房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)第一部分項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。由于國家法規(guī)政策的限制，該環(huán)節(jié)運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目開發(fā)部在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目開發(fā)部來承擔(dān)。一、新征土地（-）征地費(fèi)用：少交或晚交，力爭減免。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。（二）拆遷安置費(fèi)用：房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。（三）市政大配套費(fèi)用：自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理。工程部和預(yù)算部負(fù)責(zé)自建部分；工程部負(fù)責(zé)交政府部分。（四）規(guī)劃條件：滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地

2、成本。由項(xiàng)目開發(fā)部'工程部負(fù)責(zé)。二'買斷項(xiàng)目（-）買斷內(nèi)容：明確買斷內(nèi)容明細(xì)。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。（二）付款總額：為公司爭取最大利益。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。（三）付款時(shí)間：周期長、次數(shù)多。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。（四）三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)：明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)。由工程部'項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。（五）手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)：與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。三'合作開發(fā)（-）合作方式：符合集團(tuán)要求，有利于大連公司。（二）分成比例：雙贏原則。（三）交房時(shí)間：盡可能地延后交房。（四）交房標(biāo)準(zhǔn)：不低于合同中規(guī)定的交房標(biāo)準(zhǔn)。（五）付款總額與付款時(shí)間：選擇有利于公司利益的方式。上述5項(xiàng)內(nèi)容均由項(xiàng)目開發(fā)

3、部負(fù)責(zé)。第二部分項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用。在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，可以最大限度地減少事后變動(dòng)帶來的成本。所以，該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜?；驹瓌t是：周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。項(xiàng)目開發(fā)部'工程部和各類評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。一、規(guī)劃方案（一）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)：市場信息搜集和分析'市政狀況信息分析、規(guī)劃要點(diǎn)確立、可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書、可行性設(shè)計(jì)變更。由預(yù)算部'銷售部配合完成。（-）方案評(píng)審：組成可行性規(guī)劃評(píng)審委員會(huì)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定。未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更

4、環(huán)節(jié)，再重新評(píng)審。由項(xiàng)目、工程'預(yù)算、財(cái)務(wù)'銷售等部門組成評(píng)審委員會(huì),總經(jīng)理負(fù)責(zé)。（三）設(shè)計(jì)成果：對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整，設(shè)備選型方案提前確定。由工程部負(fù)責(zé)；根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算：預(yù)算部負(fù)責(zé)，工程部配合。二、報(bào)批設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)方案：根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營的情況和市場分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書，項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)、銷售部協(xié)作。方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)：工程部負(fù)責(zé)。方案設(shè)計(jì)評(píng)審：招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)。（二）報(bào)批：注意市政設(shè)計(jì)；注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī)范性，材料完整。項(xiàng)目開發(fā)部（一） 配合。（二） 本作出概算。（三）負(fù)責(zé)，工程部配合。三、擴(kuò)初設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求：對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整、設(shè)

5、計(jì)要求、內(nèi)部審核。工程部負(fù)責(zé)，各部門成本概算：根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成項(xiàng)目開發(fā)部與工程部負(fù)責(zé)。制訂經(jīng)營指導(dǎo)書：預(yù)算部負(fù)責(zé)。擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖：根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)'專家評(píng)審、內(nèi)部評(píng)審。招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)負(fù)責(zé)。設(shè)計(jì)調(diào)整：工程部負(fù)責(zé)。四、樁基設(shè)計(jì)（一）地質(zhì)勘察：搜集權(quán)威地質(zhì)資料；自己專業(yè)人員勘察。（二）設(shè)計(jì)方案評(píng)審：樁基設(shè)計(jì)2種以上形式，由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審。（三）樁基施工圖：設(shè)計(jì)調(diào)整。上述5項(xiàng)內(nèi)容均由工程部負(fù)責(zé)。五'施工圖設(shè)計(jì)（一）施工圖設(shè)計(jì)要求：根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)'樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要

6、求。建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià)70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。由工程部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助。（二）（三）（四）報(bào)建：政府部門報(bào)批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。審圖：互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)洽商。工程部負(fù)責(zé)，銷售部參與。面積測算：設(shè)計(jì)圖紙測算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合。工程部負(fù)責(zé)。六'銷售包裝設(shè)計(jì)結(jié)合營銷費(fèi)用控制，施工招投標(biāo)。七'裝修方案設(shè)計(jì)（一）方案設(shè)計(jì)要求：根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求。工程部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助。（-）材料設(shè)備選型成本方案：市場信息調(diào)研，根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備；制訂裝修設(shè)計(jì)目

7、標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表，裝飾綜合價(jià)格拆分分析。工程部負(fù)責(zé)。（三）招投標(biāo)：制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書：工程部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助；評(píng)審：招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)。八'功能設(shè)計(jì)（一）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評(píng)估：市場調(diào)研：銷售部負(fù)責(zé)；有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能：工程部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助。（二）市政配套方案：市政狀況調(diào)研、爭取政府有利條件。項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。（三）環(huán)境方案設(shè)計(jì)：根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額。工程部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目開發(fā)部協(xié)助；招投標(biāo)：招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)。（四）智能化設(shè)計(jì)：市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析，智能化內(nèi)容控制：銷售部負(fù)責(zé)；招投標(biāo)，尋找外部合作，爭取雙贏：招投標(biāo)小組組織，總經(jīng)理負(fù)責(zé)。（五）銷售承諾：

8、保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致性。銷售部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助。九'設(shè)計(jì)變更（一）設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用（二）設(shè)計(jì)變更洽商：嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流程進(jìn)行。工程部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助。十、材料設(shè)備-）選型二）方案確定時(shí)間：在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料備，設(shè)備的安裝。工程部負(fù)責(zé)。（三）采購：招投標(biāo)。招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)。一、其他費(fèi)用物業(yè)管理完善費(fèi)：限額設(shè)計(jì)。預(yù)算部。第三部分招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、預(yù)算'銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難

9、點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。一、投標(biāo)單位的選擇主要是：資質(zhì)、管理水平、技術(shù)力量、歷史記錄、資金實(shí)力、合作經(jīng)歷等6個(gè)方面。1 .建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊(cè)及資料庫；2 .從公司認(rèn)可名冊(cè)中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位；3 .主辦部門推薦5家投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作組。工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理、設(shè)計(jì)、環(huán)境'裝修招投標(biāo)合同；預(yù)算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同；銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。招投標(biāo)工作小組審核、考察、評(píng)估'篩選3家以上投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)及主管領(lǐng)導(dǎo)。招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)。二、招投標(biāo)文件（-）各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含：（D工期；（2）

10、工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（3） 質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）招標(biāo)范圍；（6）結(jié)算方式；（7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；（8）投標(biāo)注意事項(xiàng)；（9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）；（10）接標(biāo)時(shí)間；（11）開標(biāo)時(shí)間；（12）定標(biāo)方法；（13）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見；（14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；（15）圖紙、其他要求等（二）主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本：1、工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理'設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同；2、預(yù)算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。3、銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。（三）招投標(biāo)工作組審核：招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核，主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。三、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)（-）技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo)；經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo)：優(yōu)先順序是：1、技

11、術(shù)評(píng)標(biāo)；2、經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)；3、合作經(jīng)歷。負(fù)責(zé)部門：1、技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)評(píng)標(biāo)；2、預(yù)算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書的評(píng)標(biāo)3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費(fèi)。（-）綜合審核投標(biāo)單位，評(píng)定中標(biāo)單位：招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核、評(píng)定，總經(jīng)理批準(zhǔn)。第四部分施工環(huán)節(jié)成本才空制要點(diǎn)施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面：一是因各種變更帶來的費(fèi)用；二是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免地由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意各部門的及時(shí)溝通和良好合作。一、設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)（一）變更評(píng)估1、項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大

12、設(shè)計(jì)調(diào)整。2、加強(qiáng)施工前的審核工作。全面考慮工程造價(jià)，對(duì)可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。各部門全面評(píng)估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。3、成本控制部負(fù)責(zé)計(jì)算變更費(fèi)用（含可能引起的索賠）。甲方項(xiàng)目代表執(zhí)行修改的工期評(píng)估。成本控制部成本管理員負(fù)責(zé)計(jì)算變更后的成本現(xiàn)狀。（二）變更的審核簽認(rèn)1、根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更分成四類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。由經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)。2、設(shè)計(jì)變更通知單。由發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。3、變更必須有設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。由經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)。（三）變更的審批經(jīng)總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更。由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。二'施工現(xiàn)場簽證（-）簽證的必要性現(xiàn)場簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。由經(jīng)辦部門（成本控制部或工程部）負(fù)責(zé)。（二）簽證的時(shí)限現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則。由經(jīng)辦部門（成本控制部或工程部）負(fù)責(zé)。（三）簽證的工程量1、認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量準(zhǔn)確。由經(jīng)辦部門（成本控制部或工程部）負(fù)責(zé)。2、簽證