04第四章可調(diào)利率抵押貸款

1、第四章 可調(diào)利率抵押貸款一、教學(xué)提示本章是在學(xué)習(xí)第三章固定利率抵押貸款基礎(chǔ)上進(jìn)一步介紹了可調(diào)利率抵押貸 款的基本原理。 在教學(xué)中要掌握的重點(diǎn)內(nèi)容是提出可調(diào)利率貸款的必要性、 可調(diào) 利率抵押貸款在各種條件下的付款機(jī)制，此外對(duì)根據(jù)物價(jià)指數(shù)調(diào)整的抵押貸款、 分享增值抵押貸款應(yīng)有所了解。二、重點(diǎn)講解本章應(yīng)掌握的重點(diǎn)內(nèi)容有：1、可調(diào)利率抵押貸款的提出根據(jù)第三章對(duì)固定利率抵押貸款的學(xué)習(xí)可以知道，不管是CAM CPM還是GPM主要是從借款人的角度考慮通過(guò)付款模式的變化使更多的家庭能夠使用抵 押貸款購(gòu)房，并能夠抵消通貨膨脹所產(chǎn)生的“傾斜效應(yīng)”問(wèn)題?？烧{(diào)利率抵押貸 款的提出主要是從貸款人角度考慮問(wèn)題。 因?yàn)樵趥?/p>

2、統(tǒng)的固定利率抵押貸款中， 即 使采取不同的付款模式， 實(shí)際上仍然存在一個(gè)潛在的矛盾， 即抵押貸款利率是長(zhǎng) 期固定不變的， 而市場(chǎng)利率由于受到各種因素的影響并不是固定不變的。 我們知 道金融機(jī)構(gòu)的貸款利率由預(yù)期的真實(shí)利率、 預(yù)期通貨膨脹率和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償三部分組 成，貸款人對(duì)通貨膨脹率的估計(jì)是否較為準(zhǔn)確直接影響到貸款利率的確定， 事實(shí) 上這種預(yù)測(cè)帶有很大的不確定性，如果實(shí)際的通貨膨脹率大于預(yù)測(cè)的通貨膨脹 率，則固定利率抵押貸款必然存在損失。 因此，未來(lái)不確定的通貨膨脹率是固定 利率抵押貸款面臨的一個(gè)主要問(wèn)題。 從抵押貸款機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債經(jīng)營(yíng)來(lái)看， 抵押 貸款屬于長(zhǎng)期資產(chǎn)業(yè)務(wù)， 而資金主要來(lái)源于相對(duì)短期的

3、存款， 只有存款利率比較 穩(wěn)定時(shí)，貸款機(jī)構(gòu)才能保證一定利差水平。 但是存款利率會(huì)隨著市場(chǎng)利率的變動(dòng) 而變動(dòng)，而且，金融機(jī)構(gòu)為能留住儲(chǔ)戶的存款往往要支付更高的存款利率， 所以， 抵押貸款的固定利率與貸款機(jī)構(gòu)變動(dòng)的資金成本之間也存在著矛盾。由此可見(jiàn)， 對(duì)于固定利率抵押貸款， 當(dāng)市場(chǎng)利率上升時(shí)， 貸款人有損失； 當(dāng)市場(chǎng)利率下降時(shí)， 由于借款人傾向于提前付款， 也會(huì)使貸款人面臨提前還款風(fēng)險(xiǎn)。 因此，貸款機(jī)構(gòu) 必須要研究新的抵押貸款方式， 以便將抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)向借款人轉(zhuǎn)移。 當(dāng)然， 在設(shè)計(jì)新的抵押貸款方式時(shí)必須注意兩方面問(wèn)題， 一是借款人對(duì)新抵押工具的接 受性，二是抵押工具在利率和付款方面的可變性。

4、2、可調(diào)利率抵押貸款的概念和主要變量 可調(diào)利率抵押貸款是指定期地根據(jù)某種市場(chǎng)利率指數(shù)對(duì)貸款利率進(jìn)行調(diào)整 的抵押貸款方式。 這里的利率指數(shù)是調(diào)整利率時(shí)的參照標(biāo)準(zhǔn)。 在美國(guó)， 可調(diào)利率 抵押貸款的利率指數(shù)有一年、 三年和十年期國(guó)庫(kù)券利率、 普通住房貸款的全國(guó)平 均合同利率、 聯(lián)邦保險(xiǎn)的儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)的全國(guó)資金成本的中位數(shù)等。 這些指數(shù)必須是 借款人也能了解掌握的。 在可調(diào)利率抵押貸款中， 有許多重要的變量， 除了利率 指數(shù)外，還包括可調(diào)利率抵押貸款的初始利率、付款額調(diào)整的周期、利率邊際、 綜合利率、利率波動(dòng)上限和下限、還款額波動(dòng)幅度、負(fù)分期付款等。在固定利率 抵押貸款中， 貸款人承擔(dān)全部的利率風(fēng)險(xiǎn)； 在

5、可調(diào)利率抵押貸款中， 根據(jù)所選擇 的利率指數(shù)的特點(diǎn)和利率調(diào)整的頻率，部分利率風(fēng)險(xiǎn)將向借款人轉(zhuǎn)移。3 、可調(diào)利率抵押貸款的付款機(jī)制 可調(diào)利率抵押貸款的付款方式主要有三種類型， 最簡(jiǎn)單一種方式是對(duì)每月付 款額和利率的變化均無(wú)限制（ ARMI ）。在這種情況下，每月付款額隨著調(diào)整后的 新利率而變化。因此只要根據(jù)調(diào)整期的貸款余額和新的利率計(jì)算出新的每月付款 額即可。第二種方式是根據(jù)新的利率計(jì)算調(diào)整每月付款額時(shí)對(duì)每月付款額的增幅 設(shè)置上限。 這種方式主要是為了避免當(dāng)利率調(diào)整幅度過(guò)大， 引起每月付款額的變 幅過(guò)于劇烈，而使得普通借款人難以承受所造成的違約（ARM）。由于對(duì)可調(diào)利率抵押貸款的每月付款額的增幅

6、設(shè)置了一定的上限， 會(huì)因?yàn)闊o(wú)法支付當(dāng)月應(yīng)付利 息而造成負(fù)分期付款。 第三種方式是設(shè)置利率上限。 即貸款合同約定， 無(wú)論市場(chǎng) 利率如何變化，貸款利率的調(diào)整幅度有上限， 當(dāng)綜合利率超過(guò)利率增幅的上限時(shí)， 每月付款額將根據(jù)上限計(jì)算，這種情況不存在負(fù)分期付款（ARMIII） 。相比三種付款機(jī)制， ARMI 對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)過(guò)多地承擔(dān)了利率風(fēng)險(xiǎn)，也容易造成違約。所 以ARM I的初始利率較低。ARMI雖然考慮了借款人的承受能力問(wèn)題，但有負(fù)分 期付款，相應(yīng)地貸款人承擔(dān)了更大的風(fēng)險(xiǎn)，所以相應(yīng)的初始利率比 ARMI 高。在 ARMIII 中，設(shè)置利率上限，使得貸款人損失了超過(guò)一部分利息，承擔(dān)了更大的 利率風(fēng)險(xiǎn)，

7、 因此貸款的初始利率更高。 根據(jù)三種付款機(jī)制中， 貸款人和借款人的 風(fēng)險(xiǎn)分割狀況，可調(diào)利率抵押貸款 ARMIII 的內(nèi)部收益率最高， ARM I 的內(nèi)部收 益率最低，ARM介于二者之間。與可調(diào)利率抵押貸款相比，固定利率抵押貸款 的利率風(fēng)險(xiǎn)幾乎完全由貸款人承擔(dān)，所以貸款收益率最大。 4、根據(jù)物價(jià)指數(shù)調(diào)整的抵押貸款和分享增值抵押貸款 根據(jù)物價(jià)指數(shù)調(diào)整的抵押貸款是在通貨膨脹環(huán)境下， 為了向借款人轉(zhuǎn)移部分 利率風(fēng)險(xiǎn)而設(shè)計(jì)的。其基本思路是將抵押貸款余額作為一種“特殊的商品” ，用 每年公布的反映通貨膨脹程度的某種價(jià)格指數(shù)對(duì)貸款余額加以校正， 再計(jì)算每月 付款額的抵押貸款方式。 分享增值抵押貸款的設(shè)計(jì)目的

8、也是為了應(yīng)付不確定的通 貨膨脹問(wèn)題。 但是思路與根據(jù)物價(jià)指數(shù)調(diào)整的抵押貸款有所不同， 根據(jù)物價(jià)指數(shù) 調(diào)整的抵押貸款是根據(jù)物價(jià)指數(shù)對(duì)貸款余額定期進(jìn)行校正， 而在分享增值抵押貸 款中，貸款人通過(guò)獲得抵押房地產(chǎn)一定比例的增值達(dá)到減少損失的目的， 因?yàn)樵?發(fā)生通脹時(shí)， 房地產(chǎn)的價(jià)格也是上漲的。 這兩種抵押貸款都不是典型意義上的可 調(diào)利率抵押貸款， 因?yàn)椴](méi)有直接對(duì)貸款利率做調(diào)整， 但是都通過(guò)其他方式在一 定程度上考慮到通貨膨脹對(duì)傳統(tǒng)的固定利率貸款收益的影響。三、難點(diǎn)釋疑 如何理解可調(diào)利率抵押貸款可以在一定程度上降低貸款人的利率風(fēng)險(xiǎn)？抵押貸款利率的確定主要考慮三個(gè)因素， 即真實(shí)利率、通貨膨脹和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。

9、 真實(shí)利率我們可以理解成在沒(méi)有通貨膨脹的情況下， 資金雙方供求關(guān)系作用下的 利率。未來(lái)的通貨膨脹率總是源于一定的估測(cè)， 而通貨膨脹率預(yù)測(cè)不可能與未來(lái) 相當(dāng)長(zhǎng)的還款期內(nèi)發(fā)生的通貨膨脹的實(shí)際水平相同， 所以，貸款人總有因通貨膨 脹率預(yù)測(cè)有誤差而導(dǎo)致收益損失的可能性。 進(jìn)一步，未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)資金市場(chǎng)供 求狀況所決定的市場(chǎng)利率實(shí)際上也是無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)的， 所以利率風(fēng)險(xiǎn)是不可避免 的。一般的固定利率抵押貸款都允許借款人提前還款， 當(dāng)市場(chǎng)利率下降幅度較大， 借款人認(rèn)為提前還款更為合算時(shí)，貸款人還將承擔(dān)相應(yīng)的利息損失。由此可見(jiàn)， 由于固定利率抵押貸款的利率在長(zhǎng)期的貸款期限內(nèi)不能變動(dòng)，而外界的經(jīng)濟(jì)環(huán) 境、經(jīng)濟(jì)狀

10、況卻是變化的， 這些不確定的因素就可能導(dǎo)致市場(chǎng)利率的變化， 這樣 就出現(xiàn)了貸款人無(wú)法以 “不變應(yīng)萬(wàn)變” 的困境。 如果可以采取某種方式能夠讓抵 押貸款的利率在一定程度上順應(yīng)市場(chǎng)利率的改變而改變， 就可以使固定利率抵押 貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)完全由貸款人承擔(dān)的狀況得到改觀。 通過(guò)借貸雙方協(xié)議調(diào)整利率 的標(biāo)準(zhǔn)和原則， 可以讓借款人適當(dāng)?shù)爻袚?dān)一些利率風(fēng)險(xiǎn)。 當(dāng)然，既然借款人承擔(dān) 了一定的利率風(fēng)險(xiǎn)， 也應(yīng)當(dāng)?shù)玫较鄳?yīng)的回報(bào)， 所以，可調(diào)利率抵押貸款的初始利 率比固定利率抵押貸款利率要低。 可調(diào)利率抵押貸款只是向借款人部分地轉(zhuǎn)移了 利率風(fēng)險(xiǎn)， 不可能全部轉(zhuǎn)移， 如果借款人承擔(dān)了絕大部分風(fēng)險(xiǎn)或全部風(fēng)險(xiǎn)， 那么 可調(diào)

11、利率抵押貸款的市場(chǎng)接受度就會(huì)大大下降， 這也不是銀行的初衷。 此外，貸 款機(jī)構(gòu)在推出可調(diào)利率抵押貸款時(shí)也要考慮到利率調(diào)整給借款人帶來(lái)的還款額 變動(dòng)是否在其承受范圍內(nèi)。 如果調(diào)整幅度過(guò)大導(dǎo)致借款人紛紛違約， 更不是貸款 機(jī)構(gòu)的初衷。四、本章結(jié)論 1、可調(diào)利率抵押貸款的提出?？烧{(diào)利率抵押貸款的提出主要是為了避免固定利 率抵押貸款在長(zhǎng)期還款期內(nèi)由于利率固定而給貸款人帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。 這種損失 主要源于兩個(gè)方面，一個(gè)是由于對(duì)通貨膨脹率估計(jì)不準(zhǔn)而造成的資金價(jià)值的損 失；一個(gè)是抵押貸款機(jī)構(gòu)“存短貸長(zhǎng)”矛盾，短期存款利率的變動(dòng)性與長(zhǎng)期抵押 貸款利率的固定性造成銀行機(jī)構(gòu)資金成本的增加， 減少了利差收益。 所以

12、，為了 解決固定利率抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)完全有貸款人承擔(dān)的局面， 金融機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)了可 調(diào)利率抵押貸款。2、可調(diào)利率抵押貸款的主要變量?？烧{(diào)利率抵押貸款的核心思想是通過(guò)定期調(diào) 整抵押貸款利率達(dá)到向借款人轉(zhuǎn)移一部分利率風(fēng)險(xiǎn)的目的。 在可調(diào)利率抵押貸款 中最主要的變量是市場(chǎng)利率指數(shù)、 調(diào)整間隔、 可調(diào)利率抵押貸款的初始利率、 利 率邊際、綜合利率、利率波動(dòng)上限和下限、還款額波動(dòng)幅度、負(fù)分期付款等。3、可調(diào)利率抵押貸款的付款機(jī)制?？烧{(diào)利率抵押貸款的付款機(jī)制主要有三種類 型，每月付款額和利率的變化均無(wú)限制， 每月付款額有可能波動(dòng)很大；對(duì)每 月付款額的增幅設(shè)置上限，以避免每月付款額的變幅過(guò)于劇烈導(dǎo)致借款人違約， 但會(huì)造成負(fù)分期付款； 設(shè)置貸款利率調(diào)整幅度的上限， 消除了負(fù)分期付款， 但 貸款人有一定的利息損失。4、可調(diào)利率抵押貸款的收益率。可調(diào)利率抵押貸款的收益與不同付款機(jī)制下的 貸款人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大小有關(guān)。 可以利用內(nèi)部收益率加以評(píng)價(jià)。 由于三種付款機(jī)制 下，借款人與貸款人的風(fēng)險(xiǎn)分割程度不一樣，所以一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于相同數(shù)額、相 同期限而付款方式不同的可調(diào)利率抵押貸款來(lái)說(shuō)，內(nèi)部收益率由大到小分別是 ARM III 、ARM II、 ARM I。5、根據(jù)物價(jià)指數(shù)調(diào)整的抵押貸款。根據(jù)物價(jià)指數(shù)調(diào)整的抵押貸款是在通貨膨脹 環(huán)境下，用物價(jià)指數(shù)對(duì)抵押貸款余額加以校正， 再計(jì)算