房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系

1、 淺析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系摘要:我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快,對(duì)內(nèi)需求增加,現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間不斷擴(kuò)大,房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量相應(yīng)增加,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展正在向著可持續(xù)發(fā)展的方向發(fā)展,作者在本文中主要以研究房地產(chǎn)企業(yè)為例,針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理控制體系做出嚴(yán)格要求和細(xì)致的分析,針對(duì)性的對(duì)問(wèn)題進(jìn)行分析,從而提出改革措施和整改方式,完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部財(cái)務(wù);控制體系一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制的現(xiàn)狀隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不斷加快,規(guī)模不斷擴(kuò)大,房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)回暖加速,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制制度是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的根本基礎(chǔ),我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來(lái)要

2、求會(huì)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的規(guī)模與數(shù)量的要求越來(lái)越高,我國(guó)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的巨大利潤(rùn)吸引了更多的資金與投資廠(chǎng)商進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),這也在一定程度上拉動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模,我國(guó)政府也相應(yīng)的提高了房地產(chǎn)業(yè)的投入資金和支持力度。房地產(chǎn)企業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境已經(jīng)十分健全了,現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的主要發(fā)展問(wèn)題存在于房地產(chǎn)企業(yè)自身的內(nèi)部管理與控制的問(wèn)題,在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系的建立過(guò)程中,欠缺財(cái)務(wù)發(fā)展的有效性,房地產(chǎn)企業(yè)自身的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理控制體系存在很多無(wú)法解決的困難和問(wèn)題,而且房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)新興經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn),對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)具有推動(dòng)作用,內(nèi)部財(cái)務(wù)管理的失誤和內(nèi) 部財(cái)務(wù)資金運(yùn)用的盲目性會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展障礙,造成管理體制

3、難題。二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制的特點(diǎn)1.開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),籌資金額大,籌資任務(wù)重房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)就是一種大量資金投入的開(kāi)發(fā)與建設(shè)的過(guò)程,資金投入的額度隨著規(guī)模大小而正向變化,房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)對(duì)象一般都是大型住宅樓盤(pán)或商業(yè)建筑,期間都會(huì)投入大量的資金,城市地價(jià)隨著城市化的速度加快而持續(xù)增加,高額的低價(jià)和房屋工程建設(shè)費(fèi)用,要求房地產(chǎn)企業(yè)必須運(yùn)用強(qiáng)大的資金開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)好建設(shè)項(xiàng)目,并在長(zhǎng)期性的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中處理好征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)、施工、竣工等一系列的項(xiàng)目。而在最后要確保工程的順利結(jié)束從而收取資金,這個(gè)流程是需要消耗時(shí)間成本的。2.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)大,投資需謹(jǐn)慎房地產(chǎn)本身因?yàn)槭莿傂孕枨?我國(guó)目前需求強(qiáng)大,

4、短期內(nèi)房地產(chǎn)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)不是很大。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)資金投入量大,投入時(shí)間長(zhǎng),管理時(shí)間長(zhǎng),會(huì)造成資本的損耗和一定的投資風(fēng)險(xiǎn),資本的投入會(huì)隨著時(shí)間的長(zhǎng)短變化和國(guó)際大宗商品物價(jià)局勢(shì)的變動(dòng)有所變化。所以房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)才具有相當(dāng)大的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn),另一個(gè)方面房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)具有方向性的優(yōu)勢(shì),要明確房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展預(yù)期,判斷未來(lái)的價(jià)值潛力才能夠?qū)崿F(xiàn)資金的投入與回報(bào)的最大受益,可是收益的最大化追求往往會(huì)冒很大的風(fēng)險(xiǎn),投資決策的失誤或投資戰(zhàn) 略決策的失誤會(huì)提高風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。3.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獨(dú)特,成本管理工作繁雜雖然開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)

5、間接費(fèi)等成本項(xiàng)目構(gòu)成,但各成本項(xiàng)目的具體內(nèi)容因開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不同而有所不同,即使是同類(lèi)型開(kāi)發(fā)產(chǎn)品也因時(shí)因地而變,使得房屋的成本構(gòu)成顯得十分復(fù)雜。三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系的意義1.提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管控能力建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系可以有效的改善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)控制能力,提高房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展動(dòng)力,可以提高房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用資金的能力,降低資金投資的風(fēng)險(xiǎn)性因素。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)核算體系和財(cái)務(wù)軟件的信息化預(yù)算不一致,財(cái)務(wù)報(bào)表也不統(tǒng)一,所以會(huì)造成管理的障礙,加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的制度建設(shè),可以規(guī)范化財(cái)務(wù)管理各項(xiàng)制度,科學(xué)、合理的安排好資金使用與投資,幫助企業(yè)獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展利益。2.加強(qiáng)

6、的財(cái)務(wù)管理有利于企業(yè)行為的規(guī)范性加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理,建立統(tǒng)一的財(cái)務(wù)制度,使得各個(gè)環(huán)節(jié)能夠公開(kāi)透明,使得企業(yè)財(cái)務(wù)各項(xiàng)工作照章辦事,依法行事,才能夠避免或者減少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),也只有這樣嚴(yán)格規(guī)范的財(cái)務(wù)管理才能夠在法制性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中經(jīng)過(guò)大浪淘沙的洗禮脫穎而出,提高企業(yè)在市場(chǎng) 中的認(rèn)可度,增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。3.加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理有利于企業(yè)員工素質(zhì)的提高加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)管控體系,可以通過(guò)制度的規(guī)劃和限定,改善內(nèi)部員工的工作態(tài)度,轉(zhuǎn)變員工對(duì)財(cái)務(wù)工作的認(rèn)識(shí)和觀(guān)念,了解更多的財(cái)務(wù)管控相關(guān)知識(shí)。當(dāng)前,財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)普遍較低,與科學(xué)化、正規(guī)化、標(biāo)準(zhǔn)化、信息化的財(cái)務(wù)管理體系相差甚遠(yuǎn),所以要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理制度的建設(shè)提高財(cái)務(wù)

7、管理人員的素質(zhì),提升員工的道德思想水平,促進(jìn)財(cái)務(wù)管理能力,促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。四、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系存在的問(wèn)題1.資金管理方式落后盲目追逐高端產(chǎn)品、流動(dòng)資金管理落后、融資困難,這基本上是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的通病。投資活動(dòng)中,不少中小房地產(chǎn)企業(yè)不以市場(chǎng)為導(dǎo)向,盲目追求高端產(chǎn)品,投資缺乏科學(xué)性,無(wú)視房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)所需,此外在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中,多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)不重視現(xiàn)金流量管理、未建立倉(cāng)庫(kù)管理制度,不良資產(chǎn)長(zhǎng)期掛賬,成品庫(kù)存積壓,財(cái)務(wù)狀況堪憂(yōu)。房地產(chǎn)企業(yè)在日常資金籌集時(shí)會(huì)遇到融資困難,商業(yè)銀行會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展較全面的資金調(diào)查而耽誤過(guò)多的時(shí)間,導(dǎo)致金融服務(wù)的滯后局面,影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)

8、展。尤其是很多家族式民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)不具有科學(xué)性的財(cái)務(wù)管理意識(shí),對(duì)資金的使用效率更是非常低下,中小型房地產(chǎn)企業(yè)的自身發(fā)展能力有限,經(jīng)常會(huì)因?yàn)闊o(wú)法找到合適的金融中介機(jī)構(gòu)和貸款擔(dān)保 機(jī)構(gòu)而無(wú)法籌集到資金,貸款的發(fā)展障礙會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展動(dòng)力,造成資金使用效率的惡性循環(huán),降低企業(yè)的發(fā)展動(dòng)力,所以很多家族式中小型房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)高額利息的借貸民間資本,這種方式對(duì)其生存帶來(lái)了影響,嚴(yán)重威脅到了項(xiàng)目的正常發(fā)展。2.管理能力低下,影響企業(yè)發(fā)展企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的管理水平和財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)都關(guān)系到中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理能否有序進(jìn)行?，F(xiàn)實(shí)中很多中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者管理理念保守落后,文化素質(zhì)偏低、缺乏現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)管理觀(guān)念;

9、集權(quán)意識(shí)過(guò)重,憑著經(jīng)驗(yàn)和感覺(jué)管理、投資決策,企業(yè)內(nèi)部又缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制,財(cái)務(wù)工作未能參與企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù),更加重了財(cái)務(wù)管理的無(wú)計(jì)劃和混亂狀態(tài);還有些經(jīng)營(yíng)管理者在財(cái)務(wù)管理上采取家族式管理模式,比如由親屬擔(dān)任財(cái)務(wù)部門(mén)會(huì)計(jì)、出納職務(wù),使得出納人員領(lǐng)導(dǎo)財(cái)務(wù)工作,業(yè)務(wù)上極易陷入混亂局面。五、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系的措施1.建設(shè)現(xiàn)代企業(yè)管理制度現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要要求之一就是要加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)明確的制度,要求企業(yè)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)緊密,要求企業(yè)擁有多渠道的融資發(fā)展途徑,要求企業(yè)要有健全的發(fā)展機(jī)制,要求企業(yè)在擴(kuò)大規(guī)模的過(guò)程中必須要加強(qiáng)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)管理制度,房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系的完善必須要加強(qiáng),也只有不斷完

10、善內(nèi)部管理制度才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展,而且內(nèi)部財(cái)務(wù)制度是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn),只有不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)制度才可以保障資金的有效性，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力。產(chǎn)權(quán) 股份化、管理制度化、組織公司化，這是現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求， 也是中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的努力方向。在建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度過(guò) 程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極分離企業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，最大程度 上減少投資者對(duì)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理的干預(yù)和控制，使得企業(yè)管理人 員真正具備管理企業(yè)的權(quán)利，并盡可能以科學(xué)的管理理念和管理制 度對(duì)企業(yè)進(jìn)行管理。 2.強(qiáng)化信用觀(guān)念，提高信用等級(jí)，拓寬融資渠道 中小房地產(chǎn)企業(yè)要擺脫目前的發(fā)展障礙，提高融資能力，必須要 加強(qiáng)自身的信用發(fā)展觀(guān)念，提高信用級(jí)別，改善銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè) 當(dāng)前的認(rèn)識(shí)和看法，在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展的過(guò)程中要積極與其他組 織建立合作，要遵守信用法則，做大誠(chéng)實(shí)守信，還要積極拓寬房地 產(chǎn)發(fā)展的融資渠道，獲得銀行融資信譽(yù)，與其他中介人金融公司和 貸款擔(dān)保公司積極合作，讓銀行可以將其資金借貸給房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn) 行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，讓銀行熟悉把握房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展情 況，取得金融機(jī)構(gòu)和銀行的信任，實(shí)