中小企業(yè)科技園規(guī)劃案

1、xx 中小企業(yè)科技園策劃案第一部分 成都市工業(yè)園區(qū)進(jìn)展?fàn)顩r全市范圍內(nèi)的各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)共有 14 個(gè)，即成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) （含 西區(qū)、四川成都出口加工區(qū)） 、成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、成都 xx 科技產(chǎn)業(yè)開(kāi) 發(fā)園等 3 個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)； 西南航空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、 成都市新都衛(wèi)星城工 業(yè)區(qū)、金堂三中園區(qū)（四川中美 /外中小企業(yè)進(jìn)展園區(qū)） 、都江堰工業(yè)開(kāi)發(fā) 區(qū)、成都現(xiàn)代工業(yè)港（郫縣） 、邛崍經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、成都華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā) 區(qū)（青羊區(qū)）、成都彭州工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、成都錦江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)等 9 個(gè)省級(jí)開(kāi) 發(fā)區(qū)；成都鳳凰山第三產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、 成都牧馬山旅游度假區(qū)等 2 個(gè)市級(jí)開(kāi) 發(fā)區(qū)。第二部分 項(xiàng)目概況一 項(xiàng)目簡(jiǎn)介xx

2、中小企業(yè)科技園是國(guó)家級(jí)工業(yè)園區(qū)成都 xx 科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)專(zhuān) 為 xx 中小企業(yè)開(kāi)發(fā)的創(chuàng)業(yè)起步區(qū)， 科技園利用孵化器的政策和功能優(yōu)勢(shì)， 為中小企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)空間和資源，關(guān)心企業(yè)降低創(chuàng)業(yè)成本和風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)科 研技術(shù)成果商品化、產(chǎn)業(yè)化，推動(dòng)中小企業(yè)的快速成長(zhǎng)。項(xiàng)目總規(guī)劃面積 300畝，一期占地 73 畝，其中待征地 13畝，總建筑 面積 33000 平方米，將建成五層孵化中心大樓 10000 平方米，工業(yè)廠房 23000 平方米，容積率為 0.825 。二 項(xiàng)目用地描述（一）地理位置項(xiàng)目位于成都西郊溫江區(qū)國(guó)家級(jí)海峽科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)腹心地帶， 蓉臺(tái) 大道與柳臺(tái)大道交匯處的 502 廣場(chǎng)，兩面臨路，交通十分便

3、利。距成都外 環(huán)高速路16km距火車(chē)西站13km距火車(chē)北站約25km距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng) 18km連通溫江與成都的光華大道建成后， 從溫江到成都市區(qū)僅需 8分鐘， 成溫邛高速公路的全面通車(chē)及北大道，草金路、西延線、溫江段等工程的 竣工將溫江和開(kāi)發(fā)區(qū)納入大成都四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)中。（二）土地面積及規(guī)劃使用性質(zhì) 園區(qū)規(guī)劃面積 300 畝，目前已征地 73畝，其中代征地 13畝。 用地規(guī)劃使用性質(zhì)為工業(yè)用地。要緊用于建設(shè)工業(yè)廠房、孵化樓及園 區(qū)配套設(shè)施（食堂、宿舍）等。（三）項(xiàng)目進(jìn)展情況 目前土地已交付科技園， 用地已打圍， 紅線已畫(huà)， 原用地內(nèi)溝渠已改， 能夠進(jìn)行場(chǎng)平工作。新成立項(xiàng)目公司名稱已注冊(cè)，公司

4、組織機(jī)構(gòu)已初步建 立，整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作沿兩條線同時(shí)推進(jìn)，一條是項(xiàng)目規(guī)劃、基建，一條 是項(xiàng)目策劃、招商。第三部分 項(xiàng)目策劃方案一項(xiàng)目SWO分析（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ S）1、成都市工業(yè)進(jìn)展核心地帶圈 溫江是成都市都市的第二層次地帶和經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的第一產(chǎn)業(yè)圈。開(kāi)發(fā) 區(qū)是成都市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，是全市進(jìn)展生物制藥、食品加工的重 要基地，在進(jìn)展工業(yè)上區(qū)域優(yōu)勢(shì)突出2、國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)勢(shì) 入駐企業(yè)可享受?chē)?guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)享有的政策、稅收優(yōu)惠等，可享受開(kāi) 發(fā)區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)配套、生活配套、治理配套及人力資源和科研支持等 諸多優(yōu)勢(shì)3、孵化器優(yōu)勢(shì)科技園實(shí)際是開(kāi)發(fā)區(qū)的 “園中園”，入駐企業(yè)不僅享受開(kāi)發(fā)區(qū)的資源 優(yōu)勢(shì)同時(shí)可享受科技園獨(dú)特的孵

5、化器功能優(yōu)勢(shì)。4 、位于江澤民視察過(guò)的 502 廣場(chǎng)，口岸好，廣告效果好。5、拿地成本低，可辦理產(chǎn)權(quán)證6、具有成功招商的經(jīng)驗(yàn)，有一定的招商網(wǎng)絡(luò)和渠道。（二）項(xiàng)目劣勢(shì)（ W）1、公司整體、自主開(kāi)發(fā)將面臨一定的資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)2、公司在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵙Σ煌怀觯放撇粔蝽懥?、一期和二期土地未連成片，難以整體規(guī)劃。4、距離成都市區(qū)較遠(yuǎn)，給企業(yè)增加了運(yùn)輸成本。（三）項(xiàng)目機(jī)會(huì)（ O）1、開(kāi)發(fā)區(qū)的亞?wèn)|、蓉臺(tái)兩工業(yè)園項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，招商效果差2、開(kāi)發(fā)區(qū)入駐企業(yè)數(shù)量、 規(guī)模進(jìn)展勢(shì)頭好， 對(duì)園區(qū)招商工作有帶動(dòng) 效應(yīng)。3、成都市區(qū)及周邊郊縣定位于中小企業(yè)工業(yè)園的不多4、項(xiàng)目用地位置優(yōu)越， 將成為開(kāi)發(fā)區(qū)的形象工程之一，

6、 開(kāi)發(fā)區(qū)管委 會(huì)可能為園區(qū)招商提供關(guān)心。（四）項(xiàng)目威脅（ T）1、各類(lèi)工業(yè)園區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，尤其是亞?wèn)|、蓉臺(tái)兩工業(yè)園假如 進(jìn)入開(kāi)發(fā)將帶來(lái)直接威脅。2、如開(kāi)發(fā)力度不夠?qū)⒚媾R開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)壓力，對(duì)二期拿地不利3、開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的孵化中心、區(qū)外其他各類(lèi)孵化器構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)SWO分析結(jié)論：1、面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，明確定位，專(zhuān)為中小企業(yè)量身定作。2、充分利用低成本優(yōu)勢(shì)，樹(shù)立形象，為二期做鋪墊。3、充分發(fā)揮國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)金字招牌的優(yōu)勢(shì)。4、創(chuàng)新開(kāi)發(fā)模式，招商先行，以招商帶動(dòng)開(kāi)發(fā)。5、利用孵化器功能，打造工業(yè)地產(chǎn)科技概念。二 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略（一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體目標(biāo)1）以溫江項(xiàng)目為契機(jī)，實(shí)施“工業(yè)地產(chǎn)規(guī)?；睉?zhàn)略2）以溫江項(xiàng)目樹(shù)形象，亮品牌

7、。3）兼顧效益的基礎(chǔ)上，追求開(kāi)發(fā)速度，探究開(kāi)發(fā)新模式，建立和鞏 固招商網(wǎng)絡(luò)。（二）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略1、 自主開(kāi)發(fā) +入園企業(yè)開(kāi)發(fā) 這種方式下我們把入園企業(yè)分為兩類(lèi)，一類(lèi)是租用標(biāo)準(zhǔn)廠房（不排除 買(mǎi)斷）；二類(lèi)是企業(yè)征用土地自行建廠。采取這種開(kāi)發(fā)策略，整個(gè)園區(qū)開(kāi) 發(fā)要把握開(kāi)發(fā)節(jié)奏，招商要先行。公司在開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)廠房的同時(shí)或之前就開(kāi) 展對(duì)征地企業(yè)、孵化大樓的招商，孵化大樓和征地企業(yè)招商工作進(jìn)展順利 的情況下（招租達(dá)到 60 80%，引進(jìn)企業(yè) 56 家），方可開(kāi)展孵化大樓的 開(kāi)發(fā)建設(shè)。因此招商是否成功是此種開(kāi)發(fā)策略成功的關(guān)鍵。利：1）公司資金壓力小，資金占用少，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小2）投資風(fēng)險(xiǎn)小。弊：1）開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)，阻

8、礙二期拿地和開(kāi)發(fā)，同時(shí)可能面臨管委會(huì)壓力2）因整個(gè)園區(qū)配套不到位，企業(yè)對(duì)服務(wù)、園區(qū)治理乃至公司實(shí)力信心不足，招商工作難度大。3) 投資回報(bào)較低。2、 引入新投資商聯(lián)合開(kāi)發(fā)以項(xiàng)目土地使用權(quán)作股， 引進(jìn)新的投資商對(duì)海峽教育科技公司增資擴(kuò) 股，進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)。新投資商能夠優(yōu)先考慮皎龍等運(yùn)作工業(yè)園區(qū)較成功的 工業(yè)地產(chǎn)商，因?yàn)樗麄円环矫鎸?duì)工業(yè)地產(chǎn)有較深入的理解和認(rèn)識(shí)，另一方 面資金實(shí)力強(qiáng)，現(xiàn)金流量充足， 再者有較成熟的招商網(wǎng)絡(luò)和渠道能夠共享。 引入新的投資商后即可對(duì)園區(qū)進(jìn)行整體啟動(dòng)， 孵化樓和標(biāo)準(zhǔn)廠房能夠先建 起來(lái)，同時(shí)整個(gè)園區(qū)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)也能夠有所提高。非標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)仍 可向企業(yè)出售土地，由企業(yè)自己開(kāi)

9、發(fā)。利：1) 開(kāi)發(fā)周期短，資金壓力小，風(fēng)險(xiǎn)分散2) 有利于樹(shù)立公司和園區(qū)形象，對(duì)二期拿地有關(guān)心。3) 利于招商4) 假如能引入工業(yè)地產(chǎn)商則能夠利用對(duì)方的網(wǎng)絡(luò)推進(jìn)招商工作。弊：1) 查找理想的新投資商較困難2) 利潤(rùn)空間壓縮三 項(xiàng)目市場(chǎng)定位(一) 同類(lèi)工業(yè)園區(qū)考察情況龍騰工業(yè)城由宏杰置業(yè)(臺(tái)資)投資，位于成都龍泉國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中心位置世紀(jì)大道旁，占地1000畝，分A、B區(qū)開(kāi)發(fā)，可能5年內(nèi)完成整體開(kāi)發(fā)。 目前已完成一期開(kāi)發(fā)，含 11 棟標(biāo)準(zhǔn)框架結(jié)構(gòu)廠房和 1 棟職員宿舍，二期 三棟廠房 6 月前可交付， 9月前完成二期建設(shè)。工業(yè)城只租不售， 03 年開(kāi) 始招商，目前一期除兩棟廠房共約 2000

10、 平米外已完成大部分招商入駐率 達(dá) 92%，租賃價(jià)為 10-13.5 元/ 平米（含物管費(fèi)） ，職員宿舍每間可容納 16 人，含差不多設(shè)施 650 元/ 月，不含差不多設(shè)施 580 元/ 月。園區(qū)用水為自 來(lái)水，噸水價(jià)約 0.50元；每1000平米廠房配電60KVY超出部分按500 元/KVA加收電力增容服務(wù)費(fèi)。折合后動(dòng)力電價(jià)約 0.70元，照明電約0.90 元。目前入駐企業(yè)要緊是制造業(yè)、機(jī)械加工、包裝和電子。 成都青羊工業(yè)集中進(jìn)展區(qū)由成都青羊工業(yè)建設(shè)進(jìn)展有限公司投資，是成都市 21 個(gè)工業(yè)集中進(jìn) 展區(qū)之一，園區(qū)位于青羊區(qū)蘇坡、文家交界處，東臨火車(chē)西站、三環(huán)路， 西接繞城高速，南接成溫邛高速公

11、路。總占地面積3057 畝，規(guī)劃總建筑面積 220 萬(wàn)平方米，要緊規(guī)劃為兩大區(qū)域： 2593畝市工業(yè)進(jìn)展區(qū)、 464 畝 集中進(jìn)展區(qū)農(nóng)民拆遷安置新居工程，整個(gè)工業(yè)集中進(jìn)展區(qū)的概念設(shè)計(jì)和 300 畝科技創(chuàng)新起步區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)已托付日本大廠株式會(huì)設(shè)計(jì)完 成， 464畝進(jìn)展區(qū)農(nóng)民拆遷安置新居工程 “英國(guó)小城” 的概念設(shè)計(jì)和 規(guī)劃方案已托付英國(guó)和樂(lè)集團(tuán)設(shè)計(jì)完成。 園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位于周密機(jī)械加 工與電子電器， 進(jìn)展現(xiàn)代制造工業(yè)與信息工業(yè)。 據(jù)報(bào)載， 3月 1 6日進(jìn)行了 進(jìn)展區(qū)啟動(dòng)暨首批入?yún)^(qū)企業(yè)（項(xiàng)目）簽約儀式，首批18 家中外企業(yè)（項(xiàng)目）與青羊進(jìn)展簽署了入?yún)^(qū)協(xié)議，項(xiàng)目總投資額達(dá) 8.28 億元。

12、一期 300 畝科技創(chuàng)新起步區(qū)正在建設(shè)中，可能明年上半年可交付使用。工業(yè)區(qū)全部 由投資商開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)外出售，擬售價(jià)為 29803500元/平米，需一次性 付款。園區(qū)對(duì)入駐企業(yè)沒(méi)有特不要求（污染性產(chǎn)業(yè)除外） 。目前招商政策 正在制定中。龍?zhí)抖际泄I(yè)園成華區(qū)政府政府投資，由成都三益投資有限公司招商、治理，是三環(huán) 沿線規(guī)劃最大的都市型工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃面積 11000 余畝（一期開(kāi)發(fā) 5800 余畝），其中中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園（ 30畝以下） 200 畝。園區(qū)以售為主，兼帶 出租。投資企業(yè)征用土地價(jià)格為（ 20萬(wàn)凈地價(jià) +5萬(wàn)配套） /畝，征地后可 自建或委建， 但廠房水電等由企業(yè)自己申請(qǐng)。 代征地是否分?jǐn)傄?/p>

13、位置而定。 租賃價(jià)格為 10-15 元/月*平米。 30畝以上大園區(qū)土地已差不多征用完畢， 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為服裝、信息電子、新材料、汽車(chē)及零配件，但園區(qū)開(kāi)工建設(shè)的 少。中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園區(qū)已有 7-8 家企業(yè)簽訂意向，土地征用達(dá) 60 余畝。 錦江（柳江）工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)由錦江區(qū)政府投資，柳江街道辦治理。已征地 1800畝，分為A B兩 區(qū)。A區(qū)毗鄰國(guó)家級(jí)成都高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，由府河、三環(huán)路、成仁路、繞 城公路合圍而成，占地1277畝。B區(qū)位于潘家溝，占地500余畝。A區(qū)土 地已征用完，入駐企業(yè)要緊為印務(wù)和生物制藥。B區(qū)只租不征，企業(yè)租用土地（50年）3000元/畝*年，配套費(fèi) 3萬(wàn)/畝（一次性付清），廠房由企

14、 業(yè)自建，企業(yè)也可租用開(kāi)發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房，7元/平米。目前B區(qū)廠房多由開(kāi) 發(fā)區(qū)建設(shè)，另有 6、 70 畝土地可租建。蛟龍工業(yè)港由成都蛟龍集團(tuán)投資， 園區(qū)總部位于青羊區(qū)文家境內(nèi)成溫路與繞城高 速公路交界處，成溫高速公路入口旁 , 一期占地 1400 畝, 二期占地 400 余畝（另有雙流九江 4、 5 百余畝），企業(yè)可租用土地自建或托付開(kāi)發(fā)商建 設(shè)。土地租賃費(fèi)每年 3000元/畝（九江 2000元/畝），配套費(fèi) 6萬(wàn)/畝（一 次性付清），企業(yè)托付開(kāi)發(fā)商建設(shè) 4 個(gè)月可交房，首付 10%，工程完工付 20%，三年內(nèi)繳清余款，開(kāi)發(fā)商代辦地面產(chǎn)權(quán)。企業(yè)也可租賃廠房，租金8元/平米（九江7元/平米）。園區(qū)自

15、建自來(lái)水廠，每千平米配電40KV，超 出部分按500元/KW加收。園區(qū)一期差不多全部入住，二期（文家）差不 多有 10 余家企業(yè)簽定意向，二期（九江）也已入駐近 20 家企業(yè)。 四川省商會(huì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)示范基地（科創(chuàng)工業(yè)園）由科創(chuàng)藥業(yè)集團(tuán)（民營(yíng)）投資 , 位于成雅高速雙流出口，雙華路與長(zhǎng) 城路交界處， 西南航空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi) , 規(guī)劃面積 1200 畝（一期開(kāi)發(fā) 400 畝），要緊由開(kāi)發(fā)商自建后對(duì)外租售，企業(yè)也可征地自建或委建，征地價(jià) 為： 7-12 萬(wàn)元另加 1 萬(wàn)/ 畝土地出讓金 ,款項(xiàng)全部付清后半年內(nèi)取得土地 證，公共配套費(fèi) 8-10 萬(wàn)/ 畝，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 2.8 萬(wàn)/ 畝。園區(qū)另規(guī)劃 100 余畝土地用來(lái)修建 30 余棟不墅作為辦公科研樓（規(guī)劃地緊鄰錦麗園不墅 區(qū)），同時(shí)可對(duì)外出售。目前園區(qū)尚未建設(shè)，正進(jìn)行招商預(yù)備工作。 蓉臺(tái)工業(yè)園位于成都溫江 xx 科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)園蓉臺(tái)大道北段 , 占地近 100 畝, 規(guī) 劃建設(shè) 20 棟鋼結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)廠房。在管委會(huì)的敦促下，已建成兩棟廠房。園 區(qū)以出售為主， 投資者可征用土地 （12萬(wàn)/ 畝）自建或委建（未含配套費(fèi)） , 或購(gòu)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)廠房 155萬(wàn)/棟，也可租賃（ 15 元/平米） , 目前入駐