房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)復(fù)習(xí)題

1、a.交通便捷，環(huán)境好c. 人口流量大3. 城市建筑地塊的所有權(quán)a. 歸國家所有 c. 歸占用企業(yè)所有 門所有4. 某項投資的凈現(xiàn)值是指一、單項選擇題1由追加投資帶來的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租為c. 級差地租iid.壟斷地租b?級差地租i2選擇居住用房地產(chǎn)微觀區(qū)位應(yīng)考慮的主要標(biāo)準(zhǔn)是(B)處于主要工業(yè)區(qū)b?d. 勞動成本低(A)b.歸集體所有d.歸政府管理部(A)a. 投資收益現(xiàn)值減去投資成本現(xiàn)值b. 累計投資收益減去累計投資成本c. 當(dāng)前投資收益減去當(dāng)前投資成本d.該項投資的產(chǎn)出的現(xiàn)在市場銷售價值5. 可行性研究中財務(wù)評價的靜態(tài)投資回收期是指（C）a. 項目在使用壽命期內(nèi)能夠產(chǎn)生收益的時間b. 項目

2、的凈現(xiàn)值抵償項目全部投資所需要的時間c. 項目的凈收益抵償項目全部投資所需要的時間d?項目的收益抵償項目全部投資所需要的時間6. 從區(qū)域經(jīng)濟角度來看，房地產(chǎn)業(yè)是一個（C）A.區(qū)域差異不大的行業(yè)B.收益較大的行業(yè)C?級差收益明顯的行業(yè)D.以區(qū)域布局為基礎(chǔ)的行業(yè)7. 在一定時期內(nèi)（一年）房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的最終商品和勞務(wù)的總和稱為（C）A.房地產(chǎn)業(yè)的增長值B.房地產(chǎn)業(yè)的總收入C?房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值D.房地產(chǎn)業(yè)的貢獻值8. 通常，居民的消費水平越高，則對房地產(chǎn)商品的需求水平（A）A.越大B.越小C.不變D.不確定9. 絕對地租是指（D）A.土地連續(xù)投資所造成的勞動生產(chǎn)率的差異產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租B.土地

3、肥力和位置差異產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租C?由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租D?只要使用所有者的土地絕對需要支付的地租10. 當(dāng)房地產(chǎn)供給彈性系數(shù)大于零小于1時，表明房地產(chǎn)供給（D）A?完全缺乏彈性B.單位彈性C.富有彈性D?缺乏彈性11?房地產(chǎn)供需平衡是指（C）A?供需總量平衡B.供需結(jié)構(gòu)平衡C?供需總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡D?供需相對平衡和絕對平衡12.房產(chǎn)供給彈性較小是在房地產(chǎn)供給的（C）A?市場期B?特短期C.短期D.長期13?房地產(chǎn)市場的有效供給是指（C）A?現(xiàn)實供給B.潛在供給C.與有效需求相適應(yīng)的供給D?與潛在需求相適應(yīng)的供給14.土地價格（B）A.受土地價值影響巨大B.受供求

4、影響巨大C?受供給影響巨大D?受需求影響巨大15?某項投資的凈現(xiàn)值為零時的貼現(xiàn)率稱為(A)A?內(nèi)部收益率B?最低收益率C.臨界收益率D.平均收益率16. 將未來的投資收益根據(jù)貼現(xiàn)率折合成當(dāng)前的價值，稱為(A)A?投資收益現(xiàn)值B.投資收益的凈現(xiàn)值C.投資收益值D.投資價值17. 運用貨幣政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟實施宏觀調(diào)控的核心是(A)A.控制投放到房地產(chǎn)業(yè)上的貨幣供應(yīng)量B. 控制房地產(chǎn)總供給C. 控制房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)D?控制房地產(chǎn)總需求18. 房地產(chǎn)開發(fā)活動中的最終產(chǎn)品是(B)A.土地B.房屋建筑物C.基礎(chǔ)設(shè)施D.物業(yè)管理服務(wù)19. 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原動力是(A)A?房地產(chǎn)需求B?房地產(chǎn)供給C?房地產(chǎn)信貸

5、D?房地產(chǎn)銷售20. 長期利率的變化對房地產(chǎn)業(yè)的影響表現(xiàn)在(B)A.長期利率越高，將促進房地產(chǎn)投資B. 長期利率越高，將抑制房地產(chǎn)投資C?長期利率越低，將抑制房地產(chǎn)投資D?長期利率越低，將加大房地產(chǎn)投資風(fēng)險21?人們購置房地產(chǎn)主要是為了將它作為一種價值形式加以儲存，在合適的時候再出售或者出租，以達到保值增值的目的，這種房地產(chǎn)需求稱為(B)A?投機性需求B?投資性需求C. 消費性需求D?生產(chǎn)性需求22.房地產(chǎn)的供給彈性具有明顯的時期性，按特短期、短期、長期來看，其供給彈性具有的特性分別是(C)A?彈性較小、無彈性、彈性較大B?彈性較大、無彈性、彈性較小C.無彈性、彈性較小、彈性較大D?無彈性、彈

6、性較大、彈性較小23房地產(chǎn)企業(yè)常用的貸款方法不包括(D)A信用貸款B保證貸款C抵押貸款D政府貸款24影響房地產(chǎn)供給的首要因素是(A)A房地產(chǎn)市場價格B土地價格C.稅收政策D.利率政策25房地產(chǎn)二級市場的經(jīng)營方式主要采用(D)A?饋贈或抵押B?出租或典當(dāng)C.抵押或出售D?出售或出租26. 土地使用權(quán)出讓市場屬于房地產(chǎn)的(A)A?一級市場B.二級市場C?三級市場D.四級市場27. 在市場經(jīng)濟條件下，使用城市“劣等”土地不需要支付(B)A.地租B.級差地租C.絕對地租D.土地使用費28. 在房地產(chǎn)估價方法體系中，基準(zhǔn)地價修正法應(yīng)歸屬于(A)A?成本法B.剩余法C.收益法D.市場比較法29. 房地產(chǎn)估

7、價的作用不包括(C)A?為房地產(chǎn)交易活動服務(wù)B?為信貸、金融等活動服C.為政府征稅服務(wù)D.為政府制定土地出讓計劃服務(wù)30. 從一般意義上講，影響房地產(chǎn)需求收入彈性的主要因素是(C)A.城市化水平B.投資總量C.經(jīng)濟發(fā)展水平D?人口總量和結(jié)構(gòu)31凈現(xiàn)值為零時的貼現(xiàn)率叫做(B)A?外部收益率B?內(nèi)部收益率C.目標(biāo)收益率D.平均收益率32. 政府為低收入家庭提供廉租房體現(xiàn)了住房消費的(D)A.商品性B.福利性C.計劃性D.社會保障性33. 我國原有的城鎮(zhèn)住房行政性分配機制和福利分房制度否定了住房的(B)A.消費性B.商品性C.投資性D.保障性34. 我國住房制度改革的最終目的是(C)A?土地有償使用

8、B.住房貨幣化分配C?提高居住水平和居住質(zhì)量D.培育住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點35下列不屬于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控貨幣政策工具的是(D)A.稅率B.利率C法定存款準(zhǔn)備金率D再貼現(xiàn)率36下列不屬于影響房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控效應(yīng)的因素是(D)A.調(diào)控政策的正確性B.宏觀調(diào)控的時滯C?地區(qū)差異D.宏觀政策的制定者二、判斷題1. .從經(jīng)濟形態(tài)上看，房地產(chǎn)是一種十分重要的資產(chǎn)，關(guān)注的是產(chǎn)權(quán)、資產(chǎn)等權(quán)屬關(guān)系的意義()。2. .房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟的發(fā)展不具有比例關(guān)系()。3. .土地價格受供求關(guān)系影響具有雙向性（4. 當(dāng)原材料系數(shù)大于1時，生產(chǎn)廠應(yīng)設(shè)在消費中心（）5. 投資受宏觀國民經(jīng)濟和政府的政策影響較大（）。6

9、. 在物業(yè)管理市場上，供給主體是開發(fā)商（）7. 現(xiàn)階段，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)規(guī)模大，并且市場占有率較高（）8. 房地產(chǎn)金融具有貸款償還期長，利息率較低的特點（）9. 房地產(chǎn)證券化不利于提高銀行資產(chǎn)的流動性（）。10. 耕地占用稅的征稅對象，是占用耕地從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的人（）。11. 房地產(chǎn)的二級市場是指存量房地產(chǎn)的交易市場（）。12按市場經(jīng)營方式劃分房地產(chǎn)二三級市場有四種類型：現(xiàn)房交易、房屋出租、房屋拍賣、房屋互換（）。13. 房地產(chǎn)市場是完全競爭的市場。錯，房地產(chǎn)市場具有競爭的不充分性，所以不是完全競爭的市場。14. 房地產(chǎn)市場交易復(fù)雜。對15. 預(yù)期既影響住房需求，也影響住房供給。對16. 四象

10、限模式是一個動態(tài)模型。錯，動態(tài)模型是指含時間參數(shù)的模型，四象限模型不含時間參數(shù)，所以不是動態(tài)模型。17. 房地產(chǎn)具有異質(zhì)性。對18. 房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)融資屬于間接融資。錯，房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為籌措資金直接發(fā)行具有固定收益的有價證券，是一種直接融資方式。19. 邊際收益與邊際成本相等時，房地產(chǎn)開發(fā)的凈收益最大。對20. 房地產(chǎn)市場效率高。錯，房地產(chǎn)市場中，每宗土地是唯一的，且位置固定，彼此不易代替，即使某些土地具有替代性，但是因其位置的固定性，使其市場無高效率。21. 四象限模型屬于實證經(jīng)濟學(xué)研究范疇。對22. 房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資屬于直接融資。錯，房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資是指房地產(chǎn)

11、開發(fā)、經(jīng)營企業(yè)通過房地產(chǎn)金融機構(gòu)獲得資金的方式，是間接融資方式。23. 過度信貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的微觀機理。錯，過度信貸是房地產(chǎn)泡沫形成的金三、簡答題（本大題共4小題，每小題4分，共16分）1房地產(chǎn)有哪些經(jīng)濟特性和自然特性？2為什么說房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)？3房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的作用4房地產(chǎn)商品屬性主要表現(xiàn)在哪幾個方面？5房地產(chǎn)商品的特殊性主要有哪些？6級差地租與絕對地租的關(guān)系是什么？它們是如何形成的？7為什么說社會主義條件下仍然存在地租？8決定或形成城市土地區(qū)位的因素有哪些？9如果你是一個房地產(chǎn)投資者，應(yīng)如何根據(jù)土地區(qū)位理論進行有關(guān)房地產(chǎn)投資微觀區(qū)位的選擇10決定城

12、市土地區(qū)位的因素11西方的區(qū)位理論對我國城市土地的利用有何借鑒意義和作用12房地產(chǎn)抵押權(quán)與按揭權(quán)之間有何區(qū)別13房地產(chǎn)商品化的原則14房地產(chǎn)投資風(fēng)險具體有哪些種類？15如果你要進行房地產(chǎn)投資，你將如何規(guī)避和控制房地產(chǎn)投資風(fēng)險？16簡述貫徹房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的基本措施。17如果你要進行房地產(chǎn)投資，你將如何選擇房地產(chǎn)投資策略？18房地產(chǎn)運行機制有哪些？各種運行機制之間有什么關(guān)系？19房地產(chǎn)市如果你是一個房地產(chǎn)市場分析人員，你覺得為何要進行房地產(chǎn)市場預(yù)測？如何進行房地產(chǎn)市場預(yù)測？場供求分析主要有哪些內(nèi)容？應(yīng)該如何進行分析？20影響房地產(chǎn)價格的因素主要包括哪些？21房地產(chǎn)價格評估有哪幾種主要方法？

13、它們的評估原理和步驟有何不同？22簡述房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必要性。它既是產(chǎn)業(yè)自身健康發(fā)展的必然要求，也是整個國民經(jīng)濟和社會可持續(xù)發(fā)展的一個重要組成部分23簡述選擇居住房地產(chǎn)微觀區(qū)位的標(biāo)準(zhǔn)。24簡述房地產(chǎn)市場的主要運行機制。25地租與房地產(chǎn)價格有何關(guān)系?地租變動直接影響著房地產(chǎn)價格，引起房地產(chǎn)價格上下波動。在其他條件不變時，地租水平提高，將使房地產(chǎn)價格上漲；反之，地租水平降低，將使房地產(chǎn)價格下降。26城市土地有償使用的意義何在?有利對維護和加強社會主義城市土地國有制；有利于國家充分利用經(jīng)濟手段來調(diào)節(jié)土地利用中的經(jīng)濟關(guān)系，提高城市土地管理的科學(xué)性和有效性；有利于國家通過地租地價等經(jīng)濟杠桿實現(xiàn)城市土

14、地資源的合理配置；有利于形成城市維護、建設(shè)資金的良性循環(huán)機制27房地產(chǎn)經(jīng)營包括哪些主要內(nèi)容？它們是通過何種方式進行的？28房地產(chǎn)抵押貸款有哪幾種形式？其抵押權(quán)及抵押率是如何確定的？漸進式抵押貸款，遞減式還款抵押貸款，定息抵29對房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的方式為什么要以間押貸款，重新協(xié)議利率抵押貸款凄調(diào)控為主？30簡述財政收入政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的作用。財政政策與貨幣政策是宏觀調(diào)控的兩大政策支柱，相應(yīng)地，財政政策與貨幣政策效應(yīng)是決定宏觀調(diào)控成效最為重要的兩個方面，事關(guān)國民經(jīng)濟能否保持平穩(wěn)運行和實現(xiàn)長期增長，因而在一個國家的政策體系中具有十分重要的地位31.級差地租I和級差地租口的關(guān)系32我國的房地

15、產(chǎn)稅收制度有哪些特點？33. 國外的房地產(chǎn)稅收制度給我們有哪些啟示？34. 如何理解房地產(chǎn)物業(yè)和房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)這兩個概念？35. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險36. 美國和日本房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)的特點是什么？37. 我們可以從國外房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)驗中得到哪些啟示？38. 簡述地租與土地收益的關(guān)系。地租是土地所有者憑土地所有權(quán)而得到的土地收益；地租與土地收益二者在量上具有一致性，只不過由于土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離而形成不同的概念39根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立哪幾種管理制度？公司內(nèi)部的合同流程管理制度，資信調(diào)查制度，內(nèi)部授權(quán)制度和合同專用章的管理制度，合同的統(tǒng)計與考核制度，重大合同審查管理制度，證照

16、管理制度，合同糾紛處理制度40我國的地產(chǎn)權(quán)與房產(chǎn)權(quán)有哪些權(quán)能？41國民經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)之間存在著一種什么樣的關(guān)系？如何理解這種關(guān)系？四、論述題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）1聯(lián)系實際，論述房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的重要作用。2對某一宗特定的房地產(chǎn)而言，論述影響其價格的主要因素。3結(jié)合我國目前推進城鎮(zhèn)化建設(shè)的總體要求，試述城鎮(zhèn)住房制度改革的意義和作用。4聯(lián)系我國近年來商品房空置現(xiàn)象，論述房地產(chǎn)市場供求失衡的主要原因和解決途徑。5?結(jié)合影響房地產(chǎn)價格的因素，分析城市近郊熱銷樓盤發(fā)展較快的原因。6?如何辯證地認識房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關(guān)系？7 .某住宅小區(qū)建筑質(zhì)量優(yōu)良，但銷售狀況極差。請結(jié)合

17、影響房地產(chǎn)價格的主要因素，分析造成這種狀況的可能原因。8 ?試述城市規(guī)劃的主要內(nèi)容，并說明城市規(guī)劃與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的關(guān)系。五、計算題1 ?某投資者為了進行某房地產(chǎn)的投資，初步確定了三個可行方案：方案A方案B、方案C該類房地產(chǎn)的未來需求會出現(xiàn)三種情況：銷售好、銷售中等、銷售差。假定三種方案在這三種狀態(tài)下的投資收益率情況如下：銷售好銷售中等銷售差方案A17%12%8%方案B19%17%4%方案C25%15%1%試用最大收益值法、最大最小收益值法、最小最大后悔值法及在樂觀系數(shù)為0.6條件下的折中系數(shù)法求最優(yōu)方案。2 .某房地產(chǎn)企業(yè)欲在城市開發(fā)一個房地產(chǎn)項目，其第一年投資400萬元，在以后各年的投入分

18、別為200、300、300、200萬元，同時，項目在第二年的收入為320、400、400、350萬元，項目結(jié)束是回收的固定資產(chǎn)余值為30萬元，回收的流動資金為20萬元，折現(xiàn)率為12%問此項目是否可行？（分別用凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益法計算）3?某一地塊有三種不同開發(fā)方案，其不同市場狀態(tài)下收益如下表，試用最大收益值法、最大最小收益值法、最小最大后悔值法及在樂觀系數(shù)為0.6條件下的折中系數(shù)法求最優(yōu)方案。收益方案市場較好市場般市場較差A(yù)404040B208080C0601204 .某房地產(chǎn)開發(fā)公司在預(yù)測前5年所實現(xiàn)的實際銷售量如下表：某房地產(chǎn)開發(fā)公司2006-2010年的銷售情況單位：萬平方米年份2006

19、2007200820092010房地產(chǎn)銷售量27.627.82:27.5327.9528.00用簡單移動平均及三項移動平均求平均銷售量5 .某房地產(chǎn)投資項目有三個可行方案，各方案的有效期均為4年，已知前2年銷路好的概率為0.8,銷路差的概率為0.2;如果前2年銷路好，則后2年銷路好的概率為0.7,銷路差的概率為0.3;如果前2年銷路差,則后2年銷路差的概率為1。如果三個方案的投資情況分別如下：進行小規(guī)模投資需2000萬元，進行中等規(guī)模投資需4200萬元，進行大規(guī)模投資需7000萬元。在不同概率的情況下，各方案有如下不同的年收益值殳大規(guī)模中等規(guī)小規(guī)模投資 銷售情況投資模投資投資4000-2002500-501000400、求出其不同銷售情況下的收益值 畫出其決策樹圖形12、6?某房地產(chǎn)開發(fā)公司2006-2010年的銷售情況單位:萬平方米年份20062007200820092010房地產(chǎn)銷售量2424.324.62525.4用回歸預(yù)測法求平均銷售量7.某房地產(chǎn)開發(fā)公司對某一地塊有兩種開發(fā)方案。A方案：一次性開發(fā)多層住宅45000m1,需投入總成本（包括前期開發(fā)成本、施工建造成本和銷售成本）9000萬元，開發(fā)時間為18個月。B方案：將該地塊分成東、西兩區(qū)并分兩期開發(fā)。一期在東