商品房價格構(gòu)成

1、商品房價格構(gòu)成（一）土地使用權(quán)取得費(fèi)商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過國有土地出讓、 轉(zhuǎn)讓獲得國有土地使用權(quán)的， 其土地使用權(quán)取 得費(fèi)為支付的出讓、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應(yīng)交付的有關(guān)稅費(fèi)之和；商品住宅 開發(fā)經(jīng)營單位依法通過行政劃撥取得國有土地使用權(quán)的， 其土地使用權(quán)取得費(fèi)為取得該劃撥土地所 支付的征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用之和。（二）住宅開發(fā)成本1、前期工程費(fèi)。包括水文及工程地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃設(shè)計、項目可行性研究、建筑設(shè)計、施工通水、通電、通路及平整場地等費(fèi)用支出。2、建筑、安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)。包括房屋主體部分的土建 （含樁基 ）工程費(fèi)、水電安裝工程費(fèi) （

2、含結(jié)構(gòu)和裝修 ）、設(shè)備購置費(fèi)等。3、附屬工程費(fèi)。包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，指小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電 （含一戶一表 ）、供氣、供熱、有線電視、郵政信報箱、電信、路燈、防盜 （含每戶或單元保安門 ）、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排水、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的設(shè)施 （設(shè)備 ）及建設(shè)費(fèi)用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開發(fā)項目負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)， 包括根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預(yù)算項目的公 共停車庫（棚）、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、圍墻等建設(shè)費(fèi)用中，按規(guī)定 應(yīng)由商品住宅

3、開發(fā)項目負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。4、開發(fā)間接費(fèi)。指開發(fā)經(jīng)營單位直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費(fèi)用。5、其他符合國家規(guī)定并與項目開發(fā)直接有關(guān)的費(fèi)用。（三）住宅開發(fā)期間費(fèi)用指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等支出。住宅開發(fā)期 間費(fèi)用應(yīng)按受益項目進(jìn)行合理分?jǐn)偂?、管理費(fèi)用，指開發(fā)經(jīng)營單位行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用。2、財務(wù)費(fèi)用，指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中為籌措建設(shè)資金而發(fā)生的各項費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā) 生的其它財務(wù)費(fèi)用。3、銷售費(fèi)用，指開發(fā)經(jīng)營單位為銷售而發(fā)生的各項費(fèi)用。（四）利

4、潤以上地使用權(quán)取得費(fèi)和住宅開發(fā)成本之和為基數(shù)計取，屬政府定價或政府指導(dǎo)價的商品住宅， 其利潤率由政府價格主管部門確定； 屬市場調(diào)節(jié)價的商品住宅， 其利潤率由開發(fā)經(jīng)營單位自行確定。（五）稅金指依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。稅金按 國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅不列入組價因素， 在商品住宅銷售價格外按 稅務(wù)部門的規(guī)定辦理。（六）商品住宅差價包括樓層差價、朝向差價。樓層差價、朝向差價分別按增減代數(shù)和為零的原則，由開發(fā)經(jīng)營單 位自行制定，其中屬政府定價的政府指導(dǎo)價的，報價格主管部門確認(rèn)。下列費(fèi)用不得計入商品住宅成本（一）開發(fā)經(jīng)營單位自用的辦公用房、營業(yè)用房等應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用；（二）企業(yè)的贊