產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的策劃工作要點(diǎn)及定位模型0001

1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的策劃工作要點(diǎn)及定位模型才能產(chǎn)業(yè)園區(qū)全程策劃系統(tǒng)理論： 定位策劃+概念設(shè)計(jì)+營(yíng)銷策劃三位一體才是全程策劃, 在項(xiàng)目中注入思想、植入靈魂、賦予生命，才能讓一個(gè)項(xiàng)目具有獨(dú)一無(wú)二的地位。項(xiàng)目前期策劃的主要工作-1 -1、產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析1 - 2、市場(chǎng)深度調(diào)查研究1 - 3、項(xiàng)目投入產(chǎn)出概算1 - 4、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)配合1 5、目標(biāo)市場(chǎng)定位分析1 - 6、產(chǎn)品組合規(guī)劃建議1 -7、新農(nóng)村建設(shè)專題研究1 -1產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析合理的產(chǎn)業(yè)方向選擇和產(chǎn)業(yè)規(guī)模定位，將決定項(xiàng)目的成敗。其中，項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)如何與 “新農(nóng)村建設(shè)”有效結(jié)合，充分挖掘區(qū)域自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)“農(nóng)民轉(zhuǎn)型創(chuàng)業(yè)”的突破，是項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)的關(guān)

2、鍵。產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析主要從國(guó)際、國(guó)內(nèi)、區(qū)域等不同角度，以全方位視野分析 該項(xiàng)目周邊主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)等行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展前景，探討項(xiàng)目“以業(yè)興城”問(wèn)題。此階段預(yù)計(jì)工作時(shí)間12個(gè)月，相關(guān)內(nèi)容包括：項(xiàng)目相關(guān)產(chǎn)業(yè)的國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)格局、現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析；環(huán)渤海區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析；項(xiàng)目所在城市及周邊特色產(chǎn)業(yè)調(diào)研及市場(chǎng)供需情況分析；本項(xiàng)目可供選擇的產(chǎn)業(yè)（行業(yè)）建議； 本項(xiàng)目相關(guān)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)作的基本思路。1-2市場(chǎng)深度調(diào)查研究市場(chǎng)的深度調(diào)查研究是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期最為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。一般以項(xiàng)目為核心，重點(diǎn)調(diào)研項(xiàng)目所在城市的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、項(xiàng)目所在區(qū)域工業(yè)、商業(yè)物業(yè)和住宅市場(chǎng)的供求狀況、同類物業(yè)的現(xiàn)狀及目標(biāo)客戶的購(gòu)買(mǎi)心理、行為、需

3、求特征，從而對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行SWO分析，為項(xiàng)目制走訪踩盤(pán)等方式，獲取大量的一手資料，綜合整理工作時(shí)間23個(gè)月。提交的報(bào)告主要內(nèi)容包括：定合理的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略和營(yíng)銷推廣策略。 此項(xiàng)工作主要通過(guò)信息收集、深度訪談、 分析后，編寫(xiě)系統(tǒng)的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，預(yù)計(jì) 項(xiàng)目所在城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析（人口、面積、國(guó)民生產(chǎn)總值、生活水平、消費(fèi)習(xí)慣、購(gòu)買(mǎi) 力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景等）；項(xiàng)目所在城市工業(yè)環(huán)境和發(fā)展趨勢(shì)分析（產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、未來(lái)規(guī)劃）；項(xiàng)目地塊在城市發(fā)展中的地位、現(xiàn)狀及前景； 項(xiàng)目地塊價(jià)值分析和未來(lái)城市發(fā)展規(guī)劃研究； 項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境、綜合配套設(shè)施情況調(diào)查； 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局及主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析；目標(biāo)客戶群分析（項(xiàng)

4、目所在城市工業(yè)、商業(yè)、住宅消費(fèi)力情況的分析和研究、目標(biāo)客戶 群的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣與消費(fèi)觀念等）；項(xiàng)目的SWO分析、發(fā)展戰(zhàn)略分析。只有投資財(cái)務(wù)指標(biāo)初步估算可行，項(xiàng)1-3項(xiàng)目投入產(chǎn)出概算 項(xiàng)目投入產(chǎn)出概算是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期投資決策的依據(jù)， 目才具備真正進(jìn)入前期運(yùn)作的基礎(chǔ)。銷售收入估算、投資財(cái)務(wù)指標(biāo)概算、投資該項(xiàng)工作主要有：項(xiàng)目建筑面積和投資費(fèi)用估算、風(fēng)險(xiǎn)分析、綜合效益評(píng)價(jià)等。同時(shí)，還需與投資方進(jìn)行深入溝通，討論項(xiàng)目建設(shè)的合理體量規(guī)模、開(kāi)發(fā)節(jié)奏，了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)涉及到的各項(xiàng)成本與費(fèi)用水平，研究成本控制辦法，確定合理的投資利潤(rùn)率。此階段預(yù)計(jì)工作時(shí)間1個(gè)月。1-4 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)配合房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期工作中， 有

5、一項(xiàng)重要的技術(shù)性內(nèi)容，就是委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位編制 項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。從投資可行性分析角度看， 總規(guī)方案更重要的作用在于， 使投資方能得到符合市場(chǎng)需求的產(chǎn) 品形態(tài)和相對(duì)準(zhǔn)確的建設(shè)規(guī)模數(shù)據(jù)，從而進(jìn)行科學(xué)的投入產(chǎn)出分析，避免盲目決策，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。此項(xiàng)工作的具體進(jìn)度由投資方安排，我公司的主要工作內(nèi)容有： 提供國(guó)內(nèi)同類可參照項(xiàng)目的研究資料，參與外出考察學(xué)習(xí)。 配合投資方考察34家規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，從中選定一家。 參與規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的擬定和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案討論，直至協(xié)助投資方確定XX現(xiàn)代產(chǎn)業(yè) 城項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 H . . .H . . . H. . . .H H. H H. H H. . . . H

6、. . . . . . . . . .H I特別提示：總規(guī)確定的相關(guān)技術(shù)指標(biāo)是撰寫(xiě)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，也 H H H H H H H HH HH BH H 1-5目標(biāo)市場(chǎng)定位分析一旦規(guī)劃設(shè)計(jì)單位選定并展開(kāi)實(shí)質(zhì)性工作，開(kāi)發(fā)什么樣的產(chǎn)品（檔次、風(fēng)格、理念）？工業(yè)、商業(yè)、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、專業(yè)市場(chǎng)、公寓住宅等不同產(chǎn)品的配比？這些產(chǎn)品是否能得到市場(chǎng)認(rèn) 可？等等一系列問(wèn)題就成了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策的核心。而此時(shí)需要再針對(duì)潛在客戶群，組織一輪全面、深入的目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研和定位分析，以翔實(shí)、科學(xué)的數(shù)據(jù)支持產(chǎn)品研發(fā)和創(chuàng)新。此項(xiàng)工作將通過(guò)范圍更廣、內(nèi)容更全面的市調(diào)，組織重點(diǎn)客戶專題座談、相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)專家研討會(huì)

7、等方式進(jìn)行。預(yù)計(jì)工作時(shí)間23個(gè)月，提交目標(biāo)市場(chǎng)定位分析報(bào)告，主要包括：目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分特征與依據(jù)；目標(biāo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析；目標(biāo)市場(chǎng)主力客戶群范疇分析；目標(biāo)客戶群消費(fèi)心理、行為和需求特征分析；目標(biāo)市場(chǎng)大客戶訪談?dòng)涗洝?-6產(chǎn)品組合規(guī)劃建議建筑設(shè)計(jì)、概念規(guī)劃、開(kāi)發(fā)周期建議，預(yù)計(jì) 工這是我公司基于市場(chǎng)詳細(xì)調(diào)研后的產(chǎn)品定位、作時(shí)間1個(gè)月，形成的報(bào)告主要內(nèi)容有：項(xiàng)目整體檔次、產(chǎn)品功能和市場(chǎng)形象定位建議; 項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位與分析； 項(xiàng)目產(chǎn)品屬性及產(chǎn)品形態(tài)選擇； 項(xiàng)目產(chǎn)品功能設(shè)置及創(chuàng)新建議； 目標(biāo)客戶群的產(chǎn)品細(xì)節(jié)需求分析； 項(xiàng)目配套設(shè)施及車(chē)位建議； 項(xiàng)目景觀規(guī)劃及特色建議；商業(yè)主題、建筑風(fēng)格及對(duì)應(yīng)產(chǎn)品形態(tài)研究

8、； 不同產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)布局和產(chǎn)業(yè)組合建議； 項(xiàng)目招商策略建議；項(xiàng)目產(chǎn)品銷售預(yù)測(cè)和價(jià)格體系分析； 項(xiàng)目開(kāi)工節(jié)奏和分期建設(shè)規(guī)模建議。1-7 新農(nóng)村建設(shè)專題研究本項(xiàng)目與黨中央、國(guó)務(wù)院號(hào)召的“新農(nóng)村建設(shè)”結(jié)合緊密，如何借鑒學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)各地“新農(nóng)村 建設(shè)”的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)？探討適合地方特色的開(kāi)發(fā)建設(shè)模式，是本階段需要重要研究的一大課題。具體工作內(nèi)容包括：各地“新農(nóng)村建設(shè)”經(jīng)驗(yàn)調(diào)查、外出參觀考察地點(diǎn)建議；參與組織村民外出考察，提出本項(xiàng)目新農(nóng)村開(kāi)發(fā)建設(shè)思路。第二部分提交的兩大報(bào)告文本綱要根據(jù)雙方前期的初步溝通， 此次項(xiàng)目前期策劃的主要工作成果是：提交兩大報(bào)告：一是呈送政府部門(mén)的項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，該報(bào)告主要用于項(xiàng)目前期立項(xiàng)過(guò)程中

9、，與政府領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)職 能部門(mén)的正式匯報(bào)溝通；二是供投資方內(nèi)部投資決策參考的項(xiàng)目策劃報(bào)告。根據(jù)我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目審批的規(guī)范要求和房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的通用標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)初步擬定兩大報(bào)告文本的綱要目錄： 2- 1項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告（目錄）、八刖 言第一章 總 論項(xiàng)目名稱及承辦單位 報(bào)告編制依據(jù)和原則 本報(bào)告研究范圍 項(xiàng)目基本概況和擬建地點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念和建設(shè)目標(biāo) 推薦方案及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)研究結(jié)論第二章項(xiàng)目提出背景和SWO分析項(xiàng)目提出背景分析 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 項(xiàng)目SWO分析分析評(píng)估結(jié)論 第三章 市場(chǎng)調(diào)查與開(kāi)發(fā)前景預(yù)測(cè) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景預(yù)測(cè) 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路和綜合定位

10、項(xiàng)目建設(shè)原則 項(xiàng)目的市場(chǎng)形象定位 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位 項(xiàng)目新農(nóng)村建設(shè)思路 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略 項(xiàng)目品牌發(fā)展策略 第五章 項(xiàng)目選址方案與建設(shè)條件建設(shè)場(chǎng)址 建設(shè)條件 投資政策 第六章 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)規(guī)模 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 總平面布置 新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目概念性設(shè)計(jì) 產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)項(xiàng)目概念性設(shè)計(jì) 旅游服務(wù)項(xiàng)目概念性設(shè)計(jì) 生態(tài)居住項(xiàng)目概念性設(shè)計(jì) 基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)分期 第七章 環(huán)境保護(hù)、綠化、消防和節(jié)能環(huán)境保護(hù) 園區(qū)綠化 消 防 節(jié) 能 第八章 開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理和市場(chǎng)營(yíng)銷策略項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式 項(xiàng)目的營(yíng)銷策略 項(xiàng)目的管理策略 項(xiàng)目的推廣策略 第九章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和一期開(kāi)發(fā)工作安排建設(shè)期工作計(jì)劃及進(jìn)度安排 近期

11、開(kāi)發(fā)工作安排 當(dāng)前存在的問(wèn)題及困難 第十章 投資估算、資金籌措及使用計(jì)劃投資估算資金籌措及使用計(jì)劃 第十一章綜合效益分析 基本數(shù)據(jù) 指標(biāo)計(jì)算與評(píng)價(jià) 評(píng)價(jià)結(jié)論附圖： （包括項(xiàng)目區(qū)位圖、地塊現(xiàn)狀圖、總規(guī)方案圖和概念性設(shè)計(jì)圖等）附件：（主要是與該項(xiàng)目有關(guān)的一些政府批文和可利用的優(yōu)惠政策文件）2 2 項(xiàng)目策劃報(bào)告（目錄）緒論第一章項(xiàng)目概況及策劃要求 項(xiàng)目基本概況和地塊條件 本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 政府的規(guī)劃及要求 發(fā)展商目的和要求 項(xiàng)目策劃主要任務(wù) 第二章專項(xiàng)調(diào)研和市場(chǎng)分析 項(xiàng)目所在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展專項(xiàng)調(diào)研 項(xiàng)目所在城市支柱產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)調(diào)研 項(xiàng)目所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)研本項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)

12、人群分析 本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景預(yù)測(cè) 市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論 第三章項(xiàng)目?jī)r(jià)值研究和定位綜述 項(xiàng)目地塊核心價(jià)值研究 項(xiàng)目SWO 分析項(xiàng)目在城市的功能定位 項(xiàng)目的市場(chǎng)形象定位 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位 項(xiàng)目的案名主題建議 第四章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路和發(fā)展策略 思想采購(gòu)：可供借鑒的項(xiàng)目樣本 定位方向：從環(huán)渤海區(qū)域發(fā)展尋找項(xiàng)目主題 項(xiàng)目新農(nóng)村建設(shè)思路 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路 項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展思路 項(xiàng)目住宅開(kāi)發(fā)思路 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)策略 項(xiàng)目品牌發(fā)展策略 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 第五章 項(xiàng)目總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)建議 總規(guī)設(shè)計(jì)建議及要點(diǎn) 建筑設(shè)計(jì)建議及要點(diǎn) 景觀設(shè)計(jì)建議及要點(diǎn) 主要產(chǎn)品形態(tài)和住宅戶型建議 建筑節(jié)能和智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議 第六章項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略綜述 項(xiàng)目盈利模式分析 項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)奏安排 項(xiàng)目全程推廣策略 第七章 項(xiàng)目投入產(chǎn)品概算和資金籌措項(xiàng)目投資估算表 投入產(chǎn)出分析表 資金