房地產(chǎn)政策及其對(duì)房?jī)r(jià)的影響

1、百度文庫(kù)-好好學(xué)習(xí),天天向上評(píng)論既有政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響 1、既有的房地產(chǎn)調(diào)控政策是什么？ 2、宏觀政策對(duì)房?jī)r(jià)的總體影響是什么？ 3、宏觀政策是怎樣影響房?jī)r(jià)的，即造成影響的原因是什么？2009年2013年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧 說(shuō)明： 2008年上半年央行4次上調(diào)利息和一系列的房地產(chǎn)壓制政策嚴(yán)控著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但下半年的全球性金融危機(jī)使調(diào)控政策由壓制轉(zhuǎn)變?yōu)橹С?，央?次下調(diào)利率,政府出臺(tái)一系列救市措施，房地產(chǎn)開(kāi)始快速發(fā)展。從2009年政策整體來(lái)看，從5月開(kāi)始為政策分水嶺，前半年出臺(tái)的政策仍然有利房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，大大促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。后半年由于房?jī)r(jià)快速飆升，投機(jī)日盛，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控再次卷上重

2、來(lái)。因而，此次討論的政策年限范圍僅在2009年到2013年。2009年 1、國(guó)稅局發(fā)文規(guī)范土地增值稅清算工作。O 2、發(fā)改委提出將研究開(kāi)征物業(yè)稅。() 3、營(yíng)業(yè)稅免征優(yōu)惠政策終止。(10月) 4、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年o() 5、“國(guó)四條”出臺(tái)：一要增加普通商品住房的有效供給;二要繼續(xù)支持居民自主和改善性住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度;三是要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管;四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。O2010年1、國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理,首付不得低于40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。-2、1月21日，國(guó)上資源部發(fā)布國(guó)上資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)

3、務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知提出，申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%; 3、3月10日，國(guó)土資源部再次出臺(tái)了19條上地調(diào)控新政，即關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知，該通知明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商競(jìng)買(mǎi)保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開(kāi)發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容； 4、3月22日，國(guó)上資源部會(huì)議提出,在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒(méi)有編制公布前，各地不得出讓住房用地;將在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市開(kāi)展上地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn);各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量;房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、過(guò)高的城巾，要嚴(yán)控向大套型住房建設(shè)

4、供地； 5、3月23日，國(guó)資委要求78戶(hù)不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快進(jìn)行調(diào)整重組,在完成企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作彳令要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案； 6、4月2日，財(cái)政部下發(fā)通知稱(chēng)，對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買(mǎi)人均不適用首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的契稅優(yōu)惠政策； 7、4月7日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作重點(diǎn)提出，要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)巾場(chǎng)調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費(fèi)，大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序； 8、4月14日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，全球金融危機(jī)的

5、影響仍在持續(xù)，將保持貨幣信貸適度增長(zhǎng),堅(jiān)決抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，并將加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策； 9、4月15日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)具體措施,要求對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的倍.對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%; 10、4月15日，國(guó)上資源部公布2010年住房供地計(jì)劃，今年擬計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長(zhǎng)逾130%,其中中小套型商品房將占四成多，超過(guò)去年全國(guó)實(shí)際住房用地總量； 11、4月18日，國(guó)務(wù)院發(fā)布通知指出,商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放

6、購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款； 12、國(guó)土資源部：在建及在售小產(chǎn)權(quán)房須停建停售;住建部：開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地不得貸款;國(guó)務(wù)院:引導(dǎo)民間資本進(jìn)入政策性住房建設(shè)；2011年 1、2011年1月18日，銀監(jiān)會(huì)：繼續(xù)實(shí)施差別話房貸政策。 2、2011年1月26日公布的新“國(guó)八條”，把二套房貸首付比例提至60%,貸款利率提至基準(zhǔn)利率的倍。加上此前的政策，2011年，首套房商業(yè)貸款的首付為30%,第三套及以上住房不發(fā)放商業(yè)貸款。在東莞無(wú)法提供一年的納稅證明或社保證明的家庭，也無(wú)法獲得商業(yè)貸款。3、2011年1月28日房產(chǎn)稅試點(diǎn)：上海;重慶

7、。 4、2011年2月218日：住建部與地方簽訂保障房責(zé)任書(shū)加大保障性住房建設(shè)和供應(yīng)，增加住房用地有效供應(yīng)。2012年 1、住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。住建部啟動(dòng)的全國(guó)40個(gè)城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)工作將在年底前完成。該40個(gè)城市包括省會(huì)城市，計(jì)劃單列城市，及一批大型的地級(jí)市。 2、四大行首套房貸利率降到基準(zhǔn)線。工、農(nóng)、中、建四大行在內(nèi)部召開(kāi)了研究全面落實(shí)差別化房貸政策的座談會(huì)，會(huì)上，四大行共同提出，將切實(shí)滿(mǎn)足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求，合理權(quán)衡定價(jià)，在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)原則合理定價(jià)首套房貸款利率，但首套房首付比例仍然執(zhí)行30%的標(biāo)準(zhǔn)。此外，還將提高住房貸款審批效率。3013年

8、 3月1日，“國(guó)五條”出臺(tái)： 1、完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列幣和除拉薩外的省會(huì)城巾要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。 2、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類(lèi)型、購(gòu)房資格審查等方面,-3百度文庫(kù)-好好學(xué)習(xí),天天向上按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范闈。 3、增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于

9、過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。 4、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全而落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?5、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為.推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理。主要政策方向及其影響 一、信貸政策

10、1、存款準(zhǔn)備金率的變化。 2、基準(zhǔn)利率的變化。 3、二套房首付比例及貸款利率的變化。 二、土地政策 1、增加住宅用地供應(yīng)。 2、提高住宅用地的使用效率。 三、稅收政策 1、嚴(yán)格執(zhí)行住房稅收政策。 2、發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。 3、調(diào)整營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)不足5年轉(zhuǎn)手交易的，全額征稅。 4、嚴(yán)格實(shí)施差別化住房稅收政策。 5、賣(mài)房征收20%個(gè)稅。四、保障性住房政策 增加保障性住房的供應(yīng)量，合理分配保證性住房。 五、限購(gòu)政策 以家庭為單位，以戶(hù)籍為標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)城市.對(duì)當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)施"限二禁三''的政策，對(duì)非當(dāng)?shù)貞?hù)籍家庭實(shí)施“限一禁二''的政策。宏

11、觀政策對(duì)房?jī)r(jià)的總體影響 總體影響：遏制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，減緩了房?jī)r(jià)上升速度。 為了達(dá)到這個(gè)目的，宏觀政策致力于控制住房需求。給房地產(chǎn)行業(yè)降溫，遏制投機(jī)性購(gòu)房需求、疏導(dǎo)剛性住房需求，保障基本住房需求。宏觀政策影響房?jī)r(jià)的思路 一、抑制 1、通過(guò)信貸政策減少貨幣供應(yīng)量。 2、通過(guò)信貸政策增加房地產(chǎn)和消費(fèi)者貸款成本。 3、通過(guò)稅收政策、二套房政策增加投資性購(gòu)房的成本。 二、疏導(dǎo) 1、通過(guò)土地政策的調(diào)整增加住房用地，提高住房用地使用效率。 2、通過(guò)保障性住房政策增加住房供應(yīng)量，保障一部分人的住房需求。 三、限制 1、嚴(yán)格實(shí)施差別化信貸政策、稅收政策。 2、嚴(yán)格實(shí)施差別化限購(gòu)政策。 縱觀近幾年的房地產(chǎn)

12、調(diào)控政策，政策的實(shí)施層層推進(jìn)。 簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，先是通過(guò)經(jīng)濟(jì)杠桿讓房地產(chǎn)商和消費(fèi)者不易獲得貸款，再通過(guò)稅收政策、二套房首付政策提高消費(fèi)者的購(gòu)房成本和住房轉(zhuǎn)手成本，最后，通過(guò)限購(gòu)政策讓部分消費(fèi)者失去購(gòu)房資格。當(dāng)然，與此同時(shí)，也在增加住房土地供應(yīng)量、保障性住房供應(yīng)量、建立健全全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)和規(guī)范、整治房地產(chǎn)市場(chǎng)。 由于房地產(chǎn)調(diào)控的主要目的之一是遏制投機(jī)性住房需求，因而也可以另一個(gè)角度來(lái)看宏觀調(diào)控政策。 第一，通過(guò)購(gòu)房資格審查和切斷各種融資渠道（或者說(shuō)增加融資成本）在投機(jī)者出-5百度文庫(kù)好好學(xué)習(xí)，天天向上手前進(jìn)行影響C 第二，通過(guò)差別化信貸政策和二手房首付政策在投機(jī)者出手時(shí)進(jìn)行影響。 第三，通過(guò)稅收

13、政策（營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅）來(lái)增加房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手成本，從而對(duì)投機(jī)者出手后進(jìn)行影響。 總而言之，投機(jī)者進(jìn)行投機(jī)行為要闖過(guò)“三關(guān)工-6百度文庫(kù)-好好學(xué)習(xí)，天天向上宏觀調(diào)控下，所在地區(qū)樓市相關(guān)情況 1、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化。 2、房?jī)r(jià)變化。 3、購(gòu)房者心態(tài)變化。百度文庫(kù)-好好學(xué)習(xí),天天向上預(yù)測(cè)新政下房?jī)r(jià)的走勢(shì)宏觀調(diào)控的新政 “國(guó)五條” （-）完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。 （二）堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試

14、點(diǎn)范圍。 （三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。 （四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度,確保公平分配。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?（五）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理。 賣(mài)房征收20%個(gè)稅房?jī)r(jià)總體預(yù)估走勢(shì) 一手房地產(chǎn)市場(chǎng) 1、全國(guó)：房?jī)r(jià)會(huì)緩慢上漲，上漲部分包括合理上漲和市場(chǎng)配置機(jī)制下的上漲。 2、一、二線城市：繼續(xù)保持房?jī)r(jià)高位狀態(tài)。 3、三線及以下城市：房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，幅度會(huì)大于全國(guó)水平。 二手房地產(chǎn)市場(chǎng)： 政策施行前市場(chǎng)可能出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有小幅下降；政策施行后二手市場(chǎng)進(jìn)入低迷期，二手市場(chǎng)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有小幅下降。預(yù)估理由 1、受通貨膨脹和成本上升的影響，房?jī)r(jià)在價(jià)格絕對(duì)值上會(huì)持續(xù)小幅上漲。 2、雖然宏觀調(diào)控政策極力遏制投機(jī)性住房需求，但在一些政策真空的領(lǐng)域，可能會(huì)有國(guó)內(nèi)外游資進(jìn)行投機(jī)性炒作，從而引起房?jī)r(jià)上升。 3、短時(shí)間內(nèi)，保障性住房需求不能得到很好的滿(mǎn)足。 4、