房地產(chǎn)企業(yè)會計核算應注意的事項

1、頁眉房地產(chǎn)企業(yè)會計核算應注意的事項一、預收賬款的核算技巧：1 、按樓號設二級賬戶，當同一個樓號里有不同的商品房（如有住宅、有店面）時，也應盡量分別設置二級科目。例：預收賬款X期Y樓住宅。（主要原因是考慮到如住宅、商鋪等土地增值稅預征稅率的不同，會導致企業(yè)所得稅匯算清繳時綜合稅費率的調(diào)增調(diào)減率不同，從而影響企業(yè)所得稅的匯算清繳。）2 、即使是現(xiàn)房銷售也應一律通過預收賬款核算。（現(xiàn)房指已完工的房屋建筑物在首次預收款轉(zhuǎn)收入時尚未出售的部分在以后銷售的） 現(xiàn)銷時：借：現(xiàn)金（銀行存款）貸：預收賬款同時借：預收賬款貸：主營業(yè)務收入 賒銷時（合同已簽訂收到部分款項的）：借：現(xiàn)金（銀行存款）（已收到部分款項）

2、貸：預收賬款借：應收賬款（末收到的款項余額）貸：預收賬款（末收到的款項余額）同時借：預收賬款（合同全額）貸：主營業(yè)務收入（合同全額）3、“預收賬款”借方余額只核算轉(zhuǎn)主營業(yè)務收入的房款，退房款、收房款、找補差等一律通過“預收賬款”貸方核算，退房和找房款時用負數(shù)沖貸方。二、預繳的流轉(zhuǎn)稅費核算方法：指營業(yè)稅5%、城建稅5%、教育費附加3%、地方教育費附加2%、印花稅0.5%。、水利基金0.06%、土地增值稅（住宅1.5%、店面2%）、個人水利基金每人每月20元。預征率5，期間費用及稅金及附加在預售階段可以扣除。綜合稅費率：住宅7%；商鋪7.5%。1 、先必先預提，后交納。2 、預提時，印花稅、水利基

3、金、個人水利基金通過“待攤費用其他稅費”核算,當月再結轉(zhuǎn)到期間費用中核算。3 、預提的其余流轉(zhuǎn)稅費一律先通過“待攤費用-X樓號待攤稅費”（與“預收賬款”對應）來核算，“待攤費用-X樓號待攤稅費”最好按“營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅”設多欄式明細賬，每年待攤費用借方數(shù)應與預收賬款貸方數(shù)計算相符；每年待攤費用貸方發(fā)生數(shù)應與結轉(zhuǎn)到主營業(yè)務稅金及附加一致；每年的預收賬款借方發(fā)生數(shù)應與主營業(yè)務收入一致；每年的預收賬款余額X各綜合稅費率應與待攤費用余額一致；每月的應交稅費余額應與次月繳納數(shù)一致。4、在“預收賬款”結轉(zhuǎn)“主營業(yè)務收入”時，相對應的“待攤稅費”應配比轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務稅金

4、及附加”。（原因是企業(yè)所得稅匯算清繳時是以每年度利潤總額為起點，稅費配比轉(zhuǎn)入不正確會導致當年的利潤總額不正確及企業(yè)所得稅應納稅所得額不正確）三、開發(fā)成本：注意認清：成本對象和可售面積（可以按產(chǎn)權登記的面積）1 、“開發(fā)成本”應設置的成本項目為：土地征用拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝費、公共配套設施建設費（若存在公建項目）、開發(fā)間接費用、利息（若發(fā)生利息）。2 、應注意嚴格區(qū)分“公共配套設施建設費”和“基礎設施建設費”核算的不同內(nèi)容：公共配套設施建設費：是指有獨立項目和獨立功能（如學校、物管房等），且該項目建成后屬政府、全體業(yè)主所有（不屬于房開公司所有），應單獨作為過渡性成本對

5、象進行核算，核算時分成土地征用拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝費，并最終分配到可售面積成本中；公共配套設施建設費還應設置科目為公共配套設施建設費/物管房/土地征用拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝費、開發(fā)間接費用、利息（若發(fā)生利息）。基礎設施建設費：一般系指基礎性建設項目如通路、水、電、固定圍墻、綠化景觀、采暖、通氣、防雷等。3 、建筑安裝工程屬主體工程，應嚴格核算清楚，完工時必須出具決算報告。4、會計核算時容易發(fā)生錯誤的項目：1 ）開工前外接水、電應在“前期工期程費用”中核算，2 ）自來水公司、供電公司、燃氣公司等鋪設管道、電線（變壓器）、煤氣管道等在“基礎設施

6、建設費”中核算，3 ）開發(fā)產(chǎn)品室內(nèi)的水、電、線路等應計入“建筑安裝費”中核2 / 5頁眉.算，4）前期工程費中的“三通一平”是指拍買取得土地從最原始狀態(tài)至動工建設時的通水、通電、通路及土地平整。建造過程中的基礎土方、土方回填屬于建安工程費。5）成本對象的分類，過渡性成本對象的成本最終應分配到可售面積成本中，成本對象一般應按建筑物的功能、產(chǎn)品結構類型或建筑上存在明顯差異等來劃分。四、按揭款問題的解答：在完工前應計入“預收賬款”中核算；在完工后跨年度收到的按揭款應視同分期收款發(fā)出商品處理，即在完工后收到預收款的，則按預收款金額確認“主營業(yè)務收入”，同時配比確認“主營業(yè)務成本”，收到按揭款時就該部分

7、補確認預收款和主營業(yè)務收入。 完工前收到按揭款：借：銀行存款（按揭款）貸：預收賬款（按揭款） 完工后收到按揭款：A:按揭款與收到的首付款屬同一會計年度的：借：銀行存款（首付款）貸：預收賬款（首付款）借：銀行存款（按揭款）貸：預收賬款（按揭款）借：預收賬款（首付款按揭款）貸：主營業(yè)務收入（首付款按揭款）借：主營業(yè)務成本（按可售面積計算所得成本）貸：開發(fā)商品B:按揭款與收到的首付款不屬同一會計年度的：收到首付款時借：銀行存款（首付款）貸：預收賬款（首付款）借：預收賬款（首付款）貸：主營業(yè)務收入（首付款）同時借：分期收款開發(fā)商品（按可售面積計算所得成本首付款已結轉(zhuǎn)的成本）借：主營業(yè)務成本（按可售面積

8、計算所得成本x首付款占合同金額的比例）3 / 5頁眉貸：開發(fā)商品收到按揭款時借：銀行存款（按揭款）貸：預收賬款（按揭款）借：預收賬款（按揭款）貸：主營業(yè)務收入（按揭款）同時借：主營業(yè)務成本（按可售面積計算所得成本首付款已結轉(zhuǎn)的成本）貸：分期收款開發(fā)商品五、分期開發(fā)問題的解答：會計和稅收上分期收款是指一個會計年度內(nèi)繳房、綜合驗收備案或取得初始產(chǎn)權證明為一期。分期開發(fā)問題應特別注意以下事項：土地征用拆遷補償費應按各期實際占用的土地面積來分期攤銷成本總土地成本總成本對象（含過渡性成本對象）所占土地面積X本期所占用的土地面積；前期工程費中的勘察、設計費、三通一平費等若跨期受益的，應按各期可售建筑面積來

9、分期攤銷；基礎設施建設費若分期建造則應按各期歸屬分別計入，否則應按可售建筑面積來分攤；公共配套設施建設費應按各期的可售面積來攤銷。六、廉租房政策：土地使用稅、印花稅、土地增值稅免。七、后續(xù)成本問題:后續(xù)成本是指開發(fā)產(chǎn)品已完工但有完工前或后部分成本尚未計算進入到開發(fā)產(chǎn)品成本中,導致開發(fā)產(chǎn)品計算不正確,后續(xù)成本的按如下分攤:開發(fā)產(chǎn)品已全部出售的,可直接計入到主營業(yè)務成本后續(xù)成本計算;后續(xù)成本歸屬期的開發(fā)產(chǎn)品全部沒有出售的則計入開發(fā)商品成本;后續(xù)成本歸屬期的開發(fā)產(chǎn)品有部分銷售的,則應在已售面積和末售面積進行分攤，已售面積分攤的成本記主營業(yè)務成本，末售面積分攤的成本記開發(fā)商品。但考慮到土地增值稅清算遺漏成本問題，建議還是通過開發(fā)成本再結轉(zhuǎn)到相關科目。八、修理費問題：對于已售開發(fā)產(chǎn)品但合同規(guī)定保修