房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量文化分析與培育策略

1、CONSTRUCTION ECONOMY2010年第4期(總第330期 2009年6月23日凌晨5點(diǎn)35分,位于上海市閔行區(qū)淀浦河南岸的在建樓盤“蓮花河畔景苑”7號樓,一座高38米、至少1萬噸重的13層高樓,忽然從三四米高處斷裂,在不到10秒鐘的時(shí)間里向南側(cè)整體傾倒,最終異常完整地平躺在兩棟樓間的空地上,甚至許多窗玻璃都沒有震碎,真是“見所未見,聞所未聞”1!國人公認(rèn)的“上海質(zhì)量品牌”轟然倒下。上海倒樓事件社會(huì)影響惡劣,政府和公眾媒體分別對事件原因做出解釋。政府的調(diào)查結(jié)論是由于環(huán)境因素和施工組織不當(dāng)引起壓力差,使土體產(chǎn)生水平移位,媒體認(rèn)為開發(fā)公司與政府官員存在利益輸送,政府監(jiān)管存在“漏洞”和“

2、空白”。質(zhì)量監(jiān)管和公職人員自律問題有待深入研究,但把房地產(chǎn)系統(tǒng)性質(zhì)量問題的主要原因歸咎于法律法規(guī)及監(jiān)管體系不完善、執(zhí)行不嚴(yán)格是不恰當(dāng)?shù)?。質(zhì)量問題的關(guān)鍵在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量意識,如果企業(yè)沒有質(zhì)量目標(biāo)和對質(zhì)量的不懈追求,一旦外部檢查力度減弱或自身質(zhì)量放松,個(gè)別工作環(huán)節(jié)就會(huì)出現(xiàn)問題乃至影響房地產(chǎn)質(zhì)量。倒樓事件折射出,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法制觀念淡薄,質(zhì)量自律行為失控,社會(huì)責(zé)任缺乏。房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)性質(zhì)量問題的根本性原因是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏質(zhì)量文化。房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量問題,涉及經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)、心理、體制等諸多因素。質(zhì)量的高低不僅反映經(jīng)濟(jì)社會(huì)技術(shù)水平,同時(shí)體現(xiàn)社會(huì)結(jié)構(gòu)的發(fā)育程度,是社會(huì)、文化、人的素質(zhì)等文化

3、要素在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的表現(xiàn)2。因此建設(shè)質(zhì)量文化,以此提高房地產(chǎn)質(zhì)量水平,成為房地產(chǎn)行業(yè)面臨的一個(gè)新課題。1質(zhì)量文化的內(nèi)涵文化是一個(gè)群體在一定時(shí)期內(nèi)形成的思想、理念、行為、風(fēng)俗、習(xí)慣、代表人物,以及由這個(gè)群體整體意識所輻射出來的一切活動(dòng),主要成分是符號、價(jià)值觀和社會(huì)規(guī)范。文化的豐富內(nèi)涵和寬廣外延觸及到經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活的各個(gè)領(lǐng)域。質(zhì)量文化隨著世界范圍的質(zhì)量管理活動(dòng)發(fā)展而產(chǎn)生,并處于豐富、發(fā)展之中3。質(zhì)量文化是企業(yè)在長期的質(zhì)量管理和生產(chǎn)經(jīng)營過程中形成的以質(zhì)量為中心,以實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升為目標(biāo),致力于企業(yè)績效建設(shè)的所有價(jià)值觀念和行為規(guī)范的總和4。質(zhì)量文化是企業(yè)文化的核心部分,是企業(yè)質(zhì)量的靈摘要結(jié)合上海倒樓事件

4、,分析房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)性質(zhì)量問題,界定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量文化的內(nèi)涵,剖析缺乏質(zhì)量文化的負(fù)面效應(yīng)及影響因素,提出股東孕育質(zhì)量文化價(jià)值觀、企業(yè)樹立品牌戰(zhàn)略目標(biāo)和加強(qiáng)管理團(tuán)隊(duì)質(zhì)量文化建設(shè)等策略,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)培育質(zhì)量文化提供參考。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);質(zhì)量文化;文化培育Abstract:With the collapse of a nearly finished 13-story residential building in Shanghai,points out systemic qual -ity issues of real estate projects,defines quality c

5、ulture,analyzes the negative effects and the factors of the real es -tate developer lacking of quality culture.Tactics from three aspects such as shareholders breeding quality cultural values,corporation branding strategic objectives and management team enhancing the construction of quality culture

6、can be used by real estate development enterprise to foster quality culture.Key words:real estate developer;quality culture;culture cultivation 中圖分類號F407.9文獻(xiàn)標(biāo)識碼B文章編號1002-851X (201004-0051-03*基金項(xiàng)目:國家自然科學(xué)基金資助項(xiàng)目(70871093作者簡介韓傳峰(1962-,男,山東壽光人,教授,博士,研究方向:管理系統(tǒng)與管理工程,城市建設(shè)與災(zāi)害管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量文化分析與培育策略*韓傳峰,傅瓊,田萃(同

7、濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院,上海200092企業(yè)經(jīng)營管理51 CONSTRUCTION ECONOMY2010年第4期(總第330期魂,不是“質(zhì)量”和“文化”的簡單疊加。根據(jù)企業(yè)文化的結(jié)構(gòu),質(zhì)量文化分為四個(gè)層次:質(zhì)量物質(zhì)文化層,指產(chǎn)品和服務(wù)的外在表現(xiàn);質(zhì)量行為文化層,指質(zhì)量管理活動(dòng)、宣傳教育活動(dòng)和員工人際關(guān)系活動(dòng)中產(chǎn)生的文化現(xiàn)象;質(zhì)量制度文化層,是約束員工質(zhì)量行為的規(guī)范文化;質(zhì)量精神文化層,是質(zhì)量文化的核心文化。質(zhì)量文化的內(nèi)隱是價(jià)值觀、信念和理念,具有相對穩(wěn)定性;外顯是組織構(gòu)架、制度和行為方式等;核心內(nèi)容是質(zhì)量理念、質(zhì)量價(jià)值觀、質(zhì)量道德觀、質(zhì)量行為準(zhǔn)則。質(zhì)量文化是決定產(chǎn)品質(zhì)量的重要因素,同時(shí)又與國家

8、的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)文化有著密切關(guān)系。2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏質(zhì)量文化的負(fù)面效應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量文化是企業(yè)平衡各方利益的核心支柱。質(zhì)量文化的物質(zhì)表現(xiàn)是項(xiàng)目產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等質(zhì)量的綜合體現(xiàn),質(zhì)量形成過程是企業(yè)平衡各方利益的過程。企業(yè)缺乏質(zhì)量文化,將使各方利益失衡,在開發(fā)過程中就會(huì)產(chǎn)生許多負(fù)面效應(yīng)。2.1不利于提高相關(guān)責(zé)任單位的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量形成主要涉及設(shè)計(jì)單位、勘察單位、施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)單位,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托各專業(yè)單位完成各項(xiàng)工作。作為資源整合者和質(zhì)量的第一責(zé)任人,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的整合能力和質(zhì)量文化價(jià)值觀影響到項(xiàng)目的整體質(zhì)量,對最終的產(chǎn)品質(zhì)量負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量文化

9、代表企業(yè)的價(jià)值觀、質(zhì)量理念、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及品牌形象等,影響相關(guān)單位對質(zhì)量的重視程度,在建設(shè)過程中起到極其重要的作用。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏質(zhì)量文化,追求成本最小化和利益最大化,不按質(zhì)量優(yōu)先原則選擇相關(guān)單位,忽視責(zé)任單位的質(zhì)量水平和質(zhì)量保障能力,誤導(dǎo)或非正常要求相關(guān)責(zé)任單位提供安全性差、可靠性不足的成果,使得風(fēng)險(xiǎn)隨質(zhì)量形成過程而傳導(dǎo)和累積,導(dǎo)致項(xiàng)目成果的整體可靠性下降,誘發(fā)系統(tǒng)性質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。2.2不利于遵守項(xiàng)目建設(shè)的法律法規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及眾多法律、法規(guī),經(jīng)過幾十年發(fā)展,建設(shè)工程領(lǐng)域的法規(guī)體系基本完善,但只能規(guī)范建設(shè)順序、基本要求和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn),不能保證建設(shè)質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有質(zhì)量文化作為核心價(jià)值觀,無

10、視和回避法律法規(guī),使建設(shè)項(xiàng)目在法律順序、形式上可能合法,但實(shí)質(zhì)內(nèi)容上不合法,為項(xiàng)目質(zhì)量埋下巨大隱患。如按施工許可證申領(lǐng)條件,在申領(lǐng)施工許可證時(shí),為防止建設(shè)單位資金不到位而要求施工單位帶資墊資,規(guī)定總包單位提供合同造價(jià)30%的預(yù)付款證明。為規(guī)避這一法規(guī),建設(shè)單位與施工單位簽訂的備案合同中付款條件符合規(guī)定要求,但簽訂的補(bǔ)充合同可能改變付款比率,或改為帶資墊資霸王條款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和相關(guān)參與單位共同規(guī)避法律、法規(guī)禁令危害巨大。在執(zhí)行法律、法規(guī)條款上,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以確保建設(shè)工程質(zhì)量為前提,以法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)履行法定義務(wù)。2.3不利于建立完善的質(zhì)量保證體系質(zhì)量文化要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的決策層對項(xiàng)目的

11、質(zhì)量定位要有戰(zhàn)略目標(biāo),管理層建立質(zhì)量管理保證體系,項(xiàng)目操作層嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。只有營造質(zhì)量文化,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部形成共同的價(jià)值觀和質(zhì)量行為準(zhǔn)則,才能確保房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量和質(zhì)量文化協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏質(zhì)量文化,對專業(yè)人員不夠重視,使得企業(yè)管理人員、作業(yè)人員不將提高工程質(zhì)量作為自覺的理念、行為準(zhǔn)則,弱化了質(zhì)量執(zhí)行力,難以形成專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì),不利于建立完善的質(zhì)量管理保證體系。2.4不利于保證項(xiàng)目質(zhì)量后驗(yàn)性的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)質(zhì)量后驗(yàn)性的實(shí)現(xiàn)依賴于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量文化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投入取決于質(zhì)量文化,產(chǎn)品是質(zhì)量文化的體現(xiàn),質(zhì)量是生命力和市場力的終極體驗(yàn)符合社會(huì)文明發(fā)展和社會(huì)審美的需要,只有房

12、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量文化才能保證后驗(yàn)性的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目期房銷售目前仍是主流趨勢,有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回收資金,但難以保證交付使用的房地產(chǎn)質(zhì)量。在預(yù)售階段,業(yè)主一般不能見到建筑實(shí)物形態(tài),只在樓書、銷售廣告和預(yù)售合同對建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)作基本說明,具體標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)格檔次、效果無法明確。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有質(zhì)量文化的激勵(lì)和導(dǎo)向機(jī)制,沒有保證質(zhì)量和維護(hù)品質(zhì)的動(dòng)力,使得項(xiàng)目質(zhì)量不能達(dá)到或超越預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn),難以滿足社會(huì)需求。2.5不利于資源的合理利用房地產(chǎn)開發(fā)利用土地資源和環(huán)境資源,改變了土地狀態(tài)和周邊生態(tài)環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)打造質(zhì)量文化,使開發(fā)項(xiàng)目能夠合理利用土地資源和環(huán)境資源,提高區(qū)位層次,提升區(qū)域品質(zhì),提供宜居

13、生態(tài)環(huán)境。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏質(zhì)量文化,為提高經(jīng)濟(jì)效益,增加容積率,減少綠化率,不僅使小區(qū)內(nèi)的居住條件惡化,日照時(shí)間減少,而且影響周邊居民的日照和環(huán)境條件。近年來,項(xiàng)目開發(fā)遭到周邊居民反對和阻止的事件時(shí)常發(fā)生,主要原因在于項(xiàng)目掠奪性地利用資源,破壞了周邊居民的居住環(huán)境。3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏質(zhì)量文化的影響因素我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短,但發(fā)展速度很快,房地產(chǎn)市場逐步完善。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在探索中成長,企業(yè)發(fā)展的速度和規(guī)模都不均衡,企業(yè)質(zhì)量文化狀態(tài)參差不齊,影響企業(yè)質(zhì)量文化培育和建設(shè)的因素主要有以下幾項(xiàng):企業(yè)經(jīng)營管理52CONSTRUCTION ECONOMY2010年第4期(總第330期 (1企業(yè)

14、規(guī)模小型化。房地產(chǎn)資源的地區(qū)性、社會(huì)環(huán)境的利益分配制約、房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的一次性,催生了大量臨時(shí)性小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這類房地產(chǎn)公司沒有一定的發(fā)展經(jīng)歷,開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和成熟度不夠,嚴(yán)重阻礙現(xiàn)代企業(yè)制度的建立,更談不上質(zhì)量文化的形成。(2企業(yè)股東利益的短期化。企業(yè)股東決定企業(yè)的組織構(gòu)架、經(jīng)營理念、文化價(jià)值觀念。股東利益的短期化,促使股東追求利益最大化,忽視了企業(yè)產(chǎn)品的品質(zhì)和企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任,進(jìn)而沖擊企業(yè)的文化價(jià)值觀念。(3企業(yè)人力資源缺乏。房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)高、投資額大、投資回收周期長、工作關(guān)系復(fù)雜,決定了房地產(chǎn)從業(yè)人員應(yīng)具有扎實(shí)的專業(yè)基礎(chǔ)、良好的心理素質(zhì)、長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光和較強(qiáng)的綜合素質(zhì)。但

15、是近年來,房地產(chǎn)市場的競爭不充分,企業(yè)處于粗放型經(jīng)營狀態(tài),對人力資源的重視不足,缺乏充分培養(yǎng)人才、合理使用人才、有效激勵(lì)人才的觀念,影響企業(yè)質(zhì)量文化培育及質(zhì)量執(zhí)行力。4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量文化的培育策略房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量文化持續(xù)作用于項(xiàng)目質(zhì)量活動(dòng)的全過程,對項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)重視質(zhì)量的行為,被相關(guān)責(zé)任方所感知和傳遞,影響相關(guān)方重視和提高各自的質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過整合相關(guān)責(zé)任方的資源構(gòu)建質(zhì)量文化平臺,使相關(guān)責(zé)任方通過平臺進(jìn)行質(zhì)量文化交流,形成多元穩(wěn)定的質(zhì)量文化結(jié)構(gòu),見圖1。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,質(zhì)量是企業(yè)戰(zhàn)略的核心,企業(yè)管理的高層境界是文化管理,質(zhì)量管理工作的全面進(jìn)步需要

16、建立先進(jìn)的質(zhì)量文化,因此,培育房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量文化具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。4.1股東孕育質(zhì)量文化價(jià)值觀股東的質(zhì)量文化價(jià)值觀,決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營理念,形成了企業(yè)內(nèi)在的核心文化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目公司成立時(shí),股東的質(zhì)量文化價(jià)值觀,影響了公司的組織結(jié)構(gòu)、制度設(shè)計(jì)、質(zhì)量保證體系等內(nèi)在要素,是質(zhì)量文化層面的核心基因精神文化,是其它層面的延伸主線。股東之間具有共同的質(zhì)量文化價(jià)值觀和良好的合作關(guān)系,有助于精神文化的提升和鞏固,為公司質(zhì)量文化的運(yùn)行提供基礎(chǔ)。股東的社會(huì)責(zé)任感是推動(dòng)質(zhì)量文化的內(nèi)在動(dòng)力機(jī)制,質(zhì)量文化是協(xié)調(diào)社會(huì)責(zé)任和企業(yè)利益的平衡機(jī)制。4.2企業(yè)樹立品牌戰(zhàn)略目標(biāo)品牌是質(zhì)量文化的物質(zhì)體現(xiàn),既體

17、現(xiàn)產(chǎn)品的質(zhì)量、用途和價(jià)值,更體現(xiàn)產(chǎn)品的戰(zhàn)略思想、市場能力和營銷策略。在當(dāng)今競爭異常激烈的市場上,品牌已成為競爭的核心。只有擁有品牌產(chǎn)品的企業(yè)才能贏得消費(fèi)者,并不斷發(fā)展。品牌是最富有潛力的無形資產(chǎn),實(shí)施品牌戰(zhàn)略成為現(xiàn)代企業(yè)必不可少的經(jīng)營戰(zhàn)略。品牌戰(zhàn)略使企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營形成一種良性循環(huán),為質(zhì)量文化的發(fā)展提供物質(zhì)基礎(chǔ),質(zhì)量文化推動(dòng)品牌戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn),品牌戰(zhàn)略提升質(zhì)量文化的高度。4.3企業(yè)加強(qiáng)管理團(tuán)隊(duì)質(zhì)量文化建設(shè)企業(yè)管理的高層境界是文化管理,質(zhì)量管理工作的全面進(jìn)步需要建立先進(jìn)的質(zhì)量文化。員工是企業(yè)的主體、企業(yè)的質(zhì)量人才,企業(yè)質(zhì)量文化的重要特征是帶動(dòng)全體員工參與企業(yè)的質(zhì)量管理,同時(shí)充分激勵(lì)和調(diào)動(dòng)職工的積極性和創(chuàng)造性,這是企業(yè)不斷提高質(zhì)量和競爭力的基礎(chǔ)。5結(jié)語 隨著房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范和完善,市場消費(fèi)趨于理性,企業(yè)面臨嚴(yán)峻的市場競爭和資產(chǎn)重組挑戰(zhàn)。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品后驗(yàn)性的特點(diǎn),企業(yè)信譽(yù)是生存和發(fā)展的根本,產(chǎn)品質(zhì)量是信譽(yù)的基礎(chǔ),質(zhì)量文化是提高產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和提升產(chǎn)品文化內(nèi)涵的核心要素。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一旦在產(chǎn)品質(zhì)量上存在問題,損害消費(fèi)者利益,就會(huì)面臨淘汰出局的可能,成為社會(huì)不穩(wěn)定的影響因