房地產(chǎn)稅收種類

1、房地產(chǎn)稅收種類 直接相關(guān) ：5種，土地增值稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占用稅，契稅，房產(chǎn)稅 間接相關(guān)：4種，營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，企業(yè)所得稅，印花稅。 按照征收環(huán)節(jié)分：購置房地產(chǎn)要繳納的稅費(fèi)。1、 契稅。2、印花稅。3、交易手續(xù)費(fèi) 房地產(chǎn)稅收政策（新 （具體執(zhí)行中，應(yīng)以正式文件規(guī)定為準(zhǔn)，如政策有新規(guī)定者均應(yīng)按新規(guī)定執(zhí)行） 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)涉及應(yīng)納地方稅收政策 （一） 營業(yè)稅 1、基本規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)或者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，按照計稅營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。 應(yīng)納稅額計稅營業(yè)額×稅率（5%） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)以向購買方收取的全部價款和價外費(fèi)用為計稅營業(yè)

2、額； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 2、優(yōu)惠規(guī)定（有效期至2002年12月31日） （1）1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（不含別墅、渡假村等高消費(fèi)性的空置商品房），在2002年12月31日前銷售的，免征營業(yè)稅及附加稅費(fèi)、契稅。 （2）納稅人在1998年6月30日以前建成的商業(yè)用房、寫字樓，在2001年1月l日至2002年12月31日期間銷售的，免征營業(yè)稅及附加稅費(fèi)、契稅。 （二）地方（營業(yè)稅）附加： 計征依據(jù)：以應(yīng)納營業(yè)稅額為計稅（費(fèi)）依據(jù) 適用稅（費(fèi)）率如下： 1、城市維護(hù)建設(shè)稅按市區(qū)7%，縣城、鎮(zhèn)5，不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，

3、稅率為1計征。（外資企業(yè)、外籍個人免征）。 2、教育費(fèi)附加按3%的征收率計征（外資企業(yè)、外籍個人免征）。 3、地方教育附加按1%的征收率計征。（純中央屬企業(yè)免征） 4、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加隨同營業(yè)稅一并征免。 （三）企業(yè)所得稅： 1、中華人民共和國境內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得，繳納企業(yè)所得稅。 企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得包括來源于中國境內(nèi)、境外的所得。 納稅人每一納稅年度的收入總額減去準(zhǔn)予扣除項目后的余額為應(yīng)納稅所得額。廈門市企業(yè)所得稅稅率為15%。 計算公式為： 應(yīng)納稅額應(yīng)納稅所得額×稅率 應(yīng)納稅所得額收入總額一準(zhǔn)予扣除項目金額 2、從

4、2000年1月1日起，廈門市對實(shí)行查帳征收的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，均按當(dāng)期實(shí)際預(yù)收售房款總額（含未結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收售樓款收入以及購房定金）1.5%的比例，核定預(yù)征企業(yè)所得稅，按季度申報預(yù)繳，年度（項目）匯算清繳。 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅匯算方式，可選擇按開發(fā)項目分?jǐn)傎M(fèi)用，待項目竣工實(shí)現(xiàn)銷售90%以上(按面積計算)的進(jìn)行納稅調(diào)整；或不按開發(fā)項目分?jǐn)傎M(fèi)用，每年年終進(jìn)行納稅調(diào)整。匯算方式一經(jīng)確定，不得隨意改變，如確需改變的，應(yīng)在下一年度開始前報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。 若發(fā)現(xiàn)企業(yè)財務(wù)管理混亂，帳證不全，無法進(jìn)行查帳征收或不能單獨(dú)核算單個項目應(yīng)納稅所得額以及無正當(dāng)理由而不辦理匯算清繳的，一律按不低于銷售收入總額3%的比

5、例，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收企業(yè)所得稅。 （四）印花稅：以購房合同金額為計稅依據(jù)，按“購銷合同”稅目及萬分之三的稅率計征。 二、單位銷售二手房涉及的有關(guān)地方稅收規(guī)定 （一）營業(yè)稅:以全部收入（或評估價）減去購置原價后的余額為計稅依據(jù)，按5%的稅率計征營業(yè)稅。 （二）地方（營業(yè)稅）附加（同上“地方附加”規(guī)定） （三）企業(yè)所得稅：將售房收入并入企業(yè)應(yīng)納稅所得額計算企業(yè)應(yīng)納所得稅額。 （四）印花稅：售購房雙方以合同記載金額為計稅依據(jù)，按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目及萬分之五的稅率計征。 三、個人銷售二手房涉及的有關(guān)地方稅收規(guī)定 （一）營業(yè)稅： 1、個人出售高檔住宅、非住宅項目（寫字樓、商場、店面、廠房、倉庫等

6、）、非自用普通住宅（即產(chǎn)權(quán)人沒有實(shí)際居住的普通住宅）以及個人出售不符合免稅規(guī)定的房產(chǎn)，以全部收入（或評估價，下同）減去購置原價后的余額為計稅依據(jù)，按5%的稅率計征營業(yè)稅。 2、個人出售自用普通住宅、出售自建自用住宅，免征營業(yè)稅。 3、普通住宅與高檔住宅的界定 符合以下條件之一的住宅界定為高檔住宅：（1）別墅、度假村；（2）住宅每單位建筑面積售價島內(nèi)超過5000元平方米，杏林區(qū)(含海滄區(qū))、集美區(qū)超過3600元平方米，同安區(qū)超過3000元平方米。高檔住宅除外的住宅界定為普通住宅（本界定從2002年9月1日起執(zhí)行）。 （二）地方（營業(yè)稅）附加（同上“地方附加”規(guī)定） （三）個人所得稅： 1、個人出

7、售房產(chǎn)，有增值但不符合以下特殊規(guī)定的，按收入全額征收1.5%的個人所得稅。有增值符合以下特殊規(guī)定的，按以下特殊規(guī)定辦。 特殊規(guī)定： （1）為鼓勵個人購換住房，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售前后一年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個人所得稅稅款，應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向我局繳納或直接以個人所得稅形式繳納。個人出售現(xiàn)住房前后一年內(nèi)以個人、兒女、夫妻名義購房以及與兒女、夫妻共同購房的，憑戶口簿或戶籍管理部門的身份關(guān)系證明材料及有關(guān)售購房資料，經(jīng)稅務(wù)部門審核后可按照購房金額大小相應(yīng)退還全部或部分已繳納的納稅保證金或個人所得稅。 （2）個人首次上市出售房改房（包括出售

8、已購公有住房、集資建房、經(jīng)濟(jì)適用房），免征個人所得稅。 （3）個人出售住房（不含個人首次上市出售房改房），雖有增值的，但只要產(chǎn)權(quán)人住滿5年以上，且是唯一家庭生活用房，產(chǎn)權(quán)人必須向代征人廈門市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心提供唯一家庭生活用房聲明，經(jīng)代征人廈門市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心審核，符合上述條件代征人可直接予以免征個人所得稅。 （四）印花稅：售購房雙方以合同記載金額為計稅依據(jù)，按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目及萬分之五的稅率計征。 四、單位或個人置換房產(chǎn)涉及的有關(guān)地方稅收規(guī)定 （一）營業(yè)稅：單位或個人置換房產(chǎn)，以置換雙方房產(chǎn)評估價的差額部分為計稅依據(jù)，按5%的稅率計征營業(yè)稅。 （二）地方（營業(yè)稅）附加（同上

9、“地方附加”規(guī)定） （三）所得稅：單位置換房產(chǎn)的，以置換后房產(chǎn)價值依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行固定資產(chǎn)稅務(wù)處理，核算損益；個人置換房產(chǎn)，以置換雙方房產(chǎn)評估價的差額部分為計稅依據(jù)，按1.5%的征收率計征個人所得稅。 （四）印花稅：以置換雙方合同記載金額為計稅依據(jù)，按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目及萬分之五的稅率計征。 五、單位或個人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)涉及的有關(guān)地方稅收規(guī)定 （一）營業(yè)稅：單位和個人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，以全部收入（或評估價，下同）減去受讓原價后的余額為計稅依據(jù)，按5%的稅率計征營業(yè)稅。 （二）地方（營業(yè)稅）附加（同上“地方附加”規(guī)定） （三）所得稅：單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，將轉(zhuǎn)讓收入并入單位應(yīng)納稅所得額計算企業(yè)應(yīng)納

10、所得稅額；個人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，按收入全額征收2%的個人所得稅。 六、單位出租房產(chǎn)涉及的有關(guān)地方稅收規(guī)定 （一）營業(yè)稅：按租金收入5%稅率計征。 （二）地方（營業(yè)稅）附加（同上“地方附加”規(guī)定） （三）房產(chǎn)稅：按租金收入12%稅率計征。 （四）企業(yè)所得稅：將租金收入并入單位應(yīng)納稅所得額計算企業(yè)應(yīng)納所得稅額。 （五）土地使用稅：根據(jù)所處地段年稅額每平方米1至6元。 （六）印花稅：以合同金額為計稅依據(jù)，按“財產(chǎn)租賃合同”稅目及千分之一的稅率計征。 七、個人出租房產(chǎn)涉及的有關(guān)地方稅收規(guī)定 對個人出租房產(chǎn)涉及的地方稅收采取以下兩種征收方式： 綜合稅額核定征收：本著手續(xù)從簡、負(fù)擔(dān)從輕的原則，對我市個人出租

11、房產(chǎn)涉及的地方稅收仍采取按單位建筑面積確定綜合稅額的辦法征收，綜合稅額包括私房出租所有應(yīng)交稅款。 （附件：私房出租單位建筑面積月綜合稅額表） 按實(shí)征收：個人出租房產(chǎn)取得租金收入，能據(jù)實(shí)主動申報的，可按申報的租金收入額依法定稅種、稅率按實(shí)征收。具體稅種、稅率如下： （一）營業(yè)稅按租金收入的3征收， （二）營業(yè)稅附加（同上“地方附加”規(guī)定）” （三） 房產(chǎn)稅：按租金收入的4征收。 （四）個人所得稅：對個人出租房屋取得的所得按10的稅率征收個人所得稅。個人出租房屋取得的所得，以每次（月）取得的房屋租賃收入扣除稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后的余額為應(yīng)納稅所得額。減除稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 1、基本費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)：每次（月）收入額不超過

12、4000元的，減除費(fèi)用800元；每次（月）收入額超過4000元的，減除費(fèi)用20%。 2、稅金及其附加稅費(fèi)扣除標(biāo)準(zhǔn)：個人出租房屋，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅及附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅、印花稅、土地使用稅準(zhǔn)予扣除。 3、修繕費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)：個人出租房屋，對能提供該出租房屋修繕合同及合法憑證證明的，其實(shí)際開支修繕費(fèi)用經(jīng)核準(zhǔn)給予分次（月）連續(xù)扣除，直至扣除完為止，但每次（月）允許扣除以800元為限。 （五）土地使用稅根據(jù)所處地段年稅額每平方米1至6元。 （六）印花稅：以合同金額為計稅依據(jù)，按“財產(chǎn)租賃合同”稅目及千分之一的稅率計征。 另房屋轉(zhuǎn)租有關(guān)政策規(guī)定如下：房屋轉(zhuǎn)租是指承租人將承租的房屋再出租的行為。個人轉(zhuǎn)租房屋取

13、得的租金收入，應(yīng)按全額繳納營業(yè)稅。對能提供原承租合同及合法完稅憑證的，原支付的租金可分次（月）從租金收入中扣除計算繳納個人所稅，但不再重復(fù)扣除基本費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。如出租方已繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅，對轉(zhuǎn)租行為不再征收房產(chǎn)稅、土地使用稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、銷售房屋需要繳納哪些稅？應(yīng)該注意哪些稅收政策規(guī)定？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋主要繳納企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等7個稅種。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)不同環(huán)節(jié)實(shí)行相應(yīng)的稅收政策。 在取得土地環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用耕地建房，以實(shí)際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)繳納

14、耕地占用稅。耕地占用稅的應(yīng)納稅額納稅人實(shí)際占用的計稅面積（以平方米為計算單位）×適用稅額。 例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建房占用耕地10000平方米，當(dāng)?shù)馗卣加枚愡m用稅額為5元/平方米。該企業(yè)應(yīng)繳納耕地占用稅稅額為：10000平方米×5元/平方米50000元。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房屋占地，按照規(guī)定繳納契稅。 在銷售房屋前的保有環(huán)節(jié)，內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)后按照土地面積和規(guī)定的單位稅額計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。除經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的用地外，各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。 城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額標(biāo)準(zhǔn)為大城市每平方米0.5-10元;中等城市每平方米0.

15、4-8元;小城市每平方米0.3-6元;建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2-4元。具體稅額標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地的情況，分土地等級在國家規(guī)定的稅額幅度內(nèi)確定。城鎮(zhèn)土地使用稅年應(yīng)納稅額納稅人實(shí)際占用的土地面積×適用稅額標(biāo)準(zhǔn)。 在房屋銷售環(huán)節(jié)，營業(yè)稅部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋以營業(yè)額為計稅依據(jù)，按照5%的稅率繳納營業(yè)稅。單位銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的房屋或受讓的土地使用權(quán)，以其全部收入減去房屋或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。 房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋時連同房屋所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，都屬于有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，均應(yīng)按5%的稅率征收營業(yè)稅。從1999年8月1日起，對企業(yè)、行政事業(yè)單位

16、按房改成本價、標(biāo)準(zhǔn)價出售住房收入免征營業(yè)稅。 土地增值稅部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計稅依據(jù)。增值額為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。其收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。規(guī)定的扣減項目包括，取得土地使用權(quán)所支付的金額，開發(fā)土地的成本、費(fèi)用，新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，財政部規(guī)定的其他扣除項目。 土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額部分、未超過扣除項目金額200

17、%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。應(yīng)納稅額（增值額×適用稅率）。 從事房地產(chǎn)開的納稅人按照取得土地使用權(quán)所支付的地價款、國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和開發(fā)土地和新建房及其配套設(shè)施的成本之和加計20%的扣除額；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通住房出售，增值額未超過各項規(guī)定扣除項目金額20%的，可以免征土地增值稅。 所得稅部分，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)按照規(guī)定區(qū)分內(nèi)、外企業(yè)分別繳納企業(yè)所得稅或外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅。計稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額。 印花稅部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，與賣房人簽訂購房合同，買賣雙方按適用稅率繳納印花稅。 城市維護(hù)建設(shè)稅部分，

18、城市維護(hù)建設(shè)稅隨營業(yè)稅征收，計稅依據(jù)為納稅人實(shí)際繳納的營業(yè)稅，稅率分別為1%、5%、7%。外商投資企業(yè)和外國企業(yè)暫不征收城市維護(hù)建設(shè)稅。 繼承和接受遺贈而取得的房產(chǎn)要交契稅嗎？ 法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承房屋，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。 個人在一年內(nèi)換購房須交繳稅保證金 國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示，個人在一年內(nèi)換購住房的，其所轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳的個人所得稅，最初要以納稅保證金形式繳納。個人在一年內(nèi)換購住房的，待其一年內(nèi)實(shí)際買房后，購房金額大于住房轉(zhuǎn)讓收入額的，可以全額退還所納稅保證金，購房金額低于住房轉(zhuǎn)讓收入額的，可以按購房金額占轉(zhuǎn)讓收入額的比例退還納稅保證金。 國家稅務(wù)總局

19、負(fù)責(zé)人解釋說，對二手房所得征收個稅政策進(jìn)行完善和細(xì)化，主要出于三個因素考慮：一是個人轉(zhuǎn)讓住房過程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用有關(guān)扣除的規(guī)定不夠明確、詳細(xì)，各地執(zhí)行不一；二是實(shí)際征管中，一些納稅人瞞報交易價格或者不能提供與納稅有關(guān)的房屋交易信息，使稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征稅的難度較大；三是一些地區(qū)對二手房交易個人所得稅的征收不到位，影響了執(zhí)法剛性，造成稅收收入流失。 該負(fù)責(zé)人還明確，對納稅人申報收入不實(shí)的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入；對不能提供房屋原值等有關(guān)涉稅資料的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以在住房轉(zhuǎn)讓收入的1%-3%比例內(nèi)核定應(yīng)納個人所得稅額。 個人擁有房屋、土地需要繳納哪些稅？應(yīng)該注意哪些稅收政策規(guī)定？ 個人

20、擁有房屋、土地涉及房產(chǎn)稅（或城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種。 個人營業(yè)用的房產(chǎn)以房產(chǎn)原價值一次減除10%-30%以后的余額作為計稅依據(jù)，按1.2%的稅率繳納房產(chǎn)稅。個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。外籍個人以房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)征收城市房地產(chǎn)稅。 房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額房產(chǎn)原價值一次減除10%-30%以后的余額×1.2%。 個人所有的居住用房及院落用地，由各省級地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r決定是否征收城鎮(zhèn)土地使用稅，營業(yè)用房屋占地按規(guī)定級差稅額標(biāo)準(zhǔn)征收。大城市每平方米0.5-10元;中等城市每平方米0.4-8元;小城市每平方米0.3-6元;建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2-4元。具體稅額標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地的情況，分土地等級在國家規(guī)定的稅額幅度內(nèi)確定。 城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)納稅額納稅人實(shí)際占用的土地面積×適用稅額標(biāo)準(zhǔn)。 作為房地產(chǎn)稅收的納稅人需要繳納哪些稅? 房地產(chǎn)稅收的納稅人分為個人、企業(yè)、行政事業(yè)單位、社會團(tuán)體、其他納稅人等不同類型。而且，房地產(chǎn)涉及多個環(huán)節(jié)、多個領(lǐng)域。在納稅環(huán)節(jié)上，房地產(chǎn)稅收涉及房地產(chǎn)的取得、保有和流轉(zhuǎn)3個環(huán)節(jié)的稅收。在征稅目標(biāo)上，房地產(chǎn)稅收分為房地產(chǎn)一級市場、二級市場和租賃市場的稅收。目前，直接與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種就有13個，主要包