對物業(yè)服務(wù)“低收費(fèi)、零收費(fèi)”理性思考

1、對物業(yè)服務(wù)“低收費(fèi)、零收費(fèi)”理性思考對物業(yè)服務(wù)低收費(fèi)、零收費(fèi)理性思考一、對市場經(jīng)濟(jì)條件下的低收費(fèi)、零收費(fèi)現(xiàn)象的透視與分析1、價(jià)值規(guī)律是6場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，價(jià)值規(guī)律基本內(nèi)容和要求是商品的價(jià)值由生產(chǎn)商品的社會必要?jiǎng)趧訒r(shí)間所決定，商品交換以價(jià)值為基礎(chǔ)。價(jià)格闈繞"等價(jià)交換價(jià)值點(diǎn)w上下波動，是價(jià)值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。中國物業(yè)服務(wù)是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理最顯著的特點(diǎn)，就是有償服務(wù)，是一種可以在市場交換的商品。因此,物業(yè)服務(wù)這種商品交換理應(yīng)受到價(jià)值規(guī)律的制約。企業(yè)是以追求利潤最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶，以低收費(fèi)、零收費(fèi)手段實(shí)施物業(yè)服務(wù)運(yùn)作，顯然是與等價(jià)交換原

2、則相違背的，屬市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中一種反?，F(xiàn)象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因?；蛘呤瞧髽I(yè)發(fā)展經(jīng)營的競爭策略，或者就是有其他的隱性經(jīng)濟(jì)收入和物業(yè)服務(wù)常規(guī)收費(fèi)之外的經(jīng)濟(jì)來源。如若是企業(yè)競爭策略，是一種短期經(jīng)營行為，則無必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。縱觀低收費(fèi)、零收費(fèi)，的多種表現(xiàn)形式，其共性特點(diǎn)是業(yè)主少交或不交管理費(fèi)，但物業(yè)仍需維修、運(yùn)行、維護(hù)和管理，這說明物業(yè)服務(wù)費(fèi)一定另有來源?；蛘呤欠康禺a(chǎn)開發(fā)商撥付,或者是商業(yè)用房的租賃經(jīng)營收入，再或者是利用物業(yè)資源進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作收益，與其它企業(yè)不同的僅僅是來源渠道有異而已。問題是這種來源和渠道是否可靠?是否存在問題?是否合法?由開發(fā)商支

3、付管理費(fèi)，開發(fā)商為什么要向業(yè)主提供免費(fèi)午餐，承擔(dān)不應(yīng)由其承擔(dān)的費(fèi)用?這在邏輯上和市場經(jīng)濟(jì)條件下是無法自圓其說的。退一步而言，不去追究開發(fā)商的動機(jī)、目的,開發(fā)商如何兌現(xiàn)承諾，從實(shí)踐效果看，由于缺乏保障機(jī)制，結(jié)局往往是草草收場。以商業(yè)用房的租賃收入彌補(bǔ)管理費(fèi)，則涉及商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)歸屬，商業(yè)用房如果歸屬業(yè)主，則是業(yè)主換了一種方式自行繳納管理費(fèi)。如果產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)商，那么仍然會產(chǎn)生前者所述的與開發(fā)商支付管理費(fèi)同樣的矛盾。而借助物業(yè)服務(wù)平臺，進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作，獲得額外利潤，以此彌補(bǔ)管理費(fèi)缺失或不足，本是無可非議的，但如果這種經(jīng)營收入不能彌補(bǔ)，物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行就無法維持，則會引發(fā)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的新的矛盾

4、，導(dǎo)致社會不安定因素的產(chǎn)生，這對構(gòu)建和諧社會是有害無益的。如果物業(yè)公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對業(yè)主權(quán)利的侵犯。即便在個(gè)別物業(yè)項(xiàng)目上可能獲得收益，也并不具有可復(fù)制性。相反，從宏觀角度來看，其浪費(fèi)社會資源、降低效率卻是顯而易見的。眾所周知，社會分工是商品經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，在現(xiàn)代社會中，社會化大生產(chǎn)的基本發(fā)展規(guī)律是社會分工越來越細(xì)，專業(yè)化程度越來越高。一個(gè)普通物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時(shí)涉足多個(gè)專業(yè)化程度極高的領(lǐng)域，盲目擴(kuò)張和大肆進(jìn)入自己的非專業(yè)領(lǐng)域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會對主營業(yè)務(wù)造成強(qiáng)烈的連鎖沖擊。因此，物業(yè)服務(wù)的低收費(fèi)、零收費(fèi)，既非物業(yè)服務(wù)模式創(chuàng)新，也非正常的競爭策略，既沒有預(yù)

5、示物業(yè)服務(wù)發(fā)展方向，也沒有對行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻(xiàn)，不是進(jìn)步而是倒退，如不加以遏止，將對物業(yè)服務(wù)市場發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極的和負(fù)面的影響。方存在嚴(yán)重的不對等一是專業(yè)知識和信息量不對等，二是組織形式上的不對等，三是承擔(dān)民事責(zé)任能力不對等。在這樣一個(gè)不對等的交換中，低收費(fèi)、零收費(fèi)勢必誤導(dǎo)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)基本概念的認(rèn)識，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)可有可無，更多關(guān)注服務(wù)價(jià)格而非服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，由于消費(fèi)者過分關(guān)注短期內(nèi)的利益，相當(dāng)程度上會忽視對物業(yè)服務(wù)服務(wù)的監(jiān)管，造成消費(fèi)者對物業(yè)服務(wù)服務(wù)的反應(yīng)滯后，加上物業(yè)服務(wù)中的大量維修和養(yǎng)護(hù)工作實(shí)際是在業(yè)主不可見狀態(tài)下進(jìn)行的，為了降低物業(yè)服務(wù)成本，實(shí)施所謂低收費(fèi)、零收費(fèi)的企業(yè)很可能減

6、少物業(yè)服務(wù)必不可少的維修和養(yǎng)護(hù)工作，削減物業(yè)服務(wù)成本中的預(yù)防性支出，無形中導(dǎo)致了物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)后置，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設(shè)置了一個(gè)物業(yè)提前壞損的巨大風(fēng)險(xiǎn)的陷阱。2 .低收費(fèi)、零收費(fèi)將削弱企業(yè)核心競爭力，增加運(yùn)營鳳險(xiǎn)低收費(fèi)、零收費(fèi)運(yùn)作的物業(yè)企業(yè)一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)理論支撐點(diǎn)是規(guī)模收益正比增長。按照權(quán)威的新包格拉夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典的解釋。對于某一產(chǎn)品，如果在某些產(chǎn)量范圍內(nèi)平均成本是下降或上升的話，我們就認(rèn)為存在著規(guī)模經(jīng)濟(jì)或規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。即生產(chǎn)和服務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，并不一定會使平均成本下降，利潤也相應(yīng)的不一定會上升。作為規(guī)模經(jīng)濟(jì)的攣生兄弟-規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，規(guī)模擴(kuò)大，成本上升，利潤下降，更是客觀存在的。如以電

7、子商務(wù)為例，規(guī)模的擴(kuò)大固然能使企業(yè)在采購上擁有更多話語權(quán)，但隨之而來的是更為昂貴更為復(fù)雜的大型電子商務(wù)平臺的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運(yùn)輸成本，日趨龐大的運(yùn)營和管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)支出，上述任何一項(xiàng)開支部極有可能抵消商品采購所帶來的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業(yè)服務(wù)開展多種經(jīng)營，是豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，彌補(bǔ)管理費(fèi)不足，弱化物業(yè)服務(wù)交換雙方矛盾的一個(gè)策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險(xiǎn)的。3 .低收費(fèi)、零收費(fèi)將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途當(dāng)一個(gè)低收費(fèi)、零收費(fèi)物業(yè)服務(wù)進(jìn)入小區(qū)，其洼地效應(yīng)必然會導(dǎo)致周邊小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的大幅下降，物業(yè)服務(wù)企業(yè)若不降價(jià)，很可能會被業(yè)主解聘

8、，必然造成更大的損失。對于個(gè)體來說，這種無奈的選擇是理性的，但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因?yàn)橐坏┊?dāng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的降價(jià)成為習(xí)慣，消費(fèi)者所關(guān)心和追逐的永遠(yuǎn)只會是誰的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收得更低。在如此一個(gè)信息不對稱的低價(jià)市場里，消費(fèi)者只關(guān)心價(jià)格，市場資源將惟低價(jià)者得，也反過來迫使廠商不斷降低各方而成本甚至不惜犧牲服務(wù)質(zhì)量，因?yàn)樵诘蛢r(jià)，甚至超低價(jià)上，提供質(zhì)次商品顯然是更經(jīng)濟(jì)的行為。如此，則成本較高的優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù)，很可能被劣質(zhì)商品和服務(wù)淘汰出力場，形成劣幣驅(qū)逐良幣的惡果。市場交易的結(jié)果使得優(yōu)勝劣汰的原則被違背，好產(chǎn)品在競爭中失敗，而次品獲勝，形成消費(fèi)者心理和消費(fèi)行為的逆向選擇。在物業(yè)服務(wù)服務(wù)市場上，逆向選擇

9、導(dǎo)致了市場的低效率和市場失靈，低收費(fèi)、零收費(fèi)服務(wù)不受到遏制，不但整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)過多年努力所構(gòu)筑的物業(yè)服務(wù)服務(wù)消費(fèi)意識和消費(fèi)理念將趨于瓦解，而且逆向選擇將使得物業(yè)服務(wù)服務(wù)價(jià)格和質(zhì)量不斷下降，最終導(dǎo)致市場嚴(yán)重萎縮甚至消失。二、法律層面的低收費(fèi)、零收費(fèi)的審視與考量從民法的基本原則公平和等價(jià)有償?shù)脑瓌t看，物業(yè)服務(wù)低收費(fèi)、零收費(fèi)現(xiàn)象是不符合這一基本原則的。民法通則第4條規(guī)定了這一原則，是指民事主體在從事移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)等的民事活動中，要實(shí)行等價(jià)交換，一方享有權(quán)利應(yīng)向?qū)Ψ铰男邢鄳?yīng)的義務(wù)，任何一方不得無償占有。剝奪他方的財(cái)產(chǎn)和侵害他方的利益。也就是說在民事法律關(guān)系中，民事主體的權(quán)利與義務(wù)是同時(shí)存在、相輔相成的，

10、且權(quán)利義務(wù)對等、并按價(jià)值規(guī)律的要求進(jìn)行等價(jià)交換，取得他人財(cái)產(chǎn)利益或得到他人提供的勞務(wù)應(yīng)與其付出的代價(jià)相適應(yīng)。合同法是民法的子法，當(dāng)然也應(yīng)遵循公平和等價(jià)有償?shù)幕驹瓌t，物業(yè)服務(wù)合同作為合同的一種更是要體現(xiàn)該原則。物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)服務(wù)活動的基礎(chǔ)，是建立業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律關(guān)系的惟一的法律依據(jù)，在整個(gè)物業(yè)服務(wù)活動中處于核心地位。這一原則在物業(yè)服務(wù)合同中體現(xiàn)為從業(yè)主這一方面來講，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)應(yīng)與其享受到的物業(yè)服務(wù)服務(wù)的權(quán)利是對等和等價(jià)的，如果業(yè)主沒有享受到這一服務(wù)或享受的服務(wù)與自己所交納的服務(wù)費(fèi)不對等，其有權(quán)追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任。但是在物業(yè)服務(wù)低收費(fèi)、零收費(fèi)中，業(yè)主沒有交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，就失去了要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)到期望的服務(wù)水平權(quán)利的依據(jù)。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)這一方面講，物業(yè)服務(wù)低收費(fèi)、零收費(fèi)已經(jīng)使物業(yè)服務(wù)部分或全部成為一種附贈品，因而注定物業(yè)服務(wù)服務(wù)的質(zhì)量是無法保證的。同時(shí)，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供的是超低價(jià)或免費(fèi)服務(wù)，在相當(dāng)程度上不會顧