規(guī)劃功能的影響甚大,以目前文昌廣場改造的局部商業(yè)環(huán)境是難以形成城市商業(yè)中心的,過大規(guī)模的以及過高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)商業(yè)用房,容易造成今后在出售和出租上的困難。建議商業(yè)用

50、房在3層以下,標(biāo)準(zhǔn)則以居住區(qū)配套商業(yè)中心較適宜。3.目前廣州市區(qū)及鄰近供應(yīng)的高層住宅大部分以高檔外銷為主,荔灣區(qū)的出售樓宇更為突出,從成交情況分析,該區(qū)的外銷住宅成交好于其它老城區(qū)。但由于該區(qū)是廣州市舊城改造的重點地區(qū),鑒于拆遷成本和城市規(guī)劃的要求,今后該區(qū)發(fā)展主要是高層住宅為主,隨著供應(yīng)量的增長,目前較高的外銷率將會逐步回落,但是隨著廣州市拆遷區(qū)域的擴(kuò)大,本地回遷需求亦將加大,這部分的市場將會增加,因此文昌廣場住宅的市場定位可考慮1/3外銷,2/3內(nèi)銷,在確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與售價時應(yīng)充分考慮到這一因素。內(nèi)銷房平均售價不宜超過港幣8500元,外銷房不宜超過港幣9200元,商場(僅首層平均價應(yīng)為港幣2

51、3000元左右?？紤]到銷售對象的變化,以及國內(nèi)用家承受能力,設(shè)計住宅單元以4050平方米為主,并具有較高的實用率。4.由于近年供應(yīng)量增大,把握好銷售的時機(jī)和制定好相應(yīng)的銷售策略是十分重要的。首期銷售應(yīng)在結(jié)構(gòu)出地面,或完成裙樓時推出,鑒于現(xiàn)時樓花一次性付款的客戶甚少,分期付款以及銀行按揭對于內(nèi)外銷來說都是十分必要的。隨著競爭的加劇,投資者對物業(yè)認(rèn)識的設(shè)計合理與否、質(zhì)量的高低、企業(yè)信譽(yù)以及售樓前后服務(wù)的好壞是十分重要的,發(fā)展商在開發(fā)過程中應(yīng)注意好以上的工作。5.隨著國內(nèi)房地產(chǎn)大規(guī)模的開發(fā),市場已趨平衡,樓價升幅將相應(yīng)減緩。因此,開發(fā)與營銷過程中密切注重市場的變化,嚴(yán)格控制成本在今后將顯得尤其重要,

52、對營銷的影響甚大。序號樓盤名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備停車位內(nèi)部間隔(平方米現(xiàn)時工程進(jìn)度銷售面積(平方米銷售率推出日期交樓日期最高價HKD/M2 最低價HKD/M2 現(xiàn)時平均價HKD/M2 一次性付款折后均價1 荔灣廣場玻璃幕墻,裙樓高級花園巖地臺,住宅內(nèi)柚木地板,乳膠漆,廚廁瓷片到頂進(jìn)口電梯3臺/座,電腦監(jiān)控報案系統(tǒng),商場中央空調(diào),進(jìn)口自動扶手梯48部,住宅配潔具地下層底部共500多個車位,租金待定住宅:80-89 挖椿井12萬71.6% 93.1 95.12 11894 9247 11000 8800商場:22-170 12萬30.8% 93.9 95.12 81810 32657 56575 452

53、602 惠城花園玻璃幕墻,花崗巖地臺,住宅乳膠漆,廳房柚木地板,廚廁瓷片到天花,防滑彩釉磚地面名廠快速電梯,廚房配不銹鋼洗滌盆及柜,名廠高級潔具全套,商場采光頂?shù)叵乱粚油＼噲?00個車位租售待定住宅:78-157 挖椿井41647 60% 93.9 96.6 12575 81529850 7289商場:11-2030 13600 80% 94.1 96.6 47201 13158 22125 177003 安富花園外墻玻璃紙皮石彩釉住宅柚木地板,高級瓷磚到頂住:每座名廠電梯,配進(jìn)口衛(wèi)生潔具,抽油煙機(jī),地柜、洗盆及吊柜、煤氣熱水爐,協(xié)助辦理開IDD手續(xù)-1,-2層為地下停車場全部出售,價位待定住

54、宅:70-100 地面5層39000 82% 93.1 96.3 12004 9543 9500 8550商場:12-53(2,3層5781 65% 93.9 96.3 39435 12454 22671 208574 金信大廈外墻彩色玻璃馬賽克住宅內(nèi)洋什木地板,廚廁瓷片到頂,商場大理石地臺住:名廠電梯2部,配高級潔具,廚柜,不銹鋼水盆,抽油煙機(jī)-1到-3層停車場全部用作出租,租價待定住宅:70-100 地面3層22000 38.7% 93.12 96.6 9200 8300 8500 8500商場:12-53(2,3層4000 未推出5 西關(guān)大廈外墻天然石片彩釉,大理石地板,住宅耐磨磚,彩釉

55、磚地面,墻身乳膠漆,廚廁瓷片到頂住:名廠電梯8部,進(jìn)口潔具,不銹鋼廚具,配排氣扇住:名廠電梯8部,進(jìn)口潔具,不銹鋼廚具,配排氣扇有停車場,租金待定住宅:71-118 現(xiàn)樓可交付使用22169 100% 92.5 94.12 9283 6865 8500 8500商場:共四上一大客包租商場:共四層由一大客包租8500 92.5 94.126 荔灣城玻璃幕墻花崗巖地板,住宅內(nèi)彩釉磨地磚,墻身乳膠漆,廚廁瓷磚至天花住:高級電梯2部,住宅配抽油煙機(jī)、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆-1,-2層為停車場只3000平方米,約300個單位,租金待定住宅:98-120 現(xiàn)已封頂正在裝修13000 93% 93.1 9

56、4.12 10542 8167 9000 8100商場:13-73 4500 75% 93.1 94.12 28972 20613 24300 218707 荔怡中心外墻高級配色陶瓷磚住宅內(nèi)墻身乳膠漆,柚木地板,廚廁高級防滑地磚,高級瓷磚至天花住宅每座名廠高速電梯2部,配廚柜,熱炎爐,抽油煙機(jī),煮食爐,IDD線路連電話機(jī),進(jìn)口潔具,熱氣機(jī)等地下車庫1層,租售未定,個數(shù)未定住宅:64-165復(fù)式: 186 挖椿井13800 39.2% 94.7 95.12 9700 8070 9100 79170商場:13-170(首層2770 94.7 95.12 41000 28000 36980 321728 逢源大廈外墻錦磚及高級紙皮石住宅內(nèi)乳膠漆,廚廁顏色高級,瓷磚個人花,柚木地板及防滑磚,大堂鋪石每座住宅名廠電梯2部,配廚柜一臺,抽氣扇,不銹鋼洗淋盆一個,潔具全套及儲物柜,浴室鏡一個地下車庫1層,租售未定,