中山市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法

1、(2016)中山市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法第一條為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)廣 東省物業(yè)管理條例、省物價局、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 等法律法規(guī)的精神，結(jié)合我市實際，制定本辦法。第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服 務(wù)收費行為。第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的 設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所 收取的費用。第四條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及收費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。第五條市發(fā)展和改革局會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責全市物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。

2、各鎮(zhèn)區(qū)價格、建設(shè)主管部門在市發(fā)展和改革局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的指導下開 展物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理工作。第六條業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)收費。包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有 或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費 方式。第七條物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主大會成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導

3、 價。別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市 場調(diào)節(jié)價。業(yè)主采取自行管理的服務(wù)收費標準，由業(yè)主共同決定，約定執(zhí)行。第八條住宅物業(yè)服務(wù)收費 政府指導價由市發(fā)展和改革局會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)不同類型及服務(wù)內(nèi)容制定基準價 及浮動幅度或最高限價等物業(yè)服務(wù)收費政府指導價應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、業(yè)主承受能力以及社會經(jīng)濟發(fā)展狀況等因素適 時調(diào)整。制定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費政府指導價應(yīng)進行成本監(jiān)審。第九條實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費，具體標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導價 范圍 內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)實際情況與業(yè)主協(xié)商確定，并報價格主管部 門備案。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，

4、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。第十條前期物業(yè)管理階 段的住宅物業(yè)，建設(shè)單位通過招標或協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)收費標準，應(yīng)當 按照政府指導價的有關(guān)規(guī)定 執(zhí)行。確需 超過 政府指導 價水 平的，應(yīng)提 前三十日 報市 發(fā) 展和改革局核定；物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用 設(shè)施 設(shè)備、社區(qū) 建設(shè) 等因 素劃 定。物業(yè) 的配 套設(shè) 施設(shè) 備共 用的，應(yīng)當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域； 但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。不同的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng) 分別進行前期物業(yè) 管理招投標。第一條住宅物業(yè)服務(wù)因成本變化等原因需要調(diào)整收費標準，成立

5、業(yè)主大會的，由 業(yè)主 委員會召開業(yè)主大會會議，經(jīng)專 有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè) 主同意后實施；未成立業(yè)主大會的，由物業(yè)所 在地 的居（村）委會 在街 道辦 事 處、鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責，征詢?nèi)w業(yè)主意見，經(jīng)專有部 分面積 占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意，報價格主管部門備案 后實施。召開業(yè)主 大會會議，應(yīng)當 于會 議召 開前 十五日 將會議時 間、地 點、調(diào)價方案和議 程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的 形式，也可以采用書面征求意見、記名投票等形 式。采 用記 名投 票及

6、書面 征求 意見形式的，應(yīng)將 征求 意見 結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示三十日以上，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。物業(yè) 所在 地居（村）委會 征詢業(yè)主 意見 調(diào)整物 業(yè)服 務(wù)費 的程 序與要 求參照前 款 執(zhí)行。業(yè)主對調(diào)整收費標準的表決結(jié)果，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。（一） 專有部分面積，按照建筑面積計算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計 算。（二）建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計算；建設(shè)單位未出售的專有部分 按一人計算；總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計算。第十三條 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)收費包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服 務(wù)企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的

7、物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。第十四條物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括以下部分：（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（二）物業(yè)共 用部 位、共 用設(shè) 施設(shè) 備的 日常運 行、維護、保養(yǎng) 費用 以及所產(chǎn)生的 水電費用。未移 交給 供水 企業(yè) 管 理維 護的 二次 供水 設(shè)施，其 營運、維護 和管理 產(chǎn)生的費用計 入物業(yè)服務(wù)成本。（三）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（四）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；（七 ）辦公費用；（八）管理費分攤；（九）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（十）經(jīng)業(yè)主

8、同意的其它費用。第十 五條 物業(yè) 共用 部位、共用設(shè) 施設(shè)備的 大修、中修 和更 新、改造 費用，應(yīng)當通 過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。第十六條物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計收。已辦理房產(chǎn)證的，以房地 產(chǎn)證 記載的建筑面 積為 準。房 產(chǎn)證 未記 載建 筑面 積或未 辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買賣合同中 約定的建筑面積為準。自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）的物業(yè)服務(wù)收費按車位（車庫）的數(shù) 量計收，也可按法定 產(chǎn)權(quán)面積計收。第十七條物業(yè)買受人應(yīng)當在建設(shè)單位交付物業(yè)后按時交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主不依合同約定交納物 業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企

9、業(yè) 可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或者租賃權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。第十八條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當約定物業(yè)服務(wù)具體 內(nèi)容、服務(wù)標準、收費 標準、計 費方 式及 計費 起始 時間等 內(nèi)容。第十九條物業(yè)管理區(qū)域已竣工但 尚未出售或者已出售但未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域 同類物業(yè)的標準全額交納。建設(shè) 單位 出售 物業(yè) 時，不得 承諾 或者 約定 減免 物業(yè) 服務(wù) 費用。建設(shè) 單位已經(jīng)承 諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費的，由建設(shè)單位承擔。第二 十條 物業(yè)

10、 管理 區(qū)域內(nèi)，供水、供電 、供氣、通訊、有線 電視等 單位應(yīng)當向最終用戶 收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè) 主收取手續(xù)費或水電周轉(zhuǎn)金等額外費用。第二 十一條業(yè) 主、物 業(yè)使 用人 對物 業(yè)進 行室內(nèi) 裝修 的，物 業(yè)服 務(wù)企 業(yè)可向業(yè) 主 （物 業(yè)使 用人）或裝 修企 業(yè)收 取裝 修保 證金（押金）、裝修 人員出入 證件 押金 （或工本費）。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修垃圾的，清運費標 準由雙方協(xié)商確 定。除 此外，物業(yè) 服務(wù)企 業(yè)不得強制收取其他 與裝修相關(guān)的費用。第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域為業(yè)主提供配送、維修、安裝等服務(wù)的

11、人員收取辦證費等相關(guān)費用。第二十三條實行小區(qū)出入證管理的，應(yīng)當為每套住房業(yè)主免費配置不少于3張出入證（含IC卡等），如車位需單獨配置的，每車位應(yīng)配置不少于1張出入證（含IC卡）。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，可按制作成本收取工本費。第二十四條利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者 利用 物業(yè) 共用 部位、共用 設(shè)施 設(shè)備 進行經(jīng) 營的，應(yīng)當 征得 相關(guān) 業(yè)主、業(yè)主大 會的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。所得收益依法歸全體業(yè)主共有，并主要用于補充專項維修資金，也可以經(jīng)業(yè)主大會同意 后用于沖減物業(yè)服務(wù)成本或按照業(yè)主大會的決定使用。第二十五條住宅小區(qū)車輛停

12、放保管服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，具體收費標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、停車服務(wù)企業(yè)等停車場經(jīng)營者與業(yè)主或使用人通過合同或其他方式約定。第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，其收費由 雙方協(xié)商。第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門、單位不 得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。第二十八條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)按規(guī)定實行明碼標價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置， 將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等進行公示。第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當 遵守價格法律、法 規(guī)和政策，建 立健全內(nèi)部價 格 管 理制 度，配 備價 格管 理人員，加 強價

13、 格自 律、自覺 規(guī)范價 格行為，不斷改善經(jīng) 營管理，為業(yè)主提供更好的服務(wù)。第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當完善內(nèi)部財務(wù)管理制度，強化成本和收支管理。同一物業(yè)服務(wù) 企業(yè) 同時 服務(wù)于多 個物業(yè) 管理 區(qū)域 的，服 務(wù)成 本和收支應(yīng)分 別核算、單獨建帳。實行酬金制收費方式的，預收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所 交納的業(yè)主所 有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年不少于一次向 業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并接受業(yè)主委員會的核查，業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當 及時答復。第三 十一條對 物業(yè) 服務(wù)收 費有 爭議 的，業(yè) 主、物業(yè) 使用 人、業(yè) 主委 員會或物業(yè) 服務(wù)企業(yè)，可以向物業(yè)所在地價格主管部門申請協(xié)商調(diào)解。第三 十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè) 有下列行 為之一的，由價 格主管部 門依法 查處：（一）未經(jīng)市價格主管部門批準，超過政府指導價標準收費的；（二）