標準廠房市場調(diào)研報告.doc

1、標準廠房市場調(diào)研報告小店工業(yè)園標準廠房項目市場調(diào)研報告二五年四月十八日第一部分調(diào)查設計與組織實施本次對豫北地區(qū)工業(yè)園標準廠房發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進行調(diào)研，主要從豫北地區(qū)工業(yè)園建設開發(fā)狀況、豫北地區(qū)標準廠房市場現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、工業(yè)園區(qū)標準廠房租售價格水平，同時重點了解新鄉(xiāng)工業(yè)園標準廠房發(fā)展趨勢及租售價格水平，并對新鄉(xiāng)市、縣區(qū)企業(yè)，已入駐小店工業(yè)園企業(yè)進行了全面的實地調(diào)查。一、調(diào)研目的全面深入調(diào)研，以獲知同類物業(yè)發(fā)展狀況、項目地塊的環(huán)境特征，并以此為基礎，結(jié)合目前各地市工業(yè)園標準廠房發(fā)展狀況，從而為小店工業(yè)園標準廠房項目進行準確市場定位、降低風險提供強有力的市場支持。二、調(diào)研時間205年3月28日4

2、月18日三、信息來源主要來自于豫北各開發(fā)區(qū)管委會、招商局、小店管理委員會等政府部門及政府網(wǎng)站；各工業(yè)園正在租售或在建標準廠房的企業(yè)、新鄉(xiāng)市多個中小型企業(yè)、已入駐小店工業(yè)園及意向進入的企業(yè)；大河報、產(chǎn)業(yè)報等媒體，以及相關文字資料。四、調(diào)研區(qū)域鄭州市、洛陽市、焦作市、鶴壁市、新鄉(xiāng)市、新鄉(xiāng)縣。五、調(diào)研對象同類可比性工業(yè)廠房、項目周邊環(huán)境、政府部門、已租用標準廠房的部分個體私營、民營企業(yè)、及相關媒體，并尋訪了部分目標投資者及終端消費客戶。六、調(diào)研內(nèi)容1、對豫北工業(yè)園宏觀環(huán)境的調(diào)查（1）豫北主要城市宏觀經(jīng)濟及工業(yè)園發(fā)展狀況（2）各城市工業(yè)園標準廠房租售情況（3）各園區(qū)對企業(yè)扶持政策2、項目自身情況調(diào)查（

3、1）產(chǎn)品的整體研究與特性分析項目的地理位置（區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項目周圍環(huán)境）產(chǎn)品公司組成（管委會、承建單位、開發(fā)商）3、需求市場調(diào)查未來二年內(nèi)企業(yè)拓展業(yè)務的意向選廠房偏好（區(qū)域、投資環(huán)境、政府優(yōu)惠促施、政府扶持政策、配套設施、面積）租售決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序）租售行為（適宜銷售時期、銷售行為主動性、付款方式）價格支付能力對廠房配套的需求租售企業(yè)4、競爭市場調(diào)查（個案對比）（1）基本情況工業(yè)園位置、占地面積、總建筑面積、開發(fā)商、總投資、開工竣工日期類別、檔次及整體布局建筑材料、水平硬件設備配套服務功能建園租售日期租售價格、租售率付款方式安排政府支持政策物業(yè)管理公

4、司及費用（2）營銷策略目標客戶選擇決策市場定位與宣傳重點營銷組合策略七、調(diào)查方法1、宏觀調(diào)查房管、土地、規(guī)劃等相關部門訪談報刊文獻資料收集與分析2、項目自身情況調(diào)查項目規(guī)劃談論會項目現(xiàn)場考察有關人員訪談相關資料收集整理3、需求市場調(diào)查專項訪談問卷（100人次）入室主體問卷（60次）統(tǒng)計數(shù)據(jù)交叉分析（分類進行頻數(shù)統(tǒng)計分析和列聯(lián)表統(tǒng)計分析）4、競爭市場調(diào)查現(xiàn)場踩點調(diào)查報刊文獻收集與分析深度訪談第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析第一部分五市工業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設的現(xiàn)狀本次對鄭州、洛陽、鶴壁、新鄉(xiāng)、焦作五個城市工業(yè)園區(qū)進行了調(diào)查，先后走訪了10個工業(yè)園區(qū)。規(guī)模較大的工業(yè)園區(qū)有：鄭州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、洛陽高

5、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。目前已布滿項目，其中科技型企業(yè)占2/3以上。財稅收入7.3億元。市級以下園區(qū)以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)門類為主?？v觀五市工業(yè)園區(qū)，不難發(fā)現(xiàn)大部分工業(yè)區(qū)存在以下問題：1.工業(yè)園區(qū)工廠按建小社會的模式建設、規(guī)模檔次低、配套設施滯后； 2.鄭州、洛陽多層標準廠房內(nèi)存在閑置現(xiàn)象； 3.園區(qū)的產(chǎn)業(yè)特色定位不突出； 4.園區(qū)建設發(fā)展的資金緊缺； 5.市級以下工業(yè)園主要以低廉的地價吸引企業(yè)，集約性和土地利用率低，部分工業(yè)園出現(xiàn)土地閑置情況； 6.以政府投資，政府經(jīng)營為主。一、五市（區(qū)）標準廠房的建設情況及主要特點1、標準廠房建設情況鄭州、洛陽、焦作、鶴壁五個城市標準廠房的建設多集中在高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟開

6、發(fā)區(qū)或工業(yè)集中區(qū)內(nèi)。國家級、省級高新區(qū)內(nèi)標準廠房建設較早，在建設初期依靠土地資源開發(fā)進行基礎設施建設，環(huán)境優(yōu)美、供電、供水、通訊設施齊全，依靠政策優(yōu)惠實行企業(yè)聚集、依靠職權(quán)進區(qū)保證機制高效運營，出租情況較好。目前鄭州、洛陽、焦作、新鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)區(qū)創(chuàng)業(yè)園中的標準廠房出租率達到了95以上，其中科技型企業(yè)占23。目前，鄭州、洛陽、焦作建設標準廠房呈現(xiàn)出上升的趨勢，體現(xiàn)在理念新、決心大、進展快、成效顯之上，鄭州高新區(qū)興建的銀發(fā)工業(yè)園、中發(fā)3號工業(yè)園、光機電產(chǎn)業(yè)園已建好投產(chǎn)，目前正在招商，至今年年底鄭州市將投資建設713畝、容納企業(yè)盡220家的紡織工業(yè)園和800畝的服裝工業(yè)園，規(guī)劃設計已經(jīng)完成；洛陽銀昆科技園

7、3棟標準廠房已建好投產(chǎn)，12棟標準廠房正在建設中，一期出租情況較好；新鄉(xiāng)高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園興建的馬莊工業(yè)園標準廠房于今年下半年開發(fā)，據(jù)創(chuàng)業(yè)園的工作人員講已報名的企業(yè)有20多家；以上標準廠房建筑形式以多層廠房為主；市級以下工業(yè)園標準廠房建設均起步于203年底至204年年初，園區(qū)內(nèi)基礎設施較差，建筑形式為一至二層，如以土地入股形式吸引企業(yè)投資建廠的新鄉(xiāng)北站耿莊紡織工業(yè)園、臨清村附近由企業(yè)定制廠房的牧野工業(yè)園，耿莊工業(yè)園進駐企業(yè)6家，以浙江一帶私營企業(yè)為主；牧野區(qū)今年下半年預引進外資建設綜合型產(chǎn)業(yè)園，標準廠房可租可售，4月份動工。紅旗區(qū)1000畝工業(yè)園標準廠房也正在規(guī)劃中。二、五市（區(qū)）標準廠房建設的主要

8、特點模式多樣，運作效果明顯按投資主體分，五市（區(qū)）標準廠房的運作模式主要有四種：（1）以開發(fā)區(qū)管委會為投資主體，如鄭州光機電產(chǎn)業(yè)園，鄭州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、國家火炬計劃軟件產(chǎn)業(yè)基地、國家超硬材料產(chǎn)業(yè)基地、國家級創(chuàng)業(yè)中心、大學科技園、鄭州留學人員創(chuàng)業(yè)園、鄭州民辦科技園等，洛陽的火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園，軟件園、銀昆科技園；新鄉(xiāng)、焦作的創(chuàng)業(yè)中心、新鄉(xiāng)馬莊工業(yè)園。（2）以政府推動，民資、外資為投資主體，如焦作溫州國際工業(yè)園、牧野區(qū)綜合產(chǎn)業(yè)園； （3）以鎮(zhèn)、區(qū)及村級集體組織為投資主體，如洛陽市洛新區(qū)工業(yè)園、新鄉(xiāng)耿莊紡織工業(yè)園； （4）以政府推動，房屋開發(fā)公司為投資主體，如鄭州高新區(qū)中的TITA遠發(fā)科技園、鄭州高新區(qū)

9、銀發(fā)工業(yè)園、鄭州服裝工業(yè)園、鄭州紡織工業(yè)園、洛陽的銀昆科技園； 目前，高新區(qū)內(nèi)標準廠房的使用率普遍較高，入駐標準廠房的主要有電子、生物醫(yī)藥、光機電行業(yè)、農(nóng)業(yè)生物工程、高科技種業(yè)等類企業(yè)；標準廠房交付使用主要采用全租、全售、租售結(jié)合等多種形式。標準廠房租售價格及銷售模式分析目前，鄭州、洛陽、焦作、新鄉(xiāng)工業(yè)科技園區(qū)為投資者提供標準廠房，各園區(qū)內(nèi)標準廠房的租金和售價差異較大，一方面與園區(qū)建設條件有關，另一方面也與標準廠房本身的結(jié)構(gòu)、設計及在園區(qū)內(nèi)的位置有關。詳情見下圖：204年部分城市（區(qū)）標準廠房出租價格對比分析鄭州支柱產(chǎn)業(yè)分布圖銷售價格對比除鄭州、洛陽多層標準廠房可租可售、全租、全賣，方式靈活以

10、外，焦作、新鄉(xiāng)、鶴壁市級、區(qū)級和鄉(xiāng)鎮(zhèn)級工業(yè)園區(qū)多以只租不賣、或企業(yè)購地自建為主。租售模式對比圖政策扶持，推動力度較大園區(qū)企業(yè)享受優(yōu)惠政策。為了招商引資鄭州、洛陽、新鄉(xiāng)、焦作都極力為園區(qū)內(nèi)企業(yè)的生產(chǎn)、建設提供便利，促進企業(yè)快速發(fā)展。由于園區(qū)級別不同，園區(qū)內(nèi)的企業(yè)享受到的政策也不盡相同，但主要是從財政稅收、土地使用、人才政策、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與外資企業(yè)等幾方面進行優(yōu)惠。鄭州企業(yè)入園主要政策有：推廣語：國家級科技企業(yè)孵化器政府平臺輕松創(chuàng)業(yè)垂直起飛1、政府招商管理職能部門入駐，為企業(yè)提供更加完善的4大服務平臺政府平臺服務：辦公場所推薦名稱核準工商執(zhí)照辦理組織機構(gòu)代碼證辦理稅務登記證辦理中介平臺服務：會計師

11、事務所、稅務師事務所、律師事務所等專業(yè)機構(gòu)提供服務2、享受優(yōu)惠3大特殊優(yōu)惠政策新辦企業(yè)，各種行政費用（包括工商、稅務在內(nèi)41項費用）全免“雙軟企業(yè)”自贏利之日起所得稅“免二減三”3萬元3、享受自由4種靈活置業(yè)方式租金轉(zhuǎn)房款售后托管分期付款、銀行按揭洛陽企業(yè)入園主要政策有：推廣語：砰然心動的優(yōu)惠政策體貼入徽的專業(yè)服務是您理想的投資場所一、稅收優(yōu)惠政策1、孵化企業(yè)經(jīng)省科技廳認定為高新技術(shù)企業(yè)，經(jīng)主管稅務機關確認，可直接或按15的稅率征收企業(yè)所得稅，不用履行報批手續(xù)。新辦的高新技術(shù)企業(yè)按照省現(xiàn)行企業(yè)所得稅減免審批規(guī)定，經(jīng)審核批準自投產(chǎn)年度起免征所得稅兩年。2、孵化企業(yè)進行技術(shù)轉(zhuǎn)讓，以及在技術(shù)轉(zhuǎn)讓過程

12、發(fā)生的與技術(shù)轉(zhuǎn)讓有關的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務、技術(shù)培訓的所得，年凈收入在30萬元以下的，經(jīng)稅務機關認定后暫免征收所得稅，超過30萬元的部分，依法繳納所得稅3、孵化企業(yè)從事技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)業(yè)務和與之相關的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務取得的收入經(jīng)稅務機關認定后免征所得稅。二、財政支持政策根據(jù)洛陽市人民政府（202）172號文件精神，“孵化企業(yè)對高新區(qū)財政實際貢獻額的50直接用于資助、獎勵、培訓、補貼孵化企業(yè)支持其發(fā)展，剩余部分用于孵化器、孵化基金的建設與發(fā)展”。具體支持孵化企業(yè)方式如下：1、科技研發(fā)資助2、企業(yè)發(fā)展獎勵3、管理人員培訓4、運營補貼宣傳、開拓市場等活動的補貼凡參加市內(nèi)舉辦的各類博覽會、交易會及各

13、種展覽，給予企業(yè)每次500元補貼，參加外境內(nèi)的給予每次1000元的補貼，參加境外的給予每次3000元的補貼。企業(yè)在北京、上海等大城市召開的產(chǎn)品新聞發(fā)布會給予20元補貼。企業(yè)參加上述各類活動后，攜帶有關票據(jù)、活動情況匯總材料到園區(qū)管理部門辦理手續(xù)。鼓勵企業(yè)上網(wǎng)、制作網(wǎng)頁的補貼企業(yè)進行網(wǎng)頁制作、網(wǎng)上宣傳，在互聯(lián)網(wǎng)上設立自已的網(wǎng)頁后，依據(jù)票據(jù)，由園區(qū)一次補貼每家企業(yè)500元。三、孵化基金為孵化企業(yè)提供項目投資、小額流資借貸、擔保，以緩解企業(yè)經(jīng)營過程資金短缺的矛盾。焦作企業(yè)入園主要政策有：（與新鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)園政策相同）推廣主題：科技企業(yè)的搖籃高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的園地1、為孵化企業(yè)提供三種主要功能服務：可為科技企業(yè)

14、提供小額短期資金借貸； 2、優(yōu)惠政策：一、對孵化企業(yè)上繳的稅收留區(qū)部分，由開發(fā)區(qū)財政全額轉(zhuǎn)為創(chuàng)業(yè)中心科技孵化基金。創(chuàng)業(yè)中心視企業(yè)的技術(shù)水平、發(fā)展前景以及企業(yè)是否在創(chuàng)業(yè)園內(nèi)等情況，從科技孵化基金無償扶持2060。二、在創(chuàng)業(yè)園內(nèi)生產(chǎn)的孵化企業(yè)：1、被國家、省認定的高新技術(shù)企業(yè)：無償扶持60； 2、具有被國家、省認定的高新技術(shù)產(chǎn)品的企業(yè)：無償扶持50； 3、中小型企業(yè)：無償扶持40三、對高新科技企業(yè)或高新技術(shù)產(chǎn)品的擴大再生產(chǎn)，可采用貼息的方式支付其銀行貸款利息的50-100給予貼補。四、為支持孵化企業(yè)發(fā)展壯大，凡園內(nèi)企業(yè)孵化期滿后，經(jīng)過經(jīng)濟發(fā)展、規(guī)劃建設、土地管理等部門批準，在高新區(qū)征地建廠擴大生產(chǎn)

15、規(guī)模的，由創(chuàng)業(yè)中心在其建廠投產(chǎn)后一次性返還其在創(chuàng)業(yè)園最后半年的房租。新鄉(xiāng)區(qū)級以下企業(yè)入園主要政策有：耿莊紡織工業(yè)園賣點：1、專業(yè)紡織市場，耿莊集團和白鷺集團合作，為浙蘇一帶小民營企業(yè)主提供優(yōu)惠的紡織原料，生產(chǎn)紗線由客商外銷東南亞。2、成立紡織行會，統(tǒng)一負責所有商家的協(xié)調(diào)及日常管理，使項目以統(tǒng)一的形象面向社會，加快銷售、生產(chǎn)，降低商家的經(jīng)營風險。主要生產(chǎn)產(chǎn)品：紗線現(xiàn)入駐企業(yè)：6家，有300臺機器優(yōu)惠政策及合作方式1、鎮(zhèn)企合作，土地入股年終分利。2、對企業(yè)上繳的稅收留取部分，由鄉(xiāng)政府和企業(yè)五五分成。3、鄉(xiāng)政府流資5000萬，可以無息借給企業(yè)緩解資金壓力。牧野工業(yè)園形式：可租可買由企業(yè)定制標準廠房地

16、點：臨清店附近動工日期：205年4月第二部分項目自身情況調(diào)查1、項目地塊地理位置（3）項目市場分析第三部分房地產(chǎn)需求調(diào)查（問卷調(diào)查）我們采取集中訪談問卷調(diào)查、入室主體問卷調(diào)查方式，對規(guī)劃最具現(xiàn)實意義也是企業(yè)最關心的各類因素進行了客觀詳細的調(diào)查。入室主體問卷作為調(diào)查的主要采信樣本，主體問卷的問題涉及最為全面，展開深入。必須保證其調(diào)查的全面性和客觀性。采用電話預約、隨機采樣、設立集中市調(diào)點、知名企業(yè)中高層定向約訪等形式對白鷺化纖、飛達制衣、騰飛金屬公司、輝縣市太陽石紡織公司、護神、招商局、涉外辦、物價局、開發(fā)區(qū)辦公室等政府企事業(yè)單位進行了調(diào)查，行業(yè)涉及私營業(yè)主、工人、中高層管理者、公務員等六個層面

17、，共回收有效問卷55份，有效49份。集中訪談問卷（二）主題問卷調(diào)查數(shù)據(jù)基礎數(shù)據(jù)分析1、未來二年內(nèi)拓展業(yè)務的意向拓展業(yè)務的目的在對企業(yè)租賃標準廠房的調(diào)查中，用于投資升值的所占份額較多25.2，為改善經(jīng)營條件的，為45.5. 3、對小店工業(yè)園區(qū)的第一感覺人們的回答排序依次為風沙大，生產(chǎn)環(huán)境不好、地質(zhì)條件差、政府支持、投資升值潛力大，說明小店工業(yè)園區(qū)使部分企業(yè)主觀望，寄期望于通過各種附加政策得到更大的優(yōu)惠。4、入駐標準廠房最關心的問題由企業(yè)對入駐工業(yè)園標準廠房感興趣的調(diào)查可知，關心用電的，占份額的60，交通的占40，質(zhì)量問題的占27，安全占22，園區(qū)以外基礎配套設施占48，可以看出，基本的配套設施是吸引企業(yè)入園的重要影響因素。5、入駐標準廠房的形式是從調(diào)查數(shù)據(jù)后看，企業(yè)入駐標準廠房的形式購買的占21.2，租賃的占59，可租可買的41，其它的占25。以上可看出，標準廠房是新型而陌生的物業(yè)，人們處于觀望狀態(tài)。6、對小店的認知度從數(shù)據(jù)上可以看出，小店工業(yè)園區(qū)通過兩年來的建設，在新鄉(xiāng)本地企業(yè)中有一定的識知度，但也有相當一部分企業(yè)對小店缺乏了解。建議今后要利用政府引導的方式，加強對小店工業(yè)園整體形象的宣傳，注重新鄉(xiāng)市產(chǎn)業(yè)示范基地品牌的塑造。7、希望得到的優(yōu)惠結(jié)束語我們希望，本次市調(diào)的分析結(jié)果能為小店工業(yè)園標準廠房項目的各項決策提供有效依據(jù)，同時也感謝新鄉(xiāng)市水木物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司各級領導在調(diào)研過程